大连开发区某项目营销策划提案下3

主力户型解析主力户型面积为30平方米--80平方米户型优势:户型方正户型弊端:功能分区不够明显客户构成本项目的成交客户中本市城镇居民购买占到65%,外地个人购买客户占到21%(其中决大部分是外地投资客户),外国人占14%,可见本市城镇购买客户群为主要客户购买力,外地投资客户还哟巨大挖掘潜力主力客户:是开发区第一个酒店公寓多以投资型客户为主.客户群本地客户外地客户外商销售时间最高价格最低价格均价价格描述2006年6月8000元/平方6712元/平方米7400元/平方米偏高2006年7月8000元/平方米6200元/平方米7100元/平方米策略性价格调整2006年8月8000元/平方米6500元/平方米7300元/平方米销控调整价维格哨分错析销鸣售沸分切析销锅售患许凝可造证6返月宜-姜8语月狱,乔月作均半销累售拍约穿3龟套项浊目春高肾开浸高租走止使次项令目开升流值挤空展间列小务,忽大挂客枣户若谈思判告期耀过昏长疏,娃后夹期腿同是类吨项胜目惯增孟多腹,尝使复客交户愁选论择秩性谨更撑多烛最芽终色导捐致凡流缩慧失忽，检尾落盘获、荒价蛋格椅高济也乘是吐销索售践速姿度偶减骆慢膏的样主岔要村因姥素羽之站一开鼓发万区介第让一霜个成酒斑店潮式鸭公男寓辨无漂对欺比（去0狗5两年唇9住月移开落盘壳，袋0碗6肝年袄1剖0丢月委入乓住北）项冻目永推疏广诉印求摔商盛务通功份能项维目馅销难售坚中惩存称在涂的惭问钩题销铸售墨人旁员宫数壶量榜少数,税目李前及只歼留功一焰个盒销抹售细人造员政,行客走户弱接舅待哭做竞的柴很宰差盖.销摘售交人迟员惧对魔销有控护表记不旱清填楚见,针无恒法败起林到射销咳控疏作你用值.销眉售束人术员是对额客懒户左非犯常念没据有鸭礼迎貌伞,香使洲客掠户川产兽生奴反源感召.销趟售盆人叛员晶对拜法嚷律由法抽规贵没腔有碌进辈行疾系漂统余化分培捎训宾,府在虏销临售椒中驱很驳多余问转题膛无刃法汽个冶客遵户病解层释坛.样宅板狡间禾因院多滨种蛛原现因配不婚能闹正须常队开讲放尝,肚使贺客膏户主心纸中罚产府生冰质欺疑非.对厉外够商门客痕户族不亭能昌直养接搞沟低通府,渗开里发忽企染业选没惭有辫配拉备喉专新业妥人窜才项矮目校点打评项山目徐占黑地滴1躺0许0敞0铅0美平艘方价米杠,蒙建与筑辟面既积太3收8活6舌6婆0员平蛋方捏米雹独售栋旋共辉3什7摊5自套璃左虾右皆.开挂发妈区把第追一吹高强端弯酒疯店驾式意公雪寓搅,竟对迷整尸个着市朽场雹的秃吸碎引蛇力羞很橡大题,申聚晚集趴了啊一锄些设高欲端库客攀户问,播但近是很在估项借目肥推怒广盒上木和它形碌象腥定扑位衔上旋都润没覆有张完铺全壳体洋现辈出串S岔O屈H穿O例的墙概崖念辰.因站项旧目而已铁经跨入馆住归,爬后派期榆物匆业霜管值理计费鸭用色3郊元虑/药月惊/字平复方它米眠不盘能秃给录客仗户碰相生应旱的恭同杰等贴价觉值延服趁务么.项贵目浩前楚期脏销企售书达秃到婶8变0汤%豆以机上既,亭因慰为塘销额控疮原灵因惑和鞠大组客翻户晒谈左判瓶时腰间宏过滩于左长丸,情后虑期炭同渴类枪竞兼争牌项柳目相增店加版,圾使私客旨户但选跟择出性御增僻多必,挑最钢终皇流舌失乏,害导彻致骄将阁近肌1僻5搬%拘的冰房骨子洪还扑没描有桨销技售先.双单窜价京过秩高纱逐族渐姐脱稀离塔同辜类览产滴品躺竞匪争伴行外列英.君涌悦牙豪促庭项增目僚概逆述项偷目碌位令置欠:塘开嫂发达区梯金尤马料路预中纵段绍.属洋性起:量普纵通胸住醒宅迈，详少寨量粘公刑寓五.项吧目宣占预地坦1等7劣0着0座0黑平抹方讽米熔,单建膊筑汤面写积划6献5权0照0擦0雷万论平图方补米巡寿,结其扣中优小惨户豆型弃约校3资0菜0戏套赴.户筝型雕设饶计摆有徐跃茄层辆设笨计障平粥层纺设编计臣两掉种建性筑远形脏式可:斑住摆宅停高舍层阵板拼楼境,箩公达寓浑是情塔歇楼革.便扬利年的爱交咐通理环除境罪1吓,茅2坚,殊3扣,嫩4偿,物5丢,功7哀路幼公购交字.小蓄户胆型茶做递为镇本拴案对的忍最木后搅销哗售纹卖研点抛,然准秤备饶9膛月床正则式雪销社售某.销售时间最高价格最低价格均价价格描述2006年8月6500元/平方米5400元/平方米6400元/平方米简单装修300元500元客户任选价蚕格以分替析户究型迷解混析户陈型戚均卷好醋,性但宫是膏1塔0夸层曲以光下旺采辟光卸很规差虑,蒜楼根间序距朋过为小旁；起淘居掌室傅与卫活往动富厅害无掏阻己隔管,宝动艇静旁不戏能烤分江离结；阳羡台外。客唤户予构毅成少散量业金秃马新路振各命项暴目介剩蹦余令客泄户衰。本量地曾区砖客圈户置占金到俗7麦8拣%泄而霸且斑客晃户紧年误龄奸结降构闪层六年悔轻搏化商。初呼次挺到千开甚发轿区关发队展马或汤在锤开歌发吼区准准胖备忧长嫩期寺工刊作顾的炒外泛埠乱客盾户孕群自占欣2锈0无%孟。少万量遍的数外肌商政客伞户雀用缸于培自醉住堤的近只从占贷项砌目凶比姜例馅的免2顾%衡。销铅售界推隔广诉竟求舱强瘦调户品舞质销滔售碌中王存榜在恢的饥问风题虽.该春项谊目止后惧期崇一估直护保漫持酬一拒个嘴封悬闭墨式级销逝售紧状置态镰,扩只职有吃售驳楼辞处批的年简烫单器接剑待乖,惠客眠户蜡完垃全撕没皆有如后螺期合项猴目窗的蛮任觉何婚资墨料粘.域使挖项光目叼滞驼销旧.没垦有关预蛮热挽阶蓬段叔,再销裕售革道社具座缺和少控,震只汁有侵沙庙盘僵和拾折吊页庙.没鹿有防适膀当丸的淋推径广均活皮动童.样牌板脂间治到舱后晚期皆小钱户馒型驱阶怠段榴还今没醒有隔.销那售发团受队茎的密管狡理拳一块直侵是锤松则懈制状差态擦,抢销唉售特人雁员遥没篇有控销枣售垃积起极劣性货.没程有论进所行弟客斤户距回链访贫,辞客愉户锈来纪电咬没载有薪记短录犹.项硬目易点劳评项西目亚占荣地陪1叶7网0醋0猛0姨平生方域米商,粱建王筑清面盗积亩6恢5顷0美0抚0竭平掠方炊米循三哪栋座,各小猪户挎型悲约记3怜0犹0庸套薪左候右乱.项狸目缓因垦为孟推全广洲力间度狂的突逐浊渐载减卷少龟,柔被甜周碌边祥的来项染目社所萄掩偏盖眉,扒项镰目震的即知汁名宴度化也沃逐谜渐烟下封降锦,膊小胡户萝型权销气控斤与帜前剪期坚脱说节健,炊后第期抹销尝售钟人暮员婶没嫁有鸦客缠户尾回咳访驶,批所歼以充逐氧渐侵被男客等户惊淡焰忘陪,森东宜侧赞的出新保财钉富苗中辨心驴的疮热例销险与恶本惠案农的姻销委售壤冷断淡薯形餐成狸鲜慰明佣的暮对跑比献,寇使呈很翻多麻客雾户赶对爪项测目户产狮生铺不身信浪任成心膜理螺造僻成以大害量涨客享户询流趟失跨.小套户狠型土样味板餐间床装延修虾迟靠缓永,食使奖小脸户庆型头迟末迟社不盖能指开暮盘道,馒造罩成枕客结户河对拔开咱发悼企共业黄的石质饭疑该腥项示目呢如件后弄期当不池加纵大厚推你广灰力计度坑和克影的响寺力舌将析逐网渐落被晕同铃类尼竞地争电项漠目霉所床超顾越摆.自坦由者港自松由吵港冻项喂目译概柱述项明目键位购置茂:浓黄疼海悉西陵路属演性倦:摧精寒装陪小持户慨型农公犁寓项侦目德占现地钩6雾0锹0云0邮平根方铜米岁,宜建伴筑茫面拜积献3观.愁2咬万敞平赔方可米置,犯全倍部配是扮小亩户散型矿面栏积专3年0轻.觉4照2咏-蕉-额-余5萄0财.购6裂6娘平窑方乏米登.建吧筑熄形纤式春:乓塔情楼组.交惕通讯环描境娘:惩3岩,兆4苍,宵7乒路提公根交姨.准乒备智1业0喊月采正载式皂销受售灭.户宜型铺解谢析主秩力欺户蚁型东面爆积船为会4暗0茅.雄2闻6庆平叛方沉米翁—国5详0厘.食6迟6皱平膏方这米户臭型堤优屿势蒸:户愁型系方塌正户哗型从弊举端堪:功采能庸分商区吊不超明企显销售时间最高价格最低价格均价价格描述2006年6月5420元/平方米4600元/平方米4900元/平方米低价入市2006年7月5500元/平方米4930元/平方米5100元/平方米策略性价格调整2006年8月5660元/平方米5100元/平方米5200元/平方米持续调整价爸格席分踪蝶析客晶户捧构漠成金驶马教路因周哥边次项算目黑剩泳余织客顺户本至地去客咐户日为克主扣占浅市肆场洽份巡寿额岛的谨7而8击%初秒次什到幕开挥发迫区纤的欣外代埠彩客皆户新以盆及宅在蔑开禁发畅区佩工斧作怕的因外疮埠警客盯户屯占咬到罩2虾0彼%只魔有革少僚量邀的拦外袖商钳客状户愤用祸于胆暂析时村性话自阿主倒。项栋目傅推晨广强律调嗓自鞭由寨自魂在耻的只生俭活销济售旬中贤存石在注的骄问叨题树.销费售座人妙员裤素逐质迷差降,参对调客盐户神态攻度问冷遵淡略,效销雾售挑积叉极嚼性片差唐.整较体嘱销铅售瞒团质队寻无缠管喜理烛状村态杀,颜售怒楼凤处怨在王销廊售筑过彩程避中多停原止剖过爱销擦售枕，勺在馅客香户匙中鸦造需成秀很抹大椅影防响蜜.售榨楼求处匹装柜修轨简钥单夸,早基瘦本瘦无朝销置售稿道愁具藏,甲只煎有钞沙胡盘杨和浅折国页酬.样蜻板盖间怖装损修耕非乖常现粗财糙鹊,刚对础外装统阀一篇报薯价远8踩0港0充元蜡/斗平态方蹲米哭,陆实挨际络装劳修烘标血准奋在率3疑0炒0欠元可左你右细.看于项事寒实原不判符纲,片造言成秀很卖大弯落芳差优.现锤在征的俩群疮楼允改困造呀还请没根有侄动米工黄,射楼章下陕菜能市挖场壶超便市和还寒在民运取营星,星与米整货个烤项守目敞进闪度尘形的成物鲜杨明印对增比蕉,返可巡寿以摔感愉觉分出受是赔改数造罪工荒程瞒.朝舰向减差贴价盒太便大锄,嘴同蛇层头南尚北战差都价播8慎0深0辩元远/探平戏方想米父.项怕目借点卵评项蛛目恰针剥对杰低慈端妥客挤户哑,粮定薄位湾比惊较涉准碑确馋,触客拼户评年奔龄报结网构永层捏2斜0天-恼4敲0曾岁租.户糖型满小议单著价坑低其,剑使估总购价赴款祥低令,江降许低伐了吗投乓资榜门煎槛格,地使眠客砌户减有贤充掘分强的国购黄买替自科由矿.为旅客绢户辩做度了讲简窝单遥的益投启资沫回廊报臣分态析祝.二吧层舟的巩空充中蜘走串廊江和强停痕车吓场劈燕使哭客炎户轨得罢到娘充翻分新满录足叫.开励发鸦企仪业穗对翼推岸广抬的桐忽蝴略堪,姨围眠档举已仁经床半沙年辣以臭上赵没平换捎过碧,宿使爪客把户谨产匪生趋视维觉董疲访劳暖.无册成性熟陶的昏配胖套茂.研临究鲁主保要帆结贞论市梯场独研睬究浊主遗要回结裕论宏颂观哥经庄济时发刮展同迅屠速息，绘保唐证爹了总房稳地后产细行圈业椅的俯快步速宁发细展舱；新办城贷区素的踪蝶建卡设扬和下发纯展寸，盾跨寒海哨大论桥割的洪修艘建凡，绑将严提长升巴项讽目将的矛价肆值书；大草连礼房尸地坟产宵市裹场叛处益于露高济速躬发母展嚼阶摆段些；开姥发错区昂房砌地匠产攀市扣场读经吧过杆几载年谎的叨沉杰寂宴后销，美重蕉新异起求步魔，升但黑发霸展右迅保速痕；区席域佣内万项氏目奋同李质纷化纷严躲重举，蜂定贸位石相瓜近亭，唉市扯场坑竞猴争叔激否烈吗；项犁目巷近诊环吼境亿差伟，缸影辨响婚项山目窃形静象圈，米远畅环但境争优损越么，雷可冬望凝山冒观渐海甲；项庸目镜自眉身危优露劣括势喂明称显食，牙具揉备旬塑你造揪高狂品条质悠楼旅盘写的达形悄象圣，粘但筐项县目金的使劣恶势唱条毒件钞将混关五系炎项预目司的帮成弟败膊，耐需馒要鲁在鸣后常期伍包袜装乖推起广温中贫发包挥疏项榴目莲优忽势倦规医避族劣魄势倡。项尘目申定炎位吩报香告项叙目险分术析項厕目怠S秃W锹O牌T朗分玻析优势Strength

劣势Weakness

S1、户型功能分区明确，适宜居住S2、明厨是本项目区别于其他项目的优势之一S3、2万平米的会所，规模大，业态丰富，档次高S4、装修档次、设计等高于竞争项目S5、自然景观好，高层可望山观海S6、中央空调提升项目品质S7、成本优势，为项目价格调整提供了空间W1、项目所处位置相对较偏W2、周边被众多低档破旧居民楼所包围，缺乏高品质的居住氛围W3、户型面积偏大W4、层高3米，在同类竞争项目中最低W5、户型高窗，影响采光W6、异型房间，影响使用W7、旧楼改造，历史口碑不好W8、中央空调提高居住成本W8、产权年限剩余44年机会Opportunity

威胁Threat

O1、随着新城区和开发区的不断建设和发展，需求将得到进一步增加O2、由于手续等问题，目前市场上的众多同类楼盘大多尚未取得销售许可证T1、目前市场上的同类楼盘较多，竞争趋于激烈T2、众多竞争楼盘均内部认购了相当长时间，有了大量的客户积累T3、本项目与紧邻的“自由港”项目相比较，具有位置、户型面积、价格、客户积累量等劣势，威胁较大

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