北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告

北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积

49,363平方米总建筑面积

140,402平方米计容地上建筑面积

103,662平方米

1层底商面积（层高4.3）

13000平方米2层底商面积（层高4.2）

850平方米3层底商面积（层高4.2）

850平方米1层集中商业面积（层高5.3）

6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）

5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）

5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）

5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）

3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）

2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米2-7层公寓面积

56,662平方米

坡顶LOFT（层高3.6）

8,000平方米公寓（层高3.2）

48,662平方米物管面积

300平方米地下建筑面积

36,740平方米

设备用房

800平方米地下车库（层高3.9）

30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）

5,400平方米1项目定位及整体运作策略项目整体定位——蓝光海悦城·蓝光中心——以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务2大地块商业整体运作策略1、整体开发策略：分批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、收入实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；项目定位及整体运作策略

以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。3项目产品系选型及户型配比大地块商业产品系选型项目总体运作模式□高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润，□中低周转×超高利润(或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发大地块商业总体定位主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)客群定位公寓客群北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客；商业客群区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构产品细分定位公寓定位精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北京买房又无资格的年轻人的需求街区商业定位社区型配套商业（社区底商）+体验式社区邻里购物中心，打造辐射周边3公里范围的主题社区商业，成为区域集餐饮休闲娱乐一体的亲子主题体验式社区商业集合体，为公寓销售提供高品质配套支撑。建筑风格定位公寓立面公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）商业立面商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）产品竞争力分析公寓竞争力控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性；底商竞争力打造区域低总价商业投资产品，蓝光城市社区购物中心模式，最稳定保值的商铺投资产品。蓝光中心商业必须统一招商和经营，配置八大标配业态，满足邻里型生活需要。4项目产品系选型及户型配比公寓户型配比套型套型套数比户型建面实得面积建面单价实得单价总价（万元）赠送面积灰空间率套数套数占比SOHO-35-45-22000-77-99----LOFT-40-6052-802800021538112-16812-1830%-40%--备注：不改造的飘窗和阳台，不计入灰空间率LOFT对应的28000元/平米的单价仅针对顶跃3层产品5商铺面积配比街区商业销售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注纯底商130001F40—804500058500——

——

盒子商业阶段自持后整售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注盒子商业260001F—5F——1813847158——

——说明：底商因方案并未最终确定，故暂按均价考虑项目产品系选型及户型配比6第一部分项目运作目标及开发思路7一、项目开发目标项目开发目标购物中心定位理由：从周边的商业环境及消费客群及大地块条件来看，以辐射本区域为主的购物中心产品是符合本区域市场空白点和机会点的，而集中化、大型化、档次化是区域商业主要发展方向。公寓（soho/loft)定位理由：基于本地块商业性质，结合周边区域发展及居住客群消费能力，紧凑总价公寓产品不限购限贷，更容易快速销售，实现现金流快速回笼，风险更低，所以在保证做满容积率的情况下，商业产品优先考虑公寓产品做满。项目整体定位思路：快速现金回流，加快资金周转，降低项目整体开发运营风险。商业整体定位：邻里中心：低周转、中利润项目销售商业：中周转、高利润项目社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)公寓：高周转、中利润项目8二、项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。商业大地块（总建面14.04万㎡）购物中心+公寓地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积

49,363平方米总建筑面积

140,402平方米计容地上建筑面积

103,662平方米

1层底商面积（层高4.3）

13000平方米2层底商面积（层高4.2）

850平方米3层底商面积（层高4.2）

850平方米1层集中商业面积（层高5.3）

6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）

5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）

5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）

5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）

3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）

2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米2-7层公寓面积

56,662平方米

坡顶LOFT（层高3.6）

8,000平方米公寓（层高3.2）

48,662平方米物管面积

300平方米地下建筑面积

36,740平方米

设备用房

800平方米地下车库（层高3.9）

30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）

5,400平方米9项目地块及四至三、商业发展环境地块东北侧为苏庄一里、三里社区南侧为荒地东南侧为佳世苑小区，东为苏庄地铁京周路西侧为ABC幼儿园、蝶翠苑及苏庄西区小区项目西侧为小地块地块西侧紧贴京周路10大地块商业整体运作策略1、整体开发策略：分2批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、利润实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售；5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；四、项目整体运作策略

以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。11第二部分项目商业发展环境分析12一、项目区位项目区位项目位于北京市房山区良乡镇苏庄组团，距长阳7公里，距北京市区15公里；良乡属房山老城区，区域主导发展方向为居住，产业，物流，高教。长阳镇—长阳镇为房山新区，属开发热点板块，定位城市CSD（中央休闲购物区），首创，万科，中粮，绿地等大型开发商已进驻。良乡镇—良乡镇为房山老区，配套设施相对成熟，但随着长阳新城组团未来的发展，区域发展将逐渐北移，其房地产及商业发展将相对受到阻碍。区域定位居住区，汽车零部件产业区、物流产业区、高教区。N房山老城区—城关街道3.5KM房山老城区—星城街道2.5KM13本案位于房山核心商业组团—良乡商圈外沿，非商圈核心区，地块相对具备一定独立性，吸客能力弱于商圈核心。周边商圈情况分析二、商业商圈情况N华冠购物中心长阳店美廉美良乡店家乐福国泰百货良辰百货华冠购物中心中心店客赛思服装市场美廉美房山店华冠生活超市美廉美超市10店华冠超市29号店华冠百合店美廉美星城店集中商业超市城关商圈星城商圈良乡商圈长阳商圈华冠超市星城北店首创奥特莱斯

项目周边地域共四大商圈：良乡商圈、长阳商圈、城关商圈、星城商圈。其中，本案位于良乡商圈边缘地带良乡商圈目前房山城市核心，形成了以华冠中心店、国泰百货等非常成熟的商业，商业业态丰富，汇聚良乡客群长阳商圈区域快速发展，未来将有较多商业项目入市，体量将达到50万方，预计2015年陆续面市，目前有华冠购物中心及首创奥特莱斯进驻星城商圈受区域社区带动，形成美廉美超市、华冠百合店超市两个核心商业，服务周边社区居民；预计乐活城有8万商业在明年计划入市城关商圈为房山“城关”老核心区，以商业街为主要商业轴线两侧形成各类商业业态，整体档次较低，主要辐射城关区域内及周边居民14Page15三、项目交通项目周边交通情况项目周边交通网络密集，交通通达性高，有效连接长阳、城关等地。但距离较远导致区域商业辐射面聚集于良乡老城区及地铁沿线。项目交通发展程度层级：中原因：1、项目临地铁及高速路入口，通达性较高。2、周边道路为双向六车道，公交线路多为房山区域内运营，且停运时间多在晚七点左右3、但距主城较远导致出行时间很长，一般以自驾为主。京石高速N辐射面15Page16项目周边商业发展不成熟，业态低端，老旧，且租金较低区域，大型商业集中在项目东边良乡拱辰商圈、长阳商圈，分别距离项目大约3公里和8公里。项目周边基础设施，医疗、教育、休闲、商业配套、交通等一应俱全，但是都很老旧，且档次较低。四、商业发展环境医院教育交通商业配套蓝光海悦城周边1.5公里内公共资源：医院：妇幼保健医院、北京妇产医院良乡分院、金康中医院、汇海中医院教育：良乡中心小学、良乡三中、四中、北京市博文学校、良乡中学、ABC英语幼儿园等交通：项目距离地铁600米，紧邻京周路，项目附近多条公交公交833路、房14路、房15路、房27路、房46路等公交车到苏庄东街南口，出行方便。配套商业：华冠超市、好又多超市、腾菲百货、汇鑫百货。银行:农业、工商、华夏。配诶童银行周边公共资源区域客群分布及本案辐射项目核心辐射客户圈层项目次级辐射客户圈层边缘客户群体沿地铁—大学城客群北京西—外延客群核心辐射客户群体次级客户群体边缘客户群体长阳镇—新入客群4.3万人良乡老城40万原住民为本案核心辐射客群圈层，城关、星城、大学城为次级客群。主力及次主力客户群：(2.5km圈层及地铁沿线）项目周边，良乡老城40万原住民，消费力中等。次级辐射圈层：(5km圈层）城关街道，星城街道以及大学城客群。五、客群分析城关、星城—原住民约40万人城关7.1万人星城0.3万人良乡老城—老城核心客群17由于背靠高架桥与十字路口，大地块南侧的展示性及通达性受到影响，挖掘西侧的展示性、以及东侧和北侧的客流通达性是本项目产品规划的基本思路。项目地块现阶段概况六、口岸价值分析绿地道路地块红线地铁（高架线）广场长虹西路月华大街住宅主入口一级口岸——展示性：西靠区域主干道，是大地块展示性最好的部分。三级口岸——内部客流：紧邻住宅地块的出入口，内部客流的主要注入点。二级口岸——外部客流：东侧500米即地铁苏庄站、靠长虹西路，是外部客流的注入点。18Page19周边商业租金情况七、商业市场情况Page19Page19苏庄组团依附“原住房”改造的老式社区底商群消费客群：区域居住办公客群、学生客群，客群具备一定消费能力业态结构：低端餐饮为主，其次为社区生活配套档次：低端租金：20-60元/m²/月（满租率90%）良乡长阳良乡南关建材家居组团依附“低端家居建材专业市场”商业形态业态：家居、木材、陶瓷、建材、窗帘等临街商铺业态：钢材、砖瓦、木材租金：80~120元/m²/月（1F）

良乡核心组团集中卖场（多为老式旧楼改造）业态：批零兼营服饰、超市、百货各业态档次：中低端为主租金：差异较大60-150元/m²/月临街底商（老式临街底商聚集区）业态：电玩、茶楼、房屋中介、婚庆、办公租金：60-85元/m²/月（1F）盛通家居建材城专业卖场（家居建材）业态：家居建材、窗帘、陶瓷、灯具、装修公司等档次：中端租金：60-120元/m²/月华冠长阳店（已开业）首创奥特莱斯（已开业）中粮FUNMIX（15年开业）项目周边商业发展不成熟，业态低端，老旧，且租金较低，但在建商业项目较多，有总体量超过50万平米的项目在2015年开始陆续开业社区商业及小型商业专业市场大型商业体胜茂广场（2015年开业）绿地缤纷城（15年开业）19底商项目开放式街区项目购物中心项目121124232219496351082711314152120161817说明：本次调研，区域内商业项目18个，其中新增项目4个，购物中心4个，底商8个，开放式街区6个，综合体6个。序号项目名称1金地朗悦项目2万科中央城3加州水郡4胜茂广场5首创奥特莱斯6绿地缤纷城7首开熙悦双子座8北京城建徜徉墅9启航国际三期10中粮万科Funmix11铂铭商街12万科幸福汇13首开熙悦睿府金街14北京时代广场15华远好天地16北京城建金粒街17中建·国际城18东贸国际19期颐财富街区20富力·盛悦居VIVA21世界之花假日广场22CDD创意港嘉悦广场23龙湖时代天街24富力·非常haos调研项目分布图七、商业市场情况项目所在房山区域有集中式商业共计约10个，总体量达到50万平米，其中距离最近的为胜茂广场，体量达到13万平米。20效果图区位图蓝光海悦城良乡商圈核心特点：距我项目最近的在建购物中心：位于良乡老城区的中心区域，以良乡板块的居民为目标客群的区域型购物中心丰富的业态规划：集合时尚购物、中西餐饮、休闲娱乐、亲子教育、精品超市、影院等六大业态，提升了区域的品牌丰富度和档次基本情况开发商北京城建辐射范围良乡区域项目现状在建总建筑面积136,000平方米运营时间2015年中商业建筑面积136,000平方米营销指标开发模式该项目全部自持，尽管地块内还有138套高端住宅进行销售，但无法维持财务平衡，需其他渠道的资金支持租售策略全部出租销售模式——招商运营统一招商运营租金价格——总价区间——物业指标开间无层高5.4进深无面积区间无餐饮条件无垂直动线直梯、扶梯、楼梯（目前确定引入BHG生活超市、成龙耀莱影城（1.5万平米）、ZARA及H&M）重点项目解析——胜茂广场重点项目分析21效果图区位图蓝光海悦城长阳站地铁房山线950m8.7km总平图/主题及业态规划图半岛广场（商业）住宅及配套核心特点：中粮万科联手打造、全自持的区域购物中心半岛新城以家庭为目标的区域商业中心基本情况开发商北京城建辐射范围区域项目现状在建总建筑面积127,674平方米交房时间2015年中商业建筑面积127,674平方米营销指标开发模式通过开发住宅的收入平衡现金流支撑购物中心的建设租售策略全部出租销售模式无招商运营统一招商运营物业价格无总价区间无产品规划目标客群长阳半岛的家庭客群为主，次级辐射大学城的青年客群主力店大卖场（永辉）、冰场（主题滑梯）、影院品牌数量计划引入超过400个品牌重点项目解析——中粮万科半岛广场重点项目分析22基本情况开发商万科地产辐射范围周边社区项目现状在建总建筑面积200,000平方米交房时间2016年商业建筑面积16,000平方米营销指标运作模式部分销售支持整个项目前期开发的现金流租售策略50%持有销售模式散售招商运营持有部分招商物业价格4-6万元/平（具体价格11月底出来）总价区间150-700万物业指标开间4-8米层高一层4.8米二层4.5米进深8-12米面积区间30-110平方米餐饮条件除1栋外其他均可垂直动线楼梯区位图蓝光海悦城地铁长阳站地铁房山线9km自持销售地铁长阳站公寓处于长阳核心区：项目处于长阳核心区，周边项目密集，且周边住宅社区尚无成型商业配套，休闲商业需求较大房山区域的门户、直连地铁、“双首层”：进入房山地区的门户位置，且二层与地铁站直接相连重点项目解析——万科中央城重点项目分析23周边商铺在售面积主要在200平米以内，其中30-100平米的商铺为市场主流。主力总价区间为100-350万。总价面积30㎡以下30—60㎡60—80㎡80—100㎡100㎡以上150万以下

150—250万

250—350万

350—500万

300万以上实际市场情况投资门槛低，功能性受到一定的限制。30㎡以下商铺较少，区域几乎无供应，但去化速度极快。投资门适中，符合市场需求。市场供应较少，去化进程很快投资门槛略高，容易满足较大业态使用功能，较为符合市场需求。供应量较大，去化比较快投资门槛偏高，具有少量需求供应量较大，但去化较缓慢投资门槛高，市场接受度有限，供应量大，但去化压力大周边商业产品结构结合区域商铺供销情况来看：30㎡以下商铺因开间进深限制，供应较少，可适量供应。30-80㎡商铺市场供应和市场接受均较高。超过100㎡，或投资价格超过市场承受临界点，总价超过500万元，市场去化速度较慢。本案商业产品结构机会/竞争力商铺：主力商铺面积区间30-60㎡，次主力商铺面积区间60-80㎡。注：租金、售价数据由欧润公司提供。七、商业市场情况24Page25项目SWOT分析:八、商业价值研判通过对房山主要商业项目的调研分析，本项目发展为社区型商业中心（小型主题体验购物中心+底商）具备较大的市场机会从销售的角度看，区域内底商的机会最大，风险较低：——北京的大型购物中心无法散售、且四环外的购物中心受地段的影响，整售难度大；——开放街区商业的内街销售难度大，需自持后销售，但招商测试表明招商难度明显大于购物中心；——区域内底商销售风险较低、单项目规模一般在1万平方米以下，被调研的底商项目均接近售罄，另外本项目周边无竞争项目从经营的角度看，小型主题体验式社区购物中心符合区域发展特点，更易造活：——区域内尚无已运营的购物中心、3公里半径未来供应项目有2个（合计18万平方米），相比良乡40万以上的人口而言仍存在较大的市场空间；——开放街区的造活经营需要进行自持并统一招商运营，已调研的街区项目销售困难，后期均被动自持、招商，以加州水郡为例，尽管全部自持且经营两年时间，但除苏宁电器及麦当劳外，均为个体经营，内街部分仍有30%空置；——底商自行造活能力强，本项目周边已有成熟住宅社区可提供稳定客流，且本项目住宅以刚需为主，未来能够提供充分客流支撑底商的造活、经营。25九、公寓市场情况区域公寓市场产品情况区域公寓市场产品情况项目名称开发商总建筑面积（万㎡）入市时间开盘销售价格（元/㎡）目前销售价格（元/㎡）备注绿地启航社绿地172012年6月启航国际一期开盘2013年4月启航国际二期开9m层高万科长阳天地万科-2014.920000210004.2米层高中央城万科-2014.1118000180004.2米层高因政策限制，市场上出现大量商改住产品，未来新增供应量极大，7块已拿地项目将于2015年推出，超过50%的类住宅产品。其中，仅绿地产品为纯公寓产品，长阳天地、中央城以及未来新增项目均为4.2m层高LOFT。26九、公寓市场情况区域公寓市场产品结构总价建筑面积（平米）30平米以下30—3535—4040—4545—5050—6060—7070—8080平方米以上50万以下

50—60万

60—80万

80—100万

100—120万

绿地启航社绿地启航社120—140万

中粮万科FUNMIX中粮万科FUNMIX140万—150万

150万以上

市场空白点市场热点区间竞争力产品：面积段控制在35-45平米的清水SOHO、LOFT产品。目前市场类住宅产品户型集中在50-70㎡之间，总价红线150万下。小面积公寓产品市场空白点大。打造套均35—45㎡左右的小型SOHO或LOFT产品是市场空白点。27Page28公寓市场分析九、公寓市场情况Page28Page28公寓市场情况小结：性价比+低总价+无限购=较高市场接受度产品房山住宅产品因为限购，商改住产品有需求，但由于未来新增供应量极大。本项目所在房山区域有大量精装公寓/LOFT产品。产品：以35-50平米左右的小户型为主要产品，总价低。目前公寓销售均价在2.1万元/平米，总价在100万元以内（主流78-95万元），去化速度快。本项目的发展机会市场格局市场产品及销售由于自住需求为主；包含区域内客户以及受政策限制的外地客户等客户情况1、小户型、低总价，占据市场稀缺价值；2、针对投资型、受限购限贷政策限制的购房客户，提升性价比，实现快销。28第三部分项目商业定位29项目整体定位——蓝光海悦城·蓝光中心——以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自持主力业态：亲子主题馆﹒超市﹒一站式生活服务中心﹒社区影院、美食天地规划商业主力店：特色美食﹒特色轻餐、休闲购物﹒教育培训﹒生活服务一、整体定位30二、商业定位项目核心辐射客户圈层项目次级辐射客户圈层边缘客户群体沿地铁—大学城客群良乡老城—老城核心客群北京西—外延客群长阳镇—新入客群4.3万人约40万人主力及次主力客户群：项目周边，良乡老城原住民及大学城学生。客户群特征：从青年到老年为主，年龄跨度大客户消费能力：客户消费能力趋向中等，有消费能力，但受区域影响，消费理念趋于保守，爱存钱而不爱花钱。商业客群定位31二、商业定位蓝光中心——楼层业态分布零售品牌（服装服饰、眼镜）轻餐（面包糕点、咖啡）药妆零售儿童娱乐电影院特色正餐家居保健L5：乐美食L4：乐光影L3：乐童趣L2：乐享购L1：乐生活楼层/主题业态组合面积30005600560056006200（平方米）儿童零售电玩城儿童培训轻餐/礼品生活服务休闲食品32（一）整体业态品类落位项目业态落位示意表物业楼层业态建筑面积（㎡）业态占比商家示意业态作用购物中心1F零售440071%动感100、明朗眼镜贡献租金轻餐60010%咖啡陪你、面包新语提升亮点快餐、药妆120019%肯德基、屈臣氏驱动客流2F零售300054%杰克琼斯、ONLY贡献租金生活服务150027%米兰春天、欧莱雅贡献租金家居保健5009%猫人内衣、汤臣贡献租金简餐4007%田老师、真功夫贡献租金休闲食品2003%座上客、零食诱惑贡献租金3F儿童娱乐250045%探索、海贝主题乐园驱动客流儿童培训180032%北外、励步教育贡献租金儿童零售130023%小猪班纳、孩子王贡献租金4F影院400071%大地驱动客流餐饮100018%云海肴、巴贝拉贡献租金电玩60011%大玩家驱动客流5F餐饮150050%鹿港小镇提升亮点健身150050%英派斯驱动客流底商

餐饮700047.62%永和豆浆贡献租金娱乐200013.61%KTV驱动客流服务300020.41%银行、洗衣店提升亮点购物270018.37%服饰贡献租金合计14700100%

本项目整体业态类别结构示意图本项目整体业态功能结构示意图二、商业定位33三、业态品牌示意楼层功能分区L1层业态布局示意图——乐生活物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业零售品牌（集合店、服装、配饰、眼镜）440071%轻餐（面包糕点、咖啡、苹果体验店）60010%快餐、药妆店120019%贡献租金驱动客流提升亮点出入口出入口快餐快餐零售品牌运动集合店零售轻餐（咖啡、面包房）零售药妆苹果体验店34楼层功能分区L2层业态布局示意图——乐享购物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业零售3,00054%生活服务150027%家居保健5009%休闲食