长沙梅溪湖地产项目（案例分析）

谨呈：湖南省宜居地产开发宜居地产梅溪湖工程提报长沙置业通投资咨询2021年5月汇报思路图解工程开展认识工程解读工程开展背景开展环境分析开展环境分析开展定位思考开展案例借鉴整体开展定位整体开发策略营销初步建议宏观环境市场格局竞争市场工程开展核心问题个案分析整体定位本体分析营销策略主题定位客户定位开发分期规划建议怎么做是什么为什么123Contents项目发展认识壹一、工程宗地分析

1.区位/地块/指标工程背景信息：本工程地块位于岳麓区枫林路，与涉外经济学院及第一师范学院紧邻；北面临枫林路，东、南、西面分别为规划道路骑龙路、骑川路、长东路，为长沙市河西门户区域位置，梅溪湖国际新城的西北区域，麓谷板块西南端。距离汽车西站约为4公里，雷锋镇距离约为3公里，梅溪湖核心区1.5公里；工程总用地面积166.18亩，有效面积132.62亩，总建筑面积35万㎡。工程经济指标容积率：≤4.0；绿化率：≥35%；建筑密度：≤35%建筑限高：100米；商业面积占30%长东路〔建设中〕骑龙路〔规划中〕骑川路〔规划中〕枫林三路324.18米346.52米北面枫林三路地块东面现状西侧在建中的万科城市花园地块内与周边道路形成10左右落差的洼地2.地块外部环境与地形现状地块西侧为规划中市政广场与轨道交通站；西面有第一师范学院南面为规划中安置小区，规划中长郡中学及小学二、工程开展背景

1.新城开发的节点中国城市化处于快速开展期，未来几年将有上千座新城诞生，让中国正成为全世界最大规模的造城运动场。城市开展的模式也出现了在新城开发和旧城改造两个方向的分野。

本工程的开展正是基于这一大环境和长沙城市开展与城市化进程提速的大背景下，城市扩张之新城开发的节点上。2.长沙城市开展格局洋湖垸片区梅溪湖片区长沙未来5-10年内将出现多个新城和片区同时开展的格局，在区位、资源等优势与功能错位开展上乘势而起、百舸争流。未来长沙新城竞争格局预测3.长沙房地产开展格局住宅片区分布长沙主要的住宅市场供给区域可分为三大圈层、十三个热点片区:第一圈层：传统中心区A1:五一广场片区；B1:东塘片区C1:左家塘片区；D1:年嘉湖片区第二圈层：新兴开展区E2:麓谷市府片区；F2:新河三角洲片区G2:星沙片区；H2:东城片区I2:武广片区；J2:省府片区K2:麓南片区第三圈层：城郊区M3：金霞片区L3：暮云片区本工程正处于“麓谷市府片区〞与“麓南片区〞两大新兴片区间的开展留白处。大河西先导区梅溪湖片区规划总图4.梅溪湖国际新城远景规划梅溪湖片区：09年初开始拆迁，工程总投资约5亿元。建成后，梅溪湖水深3至3.5米，湖堤线总长8.8KM。目前正进行湖泊岸线的填筑工作，预计2021年湖泊蓄水。规划要点：以梅溪湖为核心，环湖依次建立高新成果展示中心、国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心四大功能于一体，是未来长沙大河西城区的中心。梅溪湖区域依托严谨的规划设计，良好的生态景观资源，实效的政府投资。必将开展成大河西先导区的宜居生活区。核心商务区梅溪湖规划效果图（美国盖特）规划以湖体为中心，外围呈放射状布局国际会展中心、顶级办公区等功能组团

梅溪湖规划局部效果图〔美国盖特〕梅溪湖国际新城高起点的规划及政府与投资者的推动，给梅溪湖片区开展带来无限的想象空间，未来开展潜力巨大。以高科技为依托的现代效劳业产业功能定位，将为区域导入大量高智年轻就业人口。产业人口的聚集将推动区域房地业开展，是本工程开发应把握的机遇！5.开发商战略工程品牌和企业品牌树立的双重使命，是本工程开发的关键目标！沙坪建筑旗下开发公司在长沙已成功开发了“宜居莱茵城〞工程，并获得较好的市场美誉度。本工程开发不仅要实现工程品牌的树立，更肩负着企业开展与企业品牌建立的战略使命。在长沙外来一线品牌开发商环伺的市场竞争中，力扛外乡开发商之大旗！三、工程开展背景小结处于一半是海水，一半是火焰，有开展前景，无城市气氛，交织着希望与迷惘的区位环境中，资源优势不突出的条件下的城市新区房地开发工程；以城市与区域开展的视角，审视工程开展，遵循城市新区开展规律，把握城市从“聚合〞到“扩散〞带来的居住理念的改变，顺应“新城市主义〞所倡导的生活主张！从战略的高度认识工程的开展背景，是赢得工程开发目标实现的关键！Contents发展环境分析贰一、宏观环境

1.经济因素在经济复苏比较弱、通胀比较低、失业率高，且基准利率较低情况下，10月03日，美联储决定推出量化货币宽松政策。在未来8个月内向市场月均投放750亿美元。美联储印钞大宗商品〔商品贸易〕输入性通胀新兴国家〔货币输出〕糖黄金金属石油股市楼市中国收紧货币股市上涨楼市上涨CPI上涨人民币升值加息、上调准备金干预房地产过热PPI上涨未来一年内，美元泛滥将引发全球恐慌性通胀预期。房地产将成为热钱涌入中国后的首选载体。美元影响中国经济图解：〔摘自11月05日潇湘晨报〕经济增长方式转变世界金融危机后，中国出口拉动经济增长之路已越走越窄。各种形式的保护主义日益抬头。十二五规划提出“以转变经济开展方式〞为主线。国民经济支柱产业转变房地产业未来开展以调整结构为主，如加快保障性住房建设规模、研究推进房产税改革等内容，逐年实施为房地产结构调整提供缓冲空间。重点扶持新兴战略性产业，纳入国民经济支柱产业的愿景，冲击、稀释和代替房地产业的地位。淡化房地产支柱产业地位，调整产业结构；扶植新兴战略产业坚持消费为主、投资次之、出口再次2.十二五规划纲要8月1月2月3月4月5月6月7月1月12日行上调准备金率强力遏制信贷冲锋1月10日，国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康开展2月20日，监会发布流动资金贷款管理暂行方法打击炒房者4月13日，住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨6月12日，住建部等七部门发文加快开展公租房6月4日，三部委发文明确个人房贷二套房认定标准3月10日，国土部强调房地产用地监管，将开展突击检查3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案4月11日，银监会：银行不得对投机投资购房贷款4月15日，国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%4月17日，国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月19日，严格购房实名制，未获预证不可收取定金4月21日，二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率2021房地产调控特点：快速反响、精准打击、火力密集、重型武器。标示着地产行业与政策蜜月期的彻底结束，房地产进入苛政时期。9月9月29日，出台措施稳固房地产市场调控成果，信贷政策持续缩紧3.调控政策国际输入型通胀预期和国内物价指数节节攀升，给日益严峻的通胀重重加码，引起中国政府高度关注，加息预期明显，国家货币调控政策将日趋频繁；经济开展结构调整使得房地产支柱产业地位明显下降。为维持房地产业平稳开展，调控政策严阵以待〔如限购令、房产税等〕；房地产调控政策将向常态化、精细化、专业化开展，房地产业即将进入全面深度调整期。4.宏观环境小结本工程开发应密切关注宏观开展环境的风云变化，躲避政策变化因素带来的风险！区域经济状况：人均收支情况变化全社会固定资产总投资与根底设施建设投资比照图GDP年均增长率维持在15%左右，位居全国前列。2021年人均GDP到达7000美元以上。实现跨越式增长。第二产业开展速度快，带动相关从业人员迅速晋升为新富阶层。GDP\人均GDP逐年变化图社会固定资产总投资增幅逐年加大，根底设施建设投资增幅在随着基数的扩大，相对投资比例有所下降。产业结构调整日趋合理，开展后劲足；城市建设投资大，城市扩张速度较快。二、区域经济状况1.国民经济运行社会零售总额逐年变化图长沙市人均收支逐年变化图城市人均年收入增长率为13%，约合3000美元以上；人均支出环比增幅较大，2021年环比微涨13.1%收入稳步增长，支出同比增幅较大，消费信心上升，零售总额稳步上涨。近两年，社会零售总额增幅维持在18%左右。2021年上半年零售总额为849.8亿元，随着下半年消费旺季的到来，预计下半年零售总额将较快增长。2.人均收支与社会消费房地产市场启动期平稳开展期减缓开展期房地产开展曲线800美元4000美元7000美元人均GDP快速开展期开展态势：2021年长沙市人均GDP为7000多美元，房地产市场处于快速开展期，区域内由于人均GDP开展迅猛，房地产开展相对滞后，理应处在快速开展期。目前，就人均GDP来看，区域地产市场处于非正常期，但就市场特征来研判，区域房地产市场仍处在快速开展期。2021年长沙市人均GDP开展态势77.5％90.3％同比增长14.3％16.3%同比增长7000933.19长沙市6500人均GDP（元）100.2GDP（亿元）区域城市/区域2010年长沙市GDP相当于2004年深圳。长沙非正常期开展正常期3.国民经济开展与房地产开展关系长沙经济开展稳健有序，第二产业开展较快，带动相关从业人员晋升为新富阶层；城市新区处于规模化、城镇化开展阶段，基建投资额环比增幅下降，而社会固定资产投资额增幅却逐年增加；人均收入突破3000美元；居民消费信心上升。人均消费支出及社会零售总额环比快速上升。4.区域经济状况小结良好的区域经济开展，为房地产业的开展提供了经济根底！2005年，省政府公布实施?长株潭城市群区域规划?2007年12月14日经国务院同意，国家发改委批准，长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会建议综合配套改革试验区〞。城市开展由“两型社会〞特区——“长株潭3+5城市经济圈〞转变，契合中部崛起的大势。长株潭城市群的目标是在长株潭经济一体化根底上，实施以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底和衡阳在内的3+5城市群建设战略，从而实现湖南崛起的核心增长极，成为湖南开展的引擎。三、城市开展与规划1.长株潭融城城际铁路、湘江过江通道、地铁交通、国际空港相继开工，拉开了长沙国际化，区域核心化建设的序幕。对于一座城市而言，交通亦如“经脉，一直以来，长沙河东、河西开展都不均衡，而制约两地的最大屏障，就是湘江的阻隔。这一切，在2021年的秋天开始改变。2021年9月20日，营盘路过江隧道开工；2021年9月27日，备受关注的“两桥一隧〞福元路湘江大桥、湘府路湘江大桥、南湖路湘江隧道齐齐开工。长沙市地铁施工开始进入隧道建设新阶段。长沙地铁2号线一期工程19个地铁站中，目前剩下光达站未开工。10月31日，地铁2号线长沙火车站启动二期建设长沙市立体交通图2.立体交通滨江新区——商务中心和国际连锁商业基地：布局世界知名商业、零售业的连锁机构和大型商业与消费中心、专业商务效劳机构及高端房地产工程。3.大河西先导区梅溪湖、雷锋湖区域——高端智力集聚园区和会展产业基地：行政办公区、国外使领馆区、五星级以上酒店、国际会议会展中心、国家级研发中心、中央生态公园、高尔夫球场以及专家效劳中心等。洋湖垸区域——金融效劳及总部经济基地：布局银行、保险、证券、投资、期货等金融效劳业和总部大楼、管理中心、营销中心、结算中心等金融后援基地以及效劳外包基地、湿地公园等。长沙城市未来数年的开展战略清晰，以两型社会为准，抓住中部崛起的战略开展契机；大开展背景下的交通网络规划建设，给城市开展带来了强劲的动力。4.城市开展与规划小结城市开展规划和立体交通格局，将推动长沙房地产的全面开展。长沙房地产市场——供销走势长沙市内五区逐月供销变化10年8月前，供小于求现象明显，市场供需两旺。除09年9月、10年2月外，其余各月均是供不应求；从10年9月开始，受929新政影响，观望情绪有所上升，供给量也因季度原因开始井喷。月销售量出现缓降趋势。长沙市内五区供销比变化从09年开始，市场单月供销比维持在1左右；10年8月后，累计供销比大于1，出项逐月上升，市场竞争剧烈。受929新政影响、供给量大幅上升影响、市场存量累增，未来半年竞争剧烈。四、长沙房地市场1.供销走势417新政929新政年初受刚需井喷影响，供给量较少，延续了09年量平价增趋势，供销两旺局面;“417新政〞后量跌价平，观望情绪较浓；“927新政〞后出现量价齐平。政策对市场的影响力逐步降低。市场价格已为购房者接受，下降趋势不明显。2.量价走势供给比：<60㎡︰60-90㎡︰90-120㎡︰120-144㎡︰>144㎡=14︰27︰24︰20︰16销售比：<60㎡︰60-90㎡︰90-120㎡︰120-144㎡︰>144㎡=12︰25︰21︰21︰192021年产品供销结构较为均衡。供销的主力户型产品为60～90㎡，90～120㎡为主。3.产品供销4.近三年月销售量及购房需求分析2021年受宏观调控及金融危机对消费信心的影响，长沙市场进入销售淡季，销售低迷，直至2021年4月；09年随着国家政策鼓励，刚需、投资及投机需求混合使市场呈现多波形需求爆发态势，长沙月度销售量始终维持在高点，市场繁荣，直至2021年1月。政策影响、消费信心下降刚需低迷期政策鼓励，刚需、投资爆发多波形需求爆发政策遏制投资、刚需爆发单波形刚需爆发2021年随着4.17新政、9.29新政的出台，投机、投资性需求被遏制，购房需求以刚需为主，销售周期呈单波形爆发。近几月，销售量回落趋势明显。市场供需关系相对平衡，近期因开发商上半年受政策影响积蓄的产能释放,预计未来3～4个月供大于求趋势明显;紧凑户型竞争剧烈,产品供给集中于60～90、90～120之间;整体价格变化趋于平缓，价格上涨乏力；销售向超大楼盘集中。下半年，大批外来品牌开发商〔如万科、恒大、北辰、怡海、融科、新华都等〕都将陆续推出大量房源，受年底回款压力影响，加大促销手段及采用相对谨慎的价格策略，大肆争夺刚需购房者。5.长沙房地产市场小结五、岳麓区市场分析麓谷板块麓南板块市府板块岳麓区位于湘江西岸，历来是城市落后地区，随着“长株潭两型社会——大河西先导区〞的区域定位确立，才迎来了城市开展的顶峰期。区域开展面临的问题：1、湘江两岸交通压力较大2、新兴城区商业网点不成熟3、根底设施建设配套工程不完善按区域特点及行业分析，该区域分为三个板块：市府板块、麓谷板块、麓南板块。1.开展概况2.市府板块序号项目名称合计～9090～120120～144144～签价存签价存签价存签价存签价存1高鑫巴比伦166589439512459911832356729419571881

372高信向日葵8549415155703

32536445553053恒大华府158640610895065594491066365634

2620064兰卡威国际369183380369183380

5景秀江山家园3567582443883232166887438671654862001156丽都桃源公寓3740752752441141839429334

143600577西子沃府10560354

9105603458钰龙天下3025326390102527621811853557852552176305054189卓越蔚蓝海岸1154712632046455443762784557151355214110新兴北京御园1255290133345186364052902451533773

11海林磬香雅苑20497129251485250787848056850831112沁园春御院575675295

56087153555549217580518813天骄福邸14356114156055561247956291753575610915980714湘腾商业广场5906559255494671523996617016

1802

4032950

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482区域特点：属于河西城市成熟区，在售工程集中于桐梓坡路和金星北路区域；区域交通路网成熟，随着过江隧道的拉通，将进一步改善该区域的交通状况；商业配套集中于桐梓坡路，湘腾城市广场的开工开建，有利于区域商业的改造升级。产品特点：在售工程供销产品以90以下为主。其他面积段的产品供销比较均衡；小户型、公寓型产品较多，兼有商务公寓、精装修产品出现。客户群体：主要以河西高收入群体、省内移民，年轻群体为主。3.麓谷板块序号项目名称合计～9090～120120～144144～签价存签价存签价存签价存签价存1长房西郡13470091

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113470079

2可可馨园238207513663331391932

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3联美嘉园2467318724673157

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4麓谷林语419468214271475311196471022140466458124354515宜居花园127527615772527272315203211754691875117466翡翠华庭48488234926486512722491774

1487涉外公馆1024366191754471168

254152212424428阳光晶城11144235479243792751846131071468673

929中房F联邦4737761213436438512406916

139092010金领公寓2942901211643136413426437

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合计900

1981389

1003293

340196

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379区域特点：属于大河西先导区主要建设区域，基建规模较大，集中于梅溪湖区域；交通路网有待完善，城市主干网络成形、片区型路网在建中；区域性商业配套不成熟，形象较差。产品特点：在售工程供给结构主要以90以下为主，销售产品以90以下、90～120平米为主；周边生态环境较差，麓谷林语工程销售状况较好，说明购房者对生活环境要求较高。客户群体：主要以周边工业园员工、省内移民，拆迁安置户为主。区域特点：景观、生态环境较好，临近湘江，岳麓山以南；城际交通位置较好，绕城高速、二环线由此经过。商业配套有待改善，区域内校园经济较兴旺。产品特点：在售工程供给结构较为均衡，主力销售产品以90～120平米为主，局部工程采取精装修的方式，改变竞争策略，收效较好。如阳光100，销售率为50%。客户群体：主要以周边学校教职工、毕业学生为主，及对生态环境要求较高的人群，外地投资客户较少。4.麓南板块序号项目名称合计～9090～120120～144144～签价存签价存签价存签价存签价存1麓江春1553741634558935145607456357265255492曙光泊岸409250161686473413850242108869231110129623中建和苑1184367476545596584523182514269180439181084枫华府第24105851367820

81422027

305江滨家园1963506233158348519338356940

6利海米兰春天634804742478144114425814104722576187阳光壹佰新城556489101

2554649446162637

238云栖谷754589124-1394024545403220462761114623299江山帝景295054351251922417496711

10麓山.翰林院166742304

1694991166255346926242

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5615.供销关系岳麓区月均销售量为20～30万平米。供给量在7、8、9月增长速度较快。已对市场未来的销售形成了压力。单月供销比围绕在1左右，累计供销比从7月开始快速上升，随着下半年工程的大量上市，预计后市竞争压力较大。区域市场供给量激增，月均去化量相对稳定，后续竞争压力较大。6.量价走势岳麓区周成交套数约为800～1000套，区域销售均价在5000价格线上下徘徊。岳麓区作为两型社会先导区，随着政府基建投入的增加，未来几年将迎来巨大开展，受关注程度将不断提高；据统计资料显示，近几年岳麓区土地累计供给量排名全市第一，土地限期开发政策将越来越严厉，预计未来1-2年市场供给到达顶峰期，竞争形势更加剧烈；量价关系显示，岳麓区目前的销售量与价格均处于胶着状态，激增或陡降现象较难出现；户型产品上，功能全面，户型面积较小的紧凑型户型大受刚需欢送，而周边生态环境较好的工程，户型面积要求会适当加大，满足改善性需求。7.岳麓区市场分析小结本工程开发入市将面临剧烈的区域竞争市场，本工程开发要把握未来竞争趋势，制定竞争策略。六、片区市场分析工程处于麓谷板块西南端。位于枫林三路涉外经济学院路段。距离汽车西站4公里；距离雷锋镇3公里；距离麓谷林语3.5公里。距离梅溪湖核心区1.5公里。片区内主要人群构成：1、麓谷工业园区职工2、当地拆迁安置居民3、第一师范、涉外经济学院、长郡中学校区教职工4、汽车西站流动人口5、梅溪湖根底设施及城市道路建设人群区域交通便利，聚集人群以年轻群体为主，景观资源丰富。1.片区属性2.经济开展2000年启动，以2平方公里的年速度推进，目前已经到达20平方公里，建成“六纵四横〞等主次道路50多公里。到2021年,形成40平方公里科技产业新城的主干路网框架，麓谷科技产业新城〔岳麓山高科技园〕技工贸总收入将实现3000亿元。梦洁公司麓谷工业园已开展成仅次于星沙高开区的长沙经济开展增长第二极。麓谷科技产业新城长沙第一师范湖南涉外经济学院学校现有统招本专科在校学生14000多人，教职员工1000余人。校区人口约为4.5万余人，教职员工2700余人。商业效劳人员约为2000人。辖区常住人口片区行政区划为岳麓区天顶乡，辖区人口数量为常住人口3.4万人。片区西边雷锋镇辖区常住人口约为2.8万人。梅溪湖根底设施建设人群约为1万余人。消费人群统计约为12万。片区消费力较为充足，非区域性核心商业聚集。学校现有统招本专科在校学生30000多人，教职员工1648余人。3.人口规模4.商业调查1〕整体概述区域内商业主要以校园经济为主，消费档次比较低。商业形象较为低档，集中分布与四个区域。1、一师范校内商业区；2、涉外学院校外商业街区；3、安置小区商业区域；4、万科城市花园商业街区——芒果街一师校内商业区万科城市花园商业街涉外学院校外商业街安置小区商业区域东方红路麓淞路枫林三路2〕一师校园商业区一师商业街区位于校园内，商业面积大概为4000平米左右，分上下层。业态主要以小饰品、餐饮、移动、联通营业厅为主。主要满足学校学生日常生活学习的需求。学生特点：女生较多，男女比例约为2：8。租金价格约为60～80元/平米·月。广场北侧广场东侧3〕涉外学院商业街商业街区位于校外，沿麓松路狭长布局，商业营业面积约为3.82万㎡。商业物业多为居民自建或者安置房改造而成。租金价格为80～120元/平米·月。涉外学院商业街业态分布琳琅满目，主要以KTV、发型屋、专营店、网吧、小吃饮食店、台球城等；整体商业环境较差，档次较低，但是商业形态已经初具规模，亟需更新换代。4〕安置小区商业区位于涉外商业街区对面安置小区内，商业面积为1.9～2.2万㎡左右。商业物业为安置房改造而成。主要业态以出租屋为主，兼营短期或长期出租。经营人员以常德为主。日租价格为30、40、50元/天。月毛收入约为8000～10000元。租客群体以学生为主，每月到涉外参加各类型考试的自考考生较多。5〕万科芒果商业街区〔在售〕一层商铺二层商铺三层商铺“万科芒果coolpark街区〞。工程总建筑面积1.5万㎡，商铺空间多以20-40㎡独立小铺，二层露台街区商铺，及大空间LOFT产品，全框架结构，可分可合，可以满足不同程度的投资、自营需求。未来以休闲、娱乐、购物、饮食为主要经营业态，面向校园学生群体消费。从销售情况来看，其小面积独立商铺受到投资者青睐。截止11月2日，推出商铺178套，销售为101套，销售率为56%，签约销售均价18882元/平米。推货时间推货物业类型推货数均价（元/平）户型配比10月29日商铺20418882户型面积区间为16-58平米为主芒果街区销售汇总截止11月2日整体销售情况：1F户型面积(㎡)总建筑面积总套数已售套数已售均价可售套数可售均价面积区间60以下2981.1510248288305422902合计2981.15102482883054229022F户型面积(㎡)总建筑面积总套数已售套数已售均价可售套数可售均价面积区间60以下2303.3361521222191397060～7063.57111324000合计2366.96253122529139703F户型面积(㎡)总建筑面积总套数已售套数已售均价可售套数可售均价面积区间60以下700.781800187244合计

700.7818001872441F建面约为3000㎡，总套数102套，销售率50%，签约均价为22902元/平米。2F建面约为2367㎡，总套数62套，销售率85%，签约均价为13970元/平米。2F建面约为700㎡，总套数18套，无成交。业态：区域商业已经出现集群效应，住宿业，餐饮业、美容美发、服装饰品店等均出现扎堆分布；客群：主要以校园学生为主，兼有公务员考试或自考生人群；拆迁安置居民较少，安置房出租后，多数人群已搬该区域；根底设施建设施工人员相对较多，均不选择在此处消费；整体经营环境较差，脏乱差现象亟需更新换代；万科城市花园芒果商业街区面市，将促使区域商业经营的升级；区域性综合商业还未形成。5.片区市场分析商业小结以校园经济特色商业特征明显，并得到了集中开展，经营业态与档次较为初级；区域性综合商业仍是开展的空白，商业亟需更新换代；是本工程商业开发需把握的开展机遇。6.住宅调查万科城市花园中房F联邦涉外国际公馆片区周边主要在售工程有：1、万科城市花园2、涉外国际公馆3、中房F联邦1〕概况2〕涉外国际公馆开发商：湖南双金置业物业公司：厦门新工物业物业类型：高层占地面积：39244.230㎡建筑面积：155000㎡容积率：3.5绿化率：35%总栋数：6栋总户数：1501户停车位：地上184个,地下589个建筑规划：10栋住宅和2栋酒店式公寓楼，公寓楼商业裙楼2层。景观规划：中央景观带贯穿东西，面积达5000平方米，分布有儿童游乐场、假山、健身广场等。推广方式：、短信、网站信息及户外广告、行销，推广主题主要围绕“地段〞进行宣传。在售4、5、6、7栋销售情况首次开盘：推出住宅732套，产品以两房或紧凑三房为主，签约销售为539套，销售率为73.63%，签约销售均价4285元/平米。存量房源还剩193套〔含已定购未签约房源〕，主要以89平米两房为主。截止11月1日签约销售请况面积区间60以下60~90120~130130~144144以上合计供应套数345091403514732销售套数03741302312539销售率0.0%73.48%92.86%65.71%85.71%73.63%销售价格43654123426142664285推货时间推货物业类型推货数优惠情况报价(元/㎡)户型配比5月15日高层

4、5、6、7#732VIP卡1千抵1万认筹。一次性98折，按揭99折4400主力户型为89平米的两房，119平米的三房历次开盘情况汇总表：3〕万科城市花园开发商：长沙四海置业物业公司：长万科物业效劳公司物业类型：商铺〔3层〕占地面积：62357.512㎡建筑面积：165000㎡容积率：3绿化率：38%总栋数：6栋总户数：2441户停车位：1257个建筑规划：集独立商业〔芒果街区〕、精装住宅〔板房2栋6个单元、十字天阔3栋〕、精装公寓〔1栋〕、城市广场为一体的都市综合社区；推广方式：、短信、网站信息及户外广告，单张，推广主题主要围绕投资价值进行宣传；目前工程住宅局部还处于市场蓄客期。4〕中房F联邦开发商：湖南修合地产实业公司物业公司：北京中房集团物业公司长沙分公司物业类型：小高层、高层、洋房占地面积：161303㎡建筑面积：43万㎡容积率：2.32绿化率：40%总栋数：24栋总户数：3591户建筑规划：内部有一座3万平米的原生山林，山下自然而成1000㎡静水湖泊，蜿蜒的水系贯穿整个5大景观园林，小区形成“有山有水有公园〞的独特景观。推广方式：、短信、网站信息及户外广告，推广主题主要围绕价格和品牌进行宣传。在售4、12、13、14栋历次开盘情况汇总表：推货时间物业类型推货数优惠情况面价（元/平）户型配比8月15日高层312VIP5000抵15000按揭98折440070-100㎡两房312套11月21日高层324VIP客户1万抵2万五天内签约一次性付款97折按揭99折4300-470086两房102套114-132三房216套销售情况：8月15日，推出住宅312套，主要以两房、舒适三房为主。签约销售为267套，销售率为85.6%，签约销售均价4192元/平米。存量房源还剩57套〔含已定购未签约房源〕，主要以二房、三房为主。11月21日，推出住宅324套，销售270余套，销售率85%。办理VIP卡450张左右，预计签约销售均价4400元-4500元/平米。剩余房源主要为132㎡的最大户型以及最高层和最底层房源。7.片区市场分析—住宅小结片区内工程根本上处于低价参与市场竞争，整体价格在4000元左右/平米，工程开发综合水平有待提升；竞争性产品户型主要120平米以下二房、三房为主；消费客群主要是区域内高校教职员工、拆迁户、校园经济相关个体经营者以及少量的投资客；目前片区工程竞争辐射范围很有限，根本处于片区范围内。针对片区工程有限的竞争辐射能力，以及片区内后续竞争压力；本工程的开发应扩大其竞争辐射范围，所谓“不谋全局者而缺乏谋一域〞！Contents项目定位思考叁T威胁W劣势S优势O时机一、工程SWOT综合分析地块四面临路，地块方正，规模适中；区域内交通便捷，绕城高速、二环、城市快速道枫林路，紧邻规划中的地铁口岸；工程周边聚集了两所高校。公交及生活配套尚在开展中，缺乏生活气氛；南边的安置小区，对工程形象有一定的影响。梅溪湖国际新城的规划，道路与轨道交通建设及中小学规划建设为工程开发带来利好；大河西先导区及梅溪湖国际新城的规划建设，为周边工程带来无限想象空间；区域内高质产品的缺失，是工程最大的核心时机点。工程西面的万科城市花园，分流工程潜在客户进行消化与分流；区域内土地供给较充裕，面市的新工程增多，很容易陷入同质化竞争；板块整体档次不高，配套不完善，增加了开发的风险及操作难度。二、工程开展要解决的核心问题如何跳出区域现有的竞争格局？跳出区域现有主流置业客群的竞争，通过建立高性价比的产品核心竞争力，依托良好的交通优势〔地铁、兴旺的交通路网〕将客户来源区域辐射到河东；如何将梅溪湖开展前景的预期在工程开发的利用？(代言城市未来)商业开发体量设置，以及商业开发定位与万科城市花园的差异化开发，形成竞合关系。通过工程开发进一步提升企业的品牌。城市扩张的初级阶段，在城市外围新区建立以生活居住为主要职能的居住区，生活配套缺少，新区成了名副其实的卧城，如广州早期的华南板块。反之，对中心城区的交通压力加大，难以真正分散和控制中心城区的过度集中，城市居民生活本钱加大、幸福指数下降。伴随着城市开展与城市新区生活方式倡导，引发了消费者和城市建设者的对新城市主义的思考——生活理念与功能内涵。三、开展趋势把握功能单一的住宅区城市拥堵的交通1.城市扩张引发新城市主义思考以城市外围良好的自然环境、生态资源为依托，开发的低密度住宅产品吸引了社会财富阶层出城置业生活，开启了居住郊区化的第一波；随着城市开展，城市中心区置业门槛提升、生活综合本钱上升、居住环境恶化，依托大的交通条件改善以及市场的挤压推动下，社会中坚阶层〔基数庞大的刚性与改善性置业需求者〕也开始走出城市中心区，带来了居住郊区化的第二波；城市扩张与城市化进程的加速，也改变了人们对城市空间的认识的前瞻性，并随着城市开展的提速，城市新区也给投资者带来了丰厚的投资回报。2.住宅郊区化新趋势新城市主义取代传统的居住郊区化据联合国75国统计资料显示：住宅开展与人均GDP值的增长密切相关:人均GDP在1300－8000美元，住宅为快速上升阶段：国际惯例说明：当一个国家或地区人均GDP到达2500美金的时候，小汽车开始进入家庭，城市郊区化“开始〞；当人均GDP到达5000美金的时候，小汽车普及，城市郊区化“显化〞；09年长沙人均GDP到达49600元〔折合7200美元〕为居住郊区化提供强有力经济支撑；长沙根底建设日益加大，地铁、过江隧道开工，城际轨道规划，区间和城市路网完善，为迎接长沙住宅郊区化时代到来提供交通条件；城市地铁的开通，对一个城市的居住带来改变。3.居住新时代到来长沙住宅郊区化时代来临！4.住宅郊区化新主张住宅郊区化开展与带来了置业者居住观念与生活方式的改变；居住观念的改变带来的并不仅仅是郊区住宅空间的放大、物业类型的升级与自然生态环境享受，而从生活方式上发生根本的变化。住宅并不仅仅是居住的功能，从生活方式上提出了更多的功能与内涵，更注重生活的便捷、城市功能的完善与邻里关系的改善。新城市主义成为长沙住宅郊区化新主张5.梅溪湖国际新城高起点规划梅溪湖国际新城高起点规划为区域开展描绘了美好的未来，升值潜力巨大；6.片区开展前景区域内已有工程开发策略上均选择面向区域内消费客群〔拆迁户、附属产业内部消化〕；规划、产品、园林、生活环境营造等方面均有较大提升空间；区域内两所高校与安置人口共约12万人，但区域内缺少区域性配套商业，小范围内商业配套，经营业态也较为初级。片区开发处于初级阶段开展空间较大四、新城市主义研究1981年开始建设的位于佛罗里达州的Seaside主要设计者：安德雷斯·杜安尼〔AndresDuany〕伊丽莎白·普拉特〔ElizabethPlater—Zyberk〕1.起源与开展二战后，美国城市中心区在城市化的过程中，出现“城市病〞。在私人小汽车急剧增加的带动下，大量城市人口向郊区迁徙。美国大量郊区化带来了相应问题1、城市中心衰退；2、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来，过于依赖汽车、缺少邻里观念、过长的通勤距离；3、郊区蔓延〔郊区建设的低质量，景观、建筑千篇一律〕。城市中心化〔Urbanism〕城市郊区化〔Suburbanism〕新城市主义〔NewUrbanism〕1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解决问题2、以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对步行生活的支持3、公共价值重于私有价值4、尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能别离、汽车占主导、无视公共领域、漠视人文精神和自然环境针对2.新城市主义核心主张新城市主义规划设计主张的核心思想新城市主义核心主张，强调对人的尊重，在房地产开发工程上得到充分表达，尤其是郊区大盘。3.新城市主义实践在中国新城市主义实践表现为两个层面：城市开展规划与房地开发工程。城市开展层面：得以开展并提出了“新市镇〞概念，如上海城市开展“一城九镇〞规划；房地产工程开发层面：如天津东丽湖·万科城、广厦天都城、泰晤士小镇等远郊超级大盘；城市近郊中大型工程上也得以实践，如典型的万科城市花园在全国13座以上城市开花结果。上海“一成九镇”发展规划天津东丽湖万科城杭州广厦天都城上海松江英式泰晤士小镇4.新城市主义对本工程的启发新城市主义理念表达对人的尊重，提倡生活功能的内涵，对本工程开发通过规划设计、园林、物业产品、效劳、居住气氛营造等多方面的对新城市主义生活主张的表达，打造工程的竞争影响力，突围区域现时困窘！五、案例借鉴【位置】深圳市宝安区龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处占地面积14.2万M2容积率3.0住宅总建筑面积40.7万M2配套商业面积1.2万M2幼儿园3200M2会所2000M2【主要经济技术指标】期数面积户型均价一期14.1万70-80m2两房,100-120m2三房,130-150m2四房7000元二期13.4万12000三期12.2万70-80m2两房；85-110m2三房；130-140m四房12000（精装）四期6万9000【开发周期】1.金地·梅陇镇金地·梅陇镇【工程背景解读】金地梅陇镇的开展正是处于深圳城市开展扩张二扩关的前期，属于规划中的深圳四大新城之一的“龙华新城〞，当时良好的规划、重点交通设施〔高铁站〕等给区域开展描绘了良好的未来。与本案的开展背景有着惊人的相似。关内年轻置业群体在高房价的挤压下，开始考虑在关外购房。【工程开发】开发商准确把握开展机遇，通过借鉴香港ＹＯＨＯＴＯＷＮ的成功经验，准确把握年轻置业群体的心理来定位工程开展，大胆的立面设计，色彩鲜艳、五彩缤纷的外立面，成为金地梅陇镇的独有的标志和符号。形成年轻人聚集的地方、深圳主流置业群体聚集重镇。金地·梅陇镇借鉴：如何借“龙华新城〞开展潜力定位工程开展；如何形成年轻人聚集的地方、深圳主流置业群体聚集重镇；大胆的立面设计，色彩鲜艳、五彩缤纷的外立面，彰显个性，彩虹立面成为金地梅陇镇的独有的标志和符号；极其奢华的赠送面积，让客户得到超值的使用空间；规划中对原生地貌的尊重，架空层的巧妙运用；如何吸引中心城区的置业者，总价的控制，吸引关内高房价挤压推动下的首次置业者；把戏百出的活动营销〔置业模FUN、壹基金活动、赈灾捐赠等等),与目标客群的有效互动；新城主义生活理念之下大社区商业配套〔提出社区超市就是你家冰箱〕。2.香港YohoTown借鉴：虽然地处香港边缘，但YOHOTOWN从品牌主张、社区气氛建设、配套始终围绕“健康快乐社区〞的核心理念，在香港市场上树立清新活泼、年轻张扬的独特形象。由新鸿基开发，位于香港新界西北边元朗。3.韩国梨花女子大学商业街梨花女子大学商业街经营年轻时尚潮流服饰为主，服装店贩卖的衣服以年轻女服居多，价格不菲，成为当今韩国学生妹穿着服饰的流行方向标；各种店铺林立，还有不少是店主自己设计自己卖的特色店。同时也成为韩国时尚旅游的重要目的地。借鉴：以时尚潮流为主题，建立起广泛的商业人流，放大辐射力，使消费购置人群不仅仅限于学生群体。五道口是被清华、北大、北航、语言学院、石油、矿院、地质、科技大，外加上新东方学校包围起来，供莘莘学子暂时娱乐的“操场〞，同时它又是一个文化部落。NIKE工厂店、光合作用书房、雕刻时光、GREENtree、食草堂、阿尤、素人、红英、Wisdom等皮具店、服装店、玩具店；从服装到美发，从餐馆到咖啡，从通讯到特色超市，一切务实而又便利的小店铺就这么在这里扎根生长，开业时间根本上都在晚上10点半甚至更晚；近年随着嘉信茂、易初莲花购物中心的进驻，形成了不同层次的商业业态，成为北京特色商圈。借鉴：以校园主题商业为开展为特色商圈。4.五道口校园商圈集餐饮购物于一体的商业街，具体有：烧烤店：阿康烧烤，图门烧烤……小吃店：一品香，兰州拉面，沙县，永和豆浆，鸡蛋灌饼，熏肉卷，3：05，……茶室：圆缘圆茶室……火锅：重庆鸡公煲中式餐馆：满汉楼，绍酒香……欧美式的快餐店：PCF品尝坊意大利餐厅：萨拉斌韩式餐厅：Goodfriend奶茶店：避风塘，茶风暴蛋糕店：可颂坊散装零食专卖店：百草味，来伊份著名的高校连锁书店：学人书店，学友书店，毛毛书店，折书店庆云书店体育用品商店、眼镜店、饰品店、化装品店，发廊，罗森，银行等。借鉴：以餐饮、美食为主要业态的校园主题商业街，捕捉学生以请客吃饭为主要社交活动特征，差异化定位。5.华联·复旦校园生活中心项目开发定位肆Contents如何顺势而为，借力打力？一路之隔的万科城市花园以占据“区域核心码头〞的王者气象，咄咄逼人。我们需要思考：一、万科城市花园在区域内欲一统天下的意图已是司马昭之心路人皆知，我们的定位必须正视和直面其逼压；二、在品牌影响力目前稍逊一筹、工程开发时机后来者的前提下，需要我们力图“四两拨千斤〞，与万科城市花园分庭抗礼，继而形成一种“竞合〞的局面；三、万科城市花园“芒果商业街区〞已开启了区域商业经营的升级换代，本工程如何顺势而为，差异互补，续写区域新的里程碑?新城之上35万㎡新城市主义人居生活典范一、工程整体属性定位功能复合：集居住、购物、休闲、娱乐、商务起手风云势：新城市主义时代来临金鳞岂是池中物，一遇风云便化龙通过新城市主义的理念和规划，和万科城市花园形成同台共舞、金玉结盟，腾云直上，跳出梅溪片区的现时困圉，站在星城之巅。“产品〞和“效劳〞属于主流品牌开发商的竞争力要素在产品和效劳之外，应该形成更高层面的人文内涵，形成在区域内很难被模仿和超越的优势物质精神升华我们要找到一种“人文精神〞，引领客户的生活方式，使他们为了精神的追求而愿意支付更多的物质本钱。弥补被挤压出“城外〞的心理，给客户一个自我肯定的由头工程竞争力的升华——参加难以用物质衡量的人文精神（附加值）（社会资源）

3142产品服务人文环境（核心产品）（外部资源/社区资源）本项目本项目本项目引领一种生活状态

主张与精神气质：年轻并向上着

veryspecial

一切从轻松开始

backtothebasic重返生活本真打造有理想的人文小镇〔代言新城未来、一种不同的城市化生活〕二、工程整体定位年轻并向上着一种积极的生活态度〔基调〕一、参与性DIY，有故事的房子，有我的故事二、向上年轻并UP着品味与个性——veryspecial一、创意创意是我的生活习惯二、时尚有内涵的时尚三、无法割舍的艺术情结四、探索精神探索是一种生产力五、可选择的生活选择生活，而不是被生活选择六、自我肯定/证明世界因我而不同七、符号化简单明了的标签，对自己的界定一切从轻松开始一、活在当下拥有比梦想更重要。体验轻度放纵的快乐。有时候我想忘掉时间。二、偶然性生活中充满各种各样的变化，变化带来各色的偶然性三、娱乐化轻松愉快的生活体验重返生活本真一、家的归属感和边界感家是我的忘城二、健康爱生活从爱自己的身体开始三、工程形象定位新城之上充满现代人文精神的高品质居家社区四、案名建议宜居·YOHOTOWN或宜居·悠活小镇属于城市的YOHOTOWN—产品整体特性城市力量人群—社会开展源动力主题概念体系在物理性能上，完全是一个城市的居住区：城市视觉观感、生活配套在精神内核上，是一个强调社邻交往的快乐社区：空间舒适度，趣味会所他们是社会的支柱，具有最强的成长性和成长空间。他们在物质和精神上决定这个城市的未来他们的气质——决定了这个城市的气质五、工程主题定位主题演绎大方向大群体大主张城市与你的关系人群与你的关系生活态度与你的关系大方向与城市的关系城市开展大势所趋都市中的成长阶层代言城市未来一种不同的城市化的生活社区与人群关系城市力量人群In-joylife一个城市的魅力，需要有趣的人；这里将会住着一群有着情趣的人，生活将会因他们而更多彩与有趣的人做邻居，你也会成为一个快乐的传递者、创造者；生活态度与主张回归生活的工作观；分享圈层的人际观；创意惊喜的生活观；无处不在的审美观；快感盛宴的消费观；活在当下的享乐观快乐随行，即刻享受代言城市未来镇住一群有趣的人RightNowRightHere高度占位、锋利突破—生活方式的营造，最具成长性、最具活力、最具未来六、客户定位—我们要寻找的人区域来源以河西为核心，辐射河东，少部分投资客及周边高校有经济血缘关系的外地人。居住现状与父母同住、租房、居住状况比较恶劣、对目前居住不满意置业阶段一次置业为主，部分二次置业置业目的婚房，住房储备，独立生活的开始，改善型置业客户年龄基本在28~35岁人生态度依靠个人的拼搏购房，不愿做“房奴”，不愿“啃老”，对于居住与生活有着自己理解的人；城市发展观念强，不拘泥于老长沙原有的区域观念，对于城市的尺度有着更宽容的理解，认为自备车将是必然配置。类型划分当地、政府就职人员，公务员，公司白领、创业的小老板收入情况家庭每月收入5000~8000元购房特征满足基本住房需求，关注性价比；受过良好的教育，生活主张强烈重点关注因素区域发展、项目品牌、物业品质（户型、景观、设施），物业服务、价格等。七、产品定位—户型配比产品策略总价的控制，吸引城市中心区域首次置业群体；极其奢华的赠送面积，让客户得到超值的使用空间；综合工程定位、片区目前市场供给和市场反响情况，以及片区未来开展趋势的判断，确定本工程产品定位八、商业街定位打造成以特色酒吧、餐饮等为主，休闲美食为辅的主题商业内街，以满足学生消费为主，面向区域内年轻时尚消费群体。酒吧经营以风情特色清吧为主，营造年轻人交流、聚会、休闲的气氛。与万科城市花园芒果街区形成差异化定位，防止同质化竞争，同时也共享商业人流。商业街区气氛营造——建筑风格与产品风格保持致九、商业定位思考〔集中商业〕1.商业价值模型价值构成根底内容价值比重根底价值延展价值软性价值区位\交通\配套\规模商铺结构\展示性\建筑品牌\定位\业态\运营50%20%30%地段交通规模区位根底价值通过价值分析模块和对工程的SWOT分析，我们将根底价值作为工程定位的首要考虑因素，挖掘相关卖点，从而形成核心竞争力。2、工程商业价值解析城市新区区域内商业表现多为校园临街商铺，无大型商业面市，综合型商业的出现将可迅速形成规模优势城市新区，周边居住环境较差，地产开发尚处于起步阶段。临城市主干道，路网兴旺，交通完善延展价值工程目前处于前期筹划阶段，商业规划条件较为宽松，可按特定需求量身打造，从而保证商铺结构〔柱距、开间、进深、层高〕的合理性商铺结构展示性商业主体局部位于道路交汇地带，且周边无遮挡建筑，展示性良好，有利于商业外在形象的打造建筑工程为商住开发，商业的开发将按集中商业和街区相结合的方式打造，建筑特色可与住宅一致，形成区域内的商业标志3.核心竞争力的实现就片区开展趋势看，目前周边尚未形成良好的商业气氛，商业根底薄弱，未来随着梅溪湖国际新城建设加速，区域对于商业效劳的需求日益明显，这给工程带来了很大的开展机遇。本工程作为区域内第一个综合性商业，如何树立其标杆形象，迅速形成品牌效应，是定位思考的重点。精准的定位和差异化的业态组合，是实现工程核心竞争力的关键，也是工程面向市场的有力支撑。从价值分析模块上可以看出，本工程在根底价值和延展价值上均具备了较好的开发条件，可塑性强，只要在软性价值上进行精准的把握，即可达成良好的开发收益，在考虑工程定位时，应重点挖掘根底价值,放大延展价值,深化软性价值,形成立体化的工程形象,以强化竞争优势。目前工程周边尚不成熟，商业开展较为落后，这给工程的切入提供了良好的时机，综合性的商业体开发，可以满足周边居民日益增长的消费需求，填补区域商业空白，由于区域商业气氛尚未形成，商业辐射能力差，外延性不强，因此，宜从本区域及周边消费情况出发，考虑社区商业的开发方式，以提供区域内日常消费需求作为主要商业功能。4.工程商业价值小结商业形态分析说明：该表所列数据按国际通用标准，为常态下配套，各地区按市场情况，可能稍有差异从工程用地和周边商业条件看，本工程仅适用于社区型商业，以综合超市为主力店，其它业态作为配套，为周边2-3公里范围内的居民提供日常生活消费效劳。5.工程商业类型界定分析运作模式分析从工程运作模式上看，本工程受周边消费人口的限制，不适合百货店，购物中心等商业业态，较契合于社区型商用物业。6.工程商业类型界定1.四种相关因素类型的评估行业开展前景10%业态在本区域开展空间40%工程周边商业气氛20%选址特点与工程契合度30%

四种因素十、商业业态定位评估标准：有一定的市场潜力，且市场呈现不断开展和增长的趋势,未来开展空间较大。业态业种以满分12分计该业态行业发展空间（10%）该业态在区域发展前景（40%）该业态与项目商业氛围契合度（20%）该业态选址与项目契合度（30%）业态与本项目契合综合评分现代百货56455.2连锁超市10107109.4餐饮娱乐811889.2品牌专卖46465.4数码影音55485.5服饰56474.0家居建材35358文化教育86787.3√√2.业态定位推导经过综合测算，从上表可以看出，连锁超市、餐饮娱乐、服饰、数码影音、文化教育类业态较契合于本工程。√√√集中商业负一层以经营时尚服饰、饰品、精品等为主，面向高校学生年轻时尚女性消费为主，经营档次以中档次时尚精品品牌为主。十一、商业业态分布集中商业一层，引进适当规模超市，满足社区居民生活配套同时，也吸引周边居民、学生消费，聚集人群、增加人气。集中商业一层局部与二层，以品牌连锁餐饮、休闲运动服装、美容中心等进行补充，完善社区商业业态、提升商业档次。集中商业三、四层，引进适当规模KTV、数码影院、运动健身中心，满足社区居民生活配套同时，也吸引学生群体的消费。十二、商业开发体量名称属地需求面积（㎡）层数单层多层物美北京≥8000≥40002层以内联华上海≥4000≥30002层以内新一佳深圳≥4000≥30003层以内人人乐深圳≥4000≥30004层以内保龙仓河北≥4500≥30003层以内大润发台湾≥10000≥65002层以内家润多长沙≥4000≥25003层以内超市要求从右表可以看出，国内较适合工程条件的中小型品牌超市对商业体量均有一定要求，单层最低4000㎡，多层最低3000㎡，且一般不超过2层。从工程所在区域的商业开发条件，区域内商业根底较差，业态薄弱，本工程作为外向型社区商业，须考虑其消费的外延性，因此，除综合超市外，还应配套餐饮、休闲等业态，以增强聚客能力。基于以上考虑，结合地块条件，建议集中商业配置超市、休闲娱乐等主力业态，沿街为特色餐饮及社区配套。整体考虑：集中商业12000㎡〔不含负一层〕，单层面积为3000平米，地上共四层。本工程商业的开发总体量建议为：31400平米〔临商业裙楼+主题商业内街+集中商业+酒店公寓〕；本工程规划要求商业占30%，但基于工程区域内商业开展状况，建议甲方沟通调整指标，为满足规划指标要求可将住宅公寓做商业报建的弹性考虑。临街裙楼商业：1400㎡主题商业内街：3500㎡集中商业：12000㎡住宅公寓酒店公寓：18000㎡十三、商业整体定位一方面，为本工程打造成“新城市主义人居生活典范〞之功能与内涵，满足购物、消费、休闲娱乐的需求；另一方面，瞄准区域内聚集的两所高校，带来学生消费人流和区域内年轻消费群体，打造以休闲酒吧、餐饮为主题性商业街区；其三，工程周边2KM内缺乏满足居住人口日常消费需求的综合性消费场所。如：中大型超市商业定位：定位方向：外向型社区商业；功能涵盖：购物消费、休闲娱乐、时尚主题消费、餐饮美食、配套商务等；物业类型组合：集中商业+主题商业街区+裙楼商业+公寓。整体开发策略伍Contents一、工程本体分析1.地块价值划分长东路〔建设中〕骑龙路〔规划中〕骑川路〔规划中〕枫林三路规划中的市政广场Ⅰ类商业价值324.18米346.52米Ⅱ类商业价值Ⅱ类住宅价值Ⅰ类住宅价值Ⅱ类商业价值地块西面临规划中市政广场、地铁口以及建设中的万科芒果商业街区，商业人流容易形成，商业价值较高属于一类商业价值用地；北面临城市主干道具有一定的昭示性可配合后期商务物业开发作为配套商业，南面临规划中的安置小区开发临街社区配套商业，属于二类商业价值用地；地块中心与东侧靠近城市公共绿地受周边商业与道路噪音影响小属于一类住宅价值用地，临近商业开发的住宅用地属于二类住宅价值用地。地铁口2.地块现状分析地块与周边道路有一定的落差，局部有10米左右的落差，根本成洼地。在规划设计时应充分考虑地块的现状与地下室和园林工程的结合，减少填土与挖土工程量，减少根底工程本钱。二、规划设计建议打造“有理想的YOHOTOWN〞，在规划、建筑、园林、会所、室内风格上引领梅溪湖都市化进程，营造新城市生活，使该工程成为星城的流行符号；以代言城市未来气势，采取“简于形而精于心〞的城市化规划埋念。通过年轻、跃动、亮丽