国际公寓营销思考

朱雀七星国际公寓营销思考易居成长七星项目组2012.3.2本次汇报是在对七星前期资料梳理的基础上，结合市场和周边竞品，对项目后续工作提出以下思考和建议。由于时间和熟悉进程等原因，恐有不周，与成长领导和各位伙伴共同商榷。目白录C属o忙n堤t复e殊n饮t发s2暑0乏1恳2第笔一僻部厕分陪：轧项理目件回竭顾第冲二忠部幻玉分活：凶剩估余鞭货薯量峡盘忆点第飘三救部唱分论：告销煌售抵目处标第旦四赖部抛分考：腰目乔标华分劣解第善五碑部喝分袋：捏营蹲销硬策摘略营销回顾PARTONEU滤N懂I观T紫1销照售浓回捞顾U累N咬I取T生2客执户轰分唱析U毯N崖I虾T济3产斩品骨分宗析U笋N俩I用T拘4推景广棕回罗顾U福N猾I得T量1销应售蹦回残顾第床一绳阶抓段第亿二妖阶群段第桂三叛阶肆段第紫四疯阶欠段截献至2印0江1盖2年2月涨，生项呈目谜累鲁计部实宰现销嚼售析套泥数2旅4驶0套恒，匹面离积1揭5陈7月6懂6宣.串4沸4㎡涝，女金挪额1廊.银0消6亿丢元偷，均形价6笛7士2谦3元/㎡竹。志月黄均窄销裳售1盯6套扣，制户贩均笨销辈售朋面卖积6饰5编.为6禁9平海米臭。销丧售要节隶点销盛售成扑果2置0烛1扛0年1汉2月1窃9日集用中乎开倚盘2亡0帝1她1年1月-浊2似0况1吵1年4月顺党销2蒙0援1振1年5月-净2耗0渔1同1年1益2月平腾销2怒0扭1话2年3月1日易月居躺进必场类型2010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.12套数1252862619974141081面积7869.312060.79636.161441.251091.63682.65590.34253.99841.32803.92493.14104.21金额50456609145081553833163119118597698408467518440249771774793574745456227123426562699491均价641170406025826470526848681969876831699469486712U值N成I脏T级1销予售院回猫顾月烈度蝇成鄙交秆均饼价璃和呆套值数脚分站析鲜：2棕0洒1逮0年1为2月1吗9日曲项循目座集纽奉中助开狗盘警，航开羽盘达当胳月此销俱售1炊2剩5套连；根担据范月咳度敬成信交盘套良数新和电成疲交截均姑价推曲滥线芦图苦得席出制，月态度榨成项交招均秆价寸和臭月泻度以成输交鼻套勾数柳成蒸反棚比挤；屠（运以2迟0懂1椅1年菊下歪半宣年蚁为香参估考骄）；2辽0夸1摸1年2月晨和3月腰因做春忽节棍和偏集脑中寸放典量篇户派型过单文价铸差迹异脑的网影跟响还，霞导灵致愿出叔现油反祝差廉；户奥型衬成贺交犬均衬价紧分由析葡：8伐4榜.茫8偷2㎡滴、7嫂6仍.讯8催1㎡浩和1胳1璃6啦.泄9裤3㎡幼户智型耕价扫格越相蒜对肠其挎他族户绵型僵定押价梅偏域高腾；定附价岸偏哄高遵的剖户置型缎成追交例比揪例踪蝶相殖对妄偏届低趟；5行9莫.封5㎡岩和1叨1饭6岂.姓9㎡考（宝复公式果）圣户备型还一投致评，政均炊属购滞猛销五户衣型。U眯N弟I暂T渣1销毛售家回旋顾—开李盘第夏一伯阶后段—开恭盘识热项销在居开播盘戏当巾日啦，B晶5、B酒6两孝室荣户虾型禽为突热岛销姻户浓型，等在瞧最惰短觉时垫间绸内券售愚罄赏，销说识明弯刚也性仙人胃群拍对军两瞎室背的阿需命求公旺些盛船；B骡4广-塔1户吊型漆为伟项机目掏的及主域力谨户勤型，宗朝路向座户童型差结升构斯均退好征，冠客希户悔选沫择须空躁间堵较窃大疫，罩投掘资楼自量住补均卸是仔不痕错积选拉择美，悬因班此壤此互户浅型着也去栋化五较扣快；B漠1括-季1、B敌1御-贡2、B旅1由-凑3均嫩为葡西幼向古户剖型夕，摆虽婶整植体亲户前型欢结芹构群与B察4套-告1无刑太置大盆差之异润，右但哄受熊到押朝庄向简影啄响去，庙去韵化吹不绵理名想偿，B制1认-稠3户秆型虽切设经计收有元一妄个8平县米系左团右卷的麻生沈活萝阳晒台厕，平但请也染因标受埋西态向替采乓光奋不歇理争想生，资房统源去横化旺较私慢，泥剩桥余屿房谅源役较葱多房诚。总秒结洁：斯基泽于嘴以站上弓原想因姻，今在帆定校价痛上言，北应丛适楼当受拉牙开猛热嘉销续户颂型旗与瞧滞韵销供户汁型芳的泳价球格温差已，跟保芝证定整恋体各房争源尤的吼均蔑匀献去窃化若。U卫N弄I亩T柔1销杏售抄回波顾—宿2吸0朗1熊1汇礼总2派0班1梢1年位上江半派年1烦-静4月惧份省市胡场抚情字况茫良兰好沸，参且犯房菠源枕选炮择世较苗多惩，蒜销陆量直保茄持寄稳但定每，2月坝由脖于浆春条节袍，交成兄交续量甚明剃显价下重降膨；2上0黄1奔1年5月岂份掩以胃后船，泰因吓为秀限魔购拖令骗政拦策采及靠市叫场裕情态况明不融稳条定抗，愧客稻户秒观杂望叶情窜绪站浓置厚熄，越而很且斯多砖数掘剩摆余勺房碎源驶户前型认滞键销钞，尿销乘售际下咬滑稍。总寄结绝：恨目藏前增市萌场伪回肿暖誉，获合救理逆推纵售型房风源萄，卡加应上究较鉴大通的廉推货广高力绝度卫，聚根至据旁市朗场装情鼻况聚，值理矛性贝定适价挺，吗促申进迹七泛星情的艘快漫速此销狮售芝。U谦N饥I裳T音2客心户乓分蹄析—幕—成避交堵客倍户事分侮析获题知竹途断径娇分灵析付与款漏方唇式笼分涌析2怨0污1尘1年鹊成蓝交畏客削户怎认救知撇途勿径纽奉以工窝地愈围挎挡尚、会路级过骑和筛短谷信钻、枣网园络迅为鸣主风，铁朋浑友培介兄绍是西客办户编来唱访镇的壮重嫂要总认趟知毅途尘径俱；付漏款来方猫式旗主证要分词期盏付绘款邪居味多，更占眼到7耳3己%，而红一稼次拦性金只蜡占躺到释总拍比票例刺的2障7兼%导。关踢注赔因拢素备分亦析购楚买耐用狮途2暴0替1封1年必成病交建客吸户登认现可责项寸目摧的眯因描素户以地却理饰位耗置出、愉价昂格为坏主永，袖客扫户魄对绵整便个南刑二凳环服发娇展际潜近力晃和瘦生义活龟配卧套梦相伟对虹满沙意肉。2姻0图1蓝1年碑成或交虚客贷户网以投朱资馅为碑主，膛占遗比校达得到6毯2宽.记5哨%。U须N汪I吃T始2客蹦户基分神析—姿—成宁交待客脂户流分弹析U涂N唯I宽T驶2客牙户罗分开析—逮—未暮成祸交些客云户铺分挑析2士0距1卡1年喉未校成评交究客筐户乞主贺要壶是相因街为证冻件被问削题虎（3虫9令%）洞，葛限靠购少令厘及落房驴地陈产桃和由银爬行园政恢策枣影生响芬（2制8揪%），歪而资抄金春压兽力也夜占渴到（1划9衬%）；未诱成港交膨原理因瓶分冠析总胳结谣：司在赌未茶成伍交性客宣户思中其，策因纠为搂资烦金头压进力心而旋没途有伤成竟交些的听客拆户女占赴到1厨9逼%夕，为寇了循保判证复客竞户聪不顾流党失关，少紧马抓崇每漠一择组公客泽户乖，溪建射议巴可狂以债降掀低成首搅付生门蚁槛渡，联采尸用脉低烟首局付理的遣销筒售罚策砍略旧，唇促威进介成外交珠。U箩N化I郑T请2客值户叉分敬析—办—来境电廉客小户原分甲析2得0漆1钉1年塑来帮电售客娱户叨的标认忠知厅途漫径筐为工宴地量围葛挡钱、幕网拢络组以招及轻短赔信乖为舱主勿，浑朋昼友物介主绍也保成勇为旬客抢户处来鲁访薯的文重烈要叙认什知哈途壮径沃；获凉知员途充径免分具析U获N采I茅T允2客脂户纹分哗析—俭—来预访融客谦户绳分呼析获驻知刊途肆径识分叮析客技户抱居女住感区樱域雪分葵析2单0桌1腊1年症来蛇访悦客浇户体认响知苗途蜻径铸以路括过嫩或肿附瓶近帐、仿电拍话亮邀狱约涛为员主殊，椒朋岸友火介之绍址和摊网四络也辽成间为盼客喉户绢来仔访驴的浴重私要纲认疲知淘途萝径讯；2敌0悉1亡1年吩来祖访迷客哗户朝的帽居巾住含区润域都以南甲郊遥和副高剑新驶的永地典缘道性孙客柏户撑为倚主。U虚N誓I纱T骑2客短户眼分睁析—丹—总距结基渐于2举0在1振1年放整娱年铜的匪销康售雄和划推铜广失情流况渐，屠结网合乏项坚目饿本局身午的晓性们能口，革可鲜得独出首我仿们吉的稳客非群中主谨要严是挠南望郊位和裂高框新交的被地加缘姑性打客糖户月，晴他凭们话有您以蓄下猾几躲大搭特垄点明：地窜缘叠性造客高户束，逗居哄住炒于弱南戴郊冻或月是甚在助高宣新索工垮作他森们圾非毯常吨认馅可慢项条目丹的雁地乎段他言们顶比蠢较旅追粉求殊成候熟贡的吊生扣活微圈他详们侦有针一弯定搜的鹅经隔济某实漫力吹，废投桶资倚或惊是层改漂善卵型富居闻住项目1房2房复式户型编号B1-1B4-1B1-2B1-3B5B6A5-1A6-1A6-2A2-1A7A4面积47.4648.6549.1759.575.3176.8183.3284.8296.4697.3104.21107.52116.93138.6139.1推售货量20套120套20套20套20套20套18套12套6套6套6套6套销量数量20套107套19套11套14套5套12套7套14套4套8套5套1套6套6套销售比例100%89%95%55%95%95%100%67%83%17%100%100%成载交恋户间型未分厉析2投0百1恋1年成古交忌的缸户怨型匠以1房誓和2房馋为春主工，1房黑成尽交须成围交虑客色户幻玉以丧投必资述客掩户为肢主旦，弓两阁房林为闲自涂住怖兼柴投连资确；2工0寻1才1年到年范度保销撑售偶的1房技以4灵9平面绣积肉为魂主者，馅两栋房滚以7脱5平当和8描4平为男主那，冲而5抬9平日的鄙一掠房能因番朝鄙向逮问吵题合滞册销烘。2余0江1闯1年佳推忌售扬的腹复贴式残成末交永主点要慎集拦中陶在1网3外8平面膏积寨，而9留3羡.皇5颈2平峰和9汁6费.昼3劳3平券的陕复车式螺户集型裤各6套只均冶未条销希售丙，1桃1驻6顺.筋9夺3平剩梁余5套,都有难贼以袭去压化抚，泽原帐因岩是锁被绢周爪边愤建瓜筑雷物蜂遮衔档变，辈导飞致总客突户秩产财生悲抗傻性读，查建资议师可扰以培拉风低列价色格桃，趟促灭进启其夸快诵速处销帽售售。U舟N文I辱T烈3产赔品丹分称析U鼻N送I济T济3推照广熊汇传总持门续蛙性冰推戒广隔：1、者网士络祝；2、慢短仆信箩；3、橡工充地骆围亡挡秃；4府、甘D胀M派透单2月3月5月7月1补0月6月2笛4日愤开芬始乘投孤放党小脏寨见好胆又愉多剧外来展6月8日硬投旨放泄华谎商福报苦通搂栏7月2魄9日咐投雹放监华派商牧报什夹添页9月1促1月1月2奴0占1拌1年劫全构年豆推教广奏线坑上朗主虎要揭是叫以片网办络遣、衫短袜信答、球工莲地夫围裕档陪为掩主超，卧而蒙线愿下废主挡要穗是钟以D悟M派乐单区为舒主指；2开0管1扁1年班上梯半经年断市箩场面情菌况勒较雁好浊，者在引常颂规凝的仁推圈广萄模验式迫下孝也镰能相保桌持港较助好道的货销扬售携态五势恐，勿在狠下填半这年葬市桑场硬情屠况挣较非差赠，麦加倦大盛报龄广蔑和绩外裹展树的礼推讲广践，植也隶未司能市有鸭明皇显匆的代效栽果湿；总智结纷：眼在2筑0巨1纽奉2年冬市法场狭情蛙况浇回仪暖轻的逗情久况良下馋，首建风议策延骑续2改0济1融1年皂常着规隙的平推业广靠渠误道连。8月6月4月7月浊末赖外山展该和申短升信蜻停闻止增投许放2诉0每1苦0年1亏2月因开坦盘也投湖放臭华剑商傻报7月色开凤始烛投蓬放知宜蛛品稻生嫩活3月瓦份毙投境放培兴脱正略元激广叫场害外捏展3月凑份落投遍放筒华堤商制报牙通价栏9月礼份采投弃放峡房堂周修刊8月巩份帅有蚂投熟放宾短循信从1月缓份兵短庭信毫一娇直旷有开投佣放U煌N香I众T落3推再广剃回销顾从殿成初交痕客贸户株获神知喊途搏径婶及拒来槽电绿来肯访橡客俘户格的俭获冒知犹途工径宇可枪以蛮得谱出差以骡下淋媒秘介液效血果谎汇把总迟：备拜注龟：锯房掌展种会柴、捏外替展弹对卸成窜交方没将有刷直割接傍影永响沟，陈但初是匠提天高珠了校项云目哥在早市蛙场巷的张认时知禽度禽，埋是财有阅效的糊传污播觉途凳径驴，勿属舍于分长椒线漫隐块性般推草广帝媒共介累。序号媒体类型费用效果1围墙2短信3网络4派单5报广6房展会派单7外展从贸以竭上额推絮广塑分朋析兵可业以失清哈晰锄看饮出放：2毅0颠1户1年开成容交敬客燥户触的素主闻要惩获疏知批途健径和是路店过剪、景工稿地耗围钱档垫、雷网绒络骗及嘴短饺信建抗议胡在省下释阶泊段蕉的诸推滑广望计遵划选中遵，但延刃用舍这虚些奸推必广饰渠皮道千，重马新冰包违装升工多地载围墓档肌的名展甘示熊面，词并律加杠大网写络拥及当短企信坡的班推脊广赚力锦度，耗达袖到嫩吸停引曲目邀标童客截群竟，嘴促独进格成冷交禽的寄目寻的并。推克广羽小款结剩余货量盘点PARTTWO剩成余削货钓量降盘欲点朱喉雀醒七欣星颂国平际坦公杜寓蛮建杀共蓝剩虚余2扎1托3套婚，1壮2观8付4鸟2烫.成1纷2方啄，桌按壮照7缓0息0金0的春均赶价阅，探预羞计踪蝶货纵值康为9碌0犹0下0万者。数剩伪余圆的绘各钻户彼型摄套内数弊及跨所压占邪比析例拼如像下属：面积套数结构

所占比例48.6599套标准层

46.48%59.524套标准层

11.27%49.1718套标准层

8.40%47.4616套标准层

7.50%76.8116套标准层

7.50%84.8216套标准层

7.50%

24套复式

10.80%户型结构户型面积套数户型配比平层一室48.65㎡,47.46㎡,49.17㎡,59.50㎡15774%两室76.81㎡,84.82㎡3215.2%复式两室93.52㎡,96.46㎡,104.21㎡,107.52㎡,116.93㎡2410.8%总计213100%一汤室检房翻源屠总猫共蹦有1率5桌7套，集占荒总袋剩民余途房始源枕的7清4尿%星。因穿此武，韵下康阶无段鹅我士们踢明束确这的舅销纽奉售木目回标早就著是油：主眠要携快瞧速草去漂化佩主辨力糊户夺型互一谋室但房笋源效，条同拿时桑带某动跑少亭量激两护室星及盈复致式洗房堵源屠的芳去碰化琴。剩植余扎货融量心盘票点销售计划及目标PARTTHREE借股地菌段化优马势而扩大障项悔目侍影绍响弹辐史射宋区照域实清现万剩割余2赛1舰3套筒，1鱼.长2励8万遇方批的来物米理拾指焦标双理盘丙联仅动去，傍利矮用技价滩差产雅品瞎不夺同飞实连现中客暑群擦通璃杀整另体坚均养衡坦去锹化钩，七喇星勉现戏金滑流贿，帝夹都状树忆形沾象灯的蕉愿闸景高拍效栏准场确谅的判营堵销推添广头执女行稠力以骑费月效饱比更最费低仁收义益钳最大皮的采通酬路虑执签行胆为咱铺冈垫9箩0网0器0万销及售稠目抗标航：2尺0埋1别2年秀上处半声年乏清部盘2橡1聚3套针，姑四每个己月加销磨售侍期根邪据御目街前招市狐场筒及辈前闸期星无岔放蚊量酬的舞情锦况裕，镜建产议摔三膀月丸份睬推壮售匙较冷多域货摇源在绕目否前放回萌暖脆市挡场县下琴抢烟客掏户类，膏抢滋成相交同贸时指大舞货割量碰引眼发舒市周场佛关虫注岩，批迎触合借客松户苗对隐不摔同捷产真品丽的纷需座求最欢大锄限乎度宝加作快厌剩简余睡货联量尚的源去染化3月份新推货量楼层面积套数总面积（㎡）所占比例总货值22-2976.81161228.9611.30%

84.82161357.1211.30%

48.65482335.234%

47.468379.685.67%

49.178393.365.67%

59.584765.67%

20层以下散户372615.9526%

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总面积4877均价7000元/平米说俘明精：字此畜为标实早收眉价霉格片，饭按躁照任原鸡有7傅4揭%分睁期熊比亮例搭折砖算顺，诸正奔常挖成抹交改优轮惠心点茶位欢（7肿4颂%露*折2图%仆+攻2缺6突%句*承5绪%）冷应赢为2诞.唯8使%，牙折译算蛋返昨到董面策价恰表谎中鹿即遮可体。房号0102030405060708091011楼层76.8184.8248.6548.6548.6548.6548.6548.6547.4649.1759.5029731076187207720772077207720772076795679561782874137721731073107310731073107310689868986281277413772173107310731073107310731068986898628126741377217310731073107310731073106898689862812574137721731073107310731073107310689868986281247413772173107310731073107310731068986898628123741377217310731073107310731073106898689862812274137721731073107310731073107310689868986281合计

面价总金额3512万元总面积4877面价均价7201

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