房地产开发与经营论文

PAGE1《房地产开发与经营》课程论文论文题目：中国房地产房价浅析专业：工程管理班级：10工程管理2班姓名：学号：201041207229指导教师：成绩：中国房地产房价浅析摘要：中国房地产房价问题已经成为人们生活关注的焦点。房价的提高能够促进经济的更快发展，但是，房价高涨会产生严重的民生问题,房价泡沫破灭又会对实体经济带来灾难。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，现在的富人有好几套房，而普通人家和穷人却有买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。关键词：房地产；房价；经济改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。过去十几年来，贫富差距逐渐拉大；资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。房地产定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。中国房地产发展状况的概述改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。第一次飞速发展（1998至2003年）1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。调控整合阶段（2004至2006年）经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。房地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。二次飞速发展（2006年至现在）从2006年借着2008年奥运会的旗号。房价又进入了一个高速发展阶段，在2006年房价的基础上继续大幅增加，仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在2008年开始了一波短暂下滑。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软，高歌猛进量价齐升，同比2008年，很多楼市销量翻了一倍，例如厦门、杭州、天津、深圳等。有的地方甚至翻了两、三倍，经历了2008年的下挫后，进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。2013年3月政府出台上调二手房交易税后，房价趋向稳定。中国房地产价格变化的原因土地价格的上涨在1998年房改以后，停止了住房实物分配，这时候想要住房的话，必须要通过购买的方式，这为房价的增长提供一个重要条件，因为大家都要买房住，这就提供了需求。而仅靠这个因素还不能构成完整的市场。开发商要提供商品房首先还得从政府手里拿到土地。土地在中国是一个非常特别的要素，再中国土地所有权是归政府所有，虽然也可以购买，但购买的是土地的使用权70年，而所有权依然归属于政府。这实际上就说明政府对土地的所有是处于垄断地位。随着中国经济的发展，人们的经济能力得到增强，同时也提升购买商品的需求。同时城市化进程也在加速进行，城市需要大量的务工人员以及高素质人才。这时候一方面大量农村人口涌入城市，希望可以留在城市，另一方面很多大学生在城市求学工作，并希望留在城市里、这样也加大对商品房的需求，导致商品房在房地产市场化的初期是供不应求，供不应求自然会是价格上涨，价格上涨会给卖房的开发商，卖地的政府带来经济效益。然后再经济利益的驱使下，房价地价进一步提高，导致土地的价格一升再升，普通民众要想获得土地基本上不可能。首先你得有大量的资金来购买土地，这个资金量是很巨大的，其次要与政府搞好关系，这使中国国情。这就导致政府和开发商联手把商品房垄断了，本来商品价价格就高，市场供不应求，有了垄断以后，商品房的价格就会更高，这样就渐渐远离的普通大众。实事上要发展房地产的初衷是让每个人都能住上房子，居者有其房。但是在房价变得很高以后，这一期望就越来越飘渺了。房地产走离了他本来的轨道。房价的提升也是国民经济发展的原因，但是国民经济的发展速度赶不上房价的增长速度。这样就是变相的，房地产商和政府利用土地这一垄断了商品房，然后利用商品房分刮了全民努力获得的财富，这显然也是不公平的。商品产开发成本的增加商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料价格上涨。土地是商品房最重要的因素，而土地的价格和房价两者之前存在着一种互相推动的关系，房地产市场的火爆推动房价上涨，房价的上涨推动土地价格上涨，而土地价格的上涨使商品房的成本使房价继续上涨，这样就会使房价和土地价格滚雪球一样的前进。以致现在各地“地王”不断的出现。与以前的相比基本上所有的成本都有成倍的增长。首先土地的价格现在已经翻了数倍，其次由于房价的上涨土地征用及拆迁的费用也随着房价同步上升。再次由于建筑原料价格的上涨，比如钢筋，水泥，人力成本费用的上升，建筑成本也升高了，最后国家调控房地产的力度增大，房地产开发税费也随着增加，这更一步的加大房地产的开发成本。房价对房地产开发商的影响开发商利润增加房价上涨，房地产开发商是首先的得利集体。房地产利润大是众所周知的一个事实，虽然现在的房地产不会再出现早期的利润达到200%以上的情况，按照现在的制度要求，房地产开发商依然保留30%的利润空间。这30%的利润空间指的是整个工程金额的30%。随着房价的提升，总金额也会随之增大，也就是说房地产开发商的利润也会随之增多，即使利润空间没有以前那么的扩张，还是非常可观的诱人。这也无怪房地产是中国一个可以长时间积累财富的行业。商品房开发成本上升增大开发风险房价上涨给房地产带来的更多利润的东西，也带来了风险。因为商品房的市场很火爆，人们对其的预期自然会越来越高，商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料价格上涨。成本的上升无疑会对房地产开发商带来更大的压力。毕竟并不是每个房地产开发商都有雄厚的资金。一旦房地产开发商预算不准确，出现资金链断掉的情况：比如出现政策影响的银行紧缩信贷，或者由战争或其他因素引起的建筑原料价格猛烈上涨，还有其它意外因素的出现。都会导致“烂尾楼”的出现。这时候房地产开发商受于各方的压力，不得不宣布破产，致使血本无归。不过“烂尾楼”出现以后，会有资金更加雄厚的公司来继续接手，所以对于行业外的人来说，没有太多影响。只是房地产的内部问题。房价变化对购房者的影响房价增长使户主资产增值房地产价格的增长，会让早期购房者也就房地产户主享受着社会进步，全民经济发展推动房价上涨的便利。因为商品房不仅是商品，它还是资产。房价增长也就是资产的增值。房价的上涨不仅是房地产市场的发展。也是全民经济进步在房地产市场上的体现。现在房地产市场成为支柱产业，自然有一部分人享受着经济进步的便利。房价增长增大购房者的购房压力能够在早期买上房，享受便利的毕竟只是少部分人，大部分人还都是“没房阶级”。而我国城市化进程的加速推进也恰好就在近十来年。在过去的十来年里，大学校园扩招，大量农民工进城打工，其中会有很大一部分人想要留在城市。然而面对高房价，这些对商品房有着硬性需求的人正好是买不起房的人。以东莞的房价为例。房价为8000元每平方米。假如要拥有一套小一点的二房一厅（60平方米），也得要50万。假如是一个工人，工资为2000每月，需要连续工作25年能买得起房，还得不吃不喝。假如是一个公务员，工资为5000每月，需要连续工作10年才能买得起房，同样是不吃不喝。所以对于刚毕业想要到城市安家的大学生，还有进城打工的农民工，他们想要到城市安家是多么的困难。并不算是说房价现在很高就不会上涨。即使现在的房价已经很高，政府也出台的很多调整房价的政策，但是调整的效果比较微弱房价反而越调越涨。事实已经证明从1998年到2012年房价总的来说处于一个高速增长的阶段，即使到现在也处于这个阶段当中，也就是说房价可能还会持续的上涨。所以购房者的压力还会继续增大。应对当前房价的措施改革财政体制改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身。这一点非常重要。这也是当前我国财政体制的弊端。因为地方政府收入十分有限，而政府售卖土地可以取得丰厚的收益。致使来自土地一级的收入成为政府收入中不可或缺的组成部分。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009年中国全国政府收入实际已突破10万亿元，约占GDP的32%。2010年继续增长土地出让金达到2.7万亿元，同年全国财政收入为83080亿元；而全国土地出让成交总价款2.7万亿元，属于预算外收入，不在预算内，所以8.3万亿的财政收入不包含2.7万亿。也就是说政府卖地的收入占财政收入的25%。在现阶段的体制下推动土地价格上涨不仅可以使财政收入增加，还可以提升政府各级官员的业绩。因为，政府通过直接出售土地可以赚大钱，房地产业的税收也构成政府财政收入的重要来源，房地产业又可以带动其他产业发展。而所有这些，都可以成为政府官员的政绩。而且是来得最块的政绩。消除垄断现象中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。虽然我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底，全国共有房地产开发企业5.87万家，即使最大的房地产公司万科，2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%，营业收入占比仅为0.99%，净利润占比为1.38%。但是开放商还是垄断了房地产市场。主要体现在：第一，准入限制带来的垄断。并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋。第二，政府垄断的延续。政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道，大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。大量修建廉租房和保障房在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此，政府理应成为构建住房保障体系的主体。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场理性的预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。控制房价和保障中低收入者的住房问题其实是一个问题的两个方面，二者相辅相成。房价稳定了，中低收入阶层住房问题就容易解决了；通过保障性住房，中低收入人群住房问题得到解决，房价也就不会失控。所以，通过保障房的大量供应，就能够在一定程度上缓解房价的上涨。这一调控房价的政策在很多国家效果明显，因此，我们同样希望，保障性住房的大量供应能成为稀释目前中国过高房价的源头活水。购房者的应对措施不以商品房为投资手段随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地产的潜在需求无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求,所以投资(不动产投资)性购房所占比重在近年来开始上升。如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度，房地产的开发和建设投入完全来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资，房地产的需求完全取决于消费者的可支配收入，那么，房价则是房地产供求的真实反应。但是由于房地产投资信贷和消费信贷制度的存在，使人民的购买能力进一步增强，在加上我国“家国”文化中对房子的依赖。同时房地产开放商捂盘惜售，进一步加剧了供不应求的现象，致使房价一步一步攀升。结果是到现在很多人不惜代价就购买房子，不仅是一种需求，更多的成为投资手段。这样都会进一步提升房价。以要想房价降下来，就要缓解供不应求。此时购房者要警惕跟风的心态。不以商品房为投资手段，用其他的方法进行投资。缓解房地产市场供不应求的局势。目前政府已有相关压制措施，如：今年三月，政府出台上调二手房交易税。以租房代替购买新房以租房代替购买新房也许是另外一种缓解房地产市场供不应求现象的方法。这种方法适合刚工作的大学生群体。与买房相比，租房不需要大量的启动资金。不需要这样动辄几十万、上百万购买一套房子。而只是需要每个月房租。而恰巧我国现在存在的情况是”租房便宜，买房贵”而且买房租房都只是一种生活手段，应段根据个人经济实力选择最适合的生活手段。虽然租房也会有诸多不便。但相对买房来说压力会小很多。结论由此