权责一致原则在物业公司安全保障义务认定中的运用

权责一致原则在物业公司安全保障义务认定中的运用

随着居住区的蓬勃发展，房地产服务业也取得了很大进步。同时，存在许多关于业主和房地产公司之间安全保障义务的纠纷，引起了社会的关注。全国各地法院已经处理了多起这样的纠纷。在理论和实践中,住宅小区内的保安问题存在较大的分歧,是一个急需得到解决的问题。本文试图以权责一致原则为基础来探讨物业公司的安全保障义务,期望能为司法实践提供一些帮助。所谓权责一致,就是权利、义务、责任的大体一致,即某一主体不能权利很少而义务、责任很重,也不能是权利很大而义务、责任很少,造成权利与义务、责任的明显失衡。当然合同的一方当事人自愿承担较重的义务、责任,只要不存在导致合同无效、可撤销的情形,法律是允许的。一、房地产公司安全保障义务的随机性和真实性(一)权利人及其家属对业主的安全保障义务在物业服务区域内,物业公司对于业主的人身安全、财产安全是否有安全保障义务,说到底是一个利益衡量的问题。对于小区内的业主来说,当然希望居住在一个舒适、安全的物业环境当中,希望物业公司承担安全保障的义务,而且安全越有保障越好,一旦发生第三人侵害业主权利的事件,物业公司能够承担赔偿责任。对于物业公司来讲,承担安全保障义务意味着一旦发生第三人侵害业主权利的事件往往要面对业主的巨额索赔,因而当然是最好在第三人侵害业主权利的时候不承担赔偿责任。而对于整个社会来讲,住宅小区内的安全是整个社会稳定与和谐的一个重要组成部分。因此物业公司承不承担安全保障义务,承担多重的安全保障义务以及责任范围有多大,就涉及到物业公司与业主之间的利益冲突与协调,涉及到社会的稳定与和谐。分配安全保障义务的基础在于利益的衡平,最终达到权利、义务、责任的大体对等,也就是权责一致。从应然性方面来讲,是否应当赋予物业公司一定的的安全保障义务呢?有观点认为物业公司对业主承担安全保障义务是危险控制理论的要求、是收益与风险相一致的原理的要求、是经济结论与比较分析的要求、是实质平等理念的要求。也有观点认为,设立物业公司对业主的安全保障义务符合现代民商法的基本精神、符合国际潮流、是民法诚信原则的进一步发展、是构建社会主义和谐社会的需要。笔者认为,从应然性方面来讲,物业公司应当对于业主承担一定的安全保障义务。人身、财产安全是一个人极其重要的权益,是人在社会上生存的基本需求,约翰·斯图亚特·密尔认为:“没有人可以没有它;正是依靠着它,我们才能免受罪恶侵害。所有的利益都依赖着它,除已经过去的时间之外,如果下一瞬间我们可能会被剥夺所有,那么即使只有瞬间的满足对我们来说也是值得的。”一般来讲,权利人应对自身的人身、财产安全负责,应采取必要的措施保护自己的人身、财产安全,应对自身的人身、财产安全保持谨慎的态度。但是第三人的侵害具有不确定性,完全依靠权利人自身来完成保护其人身、财产安全具有不现实性,因此人身、财产安全的保护在整个社会生活中来讲是一个系统工程,涉及到社会的方方面面。有的时候权利人以外的人或者组织对于权利人的人身、财产安全也负有一定的安全保障义务,当然这必须有法律的规定、当事人之间的约定或者符合民法的基本原则,同时不能通过不当损害一方的利益来保护另一方的利益,双方的利益必须达到一种适当的平衡,实现权责一致。对于物业公司和业主来讲,物业公司根据物业服务合同负责整个小区的物业服务活动,物业公司属于一个公司,比起单个的业主来讲其具有更强大、便利的控制危害发生的能力。对于小区内可能发生的第三人侵害业主的人身、财产权利的案件,物业公司能够通过采取一些安全保障措施起到一定的预防作用,例如,在物业服务区域内进行巡逻、设立门岗对进出人员进行登记或者观察、在小区内设置监控设施并负责其运行等。比起一个个业主自身采取严密的保护措施,物业公司采取的安全保障措施更加方便有效,也更加经济。同时从业主订立物业服务合同的目的来讲,他们当然希望能够生活在一个物业服务良好、秩序良好的小区环境内,会有谁希望生活在一个需要随时担心自身安全的小区内呢?因此,赋予物业公司安全保障义务既有利于防止危害的发生,有能够符合广大业主订立物业服务合同的心理预期,有利于社区的稳定和谐。但是赋予物业公司安全保障义务,对于业主的利益是提供了适当的保障,对于物业公司是否责任过重,不当损害了其利益呢?笔者认为,一定的秩序是物业公司开展物业服务活动的前提,如果小区时不时发生第三人侵权事件,谁还愿意生活中这样的小区内?那么物业公司的物业服务活动又怎么能够顺利开展?同时物业公司属于盈利性质的企业,其可以通过收取与其保安服务相适应的保安费来支出付保安活动和保安设施的成本并获取一定的盈利。因此,物业公司负有一定的安全保障服务并不会导致物业公司和业主之间的利益失衡。(二)违反安全保障义务的责任在我国目前有一部专门规范物业管理活动的行政法规《物业管理条例》。该条例第46条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”第47条规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”由此可见,《物业管理条例》赋予了物业管理企业对业主的安全保障义务。对于违反安全保障义务的责任问题,《物业管理条例》第36条第2款规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”应当说物业公司必须承担一定的安全保障义务是有法律上的依据的。除了《物业管理条例》的规定外,最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人由过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。”对于这一条规定是否适用于物业公司,理论上存在分歧。有观点认为,这一司法解释不适用于物业公司,“《解释》第6条规定‘经营者或其他社会活动者’负有侵权法上的安全保障义务,并没有明确列举物业管理公司属于‘经营者’这一主体范围,我认为,也不应将物业管理公司纳人到对‘其他社会活动者’的解释中去,因为它们有着本质的区别。”有观点认为,这一司法解释适用于物业公司。笔者认为,这一司法解释也适用于物业公司安全保障义务的履行。首先,物业公司以盈利为目的,其当然属于经营者的范畴,其从事的物业服务活动属于经营活动。其次,《物业管理条例》明确规定物业公司要“协助做好物业管理区域内的安全防范工作”,即对业主具有一定的安全保障义务。第三,物业公司还可能与业主约定一定的安全保障义务。因此,物业公司未尽到安全保障义务,导致业主人身损害的,当然可以适用这一司法解释。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》只是规定人身损害问题,对于财产损害中有关安全保障义务的问题没有涉及。笔者认为,安全保障义务具有对人身的安全保障义务,也有对财产的安全保障义务,这两种类型的安全保障义务的性质是一样的,未尽安全保障义务承担的责任性质也应该是一样的。二、房地产公司安全保障的限制和责任范围的确定(一)“有特殊关系的情形”的救济就物业服务合同的签订来说,是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同的当事人为业主和物业公司,那么物业公司的安全保障义务的对象是否仅限于业主呢?对此,有观点认为,“物业管理合同是一种附保护第三人利益的合同。首先,业主的配偶、子女、父母、近亲属等与物业管理公司的债务履行关系重大,物业管理公司的违约将直接使其受到损害;其次,业主与配偶、子女等有特殊照顾义务;最后,依社会一般见解,物业管理公司应知道自己不适当履行合同义务会给业主及其家属带来损害。因此物业管理公司除对业主负有合同义务外,还对与业主有特殊关系的第三人负有照顾、保护、通知等附随义务,物业管理公司违反此项义务时,就该特定范围的人所受损害,也应依照合同法的原则负损害赔偿责任。”“物业管理法律关系的权力主体范围应当及于业主的同住配偶、子女、父母、朋友、雇佣任何近亲属等,这些与业主具有人格法上特殊关系的人,至于是否‘同住’,应当由原告举证。”物业服务合同的当事人虽然是业主和物业公司,但是,即使没有物业服务合同的明确约定,物业公司提供的全体业主都享有的安全保障服务的对象不仅限于作为物业服务合同的一方当事人的业主,凡是实际合法居住在业主物业内的人都享有物业公司提供的全体业主都享有的安全保障服务。(1)业主本人居住首先,在社会生活中业主跟父母、子女等一起居住是一件很正常的事情,在订立物业服务合同时,业主与物业公司双方并不会约定每一户的居住人只能是业主,物业公司在订立物业服务合同时对于每一户可能不止业主本人居住也是明知的,没有哪一个物业公司会认为业主的房屋绝对只有业主本人居住;其次,更为重要的是实践中物业公司的保安费按照户或者建筑面积计算的,物业公司并不是根据人数的多少来确定保安成本,进而确定保安费水平的,确定保安费的依据一般有小区的建筑面积、小区的出入口的数量等,所以将业主的同住人也纳入物业公司的安全保障义务的对象范围,并不会导致物业公司一方权责不一致,导致物业公司的利益不当受损。(2)业主和物业使用人之间的安全保障义务实践中业主可能将房屋出租或者借用给他人使用,此时他人成为实际的物业使用人,那么此时的物业使用人是否是物业公司安全保障义务的对象呢?《物业管理条例》第48条规定:“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。”也就是说对于物业公司的安全保障服务,业主完全可以通过与物业使用人的约定而由物业使用人享受,也即此时物业公司的安全保障义务的对象及于物业使用人。在实践中,在业主与物业使用人之间可能并不会签订有关物业使用人在物业管理活动中的权利义务的书面约定,多数是一种默示的约定,也就是以事实行为达成了约定,即物业使用人在实际享受物业管理中的权利以及承担义务,而业主对于物业使用人事实上在享受物业管理中的权利以及承担义务没有提出反对意见,当然专属于业主所有的权利义务以及根据社会习惯应当明示约定的权利义务除外。就受物业公司安全保障的权利而言,除了业主在物业服务合同之外另外与物业公司约定的特定的安全保障义务,全体业主共同享有的安全保障权利就可以通过默示的约定由物业使用人实际享有。首先,在社会实践当中,业主与物业使用人之间常常没有明示约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务,但是物业费按时由业主或者物业使用人交给物业公司,可以说这已经成了一种社会习惯。例如,业主将房屋出租给他人,一般业主和承租人会约定物业费由谁支付,但除此之外不会具体约定承租人在物业管理活动中的权利义务。如果认为物业使用人没有享受物业公司的服务的权利,业主又没有实际居住在物业内,享受不到物业公司的服务,这样一来就造成了交了物业费却没有任何人享受物业服务权利的不合理的情况。其次,物业公司的安全保障服务不会因为实际享受人的变更或者增减而发生变化。在小区的整体环境确定之后,物业公司的安全保障服务的成本以及工作量并不会随小区内实际居住人员的变化而发生变化。第三,物业公司在签订物业服务合同时就能预见到服务对象有一定的不确定性,物业公司能预见到业主可能出租房屋,而承租人具体数量也有一定的不确定性,不可能事先明确固定。所以在签订物业服务合同时物业公司应当已经考虑到了服务对象数量的一定浮动性,物业服务费对此也应该时有所考虑的,不可能只是预设每套产权房内只有业主本人生活。因此,允许业主默示物业使用人享有安全保障权利不会导致物业公司利益的不当损害。笔者认为,只要实际居住在业主物业内的人都享有获得物业公司提供的全体业主都享有的安全保障服务的权利,即物业公司对全体业主都承担的安全保障义务的对象范围及于实际居住在业主物业内的人。是否实际居住需要主张权利的一方举证证明。对于个别业主与物业公司特别约定的安全保障义务,其对象范围不能一概认为及于实际居住在业主物业内的人,这种特别约定的安全保障义务对象的范围必须严格按照合同约定来确定,凡是合同没有明确规定纳入安全保障范围的人都不是这种特别约定的安全保障义务的对象。因为,这种安全保障义务是个别业主根据特殊需要与物业公司在物业服务合同外另外约定的服务项目,在约定时是针对个别业主的特殊情况而订立的,其对象非常特定,人数的多少完全能够影响到收取的费用的多少,将这种业务的对象扩展到合同约定对象之外将导致物业公司利益不当受损,违反权责一致原则。另外,必须明确一点,由于《物业管理条例》第47条强制规规定物业公司应当协助做好安全防范工作,发生安全事故时,在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。因此物业公司发现在物业管理区域内有第三人侵犯他人人身、财产权利的时候,都具有“采取应急措施,及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作”的义务。这一义务的对象及于出现于物业区域内的任何人。(二)安全设施的内容、责任范围和责任执行方法1.明确安全保障义务的标准和方法上文已经论证了物业公司具有安全保障义务,那么安全保障义务的具体内容是什么呢?笔者认为权责一致原则是法律中的一项重要原则,也是确定物业公司安全保障义务的一项原则。《物业管理条例》基于权责一致原则规定了法定的安全保障义务;业主与物业公司之间基于意思自治原则,通过协商合理平衡他们之间的权利、义务与责任,达到权责大体一致,可以约定安全保障义务;如果物业公司收取了相关安全保障费用,但与业主没有约定安全保障义务或者约定不明,法官可以根据权责一致原则合理确定安全保障义务的具体内容。也就是说物业公司具有的安全保障义务可以分为三种层次:法定的最低限度的安全保障义务、合同约定的安全保障义务、根据权责一致原则确定的安全保障义务。《物业管理条例》第46条、47条规定的安全保障义务是最低限度的安全保障义务,这是一种强制性义务,任何物业公司都必须履行。这一最低限度的安全保障义务的具体内容是什么呢?参考中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》最低的等级三级标准,以及上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局制定的《上海市住宅物业服务分等收费标准》最低等级一级的标准,笔者认为这一层次的安全保障义务应当做到:小区出入口有人24小时值勤;小区内有人不定时巡逻;收费管理的车库出入口有人24小时值勤,有人定期巡逻;物业公司人员在小区内发现可疑人员时,能采取询问等合理的预防措施,对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;保安人员具有与其工作性质相适应的警觉性。另外有些小区内可能条件较好,有一定的安全保障设施,如门禁系统、监控设备,在这种情况下,物业公司应保持其正常运转,24小时开通,并且监控室有人驻守。当然如果其他地方性法规对于强制性的物业公司的安全保障义务有更高的要求,物业公司应当依照该法规履行安全保障义务。物业服务合同是当事人意思自治的表示,根据物业服务合同,如果业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同中具体约定了物业公司的安全保障义务,那么物业公司必须履行这一安全保障义务。此外,业主还可以与物业公司约定物业服务合同之外更高的安全保障义务,如果有此约定,物业公司必须按照全面履行此安全保障义务。这是第二层级的安全保障义务。在物业公司收取了保安费,而物业服务合同对于安全保障义务没有约定或者约定不明,这时该如何确定安全保障义务的具体内容呢?笔者认为,可以根据权责一致原则确定安全保障义务。物业公司收取的保安费,这是其根据物业服务合同享有的权利,那么根据权责一致,其应当承担与其权利相适应的安全保障义务。《物业管理条例》第41条规定物业收费的一个原则是费用与服务水平相适应,所以物业公司应当提供与其收取的保安费相适应的安全保障服务。对于根据物业收费标准衡量安全保障义务的标准,在理论上也有人提出过。在实践中如何根据保安费合理确定安全保障义务的具体内容呢?笔者认为,可以根据以下方法确定安全保障义务的具体内容:第一,看当地有没有价格主管部门、物业管理行政管理部门制定的规定一定的收费必须提供相应的服务内容的物业服务收费标准。如果有此标准,那就可根据这一标准判断收取一定保安费的物业公司应该履行的安全保障义务至少应该达到什么程度。例如,《上海市住宅物业服务分等收费标准》规定了五个等级,每一等级的服务标准与收费标准都有明确规定,那么在实践中就可以看物业公司收取的保安费属于哪一等级,进而可以判其应该提供哪一等级的安全保障服务。第二,参照附近小区物业公司收取的保安费与承担的安全保障义务具体内容,分析保安费与安全保障义务内容之间的对应关系,合理确定本小区物业公司的安全保障义务的具体内容。第三,根据物业公司的有关安全保障义务的规章制度、承诺等合理确定安全保障义务