中原上海南桥综合项目前期定位营销策划方案页xxxx年

上海南桥综合项目前期定位策划方案上海中原事业二部Shanghai.05.2010Part1地块周边区域房地产市场情况Part2地块所在区域购买客户分析Part3地块分析及产品建议Part4项目未来客户预判报告结构Part5类似项目案例借鉴地棉块炎周课边特区际域偿房殃地强产划市威场退情努况P木a忠r疮t喂1P属a贩r士t拆C循.散1貌奉岁贤辆土疫地掀供恰应诱及睡用贪地恒规牙划停情慕况P愧a渣r彻t满C傻.全2绘住移宅市叙场刊供税需罢情铺况彩及泊其揭发箱展像趋接势炸分雅析奉搜贤荒土识地央供挠应舌及骡用打地欧规句划露情漏况P弱a谦r斑t幼C鼻.陕1奉废贤股新楚城柴周钟边垮用距地知规堡划包情档况从拴2聚0逐0胳8乡丰年握5帅月膏至蓄2殃0衰1汤0油年巴5惧月辽，披奉弄贤重区肤总逢共啄成散交瓜商例业晓和妄住盐宅抬土升地龙5幻玉3惨.联5余万茶㎡花，其筹中逮住丈宅保占秆地子3钢2井.单2深万洁㎡。翠按遣容侵积捉率龙折狠算钳后侄的案总础建久筑连面锄积群为姨1日0锣9伴.瞧4华万料平促方姐米奥，其誓中疮住按宅茫占域6堆7狼.竞5枪万恢㎡。地块名用途土地面积建筑面积容积率总价单价单价成交日期(米2)(米2)(万元)(元/米2)(万/亩)金汇镇泰日社区光辉村大叶公路北侧其他商服用地2,777.902,777.90111214,035.42269.042010-2-4海湾镇星火支路东侧A－06区域地块商业用地65,437.6098,156.401.580701,233.2482.222009-10-21南桥镇奉贤海关区域地块经营性办公用地9,102.8036,411.2041110012,194.05812.982009-10-21南奉公路南侧、金海路西侧B-03（现为B-02-02等）区域商住78,556.30298,513.903.813434617,101.871,140.182009-9-24南桥镇西渡社区沪杭公路西侧、鸿乐路两侧区域其他商服用地29,175.3084,608.402.9121664,169.97278.012009-9-18南桥镇新建西路北侧、化工小区西侧区域普通商品房；商业用地52,352.3078,528.501.5337306,442.89429.552009-5-21南桥镇育秀路南侧、望园路西侧区域经营性办公用地30,265.8072,637.902.4132114,364.99291.012009-5-21工业综合开发区航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路东侧区域普通商品房31,204.3056,167.701.8236197,569.15504.642009-5-21市工业综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域普通商品房44,256.6079,661.901.8312807,067.87471.212009-5-21奉城镇南奉公路北侧、奉干公路东侧区域其他商服用地2,928.801,171.500.48803,004.64200.322009-4-29柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域2号普通商品房59,805.2089,707.801.54845810.1354.012009-2-24柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域3号普通商品房55,926.7072,704.701.34048723.848.262009-2-24现代农业园区金海路东侧、广丰路北侧区域其他商服用地2,701.902,701.9019283,434.62228.992009-1-9青村镇金钱公路东侧、南奉公路南侧区域商业用地41,054.7073,898.501.856641,379.6291.982008-10-24海港综合开发区港阳路西侧、平安大道北侧区域地块商业用地15,238.2030,476.40222901,502.80100.192008-10-24庄行镇浦卫公路东侧、奉浦大道北侧区域商业用地3,010.201,806.100.68352,773.90184.942008-10-15工业综合开发区运河北路南侧G1-05地块商业用地11,439.1013,726.901.251504,502.10300.162008-9-28近爸期茎奉犯贤勒区坟土香地猴交伤易葵情改况岸表奉圆贤般新达城假分嫌期界规软划绞发舰展妥方得向由板于贸目射前被奉疫贤丧南乖桥护新染城料板恭块荣用桶地股已脾近港饱护和瘦，薯城泥区刺的挨不铃断纤发搁展未使筛得飘对手土册地破的雅需者求尿分义别凤向寸外晃拓级展挽，粥目屠前牲已笑经魄开约始泼向球城轮东鹿扩纲展缺。奉利贤恳南璃桥吃新拉城帽城胁东短区锯开酒发平建瞒设鞭分旗期寺规爹划本型项念目嫩直读接息受基益郑于钥南兴桥申新旧城忙向撒城浸东揉发腿展壳的钢前围景准规蚁划弓，脾并似且垒成惹为卸本姥区糊域控的皆首猜期济开狗发程用剃地币。同摘时萄，渗本杠项祸目离区艰域堪规哥划逢成鱼为劈燕城位东捎休宴闲托旅厨游姓服垫务销中孝心覆，剃为廉本旦项岸目律的队价仇值撒提芳升具起竹到衣良那好竹的故促值进绸作蓬用州。本姻案奉斜贤等南鼓桥承新疫城详城柏东胜区顿道鹅路灰交爪通挡建币设赞规淡划本很项丘目井获顷益皂于竭“魄丰宁”黄字域型控的挨国欠道状、春省汗道纠和添高扛速并等乖道奖路励，奴交迅通抗便缸捷补。扔同枪时吃，问未企来艘轻适轨省五庙号下线帜的谊延虚伸贫设投站晕，倦都掠将旱拉普近只与矮上础海除中断心爹城宝区辫的编距叠离丢，介直挪接衰提气升味了洋土食地沸和兄物棍业艘的殖升边值爸空革间骂。本油案轻轨五号线住世宅麻市辉场伸供料需父情怕况时及庆其苹发越展卖趋迹势酿分畏析P宴a拨r院t敢C木.紫2从姻上伐海迟商亩品篇住兼宅田的红市做场哥供仍求拨可川以削看快到买：寒2等0失0酷9汤年址1役月晴至洽2柳0刷1佛0渡年收4解月辫期绒间重商添品痰住也宅喘新副增理供盼应姻2忍6麦5颠4膀万努㎡利，般成沾交怀2扛7耳1版0部万卖㎡解，剑供剪求食比芽为牌0垂.施9营8火。趋说饼明领需夜求池略长大矛于油供甚应狼，殿并以且艇去啊化朱部众分病存驶量嫌住揉宅榆。兴同骗时炒，工进狱入双2访0标1海0宅年棵后贸受酿政自策雅出总台村前坊后吧的下影做响蜡，丸供帮应温和掉成毕交味都丑出充现辣大秩幅歌萎宅缩恶，案市拌场享处娱于衡观蜻望橡状掌态挑。从吓上住海源商念品寄住席宅字的移成舱交猴均臣价呆趋渣势昏来里看斥，闸进密入牲0墓9润年注后幅上呢海某房优价哲开巩始访逐仪渐饺攀荣升迹，多在甚0戚9甘年惠9撒月济创成出闭近谅期悠新纷高光后呜步租入私震彼荡吵攀坚升恼的坟趋包势庸，柱并觉且端大毙幅幻玉加甘速阁上济行环，难创欲出宵上慢海冠住五宅秧成锈交题均盘价畏的望新叨高凤，忍直嫌接箱加感大筑了遍后系期境楼层市卡的铜风吴险总。从漠下拢图隙可渐以哭看杰出雹：苏奉稼贤旁南拉桥名新膛城蚂板初块班住循宅雪2踪蝶0色0垮9制年碑1膜月器至闹2茂0衣1翻0心年滴4杆月肢期首间窜供火应靠量陆为料9吸3拦万级㎡窄，种成字交位量种7打6泉万客㎡僻，杀供驰求列比议达洽到巷1榨.博2纤3川，菌超医过群上匙海乐全厨市挎同脊期助供峰求疤比订。剩供缎应丽量匙的货不断均铲衡辟导希致验成茧交瓜量搁的支不吧均建衡纯，啊因仅此洞积指压此了皱一糊定谜的硬存印量星房斗，姐对作后熔期挣房召价享的沃提鉴升普是东一亦种引障诉碍剪。整谎体葱而盐言冰，极南迈桥气新赛城但板促块沈住威宅围成考交厚均陕价孤在笛2冶0组0吓9四年茅期杨间搂保量持品稳丑定堆的贝增鞠速垫，抹并斥且汪也祥达滤到奋本瓶板射块碗的捆历凯史请高胆点通。痒进糠入去2乱0穴1窃0惑年疑后患，谅其挪受丧政炒策毒影悔响糖的伸程却度急大裕于曲上丢海渴市晴，美成号交右均悄价骆急捏速得下冤降彩后务保刊持矩缓糠慢练的膜增括长涌。南存桥丸区皇域区图北上坦院岸佳努庭(糖韩惩村木路忘7贪8班0弹弄肺)绿着地绞领线御(房诚望忘园查南绸路裁1兔5飞8栋8争弄脊)上较海皮之成鱼招垂商羽南杀桥雅榜苑(敬环伸城讲南折路剑1次0况0罪0寒号犬)南兵桥新页城闯板螺块南闸桥新忍城红城芒东猴区精板吩块目盐前健南灰桥贱新顿城投板后块渣在卖售妹楼内盘驴单海套照主棍力纹面其积坝基挪本凭上星介芳于毕8缩慧0决-恒1秀4祸0呈平乏米谜之闹间止，岂多康以晋毛臂坯矿房码推比售茧，听主潮力狗均马价服1秋.殿2鹊-毯1鼓.脆4乎万奏左搬右奋。名称项目总面积开发周期可售面积主力单套面积均价已售及已预订面积装修状况招商南桥雅苑(南桥1号)97909整体开发1049982—1441445087410毛坯上院佳庭(顺寓国际社区)28221—69489—1401371327527毛坯绿地领御(望海新都)43378二期99690—1401282842381毛坯项血目穴周穿边择在掩售拒楼情盘训情疯况聪表地禾块案所忍在岭区恼域养购删买荣客烂户秒分起析P影a少r狂t把2P规a煎r尚t申C尸.絮1钞区伸域冷典素型菠楼遵盘炎成羽交鸡客柳户罢分帽析P盐a绣r皆t挨C秀.彼2劈燕区周域邪本嫩地离客仪户仰分猛析P校a耳r病t醋C描.尸3工关业爷园佛区叉产民业吐客胸户畏分基析区骑域队典争型吊楼吗盘适成管交嚼客查户方分欺析P姑a博r供t革C址.蝴1说疫明闪：以据绿耀地敞领巷域密楼腰盘翼为魔例侵，芦来生访啊客艳户亮区捏域劣构幻玉成虹中哭，倍4冷0罩%惹为必奉杰贤滥本乔地洒客此，命2叔2纲%挽为集产犹业怜园轧区毅客绩，助外苹区灰域田客馆为期2冤7瞒%桥（忆其批中戴以翠浦威东针新台区销的抗来接访皮客摸户章为威主鹊）执、遣还惹有友1混1足%伐的古外印地笼客岸。牢其曲中遗奉分贤范区谁域撕客起及虾产管业剂园泄区隙客垃置匙业牵目导的肥多摆数嫌为叙自零住冻兼镇投摸资籍，资外技区或域韵客虫以愈刚芦性主自稿住劈燕为山主多，畅外垫地障客合户壁基鲜本鸽为映投魄资眯客仅。说葡明筝：客减户供购浙买扁目赤的布中充，形6生1名%穗为皱自秤住暴兼帐投慰资挎客肿户蛮，触1舒2瓜%拍为茎纯变投新资眯客爹户译，止不备考杀虑惨自薄住担；瞎2漂7污%件为妹纯剃自李住哲客杯户父，饶多企为蓄刚蛙需骑型驻客槐户割。说扒明屯：从段成砌交瞧面箱积忽分泼布护来胁看奋，肥多含数嚷客经户扒选听择好1健0抵0赌㎡届以愈下鼠的革小蜻户娃型愉，夏占续总男体染成吧交撤面扒积即的脸7创0宪%佣左对右拍。说谢明彼：1俘0促0讯万沃以挖下早产迅品修更爹受骡市鹿场宣欢如迎四，栽考衔虑等到回成蚊交激客奔户异购停买快力庆相证对漏较漠弱羽，孝所蜻以充低狠总旁价鞠是颜吸派引胞外建区拖域束客唯户蠢的辉重幼要乎原料因证之牵一批。驱同千时照，碗总壳价妖较欺低集的尼产舌品红对评于词投泥资元客盈来巨说架，立资晌金讲投劲入猜较闷少梁，逢风阵险僚也负小叫。新待新菌人内类(禁2改0—2紧5排岁幼)都内市和新短锐(赚2股6—3旨0颗岁搅)品触质劣家膏庭(系3估1—4彩0绑岁逃)有涝钱歌有融闲(膜4喂1—5少5钓岁执)单司身宪E辽族新贞婚妄族幼建小掀三刘口华之塔家儿孟女影立错家丁慢克仰族已陕婚图两聪人锐之惕家三惜代户同周堂两傻老魄养叔老新上海人中动产谷型经盐济碌型富壁裕惕型富妙贵微型富郑豪醒型—亦3俊0骆0盾—拆1命0唱0季—霉3挣0缴以记上籍万德元阔/营年3载0滨—假1鄙0堂万炒元勺/劳年1欢0娇万渔元笛以向下客啄户缸家此庭拜结填构屠类哑型奸分赌析客还户政购寸买塔力记类浪型烫分察析1澡0感0云㎡改以挽下2骗房糠产图品1块0航0洋㎡糕以砍上产糟品该飞部币分潜房披源刑针医对营首露次扔置那业药的侍客肠户赏，衫以棉在卸浦译东右浦旨东兼工趴作龄生养活焰的往非缠本某地抓客旅户景为进主它。示其铅中竿新亡上轨海听人饰对煌项私目胜地惠理义位伙置新接挑受捆程糕度调更痕高捕，貌上急海突客肌户拼受科限着于坡资困金椒压屈力庙以串地希段戒换池取颗居裁住虏舒风适理度卵。看铸中切项至目六的才便牺捷同交系通手和羽舒萝适饱的许居氏住砌体涝验因。该氏部束分昨客响户劳多喂为疏首挡次搂改硬善怒性夺居闸住隔客民户译，李以幅本蚀地菊客姓户斜居搬多碑。梯他级们拼有颈较哭为旦充聋裕桂的融资侮金兽选做择肿更斥符露合禽三贸口匠及皮以泉上摸家弄庭党结盲构闻居穷住商的镇社贺区咱与监产垃品往。看肯中撕项谊目亏大接面六积匠产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商业用地13439

40317

住宅用地8959

26877

A-01-05商住混合用地43513313053960

商业用地26108

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住宅用地17405

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主力房型主力面积段总建筑面积套数配比普通住宅部分（13万建面）4房以上150㎡以上6500435%3房2厅2卫120-130㎡5200041640%2房2厅1卫85—100㎡7150079555%66%酒店式公寓部分（6万建面）Loft户型40-50㎡左右60000150030%商业部分沿街商业100平米左右7000704%说好明栏：默由坟于舌本哗案灯酒炼店樱式隙公誓寓氧拥木有魔7秆0吵年呈产嫂权咬，忽户遍型乔面卷积员在盈4土0签-寄5掩0挺平咬米似左卫右溉，池兼诱具铃普岔通驼住矿宅的膊物鸟业孙属覆性尘，矩比置小贼户冶型深普尘通弦住肺宅瞎更障具公吸婆引静力啦，薯将嫂导列致锹小土户条型棍的雕