博志成房地产法务能力提升四商品房销售和物业管理

房地产法务能力提升-商品房销售和物业管理

张志晓律师

heblawyer@一、售楼广告、售楼宣传资料一、最高法院司法解释：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。（深圳中院）商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，没有约定为合同一部分，广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体，未标准的要承担违约责任，法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例，由开发商赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％－2％酌情计付违约金。2一斑、笑售圈楼俘广孩告正、颤售川楼年宣锦传情资红料二驳、妖司腐法愉解岸释宪的炎适树用尤条布件1出呈卖追人横就吧开喷发晒规临划近范吐围网内衫的烂房死屋氏及称相餐关脚设长施升作提出闲的吗说维明狼和犁允峡诺迷；2该跑允厚诺桑和拨说视明存具任体融确臣定侦；3对众商售品扫房恐买盯卖杂合嘴同印的僻订垂立损及衬价载格将的赴确菊定钉有认重铁大肾影锹响羞。开输发集规差划恳范弦围矛内有条龄件交诉通门，季如糖多让条驰公游交阳线阻路太抵问达碍小屯区刺、喝天到安找门钞十亚分只钟型等除；周侄边匪环淹境兄，她坐惑拥2根0万玻平辜方竭米蒜山疯体则公随园莫，惜天欠然梯氧立吧念；学诞校缘瑞，堵小耻学下、故中普学唱、伴大半学身等阔；理商艺业抓，召距稳某菊某焦商楚业卷中常心趴区贸仅1公毒里探；市飘政壶配古套娇设业施舅，幼双始向较四份车俗道锐，汽人没流妥旺痛盛绳。但逆，滋如珍不面在狂开戚发蛾规限划并范荐围失内规值避拨：梳本滥广壶告脂仅发供穗参械考保，遮本诸广宏告脸之攀内匀容早及万图湿片展等如均浑不黄构钱成贡预且售政合磨之荐一盘部略分蹈，芦实屡际竖情骂况悠以员签帅署蒙预胀售凉合巨同姨及张政烦府削部含门怎的煮最港终会批啊复灶为浅准”。3二丽、樱商妙品宿房撒预毙购策书奇、裙认挠购掏意浸向钱书一臣、谱商短品祝房泊预心购择书摊、解认扇购羞意姓向扮书尝效搏力不叫适雕用锡没崖有块预授售恒证壮合润同饮无陵效匠的惨规童定预座约迅协着议挣订牙立日后慢，丧当恨事息人器一昼方品无节正勿当柴理牺由学拒笛绝碍签水订矩房裹屋裕买格卖赶合内同颤，复守陵约毯方傻起梳诉疯要曲求枝法瓶院吉强名制柜违危约勉方排订被立碍买炎卖亚合险同村的档，缓一总般报不帜予恭支吸持你。预稳购竞定欢金杏、总意乏向是诚蒸意臂金立斤约凑定搁金拉，咏是比为虫担辆保暖正组式臣签隐订暑商阳品论房非买桥卖衔合公同商而窄交辣付消。如必由叮于迅出确卖绳人次原夕因绍未驳订孔立蚂商僚品振房趁买书卖有合贷同筹，挣按哭合狭同统法喘规足定层双捕倍斧返毒还墨定布金返。因防不程可天归思责雁于俭当丸事鱼人糠双尼方绢的遗事棒由占，父导五致将商建品联房煮买业卖锅合置同途未费能困订馋立蠢的种，帐出嘱卖估人舱应丙当跌将泳定可金蛾返蓝还分买谷受结人泉。（秀福容建骑高瘦院爽）4二感、伏商辛品掏房围预昂购别书塌、祖认蓬购锁意亦向挽书一踢、写商抖品亩房框预咳购宵书恒、状认史购器意治向苍书舱效赞力拟创购楚房裂人扒以晨认腊购榜协劣议雷、赛预狮购渗协球议剧及乓意咱向尖书敌等柜为帖据逐，彩要盒求彩与旦开师发铁商光签轻订拼正责式离购曾房托合潜同沈的渗，惧不殖予刊支嚼持隔。开芹发谦商志不各与耐拟垂购终房洗人匙签镰订足正诱式烘购杆房衡合明同脱，峰拟注购效房呼人掠要妨求婆双缸倍飞返钓还骂认赔购墙金齐、偶订欠购颂金致、姓诚早意捉金侨等购的镰，册应壮予遭支棋持唐。担族保郑的蒸定窃金开蛙发绒商诵拒竿绝喇与耻拟请购袄房岔人附订域立贼商韵品臣房闷买略卖啦合亲同鲜的形，食应克当匪双闲倍贼返只还犬定凑金价，拟运购误房商人霸拒以绝荷订永立川商胖品麻房闭买谷卖等合游同芒的蓄，咏无嗽权丙要震求品返饺还夕定姨金挑；因张不昆可溉归粗责廉于标当咏事坚人省双跌方揭的脚事绕由摸，澡导拉致锐商隔品负房添买垫卖堆合斩同谢未收能栗订霞立披的镰，货开奇发焦商鞋应呀当提将痕定紫金魄返插还贫拟茶购婶房贼人申。（狱海息南睁高盏院肉）5二馅、便商租品睛房歇预朵购顽书阅、峡认沃购融意论向说书二棵、伐违雀反迎商但品嘴房乐预顶购泪书扰、猛认陵购蓬意凳向杨书笔的嫌责虽任可养归著责接于织一顾方狗当拜事汇人抄的崭事激由装导脾致毙本症约长不圣能分有详效弄成躺立督的巡寿，掌应朗当型适御用日定授金疼罚刊则;如购果番预基约迟中判没低有途约颗定央定苗金却罚四则墓的绍，烟则店违责约俊方挪应昂当棒赔美偿历守双约困方尸所社遭堂受名的吐实勾际头损短失贡。返（父江亦苏亏高委院报）是陕否员应垦当撑赔立偿但履奇行句本列约镇产出生尺的可可丹得坏利踢益档（铸两午种矿不属同备观亿点跑）只渗承锐担西缔侍约鸡过态失拴责辉任曾。应车当鹊赔尝偿槐预脂期累利扛益(可赴得桂利瞎益)，痒即物在害定零金贵罚迁则剑或麦实团际异损莫失乖的夹范济围霉之框外拉，麻再弦参仓照宿房孔屋告差匹价弯或叼违重约禁方柿所闪获姜利沿润帆确亚定他买肥受厨人袜的你损没失归数悼额慕。（春深寸圳督中喘院惹）喝订贩金糊、圣保升证樱金乓，痕押坛金割，派认柜购除方蒙反推诲恭、厘违巩约姻的认担购车书吐明眉确衰约漆定储售卷房唉方除有劫权陪没慨收皂买昂方别所创交画订残金未倒约框定国售序房屡方桐有耻权轮没忌收瓣的纽奉，予则软认雄购耐方委可眼以而要绵求加售您房驳方注返乎还友订脂金宋。订坑金肉（以或涂保窄证低金勒、菊押失金结等稠）朴约播定涨成标定男金趣性含质谨的钓，炼则摸按厦照封法驻律赔规护定晌的宝定乖金明罚校则怒处插理绍。6二君、扔商赴品全房形预窝购另书与、疏认承购初意胶向言书三伐、拒不启可环归悉责桶于邻双娇方沉的耀事跨由情炼势迅变跨更狂：摇比返如映银烫行缝放叛贷度政刮策占发连生拨变输化茄。合名同蛇主爪要启条税款呆不霜具弃备炕，舞在肢签鸽订卫正智式声合养同尸时扎发猫生硬争脾议为导貌致强商恐品躲房坏买狼卖砍合毒同轻未莲能沾订普立拒。认喉购怠书粱签笑订动时香，摔商胞品装房餐销/预渡售死合狱同钞及誓补牧充协条望款已制泳作阵完跪成套，亡购踢房袍人伟已轨经瞒阅浮读专了酸解此，丧认裂购没书爱：浴“瓦购箱房端人她已航经贡详登细雷阅叶读词商喉品乱房拴销/预郑售舱合蒙同益及企其蜘补毕充酸条浴款唱，心且霸无车异敢议次。峡”认企购膏书岁签冷订虚时关，价商齐品票房鸦销/预配售类合况同亩及枝补辽充英条砖款未制迟作处完雄成辉。待购贤房颈人然仅跪有敞按负认逗购杆书邮的筛内宽容羞进摊行画协钱商另的电义铲务委，堆对解内折容蛛有爸分水歧岭，依未牛达拐成鹅协束议恳的昂，绘互蓄不衫负县责预。购柱房喷人湿不孕能刚证生明拳自摧己坑按窜认倦购个书叨与挣开仗发筋商抓磋魔商打合条同肝的墨，廉无第权佩索戴回岂定阀金裕。7二衣、汤商址品招房估预设购扭书古、处认缸购塘意课向即书四笼、誉违学反缝商渐品溪房士预备购称书盘、攀认冈购品意塑向暑书疏的倒责田任如岭由款于岸出麻卖舱人辟原嚷因四未做订驼立夹商笑品胃房欠买景卖熔合研同堪，买馒受陕人刚可骂以象请限求夺出码卖私人潮双峡倍戏返腰还钞定绢金钥，异并着赔产偿挖其费信前赖膊利眉益值，板例流如堪，顿为似订滴立括商兄品齐房抹买阁卖龟合抱同倚而发支魂出呀的港费恐用弓及糖利崇息者等抱损捕失样，对尘房刊屋苍涨揭价帮的赚损您失饺的湖，搞不可予疗支佣持仲缺崇更清南诉嫁上结海散市芦金甜轩纠大赏邸偷公愈司币案黑上际海斜市削第茄二颂中颈级柜人促民南法同院吧）《最凑高挨人胡民帐法茂院挺公就报》（2猴0闸0死8年皆第4期古）常按复照怠商矩铺仍每缝平迈方洋米约建纠筑仍面船积1货5绸0乐0古0至2果0界5狠0蛇0元挠的炉价辩格粗赔库偿脂其业经风济翼损勇失由脊于昂买筋受刻人鼓的石原姜因闷未换订推立失商肯品拣房岭买酸卖疗合眯同8三某、述商听品敞房米买叠卖债合浊同一料、双商笨品剃房发买之卖渣合圣同艇的盏主黎要耗内给容具隙备《商睁品具房尼销琴售宽管班理动办份法》第逼十深六麦条绍规免定赚的顷商送品纸房坑买寄卖奸合禁同烫的叫主罩要咸内统容观：当史事库人疾名王称处或鼠者学姓验名木和蛮住右所休，商应品龟房陈基牢本麦状柴况存，商艳品铜房纪的费销厘售既方起式增，商劫品康房仪价眨款凯的雾确给定盛方甘式率及耽总才价公款剥、颂付及款赔方殊式甚、趟付陪款煌时祥间甜，交迫付婆使联用眼条歉件吃及燥日转期嫌，芒装溉饰经、筑设剃备择标乞准锣承颜诺裕，水贱电攀气盐讯圈配怜套禽等容承场诺兔和滥有东关尝权丝式益钱、豆责浇任道，脂公诉共施配古套降建虑筑奸的元产蝇权延归诞属盏，9三唱、趋商砍品狼房籍买申卖泊合停同二离、总认恼购绒书姿认耽定名为常商畏品些房脂买缠卖队合选同司伪法害解京释痒规予定珍：瓶认盗购箭书笑认穴定皆房众屋劳买茧卖守合锁同探须近两薪个织条虫件彩：颂即烦具毒备令买夸卖键合琴同叼的存主冈要潜内陷容念和挺支散付静购漏房碧款使。收泛受党购育房庭款利应料当盟理舰解漠为鸭部聋分稀房纲款狮，搜而疫非欣全拨部肿。戴对段认泛购沫书曲的总主搜要庸内腐容辨，祥也煤不借宜术认丧定适系鸽全容部穿主持要溪条群款熟，持只卧要谁具蚀备刑了没必希不遮可传少若的正主萄要阴条亏款异，秃如燥标咬的墙物演、羞总杨价辅款央等清，慰（马南仓京搞中温院傻）案浅例坦：粗恒雀宇脂房升地胜产仗公鬼司砖向胖恒常基毁公凑司拆出间具惩三胶张炼恒下宇给房恩地昂产守公纠司傍专晚用铺收德据诞，贱其件三酸张滋收愉据讲的城项婆目事栏伟上健均锣记伴载“预隆收产房内款咬、摘新菊理槽想通佳炉园蛙、M垂0啦1幢酷办仿公纺楼愚部叙分贫、撇金拉额5味0万援元”，盈三所张仪收晴据翻的洪金石额衣共状计1碌5携0万苹元某，跑但愤双役方属未柏签帽订界书锄面御房哪屋产买额卖业合寒同衫。恒夏基蹦公世司勒未愁能趴提剪供抢充张分泉证赖据档证息明贷其巴与凡恒介宇殿房己地搬产长公低司腊就盾所库购采房结屋挪面夕积屯、头总片价氏、芳单岸价惜达颈成浇一忆致颜意弄见志，邮且顺恒台宇拐房膝地夫产构公废司体在2矿0杆0般4年5月2饥6日该已纲将熔涉伤案移的着第马二袜层砌房陶屋悉出屈售贵给水他发人房诚，踩恒敬宇忌房印地肾产积公欧司拜交禽付言房积屋目的冷主呈张船，汇证朽据尝不羞足碍，练不茫予狐采螺纳水。1辩0三赌、望商搜品念房贴买点卖武合为同二城、故认艘购闷书伟认益定史为帜商竹品透房味买渗卖糊合购同（揭安蜂徽词高解院烂）换当甩事复人动签粱订鹿的巷认兰购尝书淘、肢购土房会意抛向改书偿等锅协泡议侧虽蹦然循不锁具罗备《解乘释》第渴五贤条乳规疑定摆的鞋条投件帆，选但扬已耍经勺明标确盖了技拟螺购路商择品抛房扭的蔽位托置巨、驶面质积接、沉价愚款明且私能哑够窄实狠际障履仗行屋的幸，游可跳以桃认模定落为舞商钥品语房牲买知卖激合堵同炭。梦但聚当惜事苏人烧明移确势约樱定架认爷购容书态、辈购医房浙意喘向促书说等酒协家议宰仅仇为草预饿约妨合灰同尽的穿除毁外筹。（妻海爸南赞高碍院超）认补购矛协颠议蜘、哥预施购广协佳议京及兆意的向渣书版等昏具滑备哀了《商聋品著房肌销烈售笔管逐理纽奉办钓法》第绵十色六早条领规尺定摊的选商召品以房杏买筒卖互合擦同影的毒主虾要评内也容诞，究且腰开仔发皆商肢所休收炒取侧的秋认汉购耕金炉、生订完购昆金阔、邪诚块意否金锋等也为情认记购贵协箭议名、龟预大购子协蛮议乌及遍意免向袜书门中委所陵约距定弹的盐购浴房罚款籍数勺额俩的就，够应粒当脏认机定尿为秃正引式远的炒商突品植房透买很卖扯合简同育。固继读续斗履您行页，肃出床卖鞠方休违组约牵一袍倍伟赔浊偿惕。认当购涌协谈议婆、坊预挖购凯协策议澡及泪意哗向父书习等达虽赢具搬备僚了《商堡品胖房柳销刑售退管驰理温办街法》第例十扰六舌条肚规算定厦的香商吐品皮房虑买希卖其合祸同咏的架主患要倒内音容绳，猪但地开渐发占商涨仅甩收个取酬了允少亡量代认朗购黄金崖、驳订焰购徐金课、槐诚惨意袭金胆等炭，爹继凶续村履弱行陈，愈应手双舟倍奴返拉还上所预收母取爹的列认贷购冲金歌、颗订驼购在金木、豪诚挽意借金按。拟贪购闪房瘦人俯与普开扇发节商勇签疫订斑的映认唤购爪协容议财、牢预候购烫协忍议讲及镰意守向张书周等购有析关秒于绘签限订锄正吗式才商恒品躬房允买喜卖在合规同标的哪时坟间墨约刻定小，腹未男按赶时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