世联广东惠州某地产阳光城类别墅居住项目定位与营销策略

谨呈：深圳市保利房地产开发有限公司世联地产2012年8月保利阳光城定位与营销策略投标报告报告目录：

本次报告基于前期与开发商沟通，研究问题侧重定位，主要从市场与客户角度建议项目整体作为百万大盘的发展方向，以及启动区定位与营销策略。必须思考的3个问题问题1：如何突破竞争，实现热销？问题3：如何通过物业发展和营销规避项目劣势？问题2：客户是谁？如何撬动？本勒体p垦r遵o系j茅e间c遇t世色联选对密项院目能本恢体雾的城认淋知百与以判鉴断地敢势臣条硬件冈分瞧析地还块欧形挥状羡规侧整篮，唤土娃地招平滚整戒，陷比骄较妖利出于瞧规丈划昭丑示贫性筛分新析东伙邻城内榆环缓西死路糟，捡昭状示翠性舞较削好景巴观芳资裹源解分洒析项边目柱周欧边术主摔要感为赌建捷设耳用涌地暗，踢有命棕命榈宫岛旗高咐尔刻夫佣球庭场丹和么淡日水漫河繁景甚观继资姥源通岗达士性拿分金析两役面须紧级邻喷主灿干讯道偿，照通我达辽性彼好N东盟面请：棕驴榈嚼岛微高听尔娃夫花球防场；沿异河橡路内遮环阻西静路秋餐湖揪路横托岭苍路南肆面贼：惠桌阳亮淡溉水书河；西雄面文：建阻设慎用巡寿地；北鸭面委：建士设烘用斩地；区减位配筐套交六通本纹体3地欠块—洁3洽.字7安8万石平设米届（撇不菊含禾小恢学鹅）2地赶块—炭3犬.摇3万未平骂米1地予块—辈4万单平宫米4地舰块—尽7慎.决8万僚平村米区职位配兆套交远通本券体世相联钻对蚂本府项铜目昼初效始览认揉知龙沉岗吃东/老/寻4搁A景掀观/垃/配肾套抱齐扯全/捕/城厘邦市她场m丙a众r乏k定e烟t基物于短惠秃阳气大义亚错湾画全苹面菌同俊质激化姐的敏竞籍争许，钱寻促找凉本设项俭目球可惕突包破开的北空即间房两地箭产犁整斜体踩市摸场蚁：惠郊阳大辈亚余湾商掀品琴房旷销搂售擦面跳积片及息均套价踪蝶稳克步返增牺长处，房葬地兆产净发辩展警上摇行姿通吃道猪逐对渐粘打射开2衬0千1增1年聋大舍亚先湾尖地状区别一氏手蜂房父成议交吨均付价辨为4扒8喊2判6元/平沟米民，筐增裙长8决%。亦从看走束势躲来两看斑，光大字亚循湾放地半区置成氏交具均董价职与削成突交栽量孤的告走蹈势午基翠本饼无筒异彩，覆成胸交卵均背价姐于0澡8年拉最齿低恋，概而巴后谁缓原慢友增乏长啄，舅于2该0硬1域1年罗实供现5年羊来充成扩交抚均较价魔最欲高缺点晶。2谋0租1浊1年追惠超阳调地烫区狭一悟手棵房寄共都成肿交1未1肉3炕.膜0灰4万乱平占米够，唉相砍比昨去宅年近同我期悟上泰升1屋0锣.丛5慢%，2亿0宜1瞎1年针惠宋阳牺地登区习一疲手采房仰成符交酸均做价励为5仿3别9命6元/平念米栋，梨增吓长4怒.谈9述%。矛从吨走爆势坟来检看马，艳成凉交奸均沙价葬从0惭7年匹以享来眼整红体鼻呈饿现醋出左平舍稳米上散升盟态恳势摆。“惠弦阳揭大浆亚药湾诵危杰局”—对论市培场熄供盯应合量/去呜化存情竖况删的歼客鞋观俩认钩识惠妈湾忘市熄场曾危斜机易：从下供抢销纠层碌面含、码客破户象层耗面蛾、拜营按销胜层恳面黄看切，惠奔阳敲大漂亚顷湾宁房份地虾产轿进代入序全要面盘同愚质伏竞鸦争全幼面嘉同江质构竞旺争母：供蠢销饥层撕面姓：惠况阳谎大香亚翻湾肯是诊一皇个供顿应附产品砌和阁热荐销驰产南品拍高决度完同而质兄化而又兵快贴速意发溉展姐的称房办地捧产紧市订场客孙户撒层繁面龟：惠弱阳吹大活亚采湾葬房脾地惧产利市掌场沾仍盆将持睁续失争废夺奋深池圳蚕投妥资浊客石户营底销馒层肠面右：惠净阳示大拆亚械湾津房播地袭产概市掘场玩高述度依谎赖刊三顺级丈市蚁场带捐客特上标门产技品桥同被质垦化框竞碰争客戴户果同碎质咱化午竞油争营法销妻同化质石化些竞迎争1肃.屡市杆场的供色应刘：从供1刃2乱年售惠桨阳叮大六亚爽湾材市靠场箭重扶点亮项类目必销逃售潮看构，龟总薯体镜以4端0屯-犁5摄0杯㎡戚1涨房鸽，师7絮0驶-共8兵0邻㎡侧2邪房串，州9垫0融-耳1卫1乘0涌㎡道3陡房待、敞1尾2没0槽㎡捕左苦右弊4照房为柏主2赢0婶1夏2年悄惠徒阳笛大助亚亭湾惧主架要扮项阵目必市电场吩供荷应究产池品滥情暖况产址品授供唤应腔主塑力叠区狠间夕：4援0荒-枯5茫0平园米1房7捕0渴-疲8跳0平肥米2房/榆2抗+胃1房9膜0团-敏1额1坑0平抵米3房/切3江+香1房1校2机0平阵米裹左横右4房高乎层别担墅3阀0淹.坏7落9绸-7郊4曾.晋7撇25冤38睡0挽-1堆0纷85敌3鹅-脾7谅92福.笋主则流役热惩销眠面石积呈：根炸据缸2吗0约1签2疏年竭惠辈阳慰大垄亚士湾焰热藏销浅项纪目盾分慕析湾发宿现捧，税惠恭阳瓜大淹亚提湾畅聪销郊户炎型帮主水要神集麻中招在分3坦0日-鸟4量0区㎡旧、信6鼓5滔-才8语0贩㎡度及敏9诸0辆-霸1健1见0架㎡玛陆丽晒的垄城源堡马蜜克糊住凳区3蓄04唇05献06执08微09枪07洒01阻0田01择1横0万故城9爸0趣.唇0撒3誉-1尾1挑7牧.汤0钞3纳众威俩人依的感幸排福花圾样祖年截别尽样名城中真央锈公羡园枫保丹皇白溪鹭仙园德视丰闹天处麓1配2谨03艺0校-肝4修97窝1豆-马8议94疮5左剃右7留5导-仆8读59应01汉0作0谋-1胞2绍07兆58坝9兆-1城0饼86棕0扛.董8夸2数-1躲0择7结.起6溜96给3岔.寺5冬55浇5荐-盏5捎77敬5梦-凯8输71鹊0察67衰93蚀0酒-据4和0平炮米3贺0隆.王3泛16插5看-脱8士0平脉米8晓6斤-密1留0炒69仆0枣-跟1净1昼0平港米平册米高誉层别某墅3隆.巴均洗价钉梯妈度袭：虽赛然鸭惠计阳德大架亚妻湾舰房弟地南产妥整胀体泉市闲场“众量牌价监齐免升粱”，物但同是库片樱区柄楼辟盘商实飞现销授售阀价甘格惕较貌为夺均阔衡奖，屯难传以购突殿破霉价阿格慕天绳花俭板片裁区嫁楼侵盘狂实稠现垮销溜售范价桐格和较艇为松均仇衡找，惑多锣数服维良持摩在4以5追0践0忙~竭5析0价0识0元/平轮米臂水只平厕。个梢盘偏销欧售也价糟格浙没胁有赴因夸为稠区插位避不极同绪而饥呈不现丙出壶明膏显乳的漂差秀异呈化暖特向征市政场咱上尝重摄点季项侄目各目皇前背销抗售存均雹价片泛区牲整员体活存烈在滚价辞格匆天底花却板或，肥无购法液实简现产高拜溢守价玛图斯妹兰婶德矮中玻心唯带社精听装念公抹寓器，犬赠宰送傻全脸屋尾家申私期家层电橡减墅杏推炕出熄的箩是胡错练层铸单络位径：亡图纹为3标+梨1房2厅2卫建必筑诸面租积1帖3眠5损.茎5辰7肆㎡错猜层饺产网品高夏层别湾墅4肤.美总招价例特索征持：市栏场薄上厘大鞋面指积阅、叠高怕总邻价棉产京品匀走格量宇慢比；户狱型赔紧刮凑演型蜂、衬低嘱总拖价消（微最和佳虏总眉价每区盆间始2治0血-疑4超0邻万洁）大相葬对粉畅宫销热唇销补产或品甩盘水点滞失销许产狼品剂盘粘点户走型怀不恼够应紧衡凑总顾价盈过必高市句场齿上半，甩低举总历价白（<申5郊0）肢万介产碗品即更撇受岭青药睐胁，祝最个低签总挑价返区阀间螺为2叮0牢~源4励0万兰元热早销炎产详品取特舰点:大伐面邮积扣、钓高吐总哑价垄产塞品烂走聋量凑速后度愧缓意慢在咱低金总煎价灿产计品污中年，景同窃等饲类吓型匪产激品废，辣面抱积材紧椅凑蜻者绘更取容趋易寺销丛售V旷s穿.V贵s粪.花溉样摩年浓别市样惧城3钻1平军米1子*谷1花辈样亲年确别停样当城5行1平甚米2透*息2马概克内住咽区8耐3平龙米3坚*要2白德云清自阿在得谷9抬0平泼米3蜻*舞2高僵层别灭墅面笛积仰相赤当六的非产之品悄，酱产眉品变功档能谱越服多闻更叛容趣易桥走代量小勺面警积1房拖、2房输产订品理市册场低走个量彩快客它户羡对易价笨格狮敏啦感震度而极阶高得谊房判率猴高/景鱼观鸡视暗野烂好/总接价驼低堆的闻产裹品枪更钱得笔客轻户易亲焰睐具海有外一爪定责景迈观骨资变源蛮的福房钢源碎去佩化觉速颗度每更蕉快市你场命表景现5溪.热婚销弃产判品肿市躺场懂表商现逆：高泉层别典墅6庭.桨去滑化惕速漂度闻：热匪销暑项谷目伯周水均侧去拾化好套乡丰数老普肌遍犯在蓝2滑0逼套艇以烛内，你最饲多险在酿3单4钳套槽左冷右2久0傍1桂2年鱼第2鹊0卧-夸2贴7周影惠警阳扛楼饱盘逼销季售奇套晌数催排目行喷榜数尼据借来命源恰：凑世慨联这监秆测府平友台高吼层别族墅7狗.邪未耻来青供抬应既量坏：惠元阳哈区受2隙0辫1俯2挨年钞供抖应汁量财预构计面约停为迎1榆0抓7偿万帽平亦米驾，未励来引竞河争咱压抱力宅大惠约阳菌区2巾0峡1皇2年过供喂应齐量盼预旋计佩约愈为1且0狮7万京平营米俱，巷主影要洪集村中单在饺惠肤阳宅中祸心抖区夸，安老逃城风区页供众应疏量退较票少旅；巾惠哄阳默区降供迹应炕项葛目诞多掘为裂大冤盘漠项哈目设分胖期夜开喝发险入狸市缘瑞，全未牧来封竞塘争迫压届力酱大些。高亭层别献墅8嘉.盈未匹来冻供庸应凡结招构谅：2秤0旱1典2鹊年罢惠配阳孩大资亚坑湾吐高锋层馅供负应骄产惜品孕同城质谢化遗严携重粥，擦市哄场刑竞补争欢将舍更丹加岂激来烈套2012年重点楼盘产品供应表2扣0荷1搭2年婆惠英阳阵大淡亚晌湾征高鞠层昂市君场虾整输体黄供僵应陶同屋质终化缘瑞严脱重扯，条市恒场私竞绕争喂将颜更渣加清激脑烈些；整径体1房炕约1深6画0淡0套见，2房划约3慨0虚0鹿0套沿，3房盏约1庭5轻0轻0套饮，悟以2房穴的7放0陷-扭8剃0平灯米目户悔型鸟居糕首涉，馋约1脉7涛0照0套当；1房呆的4送0威-摸5加0平糖米恐小望户桨型平产渔品傲次掩之逗，予约1峡4地5牧0套订；3房陪的9夫0柿-巷1势1配0平划米颗居绢家锹产羡品抚第云三袋，摔约7口0维0套林。高静层别弹墅9蝴.婚渠洗道犁营剧销自：惠筛阳打大煮亚极湾绑项点目左营少销雕渠宝道框同世质培化协严额重耳，惩营货销撑价杏值蕉贬恰损从1淹0年8月岔到1流1年5月包，粘自铲然哀上漏门土和碍老套带采新坐客冈户终基济本唯占6烧0思%左旺右先比获例晃，瓣从1盈1年8月蜡底榜开得始介各恐项安目辫允惑许难三飞级偿市丙场户打坐街轧霸枯之隙后旧，现眉在执自删然宁上魄门伤客际户稀只惹占5哈%左轮右外比伍例裂，大铸部墓分献项搁目梦完怜全袭依司赖牺三超级爸市代场沿，候目裂前周三残级猪市蛇场剂点舰数专持恭续鞠攀斤高条，项跪目馅价屈格梅持细续奇走嫩低维，瞎营食销厌价蝇值众难洋以搅体蹲现烂。—辅—皇猪庭盾策戴划响经秋理护程容笑高筛层别狗墅1欠.碧市研场侦供宗应驳：联瞧排溪1嫩7肌0跌-甚3猴0椒0山㎡转，况双男拼侮2头5衬0狐-加3江5竞0败㎡衔，桌独疯栋别3困0堤0研-兆4悲5毫0具㎡耳，搁少路数鹅叠粘拼间产窑品吹供砌应浆，栗其泻中1翅5普0抗㎡趴以默下桌的列别懂墅蜂产登品辉处军于灰空逗白忧区叠逆加双事拼独躁栋联尊排空严白区秋域0蜘5加0坟1田0服0周1雁5致0块2座0消0雁2炎5梅0旨3还0电0游3宁5炎0召4敲0筑0尝4沾5挎0手5须0拔0蝴5董5本0怀6燃0辟0贯6吩5破0青7给0店0狼7酷5加0面钓积高送层别律墅2冰.爸价汁格殃表惊现睛：以典联荐排假供塌应炸为菊主晌，迟总娇价笨集疫中倍在话1端4室0勇-俯2讲5装0千万毁之誉间，疑调橡控潜下胆价解格吴战故开世启高柜层别却墅3驼.吐市宰场午走各量爷：叶上无半书年溪惠券湾别裤墅假月枪均乞走御量常0次.商5歪-控8浸套，促主悔流符走初量烤面消积承在丽2迟0悉0痰㎡莫左齐右高驳层别个墅4延.挪未对来备供恭应朝：报今矩年秆下塑半走年丈可膀预请见矮的黎别呼墅供伟应链量傍近铅1架0战0占0等套猜，场以投联贩排马供烟应救为份主，蹲产伞品蚕同死质济化键严鞋重2涨0咐1翻2金昼果赴湾在沙售妈项递目7寻0多化套蛛别秤墅垄，享其赞中3查4略0趁㎡双挣拼抛，5演9链0－9期0戚0求㎡独伸栋4巡寿5套去，1千0套恩独肤栋幕及2扶4闸1套趁联煤排环，毫独杀栋3她2滥6涨-饱4艘5盼0腰㎡，睛联睁排1鼓9傲2海-民2浊8精1浮㎡3饥0多塑套2燃0涝2客-埋2其7尼0坐㎡联美排刊，晋及帆少杏量活珍游藏浓级3已9晕4岗㎡双猫拼帮，座后吩续C区埋新略品联蠢排2缝4务0－2怖6忍0香机山厨美右墅碧烫桂得园佛山常河钱城振挡业谜城半缴岛弦一采号卓著越爪蔚晃蓝良海捧岸翡难翠废山皇灯庭樱波腊西产塔纹诺合前生葬滨狸海窑城惠漆阳眠星顺河梦丹零堤中略信装新荒城龙菜光颈城4饮0多家套岛，2劲8弃0－5降8捧0陷㎡独乌栋5灯0多俩套破联惭排岁、四双躲拼2贝1侄2－3松8屠5册㎡4典0多弊套馆别异墅薄，到双纹拼2姨3乏0代㎡，移独蜘栋3贩2泳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