银座地块评估简报

Word版本，下载可自由编辑银座地块评估简报一、地块分析

1、地块概况

地块位于泺源大街银座商城对面,北邻司里街小区。目前地块已平整,沿街地带现有二层临时工程用房。目前基地东部地块为其它发展商所有,基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。

2、周边环境

基地以南:紧靠泺源大街,向南面对中银广场、银座商城,以及在建鲁银大厦。

基地以北:系司里街小区,小区为行列式排列6层居民住宅,另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。

基地以东:粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。

基地以西:山东汽车进出口公司办公楼(8层)

3、环境面与市场面分析

·地处泉城广场市中心城区,是全市政治、经济、商贸、文化中心,区域人文环境上佳,地段价值一流,被广为认可。

·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点,人文环境优越。

·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼,商业繁华,配套齐全。

·泺源大街一线上集中大型银行机构,系规划中"金融街"商贸街。

·市中心城区交通配套齐全,公交线路丰富,泺源大街是市级示范街,路况条件好。

·基地四周视野开阔,.无不良相邻关系影响。

·泺源大街为商贸特征的商业街区,商务职能优势突出,住宅类项目尚属空白。

·写字楼市场价贵市旺,供求不平衡,客源丰富。

·酒店长包房租率高,预示商旅型客源存在。

4、主要问题

·基地面积小,无法规划大规模绿化环境,只适合单体建筑。

·基地紧邻泺源大街,环境较嘈杂。

·基地形状不规则,不独立,规划设计兼顾相邻关系。

·基地北侧为居民区,需考虑其采光影响。

总结:

·地处市中心城区,配套优势突出,且地段位置突出,适可开发高价档物业的基础条件。

·基地规模小,无环境支撑;身处繁华喧闹商业街区;单位面积售价高昂,开发高档住宅类物业有风险。

·泺源大街商务职能优势突出,区域客源丰富,物业开发中应予重视。

二、产品定位

1、规划主题:酒店式服务管理的商住公寓

理由:

·泺源大街商贸特征突出,适合开发具商务职能的物业。

·泺源大街上住宅类物业市场空白。

·商、住两用,功能多样化,适合多类客源。

·地段价值高昂,若规划纯住宅物业,可能面临总价过高风险。

·办公楼市场租金昂贵,且租售形势喜人,本案应充分吸引商务需要客源。

·规划小面积户型既保证高单价情况下,又能控制总价,扩大客源面。

2、酒店式公寓的产品分析

酒店式公寓与一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的价格享受酒店式的服务内容,将办公与生活进行有机的结合,将有限的空间资源加以理性定位、科学配置,充分满足了现代化生活需求,体现了居住品质与居住观念的进步。

酒店式公寓所具备的优势:

(1)配套优势

除了绿化、建筑形态外,其交通环境往往是首要的,一般选址在市中心或交通便利的开发区、工业区、商务区及特定的有此特定需求的群体聚集区,除此之外,酒店式公寓更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身与娱乐等社区环境。

(2)住宅功能优势

"麻雀虽小,五脏俱全",独立成套的住宅功能为高品质生活提供了保障,其产品定位科学、合理、准确,能充分表现出现代化、人性化住宅特色。

(3)办公功能优势

除居住功能外,酒店式公寓加入了办公概念,电脑、复印机、传真机,引入网络设备并加上物业提供的商务服务和会议厅等场所支持,其办公性能得到强化。

(4)物业服务优势

由于集中批量开发,总体服务成本低,服务效率高,就容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应,就能够提供类似酒店式的全面特色服务,特别在家政服务、商务服务方面,可以形成一般商品房所不具备的物业服务特色。

还具有两大房型设计特点:

(1)兼用性与多功能房型

在房型处理上充分利用每一平方米面积,充分考虑空间的兼用性和多功能性,卧房区、办公区、会客区既要合理的分割,又要有机统一便于调整整体空间。

(2)卫厨空间个性化

在保证舒适、方便的前提下,酒店式公寓与目前流行的大厨大卫的房型设计不同,更注重简洁的个性化设计、注重品质,体现现代都市时尚的生活理念。

由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值,因此这类产品为购房者、租客提供的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。

3、价格建议:均价7000元/M2

面积建议:60-100M2

主力总价:40-65万

三、规划建议

户型组合多样化--保证同一平面的房型与房型之间可灵活进行组合、拼接,满足不同业主的面积需求。

物业品质精品化--尤其在立面风格、建材标准、公共部位装潢、底层大堂标准。

服务功能商务化--提供商务中心、休闲会所、裙房咖啡厅等商务设施,配备地面及地下停车库,底层商务裙房,服务性会所,裙房顶部绿布置,户内通讯线路布置。

物业管理酒店化--聘请知名物业管理公司采用酒店式标准进行管理,以满足住户对产品性能的要求。硬件方面采用高科技平台和安保系统;软件方面,向小区内用户提供高品质、全方位、人性化家政服务。

篇2：中山广场地块评估简报

中山广场地块评估简报

一、地块分析

1、地块简况

地块位于经四路与小纬六路,在中山公园西面,现基地上为单层板式厂房建筑,尚未动迁平整,基地占地约8亩。周边都为多层民宅,基地西北向是一幢高层酒店。

2、区域环境

地处经四路西段住宅区,区域环境闹中取静。

地处西区政治中心(市政府),地段价值高,并为大众认可。

地处商业辐射区范围,经四路东段,纬二路商业网点众多,生活配套丰富。

地处一环线境内,公交线路发达,且邻近济南火车站,交通配套齐全。

地块周边都为低矮物业,视野开阔。

地块紧邻中山公园,具备景观资源优势。

地块周边尚无新建优质住宅类个案,市场竞争不激烈。

总结:

地块位于市区一环线境内且处于西区政治中心区,区内人文环境高尚,类似于上海建国西路的风貌,区域周边公交网点众多,出行便利,且邻近西区商业中心地带,既享繁华与便利又享舒适安宁,是居家生活的理想地段。

3、市场机会点

产品优势:区域内尚无优质住宅类个案,且全市范围中单体高层住宅普遍存在明显弊端。

景观优势:本地块紧靠中山公园且周边无高层阻挡,定位高层住宅,可有效利用景观。

地段优势:地处整个西区中心位置,.先天配套条件出众。

规划优势:政府拟将中山公园地区规划为中山广场成为西区中心,地段具备升值潜力。

二、产品定位

1、产品定位:市区内闹中取静的高尚观景住宅。

2、建议面积及单价

价格建议:均价5500元/m2

面积建议:二房二厅110-120m232%

小三房二厅130-140m232%

大三房二厅-160m232%

复式180-200m24%

3、产品建议

立面风格在市区同类产品中普遍外立面平实、同质化现象普遍,而本案受基地所阴,景观塑造受限,因而彰现个性外立面风格定位将成为提升楼盘品质的重头。建议采用欧陆古典主义风格,选用高档面砖配以石材装饰,突出细部欧陆特征标识,尤其顶部造型设计。

造景借景本案享受基地所限,无法在规模造景,因而区内利用有限空间作景点,尤其利用开阔视野和中山公园环境优势借景也将是规划设计中的要点。

建材标准选用中高档建材标准,注重底层大堂及及公共电梯间的装潢品质。

户型设计做到方正,全明户型设计,注重朝向,采光均好性,满足