浅谈我国房地产物业管理的现状及发展趋势

浅谈我国房地产物业管理的现状及发展趋势

房地产的管理不仅是房地产投资、开发、建设和流通的自然延续，也是房地产不可或缺的一个重要子行业。下面就我国房地产物业管理的现状及发展趋势发表一点浅见。1物业管理的社会化房地产物业管理是指有专门的机构和人员,依法按照合同和契约,对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,以及对业主和使用人提供多方面的综合性服务。物业管理通过管理服务活动,完善物业使用功能和提高物业的使用效率及经济效益,促使物业的保值和增值,采用现代科学管理手段对物业实施全方位的社会化、专业化和企业化管理,为人们营造一个合意舒适、清洁美好、文明安全的生活、工作环境空间。物业管理就其性质而言是融管理、服务、经营于一体的服务性行业,就其拥有的从业人员数量、管理范围、同社会各方面的关系和影响以及宏观需要及其发展来看,是房地产业中的一个最大的分支行业。物业管理的兴起及物业管理公司的建立和发展,逐步形成了物业管理市场。2中国房地产管理现状2.1工程造价的管理策略与方法物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要的意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!考信息,如对各种合同工期的分析,可以为制定建设工程工期指标提供依据;对各种合同造价的分析,可以为测定造价指标提供公正、准确的证据材料。可以为工程结算提供原始资料和原始证据,避免当事人违背备案合同签订其他协议;可以杜绝工程建设中的阴阳合同,不平等合同以及严重违反国家法律法规签订的合同。提高合同的履约率。4施工阶段的管理与控制施工是形成建设工程实体,实现建设工程价值的过程,是大量资金的投入过程,也是工程结算依据形成的过程。对任何一个施工企业来说,他的最终目的都是实现利润的最大化。然而在激烈的市场竞争时代要想达到这个结果并不是一件简单的工作,要想使成本最小化,利润最大化,就必须利用科学的管理方法,合理确定造价和有利控制造价,以提高施工企业的经营效果。(1)企业应正确处理工程项目成本、工期、质量三大目标的关系。这三大目标即相互对立又相互统一的关系,即:不能奢望同时达到少投资,又要工期短,还要质量好。但可以在加快、缩短工期的同时减少企业现场管理经费的支出;也可以在施工过程中进行严格的质量控制从而减少施工过程中的返工费用,还能起到保证工程进度的作用。工程成本控制的最终目的就是向成本要效益。(2)企业应在组织管理方面采取有效的措施来控制造价,如:明确各级目标控制人员的任务、权利和责任,将单项工程的经济责任分解到各责任人,与各自的经济利益挂钩,以提高各级管理人员注重成本和效益的意识,尽最大能力做好本职工作。(3)企业应做好现场变更、签证以及索赔等依据的及时收集、整理和完善,注意签审人员的资格、权限,使签证规范、有效,尽量把变更、签证图纸化;尽量做到有据可依。(4)最后在做竣工结算时企业应组织精干的工程预结算人员,认真、仔细、详尽地研究招投标过程中的招标文件、招标答疑、工程量清单、工程标底、投标书、中标通知书以及施工合同等等,注意文件之间的相互联系,做到既要西瓜也要芝麻,做到颗粒归仓,达到结算的最终目的,即为施工企业最大限度获取效益,以促进企业的生存与发展。4结束语综上所述,工程造价的管理与控制是一个动态的过程,对工程造价的管理与控制贯穿于项目的全过程,在工程建设的各阶段,要时刻注重经济效益、节约成本,把握市场经济脉搏,减少和避免建设资金的浪费和流失,才能最大限度地发挥投入资金的经济效益和社会效益。构换个牌子就成了物业管理公司,甚至也有随便凑几个杂七杂八的人员就组建而成物业公司。不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司都达不到正常的经营规模,而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。物业管理内容依然滞留在传统的物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理。由此造成了物业管理企业准入门槛低、服务水平差、产业结构单一的不利局面。2.2收费制定的随意性和自主性由于国家还缺乏相应的法规加以约束,国家对物业收费也未订立统一标准,致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性。大部分物业公司只想收费,不愿投入,区域内各项公用设施设备缺乏必要的及时养护,以致损毁严重。物业公司服务态度差,服务不规范、不及时,随意定价,只收费,不服务,巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。2.3开发公司的管理模式近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,少交费或拒交费,物业公司代人受过,因而少服务或不服务,小区环境脏乱差,物业公司入不敷出最终撤离,由此造成恶性循环,背离了物业管理的初衷。这种现象在中小城市尤其突出。2.4物业管理队伍尚未形成物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才,但目前物业管理的职业化队伍尚未形成,随便凑几个人员就组建而成的物业公司比比皆是。这些人员要么根本无资质,要么即使有资质但缺乏实际操作经验,管理水平低下。2.5物业管理法规、政策、体制等规定难以落实,缺少配套物业管理的相应规范物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系,尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策,但由于缺乏大法和行政法规,致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决,很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、小区配套的房屋、设施设备、场地等产权界定尚未明确,责、权、利难以界定,给物业管理和收费带来困难。因此,加快物业管理的立法步伐,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为保障行业健康发展的当务之急。3中国房地产管理的发展3.1企业竞争将更加合理化、效益化目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在,随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展,在有限的市场资源条件下,企业竞争将进一步加剧。未来的物业管理行业将在市场机制中通过价值规律以及政府产业政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时会出现大量物业管理企业间的兼并,或其管理的物业间调整现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变。3.2强化面的物业管理服务质量随着我国经济持续稳定的增长,人们居住的硬件条件得到了很大的改善,自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量提出更高的要求。物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理,高科技手段如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的的服务高效统一。3.3提高物业管理员员的专业素质发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才,培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质,应强化培训和考核,提高物业管理人员的专业技术水平,使员工专业技术水平不断提高,为企业发展储备人才。随着物业管理行业科技含量的不断提高,以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争,掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才,将成为物业管理可持续发展的重要资源。3.4注重对物业管理理论研究国务院《物业管理条例》出台后,物业管理理论研究比较活跃,从《中国物业管理》、《中国房地产》到《深圳物业管理》、《上海物业》等刊物都十分重视物业管理