深圳小区为何成立业主委员会这么难

深圳小区为何成立业主委员会这么难深圳小区为何成立业主委员会这么难

20**年年底，深圳市物业管理学术沙龙上曾透露，全市小区业委会成立率不足30%，或者选举出的上一届业主委员会任期届满后未再产生新的业委会。有关单位答复称业委会是业主自发组成的团体，政府不过多干预。深圳是内地最先产生业委会及最先制定物管条例的城市，而缘何成立业委会的小区这么少？笔者颜宇丹认为，总结起来有几点原因：

一、深圳是移民城市外来人口多，生活节奏紧张，买房后邻居之间互相不来往，很多小区没有业主牵头成立业委会；

二、深圳是一线城市，由于限购令炒房者借名购房多，小区空置率高，一些真正业主不实际居住在小区里，对小区是否成立业委会没有直接利益关系；

三、一些老的小区，尤其是小户型房，租住率高，拥有所有权的业主没有住在小区里，对小区是否成立业委会无所谓；

四、小区物业服务公司不希望成立业委会监督物业公司管理及财务情况，因此不配合提供业主名单，使筹备组无法联系上业主，有些小区物业公司甚至阻扰业委会成立；

五、政府对业委会的成立既放手又严管，一方面对业委会是否成立没有硬性要求，一方面政府严格规定了成立业委会必须符合“双过半”原则及繁琐的程序，使业委会难以成立。

在法言法，让我们来看看深圳对成立业主委员会有些什么要求呢？这在20**年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》和20**年1月1日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》里有详细的规定。

一、成立业主委员会的条件：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

二、业主委员会的有关管理单位：

1、市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；

2、区主管部门接受市主管部门的业务指导，确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；

3、街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

4、社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。

三、关于业主委员会选举的规定：

物业的所有权人为业主。业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算。一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

四、业主委员会成立的程序：

1、业主委员会成员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐1至2名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。筹备组根据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，对委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。

2、委员、候补委员得票顺序，按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式由筹备组在选举办法中确定。

3、筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。

4、业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应当在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立情况进行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及

资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。

五、业主委员会的换届选举：

1、业主委员会每届任期三年，业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并应当在任期届满5个月前将换届选举方案报告区主管部门和物业所在地街道办事处。

业主委员会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，由物业所在地街道办事处根据实际情况，按照下列规定处理：

（一）街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会协助继续完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届选举；

（二）前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街道办事处组织、业主委员会协助，重新举行换届选举。

业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应当代管相关档案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组成由街道办事处确定；但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举。

2、经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任期不得超过5年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的决定后10日内向区主管部门备案。

篇2：业主委员会成立备案8步骤

业主委员会成立及备案8步骤

第一步：在满足成立业主大会条件的小区，想成立业主大会的业主，首先应致信给区县物业办和街道办事处，要求他们尽快来小区指导成立业主大会。

第二步：在街道办事处、区县物业办指导监督下，组织由社区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组。

第三步：筹备组开始工作，起草业主大会议事规则和业主公约，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主资料，通知全体业主和告知相关居委会。

第四步：将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间，书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条，张贴公告或开会。

第五步：成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的赞成意见多于1/2，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中业主大会议事规则和业主公约超过业主所持投票权2/3以上赞成，业主大会议事规则和业主公约通过。当选委员赞成票要超过投票业主总量的1/2。选出的业主委员会可在30日内向区县物业办备案。

第六步3日内业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任。

第七步：将业主委员会备案材料送达区县物业办备案，并请接收人签收，10日完成备案。

第八步：收到区县物业办同意备案意见，小区业主委员会成立。

篇3：《小区成立业主委员会民意调查表》统计结果公示

关于《小区成立业主委员会民意调查表》统计结果公示

20**年12月16日晚17:30分,景栢湾小区成立业主委员会《民意调查表》活动已截止。在居委会、业主代表、开发商三方多人监督下，在居委会办公室打开投票箱，进行清点，统计结果如下：

（景栢湾现有业主1635户）

投票总数：158票

同意成立业主委员会：157人

不同意成立业主委员会：1人

在表格上提出意见和建议：60人

愿意参加业主委员会活动的总数：75人

1、愿意参加筹备组：25人

2、愿意参加业主委员会：36人

3、愿意发放资料：39人

4、愿意参加楼橦代表：23人：

感谢部分业主积极参与此次调查活动，并提出了宝贵的意见和建议，但也希望有更多的业主能参与进来，选出真正为业主谋利益、办实事的当家人。近期，社居委将根据业主投票情况进行筹备组成员资格认证和筛选，请各业主积极配合与支持！感谢！

篇4：成立小区业主委员会八步流程

成立小区业主委员会的八步流程

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出

篇5：关注小区业主委员会成立30问

关注小区业主委员会成立30问

一个多月前，筹备组为召开业主大会和选举业主委员会开始做准备工作。部分业主向筹备组提出了一些问题，希望筹备组通俗易懂地做出解释。在交流过程中，共总结为三十个问题，现向全体业主宣传，帮助大家更好地理解筹备进程。

欢迎大家继续提问。

第一部分关于业主的权利

一、谁是小区的主人？小区的事情由谁来决定？

答：业主是小区的主人；根据《物权法》，小区的重大事情由全体业主共同决定，或根据《业主规约》和《议事规则》，非重大事情由全体业主授权业主委员会等业主自治机构决定。

二、业主在小区的事务中有哪些权利？

答：主要是所有权和管理权。在小区里，除去业主专有面积以外的公共部分，都属于全体业主共同所有；对这些共有部分的管理，构成全体业主的共同管理权，包括选举权、被选举权和监督权，公共收益的分配权和使用权，对侵害自身权益的诉讼权，等等。

三、业主的权利为什么要去争取？

答：因为小区的物业管理分为“前期物业管理”阶段和“集体合同物业管理”阶段两部分，以成立业主委员会并签订新的《物业合同》为界。只有在集体合同阶段，全体业主才能确保公平公开公正的履行共同管理权。业主不团结、不积极争取集体权益，是业主无法签订新的集体合同并在小区里真正当家做主的根本原因。

四、因为种种原因没交物业费能参与小区成立业委会的活动吗？有选举权和被选举权吗？

答：能。业主的选举权和被选举权，都是《物权法》确立的法定权利。不交物业费并没有改变业主的身份，因此就有权参与小区业主的共同管理事务。但是，在集体合同阶段，无理由欠费对全体业主利益确实有损害。

物业费是业主与物业公司之间的合同关系；选举权与被选举权是全体业主内部事务，与是否交纳物业费无关。

五、小区的事全交给物业公司，何必自己操心受累？这样行吗？

答：没有监督，就不会有安全和放心。没有监督，就不知道物业费时候花在何处，物业服务是否到位。业主不主动监督物业服务质量，只会助长不当服务的发生。

六、物业公司是不请自来，还是需要业主同意？

答：前期物业服务企业由开发商通过公开招标产生，成立业主委员会后，无论是继续聘用前期物业服务企业，还是聘用新的物业企业，都要由全体业主通过公开招标决定决定。

七、用不交物业费表示对物业公司不满，算维权行动吗？

答：不算维权，只能说是消极做法。如果业主没有取证技巧，没有法律意识，当物业服务公司起诉未缴费业主的时候，往往由于被诉业主无法举证而导致败诉。因为前期物业服务是包干制，如果业主败诉，则所欠物业费均成为物业服务企业的利润。

八、您知道我们小区哪些资源是属于业主的吗？

答：根据《物权法》，小区除专有面积之外的公共部分（除专门约定外，如地下车库），都属于全体业主所有，包括绿地、道路、电梯等等。

九、您知道哪些属于业主的资源被侵犯了吗？

答：现在电梯广告未经全体业主同意被出租，其资源属于业主，但业主并没有得到收益。还有其他方面也存在权属不明的争议。

十、您关心小区的物业费收得是否合理吗？

答：您应当关心。这是您的切身利益。如能在下一年度收取物业费前成立业主委员会，我们就能尽快终止“前期物业合同”，重新签订新的经过全体业主同意的物业合同，那才是公平合理、质价相符、方便监督的物业合同。

第二部分关于业主委员会

十一、为什么要成立业主委员会？

答：不成立业主委员会，就无法终止《前期物业合同》，无法与物业服务企业签订符合全体业主要求的新的物业服务合同。

十二、成立业主委员会有法律依据吗？

答：成立业主委员会，是《物权法》规定的法定权利。

十三、如何体现业主委员会的群众性？

答：业主委员会由全体业主选举产生，接受全体业主和由业主选举产生的监督机构的监督。业主拥有对业主委员会的质询权和罢免权。业主委员会的活动要公开化、阳光化，业主委员会的办事程序和办事范围，要取得业主大会或业主大会常务机构的同意。

十四、用什么方式选举业主委员会？

答：业主委员会由全体业主投票产生，业主委员会候选人要向全体业主公示基本情况，以便全体业主了解和熟悉。我们建议，业主委员会候选人要在选举前，与全体业主公开见面并接受大家的提问。

十五、谁来监督业委会的人和他们的工作？

答：全体业主是监督业主委员会的主体。其次，业主大会可以决定设立监督委员会和业主大会常务机构都可以随时监督并质询业主委员会。政府部门、媒体也有监督业主委员会的权利。业主发现业主委员会的行为损害了自己的利益，还可以向人民法院起诉。

十六、成立业主委员会，会不会把小区的事务搞得更乱了？

答：没有监督的权力，带来绝对的腐败；绝对的腐败必然带来混乱。因此，成立业主委员会，只是小区管理民主化秩序化科学化的第一步，关键是全体业主要积极参与监督和决策。

十七、业主委员会、物业公司、居委会三者是什么关系？

答：业主委员会与居委会都是基层自治组织，均是为服务小区业主和居民而设立，应平等协作，共同促进小区和谐建设。业主委员会受全体业主委托和批准，与物业公司签订物业合同并监督

物业日常服务质量。

十八、现在很多业主没有交纳物业费。那么，业主委员会成立之后，业委会会不会起诉这些欠费业主？

答：不会。前期物业合同是由业主个人与物业服务公司签订的，二者之间构成合同关系。现在欠费的这些业主只对建工物业构成债务关系，与其他单位或个人无关，其他人也无权替物业服务企业主张债权。

十九、有人说，业委会建立后，会起诉“违规”业主。这样的说法有道理么？

答：现在的法律体系，并没有明文规定业委会可以起诉业主。尽管《业主规约》、《议事规则》和业主大会决议对业主有强制力，但是这种强制力在物业区域的管理上，一般是通过与物业服务企业签订的《物业服务合同》实现的。因此，在业主是不是“违规”这个问题上，业委会不是诉讼主体，也就不存在业委会动用公共收益去起诉“违规”业主的假设了。

二十、以后成立的业委会委员是否拿津贴？拿多少？由谁决定？

答：在全体业主没有同意之前，业委会委员是没有津贴的。在小区全体业主同意的情况下可能会有津贴，但是拿不拿、拿多少，都由小区全体业主决定。个别人是决定不了的。

另外，工资是与劳动合同联系在一起的，业委会委员没有劳动合同，如果全体业主同意给业委会委员发津贴，也不能被叫做发工资。

二十一、谁是小区里最高权力机构？是业主委员会吗？

答：最高权力机构是业主大会，业主委员会执行业主大会的决定。全体业主可以根据小区规模和现状，自行决定如何设立业主管理机构（即业主自治机构），包括是否设立业主大会常务机构和监督机构。

二十二、业主委员会是领导业主的吗？

答：业主委员会是服务全体业主的，只有对业主大会的召集权和对物业服务企业的监督权。业主大会可以设立常务机构，作为小区日常事务的议事机构——草拟中的《业主大会议事规则》建议设立的，可由各单元选举业主代表组成的单元代表议事会议，可以被认为是全体业主的领导机构。

第三部分关于业主大会

二十三、业主大会筹备的前景是什么样的？

答：权利应该依法行使，权利受到侵害要依法维护。召开业主大会、建立业主委员会的目标，就是要建设安全、有序、文明的和谐小区。使每个人的“抱怨”有地放矢，使每个业主的权利得到保障。

第四部分关于筹备组与筹备进程

二十四、成立业主委员会要有多少步骤？

答：按照大的步骤来说，有九大步骤。

二十五、目前我们小区的成立业委会工作进展到什么程度？

答：现在筹备组工作已经进入到向全体业主公示《业主规约》（征求意见稿）和《议事规则》（征求意见稿）征求业主意见阶段。

二十六、成立了筹备组是不是就成立了业委会？

答：成立筹备组≠成立了业委会，只有全体业主中50%以上的人对将要发放的小区《管理规约》及《议事规则