分析新政下房地产市场的营销对策

房地产市场营销对策分析主要解决问题——问题1：新政以来房地产市场走势问题2：淡市下营销方式的转变问题3：淡市下营销策略建议报告主要解决问题问题二：淡市下营销方式的转变问题三：淡市下营销策略建议问题一：新政以来房地产市场走势§黎1哪新趁政饲以菜来愿房材地诱产雹市哑场您走葱势政引策问因川素巴变违化房能地倡产碌市储场啦变疑化未姐来击走等势穷研铜判新行政该以牵来斯房吸地挥产冬市险场逝走俘势05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同<深圳住房建设规划2006-2010>07年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算资料来源：世联研究调答控衣背虽景倒：当烂前运政若策贸调坚控悲是脉0塑5枝-革0窝6腔年摔的恨延锤续摆：情0怨5悬-侵0蜂6范年岔：倒第膏一足轮厕宏正观躬调且控友，混主招要刃采柏用都行谣政核手学段主冻要州手依段鹅：请土娱地作政恋策夺、川行肃政眨管么理斜以芹及纷对宣供补应庭结浑构播进述行猎硬娇性肉限笔制行政管理土地政策金融政策税收政策经适廉租影响供给短期

停批别墅用地营业税征收；个人所得税

长期

上调贷款利率；上调存款准备金率

短期打击捂盘

长期90/70政策清理囤积土地

土地增值税增加廉租房影响需求短期

提高首付成数至三成营业税征收；个人所得税

长期

上调贷款利率；

短期

转按、加按

长期

02-06年全国商品房价格变化图深圳03-07年住宅和别墅价格增长图调街控宽背欠景批：0返5利-柿0识6铲年卵调砖控逝效跳果愤不荷明鸡显欲，色政忧策原影登响恢被揉迅幻玉速倘消劫化途，惑价丸格境快拾速盼进核入肃新顽一害轮织快尝速篇上忙涨胁中叉，直肿接畅引铁发亡近咐期以本越轮端宏颗观垒调符控政策区域时间相关政策关键词二级市场2007.3.11房地产市场十大整治措施，整治房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作哄抬房价《新十条》出台2007.6.22深圳《广告专项整治工作方案》整顿广告宣传，客户积累受限2007.7.11深圳《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》限制外资炒房，外籍客户受限2007.7.13现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方案、价格表信息透明化，营销工作前置，客户摸查受限二、三级市场2007.7.13深圳《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》三部联合发布，范围更广禁办VIP卡、十日开盘令、价格提前登记公示、预售合同管理、二手房明码标价三级市场2007.8.12007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用统一合同文本、杜绝阴阳合同及期房销售二级市场取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本房源公开、价格公示、现场监管三级市场8月1日采用统一居间合同，网上打印；严禁“炒卖楼花”行为；二手商品房明码标价禁止使用阴阳合同本甲轮晴宏婚观脾调旺控衣：丙继垫续浆加爸大挣行截政蒸管永理拖监忧管扁力钩度鸟，周落细实鸟第登一赏轮我调喜控旧内蛛容恼，矿大渣力玻规坝范料市掘场劣行血为行笋政另政乒策2阳0奸0伙7棒年荣加构息沿4绕次稿，中一漆年盼期鬼存终款经利悔率血达竭3餐.酬6鹿％峰，抄但暴仍促低趟于且8锻月居份亏C六P县I孩增铲长澡6算.烧5卖％2押0径0运7笋年屯6隆次寇上剪调忽存谱款括准丑备格金宅率严，退存诞款章准糕备萍金碍率本画轮魄宏鬼观锄调隆控译：设明妹显个加枕大口金忆融填政喂策辽调奥控支力南度饼，烫多例次串加场息倒，灭同棍时介影类响惩消吼费蚁能衰力遇与暮企倾业铲融录资绑成猫本金毙融折政和策要爬点突1并：色购谨买姻第见二华套槽住悦房猴首栽付朋的旬提悦高妖，欺主按要安影飘响沈的轰是防首凡次窃置适业硬者盏和碧普悟通怎家蒸庭竞改熟善须型辟置炒业尘者胡，此对淘于迷富影裕智家提庭兼的激改沸善比型衔购惭房砖没叔有龄什省么少影欧响名。要乔点嗽2异：军对陷于朴中震小娘房鼻地钞产领投淡资毒者争来趣说高，但首刮付掌提骄高址和礼利硬息童的贼增词加援高匠使螺购垄买走成床本皇增尚加匪，迫逗使佳一顽部截分剂投蛙资坏者壮退励出谊市疮场培。要朗点逃3冒：椒对济旺涝盛验的捕市故场守需壶求虫将粉起荒到境降谋温绵的抬作慰用丘，喘短慎期朗内胡成色交尚量涛将抛出借现拼明贯显周的利下养降捆，行但凶对溪于肺强厚劲寒的旗刚猎性担的设市看场氏购钟买步力孙不睁足高以挺产雷生嫂根婚本富性井的牺影并响士，歪也槽难川以密抑安制躲房扩价蛾的渗继累续蒙上蜜升脉。要钻点颈4句：虹第宪二正套喝房迎首橡付简及逮相汁应匠贷唯款皇利惰率侮提这高覆，第朽二山套翅房甩选扛择搭在炼9猴0轰平殿米幕以丘下敢的洒购具房偶者雀会临增贫多厉，这叠样建很颜有症可米能武增瞎加惧9姨0值平窄米均以摔下影存桥量绿房理的材交只易卧量闹。要厦点酱5毁：颤将呼对攀购偏买合第素二咏套觉住王房狸贷畅款膛的习首优付谊比迎例矩调链整脱到竖4猜0竖%集以存上脸，黄以舌此辩类藏推闪，即购创买外第谦三单、逗第夜四山、寨第宰五谎套段等农以朝上较住拳房菜的日贷沸款众首友付某比劝重陕有伐可迷能宣更蒸高攀。界同怕时所，购夏买再第劲三咽、遍第呆四炮、总第邻五圣套稿等绿以翁上袄住违房兰的瞧贷踏款盏利约率妹上僻浮直幅恭度贝也废会启更察大卡。2007.9.27中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。金融政策。政府实施提高政策，加大多套房购房压力，迫使部分投资者逐渐退出投资市场本叹轮遮宏配观灰调胀控留：亡政便府繁实胜施工提爆高必政渗策和，厕加武大曲多幅套幅房眯购提房拘压蚊力举，窄迫泛使育部遣分娃投与资债者臭逐酬渐厌退车出兼投根资碍市塘场金雀融省政惰策要体点糟1粥：肿前售一极段伯时仙期著，河舆木论戏反礼映榴和融关资注休较则多染的歉是旁对地第已二蜓套聚房染或扬多赌套颗房见的康认达定帮标血准都。昆针耳对拼通斜知踏中岂有错关赌规子定验和肚政毫策戏导富向欺的很不窜同铅理哲解雹，夸为保开持扩政联策帜的谨严烟肃滩性连、项有庸效催性脸和用可仓操伞作流性，始人紧民师银飘行戴、循银巴监总会妙在菊反刊复粉研拍究夏并捷充侦分扛听惨取夸部肤分尿商碑业普银殃行冷意港见灶的校基廊础未上腰，肾于尖近禾日谨联袄合龄发孕布谜《巧关描于蕉加农强采商扩业磨性生房泰地临产朝信祝贷茧管络理旅的肠补绘充越通娱知陷》年，恼就显严紫格时住喝房唯消叙费求贷教款邪管鬼理万的壤有可关常问非题难作巷出奇明局确淡规偿定丝式。要振点后2渗：佩从倦中草国疤国蛾情滥出项发侮，访以滋家凉庭睡为俘单烛位政认咐定相比局较筋合票理籍，蜡而肾且奴也合符阿合及我鸦国疮夫基妻脚财汪产乔共思有谣的输法飞律歌规宵定术，恒这品样雹既辽与赔我搞国悦家遗庭镇现军实户一理致寇，鸦又悼有茧利肠于画严尚格热执腰行薄通辨知律规辽定昂，悠强无化赔宏载观卖调恢控效。淡考华虑疫到忆“吴家鸡庭纸”旅的技成胆员苦构恋成月有浊很据大脸区夜别晕，验补蚕充另通次知素特俘别物明亏确某，迈作症为爆认忽定隙借迹款化人巾住努房杏贷废款匹次少数斤标裹准域的“重家挤庭弦”摔成圆员范际围济仅疏指借冈款丹人衬及健其妙配谨偶幸和是未诱成占年双子云女。要史点河3岗：胆人伞均派居废住霞面梯积菌低时于怨当益地筐平锅均永水认平摸的帐家倡庭躺，琴再菜次讯申乘请固贷黄款趴时舒可携以寻按擦首投套目房扔贷膨政盗策盯执觉行绝，甩这测既可渗抑返制烈不态合象理袋的旨需和求馅（合包稍括驰以猛贷润炒批房企）惩，笛又达可悦满脖足亚居探民穴改森善宿住贺房卸条罩件射的松合外理低需烛求。血同妨时朗，读又蛮与暗通暗知姑精蜻神谷相堪一却致傻，石保愁持柏了依政蹈策宋的碧连特续锐性谊。2007.12.11中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知，以“家庭”为单位界定第二套房对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。细化前期颁发的金融政策。政府规范第二套房标准，统一商业银行执行细则。本家轮饥宏挠观施调味控衰：仙政青府跑规岭范嘉第闭二撞套菜房化认庄定损标技准筋，鼻打视压还投难资花性书购盐房钉，塌鼓皆励生自雾用誉性倍购萍房金爸融看政煮策2007.8各大银行取消加按业务贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高2符、型银宾监蜘会就7适月纪2夜0枝日船召方开弄的喊年还中蛋工替作锅会水议播明邻确当表唇示猛，蒸“戒要丛将夹金嚷融绳机塔构律的携新书增仪贷耀款尺速轰度高控姓制沟在坛全名年拼1雕5若%弟以蹄内匀，被并接将筹1吨5恭%谨视笔作朴监眼管遗部敏门鹿为国银进行狼划盏定抖的收警虫戒跃线呈，雀但建部负分铃银宾行队在懂上团半寇年洗的嗽增扛速禾已英达业到错1伸6况%乒，昨因雾此虎紧祝缩榜贷菌款馒是大下宫半遣年蛋的而主师题坐。短”1翁、踢深悄圳景银抬监跪局巩于赖2裁0竞0绪7捧年斧5撒月朱1谎4茎日锐发挎布服《行关紫于纷加奖强米深开圳洋市饱国纲内戒商育业粗银派行任房讽地锡产匆信借贷爸管五理勾的烟指惰引洁》绢要馅求猎深帖圳阀中想资誉银酬行习在坐严鸡格滑房益地吐产笑开纯发矿贷猪款勇的顽准园入夫条因件扭、加考强丧个双人昨住乖房料贷溉款丑管弯理等佳方妈面侨提芒高君对医房晌地呆产零贷肉款笑的交风宫险纲管蜘理谁能双力跳。本均轮皮宏摊观稻调闯控舟：羡本灶次退金玻融监调厦控浩最鸣为膜不首同柳的附一轨点烈在吴于窝-耳-狠银圆根魄全刑面倾紧递缩娱，恨收构紧趴房妖贷金当融落政行策第毕1拥次豪下吵跌狼：金落融政姨策你间革接胖影朋响需功求符端—停—丸客炒户基转映为四观么望戚看赖跌汉心越态屑，景3场月换起会价烈格脂/点成橡交足量铜双园向滋下故跌裕，洒8燃月韵起量政列策床消功化肝缓惠慢依回揪升整喇顿抢览购暴碗跌相丹持缓冲解迎与妻波华动暴无跌森：收3绕-逐4宇月标起伴成味交卫量庸大六幅趟下崇滑婆，惰价堆格拒开犯始谨松船动评，昼优繁惠倚措荒施客违户赛反尖应将：谱新甚的萌投柴资签者交瞬股间宜退咬出灵市螺场疮；自士住谢者驶期压望宾价斜跌鲜，舒持沿币坛观榜望缓顶解麦与疏波草动僻：束8颜月获以岛后学，厕成脏交浮量挨低建位挡小造幅掩震棉荡穷，称公蝴开拳降武价白已很成拆为涉各析开偏发桂商朵最仿直董接造的借促绘销婚手醋段崭，溉随淡后途交老易截量纽奉开冲始携缓虽解客能户奇反窄应挎：自光住列客奔受衫价刘格亭吸始引袋，液开摆始荒返医回冻市鲜场制，但支辰撑宽成辣交牙量热稳保定塔放误大恶汁化鉴与羞相秆持喷续赴：闷6拐、指7俘月悉份僵成恋交暖量锹继陡续露下前跌贩直犯至铃最伐低沾谷栽，这优松惠裁/术降侧价愁措某施扭普话遍危增伶大思力庸度客密户隆反垫应肌：自嫁住昨客绸户古不末明零市俱场雪走磨向对，甜继故续栏持外币涂观律望之淡前恒：蓬价母格宰持斯续畜走猎高第，站投勒资既客判蜂虹拥梦入汇市忘，缩慧楼损市煮持觉续支火抢爆鸟，博排戴队哑购棍房宗随习处陆可大见案赏例惭借袍鉴新：弓上梨海公0戚5门年卫的竖宏眉观挑调刚控价秆量窜齐挪跌第跳2过次墓下累跌冬：政随策奖后碌续右影吗响供耳应可端—辉—借客论户竖观旷望蛙导颂致沈供代应辈消渗化台少银于橡往仰年朴，梳市末场椒上单供拨过查于冒求克，估价刑格促再蜜度拣探千底8服月们后赚政陪策胶不梯再擦频吴出狮，售但遍供合过牲于土求短现啦象命激焰化晌，纺造饥成情价精格内再寨次胁下战降价恒格鸽探茂底墨—乡丰—仿开茶发护商歉在具销真售晃压任力粉下振的扬主揪动康行胜为累俘积厦供杂应乱量蹦巨株大越，稿年胖内假销鱼售龟目钩标框完汤成阀压黎力镇大足，途急严于母脱雅手货，斑诸电多锻区突域络标兰杆距开虫发且商扑率旅先畅甩谷货赔走抚量之叙前纯：低价鸣格尝/拢成译交德面哭积非已势经斗呈破现疑缓浸慢扫回班暖驼迹亭象销协售巧面谊积趟探累底轰—剪—真与政价摧格葱反具向猎变友动受恭价则格馒下恩跌纸影迈响泰，凤销保售付面扒积知首柄先踩表失现宝为肢1捉1侦-古2钞月弱间纲快偷速维上似升轻（赌低灵价卸拉辉动还下因的算消朱化跟）茄，峡本滨轮苹供循应巩消太化毫完这毕突后其，泛销柄售比面略积卡自陈然素探滴底暴挽跌价何量嘉齐肢跌上汇海拐0薪5武年陪调位控怖历霞时近卡两霜年费至科0歇7灰年，直秩至杨金牵融坊政洽策孕全裕线饭松春动，色才侄触矿动移新炼一鸭轮枪价驱量西回斩升金渡融挑政居策吼松词动孝—骑—今房管市牢0疏6访年育6抹月陷再务创嫌历烘史驻最昌高稻价0盼6并年员3监月粥开真始锹出愚现馆价消量库齐斜升貌，兼房膨市舒逐再渐敌回拜暖在，0茅6滩年哪上裹半剑年低开朴始拐松库动退：粥为诸争打取液企止业序盈咱利吴，女沪鸭上慢部钱分胸银退行质或隙单箩独敬推崭出爆优怨惠读政弓策诱“疮击墙穿焦利怨率过底柄限锻”习，慨或惨通财过歉中碧介枯与跑他促行浮联替合谱“滩突梳破领额系度腐上盈限涨”林至轮0钻7闲年手金羊融涛政迹策劳出执现歪全潜线发松络动成限交氧量淘攀彩升典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