xxxx某地产成都狮子湖东地块产品定位及营销策略研究

保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究/发展研究中心2013.05目录第一部分：项目初步认识第二部分：市场情况解读第三部分：项目定位确定第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略研究项蜓目董初照步幸认痕识第悟一贺部钳分：项质目辱区开位总认务识工避作误目较标员界把定项哲目节区洋位甲认延知工困作岔目棒标矿界喇定项句目昆区绪位矛认购识—但—区领位项售目刺地鄙处1应9汤8板监块沈为陈成颂都扎主礼城斗区江衔闯接供新煌都格的辱重滩要幅区蜜域资区误位法优俊势由明余显本澡案衡地括处1判9扔8板佳块谨内庙，摊属势于铅成价都笛城劫北索方闸向揪三室环背路坏以率外洽、塌外由环慌路勾以馒内嘴的昏新亚都跌区蛮，僚为另成兆都羞主镜城括区续衔则接帅新档都桃的银重皇要欧区笑域况及界北柱出雅成兽都晓甚森至欲四蓬川迁的青主泡要省门项廊疑，巾可凑近养距朝离极享逢有丑成赛熟承的茂城董市拣配夸套休，聪区尘位恶优复势玻明润显促；市中心新都8KM本案12KM绕城高速三环198板块成华大道商业商务轴国际商贸片区大天商业商务总部片区凤凰山商务商业片区上府河商业休闲娱乐片区花照商务商贸片区昭觉寺文化旅游商贸片区新成华创意总部商务片区沙西线娱乐商务轴人民北路城市中轴线火车北站商务商贸片区北湖国际文化旅游商贸片区川陕路文化经济轴辐转射是西衣南首地侧区钳近1芳0梢0明0万践㎡框的定专允业栗市预场桐聚呈集垃周箩边虎，骄为贯板芽块台提奴供拾了翻持吩续丈、贫雄截厚危的湾客冰群庆基慌础区越域讨未顾来3撇0万顶人炼口腔迁的入加城鱼北占商纯贸遗城帖片膨区毁，名住银宅傻需周求瞧量造急闷剧聚上困升磨，狮项走目胖具附有恳良尚好汉机脚遇编号周边专业市场名称规模1爱灯堡西部灯饰中心26万㎡2香江全球家居CBD100万㎡3家和家园国际家具城40万㎡4成都国际商贸城245万㎡5大港建材城200万㎡6北新国际物联港480万㎡7元贞国际机械城50万㎡8家百年国际家具展贸城37万㎡9成都印刷品交易中心8万㎡10荷花池中药材市场——11成都青龙建材市场——12成都小商品市场——13中塑成都国际贸易中心60万㎡14万贯国际五金机电城500万㎡15西部钢材城一期15万㎡项忠目反区己位收认抄识—术—人袋口优换势—壶—区蹄域曲未望来3夫0万银人损口飘迁详入澡城登北滥商姿贸惊城衡片锡区奇住岭宅无需灭求合量还急舍剧挥上柏升匹项写目帆具这有喘良衫好易机搭遇西部汽车商务服务园区海宁皮革城成都国际物联港西部机电城国际商贸城西部医药贸易中心商务中心已投入使用建设规划中本案绕城高速三环30万人口项夺目坐区崖位盼认叨识—喇—政槐策优郊势—钻—该销区舟域稍暂堡不锐限简购辽购膨房现政炊策惠优浸势条凸厘显板肺块去隶阁属爆新汽都户区六，钢目询前本倒区敌域这暂饭不触限皂购聋，粮购尿房诊政表策鼠优庙势虫凸喂显休，成朝都延主报城悠区棵具殿备饼较务强肌的罪竞量争席力赌；成派都碧限艺购碑令帮细暗则尤：在成闹都叶市盈主投城浴区国暂耍时短实鬼行暴住窜房轰限芝购看政述策。隐成怒都霜市霸户削籍枕居墨民乎家筑庭棚在牌主领城便区粉已徒拥纪有绕1贤套招住攻房声的公，熊可躺以易再泥购摘买越第构2奏套扬住拜房侍(恶含耽新著建谅商惠品新住畅房务和叨二抛手猴住挂房捎，草下慎同询)稻，箭暂垂停浊购宫买掏第铲3乘套元住部房劝；孟外访地谜户金籍容居苦民易家摘庭古在腐成染都援市柏主额城幼区迈无就住扛房逆的棚，镇可凡凭非该的市盼纳屠税踢证童明意或赖社目会烤保虫险温缴疑纳福证苦明愤在似该记市贡主洲城渡区峡购姑买许1缠套绝住陕房说，辞暂种停竿购搞买立第学2裕套金住叠房塞；版不逆能习提纤供搬本简市脆纳臭税长证扰明短或燥社震会详保捏险孟缴多纳概证聪明忘的疏外府地法户叔籍糖居样民舌家沈庭痕，庭暂示停撤在魄本作市盗主探城庭区饿购颂买举住骆房。项好目庙区荐位偷认矛识—潮—交献通项诉目刃完场善耳的灶交牧通扣使阴客值户没圈贞层转向萄内樱、降向需外以进始一仇步赚扩拨大达同顷时测使浩项你目贴成培为纺连守接边主窗城敌与芦新碰都章的犯重谢要斧区睬域向美内仇：蜀鞭龙拒路君五爬期饰与降建犁设陆北较路伙无馅缝沉连窃接恋，忍进丈一曾步遥拉葵近岔区炮域卡与监成在都添主递城估区唱商肤业质中躬心顶板富块掘的庆距术离屡，客妻户冤圈缎层糠扩驱大；向炭外酷：区办域完完龙善押的已交乘通符网仔络等，患奠壤定如了落城蚁北匪交摆通充门社户打地碰位厨。地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）备互注参：建迟设胳北攀路卫北搬沿宪线弃（冶蜀鲁龙单路夏五清期桶）起术止猪点兵：察二泉仙敢桥控建核设矮北津路赖口—迁—蜀帝龙义路赵四技期嘉；一那期肿工算程走：兵物仿流翠大凭道惰至专三短环葱路活蜀厦龙哄立张交扒（卖已正通占车吗）陕；二托期导工焰程粥：垄二娇仙超桥骗建偏设丧北谁路围至刃物项流掩大亩道牙全报长本冲案项磁目墙区平位鱼认盾识—俱—规凯划1鸡9溜8板串块策规肯划购为骗有愈较恳高糊标多准状的悄集剪娱耻乐买、垦文默化欣、拍旅仍游及、假商钟务努、暗居叠住粘为父一古体配的红生仿态慢风满景旗区1桃9波8板充块洽，既饭在那政护府造规躁划办的叹“1范9偏8益”区肆域谅内天，墨同震时洋又搭在嘴政怜府芹规垄划肤的俩北呼部蜡新货城究核啄心熔区椅之营内秒。项机目存所邪在择板尚块魔将岩是往政剖府凉重择点四打瓶造酬的愧具亡有叛较丝式高摇标摊准食的姓集岩娱湿乐眼、昌文构化泪、滋旅变游糕、胃商扒务撕、糕居挺住旧为秋一聚体唐的师生仇态劲风忧景祝区吸。区另域钳聚嫂集盆了线熊叉猫叶基短地驰、莫植戚物已园击、陕银牌杏晴园吃、坦保漠利恳郁咱金屈香罢公领园血、华五弟龙连山浇公膝园打、指泥顾巴织沱卸景歼区纺、催翠俊微兽湖汁景猪区布和雪毗薄河弹湿锅地科公份园备等果，休埋闲柄配廉套纹完主善秆。项妻目诉区铲位真认回识—亭—竞街品威挖胁—顿—区彻域谨内奶均确为废品章质影型顿大技盘趴存训在皂激叫烈锄的霞内驴部衔及蓄外桃部嫂竞确争区雨域缺内响已悔有削保汪利像自酿身士的沙超衡大猜规难模揭项宴目睛保栋利藏公刮园1地9刑8及嫁未废来敌的提拉互菲返公当馆昏、荐招性商燃项骑目喝，托同情时初有虫万蹄科狸五岸龙膝山摔等燥优宏质构项柄目饥落仆户衡，蒜使款区墨域谅竞直争撤加桥剧喜。本案万科五龙山保利拉菲公馆保利公园198198板块招商北湖项楚目夸区汁位纽奉认伞知木小巨结区位优势项目地处198板块，交通网完善、在“北改”规划下，未来30万人进驻该区域，客群基础雄厚，且该区域暂不限购，项目区位优势明显；区位劣势规模初显的万科五龙山，加之保利包括本案在内的众多后发项目，必然使区域内开发项目更加多元，竞争愈发激烈项鲁目统区沙位诱认视识工狼作幸目扮标螺界东定工况作惜内矮容虾界秤定—雕—总捡体拒指推标项们目口总怎住薄宅瓦用轰地9敢5课1壮.陵5敞5亩乡丰，倦总蛋产及业洽用惹地4略0国7炊.扣9碍9亩项目总体用地指标总用地指标总用地面积1359.55亩总建筑面积181.24万平米住宅指标总用地面积951.55亩总建筑面积153.53万平米产业指标总用地面积407.99亩总建筑面积27.71万平米西地块东地块工火作窗内题容身界浅定我端们砌将垮项幼目壳具习体妇分织为碗两贯个枯单造独肠项们目斗看侵待感本闹次此汇笨报绳主召要刘针移对乐狮催子送湖悉项择目东铸地唉块沸的纺住翠宅狠部爱分产城品亮落婚位傲及议营壮销竭方窑式师给遥出常建卷议寇：东地块住宅部分总住宅用地347.73亩容积率1.5住宅用地173.03亩（49.8%）容积率3.0住宅用地174.7亩（50.2%）总建筑面积约52.2万方工速作乏内惑容陈思成考亿（1辩/内2驴)针顷对咱东末地柔块颗的戚规糕划摸指初标基的返情挪况顾下旬：思啄考抗一—做—项塌目织东篇地变块炕用梁何法种挖产蹈品沫以邀实草现基与轧竞色品互产波品贤错货位排，隆实吴现帐量妥高柄价骡优扭的蛙开旁发披目莫标鼻？营销？定位？客群？产品？工汤作摄内沈容舍思定考碰（2慕/柴2微)思腰考始二—毕—如袜何恨通牌过斩对旋保逐利绵紫页荆散花缩慧语烟、往保使利汁拉赖菲澡庄涌园诉、喊狮埋子气湖砌西脖地悼块漠的或产包品裳及担开缴发六时糕序颂的境综姿合赠考笋虑想，乎实尿现朗四踩盘少开男发纲时凝序国建碗议岛使债各瞒项穿目朽产缺品洒及级开稍发甘时挪序郑错重位富，答以辉达解到调四惭盘柳的桂产微品垂联赏动约和俘互障补叮的组关响系挡？—借—为拐此锹，案世粮家抄将核通怜过光对衔市腿场新及卸竞励品舌的胡研碧究笨给份出嘴答设案将军碑城北出口高速成金青快速通道蜀龙大道本案保利拉斐庄园保利公园198保利拉菲公馆狮子湖西地块市诉场破情葡况向解恩读第你二遇部帮分：高用层夏市吵场泻情照况童解狐读别刑墅恢市钢场替情尝况向解木读定供量亲：从凯数霉据协层督面鱼分打析酿城盈北兽、1板9赌8区忆域吊、劲主笼要隶竞乒品区近气年持来狂的翁供宿需贼趋洲势捎、苏主狭力除成甩交载面酷积示、洪户丈型愤演赏变去趋类势变等雅。定诸性谊：通更过蕉对各世近家阅机口构锡历先年穷积每累坚和劣区夏域明内扑意赠向番购悼房崖的尽高跨端翁客搜户芳进丘行速访念谈膨沟陡通父，切更炕深统入宏地邻了梦解冒客睡户杰对料区浴域旱认侧知学和舌产站品腊的易需曲求殃。项喊目记市盛场范调沙查些工街作鉴方猛法区域访谈对象调研内容有效样本数198板块区域意向购买高端及刚需客户区域内项目成交客户购买区域选择产品面积需求产品关注点产品价格承受力21城北29城东世家高端项目成交客户14城南9城西8高片层硬市蠢场西情伞况屠解乳读别老墅色市星场动情庄况原解窝读高青层你市迷场絮情孕况任解拖读—而—醉1姓9况8板悉块您高份层搞市烟场添情象况首简改戴及跃再文改9染0植-柔1誉1宅0命㎡产娘品喝是厚区护域饭的睛供寨需菜主啦力羞，1沈1隐0招㎡以萌上弓产低品碧供笋不走应哈求庸存埋在孕较霜大字市念场灰机量会本案万科五龙山保利公园198198板块9怀0呜㎡以闹下岭的刺刚忍需窄产剂品抵近匹年毙来饭呈喇稳霸中米有薯升扛的享态彩势予，一浑方隶面鼠源鞠于潮主写城应区衰高渴房稼价吴挤申压嗽，踏刚俯需蓝外惜溢念，蝇另辆外绳也顿源楼于栗板秀块坡城描市蓬功槐能贺的畜不量断讽完镜善贝，咐对笋于贼刚飘需逢人衬群蝇吸晒附超力垫有砌效惧提祖升牲。9氏0责-挺1凳1歪0㎡岗的普首要改舞产邻品执是另区沟域掠供桑需羞主同力抛，2叶0及1这0年谜至邻今答市及场偿占灵有揉量障均霞为5蚕0达%以拼上帐。1组1伴0㎡萝以磁上包的呜再盟改朝产叶品方呈浑供韵不括应向求灰态款势俗，一耻方葵面亩因床为挎区楼域乎该胜类遵产散品护供诉应顺稀引缺劲，允另隔外步区苦域欺优放越撤的帆资世源肌配它套宜对持于筝再希改嫩人煌群钢具弄有需较天强拢的枪吸谊附平力貌。时间面积段新增套数新增占比销售套数销售占比2010年90㎡以下31414.98%37515.97%90-110㎡61429.29%55723.72%110-130㎡58627.96%63126.87%130-150㎡44821.37%63727.13%150-180㎡190.91%1064.51%180㎡以上1155.49%421.79%2011年90㎡以下101232.08%61128.38%90-110㎡88928.18%60928.29%110-130㎡70322.28%41519.28%130-150㎡46414.71%34415.98%150-180㎡601.90%693.20%180㎡以上270.86%1054.88%2012年90㎡以下150645.69%148241.21%90-110㎡145144.02%125234.82%110-130㎡1394.22%40411.23%130-150㎡1464.43%36310.09%150-180㎡00.00%250.70%180㎡以上541.64%701.95%2013年1-4月90㎡以下64046.08%47936.43%90-110㎡56940.96%61446.69%110-130㎡14410.37%1309.89%130-150㎡362.59%705.32%150-180㎡00.00%70.53%180㎡以上00.00%151.14%开笑盘爪时良间高事层疲市晕场催情眨况扎解蔑读—济—竞塑品座界灶定竞坝品覆项闷目破主种要氧以猜保口利错公蜘园1日9长8及上万延科帅五哨龙逮山更为爷主竞糖品嘱确芳定目归前切区纤域链在锦售府的踏高烛层校项岁目券仅狸有占保畏利1营9钞8和站万胀科渣五胆龙肤山犯，臣因锹此秃区都域生的触竞算争尿格沿局岸主厕要根针毫对保州利罩公虑园1磁9堪8和万自科肌五贤龙胀山进喂行乒研湾究地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）本案万科五龙山保利拉斐庄园保利公园198文旅项目招商北湖项目保利拉菲公馆在售项目潜在项目高原层缠市树场刮情零况营解灭读—确—竞雷品换情汉况原分敞析:保耕利能公间园1乔9柔8（静高烂层届）基迅本启信筛息龙：险成塔都昨首避个云超呆大姨规医模缩慧顶滚级衰高俊尔煌夫娘生神态泡复冈合利项辉目桐产熊品绝面泊全喇系服覆欣盖保稳利杂公插园1摆9诵8总榴平拳图保利公园198占地面积6500亩总建面200万建筑类别高层、小高层、叠拼联排、双拼、独栋开盘时间2008年3月入住时间2009年10月（首期）户数总户数：1.5万户物管费电梯2元/平方米物业地址三环蜀龙路198号（熊猫基地旁）社区配套洲际皇冠酒店、国际锦标级高尔夫球场、郁金香公园、金苹果幼儿园、重点中学；百合郡2008.10玫瑰郡2009.10丁香郡2010.08蔷薇郡2011.10海棠郡2012.07紫荆花语2013.012008年2009年2010年2011年2012年2013年城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉菲公馆高写层随市聪场寄情辞况芽解爷读—差—竞忘品论情脆况莲分欲析:保议利渐公碰园1输9辫8（豪高宇层赚）产浑品势销互售薯情餐况宋：表项乱目恼整固体祥以1第1龙0子-师1棋5计0它㎡的古产茄品爱为堪主片目剂前违主毛要衫是符紫尚荆城花垄语9组0针-随1夜1羽0白㎡的示套夫三惨产楚品面积段供应套数销售套数均价(元/㎡)去化率50-701041026949.5598.08%70-90119511476226.0595.98%90-110188718306088.1296.98%110-130167916696075.8999.40%130-150230422955707.5999.61%150-170115663.27100.00%170-2004854845628.1499.79%250-30024242545.05100.00%300-400664412.97100.00%合计768575585891.1198.35%总吸体随情驶况灶：裳项兴目哥以丝式首勇改胖及歇再说改映的1塔1孤0欺-参1伶5估0泡㎡套责三垃、亦套秧四遭产岁品信为阳主铲；目淘前忠情秃况作：涉目问前蜘高沸层谱住唇宅稍已摊推辛余婶货双量梦，顽高沉层垃货唇量弱主犹要趁集寻中年在役紫藏荆轰花绑语约组秒团高，匠面浪积窑集溉中栏在1纽奉1案0㎡湾以冷下员的废刚革需肯产位品肌。高最层盒市李场轰情昆况仙解与读—阔—竞讯品串情那况桃分希析:保藏利糕公粉园1沙9与8（节高徒层缝）客朴群蚊演凡变粱：侧客探群底范落围忆扩根大淹以奥首洋改看、宽再漫改朴客被群述为强主罗，布首丙置铃客焰群驼为吃辅务产脑品馅主宪力途面恐积颤段塌趋传小客号群联演赔变胞：菊自0劳8年铲开棍盘肺至集今听，榜随誓道玩路听体泪系锁、慌生茧活舱配坐套经及絮“飘北贫改直”柜后等专吵业督市滑场错的典迁鸭移纵，虎保景利脾公推园1蹄9搬8客略户饰群症体洽出贵现的了将以咬城首北似客响群特为腰主猪，沉转绿变剂为任以激城嗓北销及蓝专泄业移市残场漠的盏省搅外撑客娱群吐为错主叙，永周悄边伞二能级览城居市李及点城弱东惠客废群款为雪辅叼的芝转员变矩过恨程监，客腐群欺范磨围融逐妖步婶扩秆大坝，客爆群迈由狼再椅改伞客奖群股为放主引转美变培为以辈首设改扒、叼再摩改党客止群漂为病主轮，安首列置吨客澡群筋为夫辅寻的硬局奴面左；2009年2010年2011年2012年2013年110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡产品面积开盘时间客群来源主力面积段趋小高仇层厅市皮场宴情量况需解绞读—肥—竞削品湿情跪况躺分冒析:保堪利伪公绢园1反9束8（协高肥层辽）产纯品伍演病变陡：斩产房诚品狱主朋力锦面躬积逝段母缩迁小桃目附前全主膏要租是供紫芦荆所花方语9梯0笋-些1划1窗0即㎡的飘套蚂三赴产凑品产暖品爹演逢变冶：炼保谦利镇公净园1蛋9械8随酷客驶群阅结桂构仔的酸改罚变煤，皱针热对具客竞群逢需兰求险，厘产难品群主俗力熔面危积举段马减揭小细，母目敲前法高箱层斗主合要备为搬紫仗荆柿花柱语9厦0还-探1糠1卧0猜㎡的依套印三啊产拿品。2009年2010年2011年2012年2013年百合郡玫瑰郡丁香郡蔷薇郡海棠郡紫荆花语110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡产品面积开盘时间主力面积段趋小高症层残市戴场烦情些况粪解幸读—啦—竞叨品伞情逗况周分学析:保浇利端公汗园1恐9伯8（活高翁层慰）客回群戴特葱征折：男项许目菌以琴城早北敌原沾住战民穿及不外吊地金到继专附业贞市肆场滨做膛生胸意雅的至首时改岂、辣再贷改励客始户杨为每主桥重紧视旨项益目毛品睬质痒及窜规槐划面积段比例客群来源客群特征年龄职业特征关注点总价承受150-180㎡6.3%以城北原住民、省外客群为主；新都及二级城市为辅再改35-50城北专业市场老板、企业领导、公务员有一定经济基础，追求高品质生活，看重项目品质与整体规划，向往别墅生活但购买力有限100-120万110-150㎡51.8%以城北客群为主，新都、青白江、城东客群为辅首改再改35-45城北专业市场小生意人、企业管理层、教师、医生等有车一族，看重项目整体规划及项目品质，追求高品质生活的人群70-100万90-110㎡41.9%以城北客群为主，城东、周边郊县为辅刚需20-35城北专业市场生意人，普通白领看重项目配套及交通便利性55-70万产宗品筝面悄积1昆5姐0蜓-沃1月8学0㎡：代以义城优北北原掩住统民银及赚省指外均到赚城淋北抛专练业寺市狐场谁做搭生魂意村的德再异改侍客因群骗为查主悠，捉重小视爪项孙目工品证质员、或生硬活过环颠境凑及凡项另目折整杏体装规渐划击，沃初偶期寸对萌生辞活镇配辟套境要光求酱不部高丸；产团品撑面逆积1供1煎0筹-潮1纷5巨0㎡：卸以弟城吴北刻原胁住耗民漆及喇省帖外友到位城妇北星专娱业偿市饮场虾做蛛生歪意肉的而再划改准客席群卡为明主焰，绸辅诱以您部夏分桨新浅都周、泳青哨白脱江撇、凉城欠东揉首符改教、骂再乌改乱客粥群梯，薯重纽奉视宣项讲目电品张质登及些区烤域圆发拉展止潜猫力冲，吼对资生持活颂配晴套四有余一丝式定误要蚕求价；产荒品株面巾积9损0刚-贱1缸1往0㎡：耍以版城垒北侮专猾业讯市筛场轿及派城咽北串、朴城技东腹刚环需匹客俯群陶为叹主吵，谱重纺视焰项搁目塞生取活枣配华套秃及搜交妄通鞭便元利汁性已。高骨层灶市盏场泛情揭况鞋解锋读—辽—竞字品岩情跑况碎分架析:保脂利旱公谣园1谊9阁8（祖高鸭层泛）项撤目哀深卸访欠（1凤/反3）解：个刚跑需费客颗群萄对捐配义套垂不厦完抚善陈、税公馒共仪交日通劳不汽发盖达尤的齿项叼目搁具争有雄一倚定恐抗绪性深稍访魄对婆象早：跑保截利傅城纵购牺买椒客泼户犁余爹女友士姑年框龄3晒1岁衔专励业恢市醒场刘生劳意纤人我制买仰这旺边带主胳要慨是驻因蛮为经这袭边笔交嘱通请比撑较椒方骑便柱，啦大宜丰折那格还仅有洽家神乐事福斩，锻配必套选这则些忘已讯经壤看妨的否到外了佳，惑其嫌实匠说渐实郑话博我昏更塑喜摩欢瞧保现利宁的1房诚9民8，任那盗边颗环陆境抵好软，扬规瞧划胞也亦好膝，喊但均是我袜现蒙在穗急沫着慢住雀，榜那鸟边移现败在壁交键通馋又宰不铸方妇便冶，披配路套绿这掘些贿也妥没鸡有溜，物我农觉评得痕在临那灿边贼生柜活再很迟不旗方杆便降，火要是是团有醋配泪套居，访交侨通穿也本方级便昏点眠，蚀肯律定泳是咏买1兔9派8那前边居的裹。深朽访洒对小象列：曲紫命荆顾花糕语鞋意猜向赶购瞧买埋客辜户止张恨女观士蔽年档龄5扒1岁成读华络区我洁是乱买肝房铲子厌给割儿歇子绑结就婚所的插，莲主群要绘是煮我胆们趋一匙直贞住普城似北端，萄所摔以介还考是闯想株在脚这阿边讨买闲房滨子用给猜他投，种我硬觉腐得1亲9狗8这吉边蜡好柜，朝这恼边箱环驼境册好军啊缩慧，肌有云山访有裹水钩，纷安候逸闻得吊很热，支你香看烛这思一汪片纺住灰的姑都诸是年条午件梅不塑错照的蓬，谦人稀也衡比每较钞单姥纯束些穗，房诚但丸是戴我其儿栏子岸觉将得现伴在糟这苹一丑片势吃扫的仍用鱼的阵啥围子朱都演没间有雅，西觉超得纯现姨在慌住厉起宪来华很歼不土方胃便辫，姻想领买膀什挡么薄都完买轮不存到擦，裂所迫以颈还挠在辽犹剃豫匪。高礼层突市攻场尼情洞况贸解畜读—湖—竞蛋品老情触况科分蜡析:保稠利朵公需园1吧9筑8（牙高席层枪）项逗目她深尾访或（2字/抬3）沈：1眨5吴0紧-驱1据8全0拦㎡产流品芒稀退缺狡存业在情尚猎未宿满嘉足贱的储需贷求深削访皮对膏象绞：抓保热利哪公蜻园1助9块8项通目傻工赤作钢人括员侄黄签翼1占9颤8当引时绣定强位谅是清针锹对懂城艘北焰再猪改升客陷群脂的煌中郊高余端润产访品济，予所离以誉我但们饭的历产此品香户贡型咬都敞是殊以1失3档0杆-乔1至5塞0缎㎡的国套洋三誓、似套婆四恢为愚主推，帐他碍们朽主白要鼻是扮看境重岸我饺们哨项尝目层的呆品培牌姐、党规征模苍、宰品幅质璃和升对侄未航来堆的萝规紫划率；深潮访路对恭象乓：原意步向般购拜买场客胶户摊刘狼先稻生粒年导龄3迅9岁迟专冠业茂市面场价生边意愉人我辰主津要炒是渴在士这乱边抬做争生光意贷，库现劈燕在运有筒了拉点泉积建蓄污，钻想遣在畏城茄北捧这徒边违看甘套颈房基子薯，架这闭边赵好敢点杀的用房舞子随也库就1劣9旅8这术边辩嘛递，塞别鲁墅竟我炊买络不啊起惩，蚀小跨的数我烤又掘觉团得丙住怕的仰不少舒偷服匆，程我屿就椒想尚买蹲个窄一抽百费五外六巩的葬，测但取是骑我香看赵了砌一堪圈点，徒这伐边团这摩个卵面呀积壤的肆房扬子梢很择少疑，杏都省没餐找众到俊合执心冒意兽的盖。高渡层笨市焰场困情钱况述解芦读—徒—竞射品耽情崖况轿分锅析:保诵利剧公秤园1舞9朝8（邀高矩层匀）项蕉目摩深巧访畅（3怠/卸3）莲：洞客郑群仍范价围缘瑞扩豆大快，侨城参东跪为油主琴要堆扩诱展豪方宁向深苍访愤对俊象滥：嫂紫柴荆占花紫语黑购近买腔客妖户俊杨掠先资生购年御龄2提8岁候公皱司机中躺层蚕管愤理酸人欢员我德家眼是坐住色在军城宵东炉的在，胃本接来锹也狠是哑想猪在亦东孔边厌看乒个尾房箩子眉，象现按在猛娃墨儿减也2岁剩多朱了萍，忍还挖是动想臣换从个炉大汉点舱的索，捧我界也旧看辱了倘很贝过缎盘慎，厚发洪现1谅0暮0平郑米弯左街右绵的危房弟子宏很孩多骗环忌境抄都换很姐一稀般娇，另无告意春就曲看添到能紫葬荆虹花笛语弄了纪，级我逢发鸦现宰这薄个激片尊区覆未泪来德规骡划鼠的搞比汁较革好社，亩完舌全刮和桃我呆概穴念途中阁城储北颠的夹脏锻乱便差射是升不穴一垒样颜的号，悄所叹以宅还茂是杏很淋果春断泪的唇买此了制这挨的爪房社子斧，追开拉车非回倍城黎东主的巾家翠也遍比霸较属近福，顺我椒还算是寒很苹满躲意天。深塑访捧对回象垮：影保露利穿公励园1溜9白8项钉目四工写作螺人就员震黄宝翼来唉我设们爆这唇买狐房监子酷的悲主研要搞是树看违重侍我受们践项滴目自的厅品阴牌圣、星规观模例、朴品捕质疏和芬对舌未潮来盗的仍规唤划爪，性购侵买量客焰户购主支要亲还兄是涌城技北屋的拔原责住宪民杨和叹专即业并市武场插的册老好板炎嘛街，但禾是艺现抛在渠还棋是尤出吐现相了庭相炼当梨一燃部食分代从些城让东得来站我霜们骂这杂买宜房旋子锣的普人探，主枪要摘是匆我乌们否这罪边删环敢境犯好层，讽离挺城境东壮也键比龙较鲜近驼，园很倍多负在浊城练东葵工世作妇的摔还馆是水会谨买广我规们赠的年房顿子锹。高驾层兰市使场场情援况绒解蜘读—才—竞绕品醋情悼况总分伏析:保絮利幼公对园1忍9肝8（疼高贞层突）保拴利慌公畏园1喊9呼8（略高捡层盐）恼小扮结产品信息产品以110-150㎡的套三、套四为主，随客群结构改变，产品主力面积段缩小；目前主要是紫荆花语90-110㎡的套三产品在售；客群信息首改、再改类：以城北原住民\专业市场客户，同时客群向东扩展,重视景观及规划；刚需类：以城北原住民及专业市场、城东、周边区县客户为主，重视项目交通及配套；深访信息因项目配套尚未全部呈现，刚需对项目具有一定抗性；150-180㎡套三、套四产品稀缺存在尚未满足的需求；高页层税市撤场疾情慈况摄解罩读—劝—竞烘品访情秤况旋分乖析:万食科听五阴龙答山叔（捆高皱层拨）基苦本哗信条息李：傅万材科们在叮成朵都喝打闹造瓣的喷首鱼个暑以隔生拳态平山捆居淡、脸精京装内修运“至终邪极县居阀所尾”T盟O章P系欢产熔品揽山（高层）联排独栋万科五龙山占地面积517亩（一期）总建面62万㎡建筑类别高层、小高层、洋房联排、独栋开盘时间2011年8月入住时间2013年12月（首期）户数1716户物管费高层：2.4元/㎡、洋房：3元/㎡物业地址新都三河街道叠秀路

(蜀龙大道熊猫基地旁)社区配套北湖风景区、熊猫小镇商业群、二台子商业广场、郁金香公园、五星级假日酒店、高尔夫球场、陆军总医院；城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉菲公馆高湾层蹦市艰场额情桶况模解荡读—烧—竞寨品觉情拨况都分妈析:万及科良五族龙摩山弄（导高欢层晶）产财品门销弯售引情浴况窑：堤高迅层声产伍品烧余喝货呢不和多1苦3醋0羊-控1盖8助0㎡盾的堤面划积连段英供冠需待两幅旺9辽0施-纸1广1栋0痕㎡的籍刚泥需继产键品凯滞想销面积段供应套数销售套数去化率90-11016813982.74%110-13044100.005862%170-200877990.80%项目面积段占比高饱层员主装力苍产盟品锐为1中3巾0吊㎡以嫌上爷的疼再滨改架产赠品阿，歪均湿呈途现地供晃需纹两殃旺怒的稳态崖势帐；其河中9宋5伞㎡的悟刚龄需利产名品选因挨产肤品瞒单慕价脂较伴高储、调项配目址配精套纽奉不蓝成拢熟席，白公荡共摊交反通鲜不厕完塌善运等腾原尸因艰受含到斩滞释销供；高健层冰市谋场趋情苏况停解饮读—讨—竞斯品帖情馒况裕分劝析:万哲科享五忆龙撞山蔬（挂高创层贪）客垫群幅特裕征浸：蛛项姻目各以老城控北浪原受住纱民缴及腿外息地券到颤专贤业洽市杠场油做题生弓意哈的浑首堂改峡、绞再敲改赶客漂户萝为酷主框重盆视恋项坡目脚品辽质宴及翁规馅划面积段产品比例客群来源客群特征年龄置业目的关注点总价承受110㎡以上86.1%大城北区域（包括新都）是购买主力，另外由于万科的品牌号召力也吸引了较多来自城东、城西以及二级城市的换房客群首改再改35-50自住有一定经济基础，追求高品质生活，看重项目品质与整体规划，向往别墅生活但购买力有限130-200万90-110㎡13.9%35-50养老看重项目品牌、品质及区域潜力，注重生活品质100-130万客飞群谢来僻源钳：门大础城习北冠区推域拿（鉴包抢括肤新仙都区）侧客婶群斤是诉购陈买弟主析力扛，拾另讲外羊辅幻玉以巧部常分挽来幻玉自伞城凭东葱、委城团西辽以宾及苏二间级桥城存市是万今科公品梨牌浊的酸首疫改加、辜首秧置芳追崇随丧者排；产闭品自关少注面点陷：鼓追宝求低项仗目蓬品鬼质殊及为区唤域衔未慢来嫁发清展加潜烦力脱，冤其每次碌是替园耍林张景坟观钓及把万反科丹品败牌桂。高灿层皂市揉场绿情膀况孩解悬读—胃—竞酬品善情晌况始分俘析:万弃科罢五析龙裳山毫（主高提层作）项终目锣深备访炭（1梦/闹2）姥：9闯0域-通1阅1狸0忌㎡的边刚惰需蒸型雨产胡品返去夫化垒缓惭慢深并访前对猛象蜂：莫万策科誉五戏龙固山很高庸层摧销护售纺主备管我淋们谣高远层薯产墨品逢最坏畅券销角的踪蝶面糠积协集疑中绸在1抄3奇0手-培1榴5瞒0㎡胀套红三育、愧套赶四读产劳品皮，近因证为姓我败们般的离客采户避一务方做面录是再来等自质大烫城说北承区珠域笔的沈生磨意宇人绩群垮，撒另羡外邮由侨于钻万设科畜的继品锋牌都影涂响容，叔也婚吸捷引腊一播部存分刷例守如轰万揪科百金久域神蓝缘瑞湾房诚等小主匀城漏区匠万旧科浊项繁目衫的暑换店房川客质群殿。9旨0牵-立1裂1卵0㎡驶的朽产慈品买的孙客刊群俘大沿多疯是牢买远来溜养疮老必的遭客添户汤，粉有遣一萄定凭局护限麦性代，疾而刚坏需愿客短群艳因步为防比袋较沸看掌重壶生育活玩配材套饺和炮交犹通巩便控利陷性井，拔同疲时啦我扎们敬是卧精样装无房吧，撇价含格祖偏毙高屡，贪所竖以9椒0昂-更1橡1循0雄㎡的剂产何品钩销誉售秧情稀况童一寸般；深铸访减对塞象吃：1倡9塞8板按块全意愚向钱购肾买闪客吴户程王摔女凑士卧年规龄3楼6岁删专朗业查市田场悬生鸣意脏人我正刚俱刚脱看彩了匀万轰科寨五仪龙肤山嫂的妹房货子穗，拳我那觉功得滤环秀境畏很胀好猜，中品崇质烂也女好峡，葛但沾是誉价话格悉太您高庙了宽，饰我厘是衡在皱批获发披市谅场植做零生磁意绑的械，变想箱买践个秃环请境忍好扁的秒房言子切，辟我妇看累了蚕这匪边洲的污，熟虽扬然悬是辩精取装利，但心是9弄0平策米腥的塘房为子额差千不寻多糖就钻要1随0销0万薄，福我评觉烤得途太妖划焦不搂来辣了占，愁还坦不括如隆去乎买制保筋利广清滑水齐房哲，一勿样巨的子区络域迎，廊一盒样壳的汪环陵境置，科我前可队以懂买帆更考大金的隙房鸟子过，橡所费以也我卡不样会沙再号考晒虑陷五录龙煎山廊的椅房如子奥了牺。高揪层敬市繁场杆情怕况柴解头读—逢—竞先品诸情遇况故分宵析:万惕科素五姿龙扒山双（构高洁层华）项减目虫深及访盟（2饲/拦2）涉：1贷8夏0趣㎡以储上返产绢品欲去塘化补缓程慢深福访套对演象蛋：五潜龙稳山谦九厅墅荣购万买运客克户量蔡同女梯士挡年召龄4才3岁胡公逗司凑高洁层邪领李导我悔是阻很怠喜榴欢劲万造科梦房堂子瓣的场，死所悼以妇看按了漏这吗边赞的钳环母境饮后拨，鼠就跟买坊了捉这凡边美的1译6禾0平涝米润的颠多购层斯，我地觉成得言最叛大骂也瞧就五买墓个1位6病0平续米振的权了静，把再停大暴的舰话玻还幼不爹如量去夺买外别吴墅镇，这锻边臂我茎听饶了阀销症售刊小沟姐其说机，宪有2哑0剂0多套平防米每的睬别钥墅隐，勾要痕是踢都尊花退了尸那填么帜多归钱悲了乱，撕还招不庙如胸再尼添糠点枯买味别翅墅高群层抹市千场食情丛况至解舱读—额—竞巾品译情赏况有分热析:万劫科霉五貌龙效山嫁（酬高春层管）万圣科狮五震龙赠山障（恳高工层年）甲小上结产品信息高层产品余货不多，130-180㎡的面积段供需两旺；90-110㎡、180㎡以上的产品去化速度较慢；客群信息以城北原住民及外地到专业市场做生意的首改、再改客户为主，重视项目品质及规划深访信息因配套未完全呈现、公共交通不完善、价格偏高等原因90-110㎡的产品滞销；180㎡以上的购买客户会考虑别墅产品，因此此类产品去化速度较慢；高悟层颈市朗场挤情毕况预小秘结区机域原市厉场写：目挂前过区饥域9旷0晨-蔽1啦3帝0迫㎡的鼓首沃改畏产浑品适是洒区瓶域曾供升需暴主裁力兼，1奶3炭0劫-扯1生8寇0多㎡的兆再咳改仅产朽品惊呈陪供堆不倘应搂求安态惨势系；竞摘品惹市熔场术：保姿利嘱公帐园1午9促8及夹万算科妹五密龙铁山纲高谈层勒产贿品牛均捡以汁首谁改捡及经再疲改沃客识群阴为理主苍，谎客趴群渴以滥城乖北准区恭域牲为辟主柱，捏但辞近黄年泳辐烈射活范保围倦向注东参逐元渐跃扩谦大未，济客刮群嗽注胁重槽产貌品相品喜牌使、末品爸质茫及础对摸项呈目弱的他总好体戚规耽划丈；产集品享需堤求营主拍要扬集伍中贞在1貌1形0界-诉1树5训0挎㎡的螺套竹三冻套界四坟产悼品屑，搬其帮中1搅5妄0收-炉1枝8哄0阻㎡产万品劝稀扇缺厚，题需今求途旺便盛地；因剂刚医需柱客水群摄对灭项越目银配荐套尼及袋公吴共呼交距通篮依妄赖杂性协较蕉强候，率在萝目丢前奏区医域妇及荐项感目睛配撞套盾、夹交样通坝不杠完伶善扇的告情那况拼下秀，9游0扩㎡以移下梦产棚品爆去朽化裕相舌对黄较挂慢木。结集合专以飘上室区睡域耍情盲况教及丸竞点品蛛情蹄况蓄进抬行乖项读目提思罚考壁，凭对腹本荡案坝的规启搏示趴：高症层接机盲会典与陆启恳示机会“北改”政策的推进，使大量人口进驻城北，并且随交通的改善与区域的逐渐成熟，打破了区域客群购买的格局，向东扩展，为项目带来坚实的购买基础；启示一：110平米以上的市场，区域存在尚未得到满足的改善类需求，且在项目初期配套不完善的情况下，高起点的规划与品质可以促进购买，但面积不宜过大；随着配套的兑现与区域成熟，客户来源会扩大，90-110㎡类产品在在项目中后期存在较大市场机会。启示二：高殿层食市创场仙情开况龄解坚读别倍墅魔市炮场桑情忆况奖解禾读2洽0溜1休1年1月衡至道今闷，熄成遮都对主犁城房诚区药及源近档郊灯别磁墅颤新揉增塑供续应赖与毯存巨量贱共巨计1沉9只.旋6螺3万兽平戴方较米慢。煮其俩中项，眯联木排骡别耽墅料约险占鸟整虾体玻供喇应抹的7梨8近%，厨属察主婆要巨供蝇应昂产虑品友，沟销固售盯良羡好港；独借栋森别毯墅挑因沈政慰策捡原陵因两，奏目劳前罩不炸予惕以发审洽批低，值故络供膜应蕉量抗较怪少辉；双醉拼袭别疏墅所在济因伍其评品糕质登较恒独疤栋茶低健，屑与棕联猛排蚀相棵比蒸无资总疏价取优迅势绣，钢同丝式时神不授出版容解积凝率惭，发故抹供妙应耍较资少音。可淘见倍目辅前举成继都踩主眨城翁区心及释近萌郊缝别卸墅推市录场敬的烦供迈应拴与恐成榆交裳热辆点右集挪中粒在怒联掩排差别秃墅埋。2赶0龄1角1至居今区主妻城沟区秘及敲近粘郊恳别批墅握类渔型螺占杠比千分陪析别墅类型面积区间（㎡）总体量（㎡）总体量占比总去化率联排250-500以上154515.4278.71%50.53%双拼300-500以上39209.8419.97%45.06%独栋400-500以上2589.831.32%71.43%别旨墅双市晋场雁情杜况禽解锯读—愈—整龙体羡供泡需联密排纹别降墅敢是辛主仍城贯区凳市目场毒绝标对灭主芬力联姑排哀别爬墅巧面冲积排段厘分活布绞来疲看愁，3壳0巾0珠-闲4亚0必0阀㎡是赞目挖前甚市浪场羊的惭供径需络主比力碎，彻但酷对翠比纤供塘需呈关总系嚷，3神0秒0华㎡以谎下泻的田联邪排顶别榨墅筹供充应蓝占抚比文为唇仅3桂.谜8缎2送%，弱成恢交竿占溪比厦为1沫2殖.畅9捷8今%，诞供秤应铜稀性缺竹，畏市关场挖存庆在古较宫大细的咱需奥求涨缺惑口邀；面积段供应占比成交占比250㎡以下0.00%0.83%250-300㎡3.82%12.15%300-400㎡83.46%77.07%400-500㎡11.70%9.94%500㎡以上1.02%0.00%联秘排律面处段最供皱需袄占库比摩交沃互住表别陆墅卡市续场漆情球况班解奶读—喜—整洪体茄供廊需面怒积军需遣求—梳—童3私0俭0膀㎡以洗下老小应联反排登别济墅致存循在榜明称显余市明场吐缺蒙口原，农需掀求变旺胃盛区辞域袜属陵性重：依怀托率高盈尔柱夫配和瘦自酒然旺景半观/开伸发严商关的店强读势滩品洁牌扬，荒逐屿步佩成全为畅新鞠兴植城营市良别驾墅统板冤块伯；产削品桥形屋态抱：联逗排裹为巷主沃，遥双叠拼誉、忍独尤栋杠为降辅订；客亮群方来麦源它：成花都睛主芒城志区殃及煤周子边埋中拜高俗产东阶间层恨客妹群绿；价惹格仁水的平尤：联蛙排1长0望0冬0华0峡-肆1起2坚0双0汤0元/㎡什、慢双攻拼1惜3服0五0隶0细-思2筛0梁0皱0斥0元/㎡昌、理独碗栋1愈4爽0础0梅0饿-难2辆5铲0恰0虏0元/㎡值；面惰积颠区你间权：联险排2愤5殿0沈-神4陆0抵0㎡堤、推双刊拼4止0树0意-绳5工0辛0㎡取、获独笨栋4铺0出0㎡林以定上默；总禽价秘区禽间袄：联爱排2膏5犯0隔-夫4截0罢0万臣，恋独拌栋5州0航0万幅以狼上漫；城美南瘦方怀向摘，弓经家济闲吸虎附拉力队强眉，扎别魔墅槐项筋目讯众狠多链，诞是眉当柏前迫市降场炭的顺绝械对价主拼流抢板障块斤，裁也献是故独代栋吹产述品魄的间主仗要扇供泳需沫区略域针；随昨着挪保府利1庄9辉8项摔目灿在0兽9年咐先枝期手启削动森别教墅神开掌发记、绿万撒科蝴五懒龙剂山趣后蔬续主跟芒进葛，农城展北贿逐萌渐甩成别为袭热摆点进别济墅照板讽块提；其既中故别勒墅蜘产倡品址由薯联秤排基、泼双线拼纤、直独差栋财为押组栋成读；客巨群吴来浴源像上恐，馆受嘴制扶于嫌大乌环岂境忆影毅响畏，巩对勉高港端询人崖群利的驻吸蜡附庭力然有至限连，颂购站买创力歼以叛城作北是周腹边录的估地匀域吹性借客