物业前期介入对物业管理的影响

物业前期介入对物业管理的影响

一、加强物业管理前期介入的意识房地产管理的初始干预是，房地产公司在项目决策阶段开始干预，参与项目建设的整个过程。目前,国外的物业管理前期介入比较成熟,而我国物业企业大部分在前期介入方面比较滞后,所以我国物业企业应该借鉴国外先进的模式,并加强物业管理前期介入的意识,因为物业管理的前期介入对房地产优化设计、物业接管验收、物业销售等起到非常大的作用。(一)物业设计基本问题的提出和建议国外一些发达国家(如美国)的物业管理公司要进入物业的前期管理,必须通过招投标才有资格对物业进行前期介入的管理运作,并且一般是在立项决策阶段介入。所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合,对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握,对物业规划设计中容易忽略的细节问题,如空调位置设计的占地与美观问题的处理,建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见,避免或减少物业管理中的后期管理问题。在传统意识中,国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事,物业管理是房屋建成后才开始的,似乎开发时期与物业管理无关。所以,以前国内的物业管理公司普遍对前期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入,业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。(二)物业设计合理性的原则我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始,诸多的物业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的,但究其根源,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节,因此实施物业管理前期介入,对优化设计、加强管理、规范工程施工等方面都有积极作用。第一,物业管理前期介入有利于优化房地产设计。在工程建设设计阶段,由于建筑物本身及周边环境的复杂性,再加上设计阶段与物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔,导致设计图纸上的使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距。若物业管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验,协助规划设计单位对设计进行必要的调整,可以有效弥补设计的不足,最大限度地体现物业设计的合理性。其次,物业管理前期介入有利于竣工验收和接管验收。物业管理的前期介入,使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,监督并促使改进发现的问题。第三,物业管理前期介入有利于促进物业的销售。先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入大力宣传该物业的独到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业,并可以使产权人的房产得到增值。最后,物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料,建立原始档案,为以后顺利管理带来便利。二、物业服务前期介入难随着我国物业行业的深入发展以及对我国物业管理理论的不断深入研究,业界相关人士已普遍认识到物业管理不仅仅只限于对物业建成后的管理,而应是贯穿于整个物业建筑全生命周期的一种服务。但物业管理前期介入在推行过程中依然存在大量的问题,主要有以下几个方面:(一)前期介入推行困难由于开发商对早期物业认识的不足,认为物业管理前期介入是短期行为,不考虑社会发展变化和消费者需求变化的因素,认为前期介入会导致成本的增加。另一方面,由于物业公司从业人员素质不高,专业人才较少,教育培训体系尚未健全,高校开设物业管理专业的也较少,物业公司未形成专业化的管理团队。这些企业自身原因也导致物业物业管理前期介入困难重重。(二)缺乏规范的前期介入招投标制度目前,大部分企业对招投标制度缺乏重要认识,如何选聘物业管理企业没有走向市场化。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系,多数情况下是由开发商与物业管理企业协商而定。有些招投标方式在实际已内定中标的情况下进行虚假招标,使招标成为一种形式,投标费用大、浪费资源。有些招标的业主片面强调最低价格,造成投标企业的互相压价。由于开发商没有专门负责的人员招标,以及对招标的法律制度和工作流程不熟悉,造成了物业招标工作的不规范。(三)存在物业企业承接验收衔接断层物业承接验收问题直接影响到物业的质量,物业管理中出现的质量问题多数是承接验收的遗留问题,最后导致业主和物业公司矛盾不断。在实际中物业承接验收中存在一定的衔接断层。如,物业管理人员的素质和工程技术水平有限,对物业的施工质量和设施设备不具备专业知识,只知道设施设备有无,对设施设备的安装要求、质量好坏并是不很清楚。另外,由于建管不分,依附于房地产的物业公司往往无法按法律规定进行验收工作,在物业验收时敷衍了事,移交房屋时验房资料不完整。这些都对前期介入产生了大量负面的影响。(四)物业服务前期收费困难在实际的物业管理活动中,物业企业为了取得管理权,采取了不当竞争,相互杀价。业主、业主委员会在选聘物业企业时,片面强调最低价,使物业服务的管理费“质价不符”,违背物业费收取的基本原则。于此同时前期物业公司运转困难,收不抵支。三、建立整体的前期介入和后期物业管理机制物业管理前期介入活动不但强调要在房地产开发阶段提前介入,同时还要强调物业服务前后的连贯性,保证前期介入与后期物业管理形成统一的目标和运作机制,只有整体的、系统化的前期介入才能真正体现出该项活动的价值。从上面的分析可以看出,物业管理的纠纷主要集中在前期介入问题、前期介入招投标问题、物业企业承接验收问题和物业前期服务收费“质价不符”这四个问题上,下面就这四个问题提出相应的对策及建议。(一)建立健全的法律法规一要建立监督机构、实现物业物业公司前期介入的制度。发挥行业协会监督管理作用,政府委托房地产相关行业协会成立监督机构,对房地产开发过程进行监督。如果没有前期介入,可进行一定的惩罚,间接引导开发商重视物业管理的前期介入。同时,国家应制定物业管理前期介入的法律法规政策,从而在制度上使物业前期介入有法可依。二要防止物业公司和开发商短期行为。提高物业公司和开发商对物业管理前期介入的认识,理顺开发商、物业公司与业主之间的利益,应做好以下三点:首先,处理好开发商与物业公司的关系,防止开发商与物业公司的父子关系;其次,物业公司应该将开发商和业主都作为客户,处理好三者之间的关系,实现共赢;最后,物业公司在售楼时应该严格替业主把关。三要加强物业管理公司团队的建设。加快物业管理专业人才的培养和从高校聘请专业的物业管理人员,在工作中实现“末位淘汰制”,不断提高物业管理人员的竞争意识,物业管理公司应该采用现代化的管理模式,增强物业管理公司团队的建设以适应物业行业发展的需求。(二)建立物业管理公司投诉及申诉渠道首先,应营造公平、合理的竞争环境。在公开公正公平原则的指导下,仲裁机构的建立能够使物业管理公司投诉有部门、申诉有渠道。其次,需建立有效的评委组织,以保证评标过程的更加合理。最后,在制度方面应积极推进物业管理招标制度,使物业管理招标意识深入人心,使建设单位和物业公司树立招标意识,为规范物业管理前期介入做保证。(三)物业公司管理一要在物业前期建立一套完整的接管验收制度。这套制度的建立必须由开发商、物业公司、施工队、监理公司挑选出来的具有相应资质的人员组成,规定要用一系列表单作为整个验收之后的证据。二要组建一个具备专业知识,认真负责的验收团队。在前期物业管理中,物业的交接与验收是建设单位和物业服务企业之间进行的,物业企业由于种种原因对于验方中出现的问题往往不太重视,无法发现工程中遗留的问题,所以说组建一个具备专业知识,认真负责的验收团队是十分必要的。三要严把验收接管关。物业公司的工程人员在验房时一定要认真、负责,按国家建筑规范标准来检查房屋是否存在质量缺陷问题,另一方面应该站在业主的角度来看待房屋的质量问题,上述问题必须在交房时整改完毕。四要与开发商建立一套房屋维修制度。在交房前建立一套房屋维修制度,目的就是为了今后保修期内的维修控制,在正式交房时避免出现房屋质量缺陷问题,便于对今后施工队维修质量、维修时间的控制,这样有利于物业公司以后工程管理工作。(四)加大宣传,提高物业管理水平解决好物业管理的前期费用问题,将是物业公司发展的关键。在解决收费问题上要从四个方面着手改进。一是改变业主观念。业主对物业了解特别少,没有认识到物业管理可以对其房屋起到保值增值的一种投资行为。还有很多业主对“业主公约”不了解,他们把自己因违规操作而造成的物业管理矛盾,归结于物业管理公司的服务范围,造成收费难。所以我们要加大物业管理的宣传力度,使物业管理观念深入人心。二是改变物业收费的管理体制。建立省、市、区三级管理物业收费的管理体制,从根源上制止收费难的问题。三是提高物业管理水平。提高物业管理水平,最重要的提高物业管理企业的服务意识。聘用高素质的、有经验的物业管理人员;积极宣传物业知识,让业主了解物业管理工作的内容;注意加强人文管理,加强与业主之间的沟通。四是规范前期物业管理费的收费项目。对前期不合理的收费项目予以取消,尤其是物业公司向业主收取的有关装修的费用要加以规范。总之,管住管好物业服务收费,切实维护业主和物业公司的合法权益。相信只要建立了良好的管理体制和运行机制,就一定会提高物业的管理水平。四、物业管理前期介入的必要性随着我国城市化进程的加快,物业管理伴随房地产业的迅猛发展,但因建设项目规划、施工中的缺陷、遗漏或不足等原因给物业管理工作造成了很大的困难,使物业服务企业的发展受到了严重的阻碍。要有效解决建管分离的矛盾,减少物业纠纷,促进物业行业发展,物业管理前期介