中南汽车港商业地产项目咨询案例

1地点：中国-上海----------中南汽车港商业地产工程咨询案例集成创新组合聚变书写商业地产传奇！2

工程背景简介；定位策略：从整体定位畅想、一期定位到功能区划分创新模式、组合聚变；三大战役、百日攻坚目录319亿元投资881亩占地面积65万平米超大规模

一、工程背景简介4工程位于江苏省南京市江宁区---中国汽车六大整车基地之一；距离南京禄口机场仅7公里。工程整体平面图意欲打造成为：国际汽配/用品基地汽车仓储物流基地旧机动车交易基地汽车品牌推广及汽车旅游文化基地5一期效果图由于二三期尚未开工，所以本次作业主要针对一期展开。一期规划占地313亩，总建筑面积208,639m2，39栋别墅型研发中心、780套商铺6工程的优劣势分析交通便利或处于传统汽配销售区域周边车流量充足周边已经形成了汽配商圈气氛租金水平不太高商圈内人口消费能力符合定位有影响力的销售大户进驻；·······当时，尽管中南汽车港存在一些较大的竞争优势，如：人才优势----优秀的团队；资源优势---对各资源的整合；体量与本钱优势---体量大、运作本钱相对低；资金优势---财力雄厚、坚实保障等等。但也缺乏一些传统汽配市场的成功关键因素的有利条件：虽然处于政府规划，但流量尚待时日形成，没有转化成为中南汽车港现有有利条件；与北边新庄市场相比，汽配商圈尚未形成；有影响力的销售大户一直是各汽配市场的一块“肥肉〞---是必争之户，我们必须创造差异化的优势，才能与之形成合作；前期开业时间一拖再拖，造成负面影响·······传统汽配市场成功的主要几个因素中南汽车港一些有利条件的欠缺致命的因素——离市区30公里、周围虽有规划，但还是一片荒野，和南京本地的汽配市场比较，原有的定位没有丝毫优势7如何突围？整合优势资源、避开传统汽配市场的困境及工程存在的一些不利条件来实现突破？联纵智达认为：从三个方面入手：---------123清晰定位创新经营模式招商攻坚战在制定中南汽车港整体定位的根底上，明确一期定位，并将清晰各功能区划分。打造全新的经营模式，打破传统的汽配用品批发市场的束缚，创新经营模式，以先整合下游再反吸引上游为核心。锁定目标商户，通过新闻炒作与强势地面推广，成功完成招商目标。8整体定位畅想一期定位功能区划分二、定位策略9即将中南汽车港打造成以“汽车整车展示交易、汽车主题乐园、汽车文化体验休闲中心以及众多商户〞的全天候、一站式AUTOPORT！1、中南汽车港整体定位建议汽车港平台全天候、一站式的AUTOPORT！汽车国美汽车主题乐园汽配用品基地国际采购中心·······汽车主题旅馆以产业链的源头—消费者来撬动整个汽配产业相关利益者入驻汽车港！10整体定位下的局部功能例举---汽车国美聚集百万人气，铸就常兴市场汽车国美是一个集各大品牌于一体，全天候一站式的购车圣地，为消费者提供最完善的效劳，为经销商提供最完备的效劳保证。它采用“前车后零件〞的全新展销方式、主题体验馆式的汽车销售模式，全方位多角度的标准效劳，创新“大4S〞经营模式，让顾客得到更多实惠。，１．说明牌２．产品成列３．形象墙４．店内装饰图５．展示区域汽车的展示与销售，墙面展示该车型的配件，由场内经销商提供，每个配件旁边会说明该配件的优点，生产和销售商及摊位号。由内而外，明明白白法拉利主题馆一楼效果图例：法拉利主题馆销售二楼效果图温馨的购物和洽谈区，等离子电视播放该车系生产商的介绍以及单车的性能，墙面上的各个图片资料生动有趣，让顾客获得更多的对该汽车厂家及产品的认识和吹牛的资本；茶几上的热咖啡散发着浓浓的关爱和诱惑，漂亮的导购小姐得体的介绍使你流连忘返。法拉利历届F1战车展示法拉利主题馆11尽管中南汽车港拥有打造AUTOPORT的较大设想，但现实条件业已形成：中南汽车港除了不具备传统汽配市场一些关键成功因素的有利条件外，模拟传统汽配用品基地的建筑功能布局与规划业已成形；同时我们又不能完全受限于现实，要为未来创造和留下非常大的想象空间，要用看得见的梦想来卖现实！那么，基于这样的条件，如何跳出与泛滥的汽配用品城同台竞争，血拼效劳的怪圈，来对中南汽车港一期进行定位？联纵智达认为：只有借助传统形式的载体，赋予创新的平台，通过创新经营模式的集成，实现组合聚变，即以汽配批发总站与汽车用品展示采购中心为核心、汽配阿里巴巴等为创新模式，将中南汽车港一期全力打造成汽车后市场的真正解决经营难题的第一平台，立足南京、面向华东、辐射全国！华东汽车后市场第一站！华东最大的汽配用品基地！2、中南汽车港一期定位建议12传统载体，两个基本经营主体电子商务平台国际采购中心汽车用品会员制联销体汽配硅谷汽配用品人才培训基地汽修保险联盟创新经营模式，组合聚变汽配批发总站汽车用品·华东营销总部汽车国美以上帝之手（消费者）撬动整个产业链中南汽车港，华东汽车后市场第一站！133、中南汽车港一期功能区划建议汽车用品·华东营销总部汽车用品及配套效劳区：汽车用品国际采购中心，展示中心和综合效劳楼汽配批发总站汽配经销商、汽配厂家汽配硅谷二期：汽车国美一期整体功能区规划示意主题馆式汽车销售区14三、创新模式、组合聚变传统效劳升级—3.0版到6.0版电子商务平台---虚拟与现实的有效结合汽配硅谷---中国汽配企业做大作强的孵化基地国际采购中心—创立贸易展示交流平台汽配保险联盟---协助畅通下游渠道汽配黄埔军校---打造汽配人才培训中心汽车用品华东营销总部----会员联销，以下游推上游15根本效劳升级主要从四个方向入手：物业效劳，物流效劳，推广效劳和配套效劳。物业效劳升级物流效劳升级推广效劳升级配套效劳升级中南汽车港传统型根本效劳升级制定?中南汽车港物业运营手册?，实现物业效劳的标准化效劳。寻求物流合作伙伴，成立专业队伍，满足商户的双重物流需求。推广效劳延伸，变为市场效劳的招商推广为帮助商户的运营推广。从商户经营、生活等各个方面的需求入手，全面解决入驻商户的后顾之忧。12341、根底效劳的升级—中南汽车港如何由3.0升级到6.0？16例1：向现代卖场学习，实现中南汽车港卖场化管理。明确的区域指示牌；清晰的导购指引；统一的市场宣传；标准的信息发布；统一的工作着装；标准的职责要求；商铺的陈列布置的标准化要求和标准；中南汽车港运营管理手册物业效劳1物业效劳2物业效劳3物业效劳4中南汽车港升级版物业效劳17中南汽车港“阿里巴巴〞创新经营平台，就是结合线下实体和线上网络，打造一个虚实结合的、集行业信息、商户推介、采购下单等功能于一体的网络平台2、“阿里巴巴〞平台---虚拟与现实有效结合行业信息平台中南线上平台中南网上平台买家采购平台商户展示平台行业信息平台如果想打造真正的汽配/汽车用品网上平台，那么首先必须成为“行业信息平台〞，否那么将不具人气。中南线上平台中南汽的“阿里巴巴〞将承担中南汽车港对外宣传、展示的职能，同时将借助网络于商户实现在线管理和沟通的功能。商户展示平台该平台将为每个商户提供网上虚拟贸易平台，即承担中南港经营性平台职能买家采购平台即实现B2B网站的功能，在线洽谈、询盘等…中南港“阿里巴巴〞18中南汽车港“阿里巴巴〞平台将聚集行业商情、网上商户、导购和查询、供给与需求等功能频道其他效劳等网上物业效劳网上商户供求行业商情导购和查询19“中南汽配产业科技园〞将构建集“汽配研发中心〞、“汽车用品创意园〞、“汽配产业孵化器〞为一体的平台，打造成为中国汽配行业的“硅谷〞！汽配研发中心依托著名整车企业〔如福特、南汽〕和东南大学，联合行业内诸多企业开展横向联合，创立配件研发中心，打造中国第一个“汽配硅谷〞概念。产业科技孵化器创立汽配产业信息发布、知识产权转让、企业融资等平台汽车用品创意园引进汽车用品设计开发、汽车装修与改装设计等机构，营造汽车爱好者的“圣地〞的概念〔备选—看条件适宜再引进〕中南汽配产业科技园中南汽配产业科技园功能描述“中南汽配产业科技园〞作为中南汽车港口的特色经营内容，旨在为汽配及汽车用品行业提供创新平台，引领行业的自主开发，走科技兴业之路，同时为汽车配件及用品企业的开展与腾飞创造外部融资平台。3、汽配硅谷---中国汽配企业做大作强的孵化基地20产业环境：中国汽配企业数量庞大，但企业整体研发和创新能力缺乏，众多企业有创新和做大的迫切愿望，需要一个“汽车硅谷〞提供的全面效劳平台。具备产〔产业化〕——学〔学术、科技交流〕——研〔新技术的研究和开发〕——销〔为产品提供展示、销售的场所〕、住〔附设高级住宅和酒店式公寓等生活配套〕的完整体系研发方面聚集行业内专家为你解决关键问题〔而不需常年聘用〕国内外行业专家——专家介绍及名录汽车行业权威研究机构及高校——介绍及名录场地等管理方面联纵智达管理咨询公司采用先进的方法〔平衡记分卡/六西格玛。。。〕为你度身订制管理体系；人力资源数据库为你输入适宜高级职业经理人去冲开市场；信息化平台——i-market系统国内外专家为你提供实效的不间断的培训——培训课程简介企业贷款风险投资担保等硬件方面适合研发的悠闲场所便于交流的会议中心人性化的生活空间无处不通的宽带网络机场车站的专车往返24小时转业军人组成的保安队伍汽车主体的特色餐馆，引发灵感配套的实验场地人才方面行业内资深人士都是你的贴身参谋——汪立平先生，***先生等行业内公认高手工艺技术上，我们成立专家技术联盟及人才数据库和CALLCETER,随时为入驻企业提供快速效劳人才培养基地，为商家定向培养专有中级人才中国汽配硅谷汽配硅谷孵化器营销方面国内著名营销咨询机构联纵智达帮你打造完整营销体系，构建全面市场竞争能力；——联纵简介及案行业协会支持——全国工商联汽摩配用品商会/中国汽车工业协会/贸促会。。。。全球采购中心——国外采购商代表处/采购会全年不断的展销会、洽谈会——展会介绍和08年排期〔国内/国外引进〕供需见面会——例富于前瞻性的连锁店营销体系建立，帮助园区企业打通国内市场——展示未来蓝图及细案，证明已经充足准备。资金方面与福特、南汽共同成立的风险基金支持园区的企业良好行业资源促进汽配企业间的联合、重组专门的效劳中心指导企业的融资著名风险投资机构在此设立办事机构协助申请政府科研基金21中南汽配产业科技园构成说明作为经营效劳提供性单位，中南汽车港口只提供平台和经营性效劳，而不参与实际的运作，因此在汽配产业科技园工程上也同样如此，中南汽配产业科技园将立足提供平台效劳和整体平台运作，而中南汽车港将享有由此而对“中南汽车港〞品牌及地产升值所带来的收益。中南汽配产业科技园汽车相关研究机构整车企业〔地产福特、南汽〕为生产企业生产研发及开展效劳的相关机构美国硅谷的形成，与斯坦福大学以及加州大学伯克利分校位于硅谷内、并为当地企业提供了相当多的人才是分不开的！因此，中南汽配产业科技园也将与东南大学展开合作，同时依托福特及南汽、联合全国有实力的汽车零配件企业，共同打造中国汽车配件的硅谷！224、国际采购中心---创立贸易交流展示平台职能国内外信息交流国内外贸易商务效劳功能全球采购培训与宣传中心汽车用品国际认证国内外会展功能国内外采购交易中国汽车工业进出口公司进驻中南汽车港，联合搭建用品国际采购平台，将立足于国内市场，将承担国际汽车用品采购中心的6项职能中南国际采购中心六大功能23中南国际采购中心为中南入驻商会、厂家、贸易公司、采购机构将提供贯穿全程的“泛一站式〞效劳国际采购中心效劳职能经贸委、海关；质量监督检验等效劳；银行；工商税务；中介咨询；人才培训物流联运；专职的翻译队伍负责将入驻企业的资料翻译成各主要国家语言编制汇总目录版企业集并统一邮寄给国外相关机构将入驻企业以各种语言通过互联网发布到各个国家的行业网站负责搜集各国行业网站相关产品的采购信息，并进行初步洽谈和筛选，定向发布给入驻会员企业联络外资驻中国办事处到中南采购中心参观，向有意向的外商推荐国内生产商。外贸相关效劳会展效劳增值效劳入驻会员企业推广效劳与会展设计公司合作，协助会展设计；重点区域，设立海外办事机构；与众多酒店达成联盟，提供免费一对一酒店预定效劳的；提供展会保险基金；协助观众、参展单位安排其商旅行程行程；相关公共活动、酒会；中南国际采购中心效劳职能与媒体形成战略合作伙伴，供媒体发布联系；成立新闻发布中心，进行新闻发布；相关贸易、翻译人才免费提供；“展会采购日〞，对采购商和生产商进行配对，中南进行刷选配对，安排时间；供给商联系论坛，专门为配件供给企业之间提供合作和交流的平台，并促进具有共同目标市场和具有交叉、互补优势的供给商之间成立企业联盟。收会员费，或者提高房租、或者另收效劳，以实现自我平衡24中南介入汽修、保险理赔的时机和条件具备：1、已经在南京构建了汽修数据库及良好关系；2、汽摩配协会的尝试提供成功的可能；3、保险公司高层具备降低本钱的动因；4、中南依托市场具备供给配件的能力。传统汽车保险理赔模式中，保险理赔环节和维修终端之间存在大量市场潜规那么和灰色利益关系，造成保险理赔不透明、本钱偏高的弊端，而这恰恰可以为中南汽车港的创新性经营效劳提供良好的契机。传统汽车保险理赔商业链条汽配供给商保险公司理赔员维修终端车主汽配供给商并不实际参与到理赔过程中，只是简单的提供维修配件而已。保险公司接到客户保修后，会将理赔业务转交给车辆保险理赔员。理赔员做出车辆事故评估后，会将理赔金额告知维修终端和车主。维修终端根据报价采购汽配零件，赚取差价利润。理赔费用的垫付或者局部支付。利益关系：理赔员决定理赔金额；维修终端负责采购汽配材料；车主垫付局部或者全部理赔费用；保险公司支付最终金额。商业利润来源：理赔金额和维修本钱差额；汽配采购和实际维修本钱差额；保险赔付和实际支付差额保险理赔员和维修终端是最大受益者；内部评估的不透明性、单向理赔流程及运作是现有理赔模式弊端存在的根本原因。5、汽修保险联盟---协助畅通下游渠道25中南汽修保险联盟模式规划中南港作为模式的运营商，通过对上游汽配整合供给商，对下游整合汽修终端，然后再联合各大保险公司，从而打通汽车保险理赔的商业链条，形成一条新型的商业运作模式，最终支持中南汽车港的创新性经营平台。中南汽修保险联盟运营模式港内供给商中南汽车港保险公司理赔员定损员维修终端车主汽车港所有的汽配经销商和厂家都将成为联盟的供给商；中南汽车港将成为大型的汽修仓储基地；汽车港向所有驻户发标；中南汽车港与各大保险公司签订供给联盟协议，成为各大保险公司汽修理赔指定供给商；中南汽车港将理赔所需材料的供给价格报保险公司备案；中南汽车港给予理赔员政策倾斜，对于积极配合的理赔员进行奖励，费用由中南港和维修终端共同承担。中南汽车港将筛选区域内50家终端维修站作为联盟的指定网点；维修终端将按照保险公司提供的材料价格进行采购，在此根底上收取合理加价。享受免费配送。车主根据保险公司的评估单垫付或者局部支付理赔费用；关键点说明：1、提高车辆评估理赔内部的透明度，大大降低保险理赔本钱；2、加强对维修终端的控制，减少由于行业潜规那么所带来的理赔本钱；26采购管理与技巧产品研发与设计汽配外贸实战技能培训零部件制造的品质管理培训大客户开发技能强化训练连锁经营与管理短训班其它内容......中南汽配人才培训中心功能描述针对本行业普遍性急需人才进行实用性强化定向培养，打造金牌培训基地与金牌培训课程！1、专业技能人才培养2、汽配外贸、品管专业人才培养“中南汽配人才培训中心〞将为入住的商户及企业提供每年1次的免费培训时机；同时为汽配行业提供收费性的培训及相关效劳；6、汽配黄埔军校---打造汽配人才培训中心NCM/C加工员培训班模具研配组立员培训班汽车模具检夹具设计汽配CAD/CAE人员培训班机械维修工程师专项培训班27“中南汽配人才培训中心〞是中南汽车港针对入住的厂家及商户乃至整个行业提供的特色经营性效劳内容之一。中南汽配人才培训中心构成说明中南汽配人才培训中心东南大学〔经济管理学院与机械工程学院〕行业著名专家外部培训资源：如联纵智达通过依托东南大学〔经济管理学院与机械工程学院〕，邀请汽车配件行业内的著名专家为客座讲师，联合外部培训资源；将“中南汽配人才培训中心〞打造成为汽配行业经营管理人才与专业技术人才的黄浦军校，提高中南汽车港对整个行业的影响力！287、汽车用品·华东营销总部---会员联销、以下游推上游中南汽车港整合中国汽车工业进出口总公司、中国零配件总公司资源----三家合称为：“中汽联〞，通过会员制联销体模式，将一期ABC三区打造成为汽车用品厂家的华东营销总部基地。将用品区建设成为汽车用品●

华东营销总部借助“会员制联销体〞模式一个平台一个总部百家厂家千家分销万家终端汽车用品厂家●

华东营销总部29什么是会员制联销体？会员制联销体是由百家实力用品生产厂、千家用品经销商、中国汽车工业进出口总公司、中国汽车零部件工业联营公司、中南汽车港共同组成的多方合作、和谐共赢的联盟体，它就是汽车用品业的OPEC。对于厂家会员可以通过进驻华东营销总部获得以下利益：低本钱建立辐射华东乃至全国营销中心获得联盟体千家会员经销商的优先采购权，不再为扩大经销网络和销量犯难；厂家华东营销总部，既获得产品的展示功能、批发功能、区域配货中心功能，同时又增加了贴近市场一线、快速了解竞争者状况、就近培养训练队伍等利益；借助中南汽车港大投入、多频次、系统性、持久性的兴市活动，扩大品牌影响；借助国际采购中心平台，增加国际贸易时机········对于经销商会员，只要与中汽联签定保证优先从联盟体成员厂家进货的协议，就可以享受会员待遇，并获得以下利益：直接获得百家生产企业产品一级代理权；获得近似于福怡、有些甚至更低的进货优惠价格获得中汽联优惠平安高效的物流配送；获得中汽联的综合授信及假设干融资效劳；获得除正常进货以外由联盟体给与的额外奖励；获得实效、实战的免费人员培训；········〔详见招商书〕30中国汽车工业进出口总公司携巨资入驻中南汽车港，通过国内著名营销咨询机构的周密筹划，通过“百千万工程〞，全力打造汽车用品联销联锁体系，构筑华东汽车用品第一站。整合百家汽车用品实力生产厂家入驻，开辟最大用品厂家直营展示广场；联合千家用品经销商，集团采购包销入驻厂家产品；构建万家用品销售连锁终端，中汽采用先进的模式支持经销商共同构建连锁品牌终端，打通通向消费者的最后环节。31滞销货实惠推出凡季度提货额累计到达200万元，奖励微型面包车一辆。针对会员经销商，我们推出这种优惠效劳，提出中汽联会员单位奖励政策——来就送、提就奖凡提货额到达5万元，奖励库存软件一套。凡提货额到达10万元，奖励笔记本电脑一台。凡年度提货额累计到达1000万元，奖励中档轿车〔20万元以上〕一辆。定期推出直销货物超级实惠大派送，买一送一等多种方式支持。现场奖励季度奖励年度奖励

例：拓展下游、针对经销商兴市推广活动32四、三大战役、百日攻坚中南汽车港整体招商策略三大战役、百日攻坚-----以ABC区招商打响第一炮331、中南汽车港总体招商策略定向爆破某区域的集中发力1、声势逼人——到达之前媒体软文引导2、协会邀人——刘军、乔秘等，邀请当地商会共同举办会议3、报刊感人——送书送报活动〔已有报刊送到每家商户〕4、现场动人——订单海量信息/中南效劳利益引导5、会后盯人——现场签约〔托〕——业务跟踪〔人盯人〕——中南邀请〔中南现场参观〕——绝地阻击〔技术性安排、不给时间参观宁南〕五路出击先易后难、竞相比拼、捷报频传区域锁定用品产业聚集区〔。。。〕联合推动亿元订单、巡回百天〔阿里巴巴、采购中心、慧聪〕百家连锁、先声夺人〔中南用品连锁之路〕.借台唱戏、关键战役〔4。23全国会层层阻截〕总体造势新闻伍浪冲击支持地面推进34总体推进步骤KeySteps总体概念炒作阶段Sources见：五浪炒作方案Step1Step2Step3Step4展会聚焦引爆总体规划的分步实施区域招商阶段试营业阶段Step5见：展会活动筹划方案总体规划方案及推进策略的最终确定〔各组合功能的细案及卖点提炼〕用品招商执行方案汽配阿里巴巴合作洽谈汽车国美经销商洽谈体验馆的招商洽谈及功能配置汽修保险联盟的南京推进开业活动补充招商运营体系完善后续工程推进阶段Step6汽车国美的扩大化汽配硅谷的招商汽配黄埔军校的建设35

Timeline连锁模式可行性运营方案招商手册公用版规划完毕用品招商手册规划完成用品加盟手册完成用品招商策略及方案完成总体概念炒作开始/内部发动培训开始五浪炒作第一浪号角吹响用品连锁加盟招商开始用品厂家招商第一团队筹建完毕，培训开始其他团队组建工作开始7.107.209.1明确方向和方法及方案总体定位及战略步骤报告完成日用品招商前的准备工作所有招商物料制作准备完毕预定炒作文案撰写完毕媒体发布联络准备完毕招商团队组建完毕首战招商区域摸底工作完毕南京连锁终端摸底、中心店合作洽谈开始试营业试营业活动筹划开业现场气氛营造人流的有意导入炒作活动高潮2021中南汽车港一期关键活动与节点汽配全国会活动执行6.236.207.308.17.15用品招商第一战开始——天台战役丹阳战役筹备工作开始用品招商第二战开始——丹阳战役用品第二招商团队主战连锁终端10家完成用品连锁招商连锁终端联盟协议签订达50家连锁终端30家改造完成南京连锁终端协议达100家汽修保险联盟体系构建完毕中南运营体系构建完成连续区域招商攻坚战10天一场招商会完成累计10场，其中用品招商8场次延续招商/体系构建招商活动扩大区域与深耕用品连锁扩展到南京外一个地区效劳体系构建初步能够运营10.1361、会展前整体概念炒作先行《专业媒体3。0到6。0升级全面定向发布《中南欲携亿元采购订单落实巡回活动》《中南汽修联盟为经营户打造稳定通路》。。。《主题演讲——汽配市场需要全面升级》《场内展示——亿元采购订单巡回活动》《场内展示——中南的汽配维修保险联盟》《资料全面发放》《地面层层拦截宣导。。。。。。》《中南40人策划团队展会显威力》《一个市场经营是否需要40人的团队——中南专业队伍助商户腾飞？》《展会配角变主角——中南强势》《汽配大会参展商被谁洗脑？》《一场展会招商100家的背后》《汽配经销商需要怎样的市场——展会见闻》《中南火爆的真正原因——中南五星级的服务》《。。。。。。》2、会展中1、会展后类型媒体选择发布内容版面要求大众报纸类《扬子晚报》、《金陵晚报》、《现代快报》、《南京晨报》、《南京日报》、《羊城晚报》。中南汽车港整体概念的相关信息及传播内容500—1000字软文，新闻类版面行业报纸类《中国汽配商报》、《汽配周报》3000-5000字行业期刊《中国汽摩配》、《汽车与配件》、《汽车信息》、《汽车时代》、《现代零部件》5000-10000字网络媒体慧聪、alibaba、车海中国、汽车配件交易网、中国汽配网、新浪汽车、搜狐汽车500-1000字电台江苏交通广播网、南京音乐台、其它《商界