物业服务中存在的主要问题

物业服务中存在的主要问题物业服务中存在的主要问题

近年来，随着国家经济的不断发展，社会的不断进步，人民群众生活水平的不断提高，城市化建设的不断扩大，各种住宅小区像雨后春笋一般不断增加，各方在权力和利益的驱使下，物业管理服务合同纠纷也大量产生，就笔者所在庭20**年至今年8月份受理的该类案件达到74件（注：该庭收案只占全院四分之一不到），大部份案件（68%）在审判人员的主持调解下双方达成了谅解后原告撤回起诉。归纳他们引起纠纷的原因和存在的问题主要有以下几种：

1.开发商只注重建设，忽视房屋质量和后续物业管理。

开发商在销售商品房时大多对小区的各种优势如环境、小孩上学、离城市中心距离、就医方便、公共绿地、公共设施等等通过广告形式大肆宣传，促使主业购买。一旦商品房销售完后，将小区通过前期物业管理合同甩给物业服务企业（该物业服务企业有些是开发商聘请、委托来的，有些则是开发商下属企业），对房屋质量、公共设施未完工、配套设施的完善再也不管了，而引起纠纷后开发商和物业服务企业又互相扯皮、推诿，给业主带来不便和损失。

2.政府管理滞后，未成立业主委员会。

每个小区根据属地管理原则，归属某某街道、某某社区管理，在未形成小区前，均由居委会负责管理，成立小区后就变成都不管了。开发商房屋卖完交给物业服务企业，走人不管，居委会因小区业主来自五湖四海，人虽居住在小区，但户籍和工作单位均不在辖区，无法管理，物业服务企业虽与业主有前期物业管理服务合同的约定，但仅仅对物业进行管理、服务。由此可见，开发商、社区居委会、物业服务企业在此期间，谁都无法对小区进行有效管理，这时就需要相关政府部门，如房地产主管部门或者街道办事处出面指导成立业主委员会，代表全体业主行使权利，这也是我国物业管理条例的规定。

3.主管部门不作为，只收费不办事、不监督。

小区形成之前，在开发商建设、销售过程中，有许多相关职能部门在收费、监督，如质监部门负责房屋质量监督，房地产主管部门收取质量保证金，房屋维修基金，环保部门监督小区环卫设施建设并收取相关费用。但小区一旦形成，开发商一撤走，上述等等相关部门也就万事大吉，出现问题都推倒开发商身上，去找开发商处理，好象他们不是职能部门，他们变成了收费公司，至使业主与物业服务企业产生纠纷，物业要收费，业主则认为问题不解决只能拖欠物业费引起相关部门重视。

4.物业服务企业管理服务不到位，工作不规范。

物业服务企业按规定应当具有独立的法人资格。目前有些物业公司虽有独立的法人资格，但其开展服务的区域太大，跨市、县服务，有的甚至跨省，导致某一具体小区工作中存在的问题得不到具体、及时的解决。其分支机构工作人员责任不强，培训不到位，素质不到位，沟通能力不强，将物业管理服务理解为只收费、管理，缺乏服务意识，特别是有的需要与相关职能部门协调解决的，起不到协调作用，如与业主委员会沟通，加强监控、公共设施的保护，与房屋维修基金管理部门协调，争取维修基金对已过质保期及公共设施的维修。

5.业主事不关己，高高挂起，缺乏大局意识。

俗话说院荣我荣，院耻我耻，作为小区的业主，对整个小区的环境、安全、幸福指数都涉及到每个业主的切身利益。在所有引起物业管理服务合同的纠纷中，有的是因为房屋质量问题引起，有的是因为公共设施安全问题引起，有的是因小区整个的安全问题引起的，而有的却是因个人私利未达到而引起的，如装防盗网不符合规范被物业公司制止的、有改变房屋用途影响公众被物业公司制止的，有因小孩损坏公共设施被物业公司制止的、由此产生对物业服务企业不满，故意拖欠物管费。

以上是引起物业服务合同纠纷的主要原因和存在的问题，也不排除其他特殊原因。

篇2：解决物业服务中存在问题的对策

1.加强法制宣传，提高物业公司和业主的法律意识。

凡事都有规矩，没有规矩，不成方圆。物业管理服务也是在我国从计划经济走向市场经济后而产生的一种新型行业。以前居民、业主大都以单位自建、集资建设职工宿舍，大家都在一个单位不必找人管理、服务，且一般就一栋或两栋宿舍，而如今随着生活水平的提高，一家、甚至一人有几套住房，面积也大，公共场所也大，公共设施更完善，光靠个人自觉远远达不到安全、环保、幸福指数和和谐共处的标准。这就促使了每个业主与物业服务企业的物业服务合同的产生，在这方面虽然法律、法规不健全，但也有《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规进行规范，这就需要相关部门进行家喻户晓的宣传，使双方在物业服务活动中明确各自的权利、义务，不为蝇头小利引起纠纷，不为失去合法权益丢掉原则。和睦相处，共建和谐社会。

2.明确职责，齐抓共管，促使物业管理服务健康发展。

权利是义务的结果，义务是权利的保障，没有义务就没有权利。物业服务企业所服务的小区业主都是从各个地方因购买商品房走到一个小区的，故应首先从商品房的质量抓起，有上好的房屋质量，业主不必成天为房屋开裂、漏水、不安全而与物业服务企业引起纷争，物业服务企业也不必成天为业主去解决本不属于自己服务范围外的工作，把有限的精力投入到范围内的服务工作中去，确保物业服务工作的质量。其次借着当前走向基层、服务基层、为民执政活动的开展，相关部门多去小区了解一些纠纷引起的原因，确实为业主、物业服务企业解决一些燃眉之急的事情，如公共设施维修基金、环境卫生、垃圾的及时、就地处理问题。开发商交房时遗留的问题，如道路通行、房屋质量、可视对讲、防盗门质量问题等等，应责成开发商及时完善。

3.发挥基层组织、业主委员会的作用，将纠纷化解在萌芽之中。

一个小区少则上百户、多则上千户，人口密集，生活、居住在一起，难免为日常生活发生矛盾，如不将矛盾及时化解，又没有一个出面调解的基层组织，矛盾又将转化为对物业管理服务的不满，产生抵触情绪，其结果又是拒交物管费。而物业服务企业在基本的物管费欠收的情况下，也难以做好各项物业服务工作，在此情况下，急需一个沟通平台，化解怨气，如设置小区社区，成立业主委员会，社区主要化解业主之间的矛盾，不使矛盾升级。业主委员会则主要化解业主与物业服务企业之间的矛盾。而现在就我市所有的小区，也只有为数不多的一两家成立了业主委员会，实际上也还未发挥其作用，而大量的纠纷目前仍靠业主个人与物业服务企业之间进行沟通，在无效的情况下，只有诉至法院。

4.完善立法，加强监督。

目前关于物业服务的法律规定只有《物权法》有部分规定，主要针对物权所有人即业主对物业的使用权等的规定。再就是国务院《物业管理条例》，该条例对物业管理规定较详细，但对业主大会、业主委员会的成立时间未作明确规定，致使大部分住宅小区形成多年也未成立业主大会、选举业主委员会，业主与物业服务企业也只有前期物业管理合同约束各自行为，而前期物业管理服务企业又是开发商临时选聘的，其合同约定根本无法适应物业管理服务具体内容，导致业主与物业服务企业矛盾不断发生，致使房地产行政主管部门又无法进行监督管理。为此，应尽快完善成立业主大会，选举业主委员会的法律规定，该项工作应由何部门具体负责等的立法，做到在物业管理服务中有责任主体，而不是现有的“指导下”成立业主大会、选举业主委员会，以确保物业管理服务中业主和物业服务企业合法权益得到有效保护。法院作为纠纷双方最后一道解决纠纷的防线，也应本着实事求是的态度，做好协调、加强沟通的平台作用，多做调解工作，分清责任，化解纠纷。通过上述各种途径，加强沟通协调、监督，物业管理服务行业才会健康发展，在双方和睦共处中得到双赢。

篇3：物业管理服务存在的问题

具体到物业管理服务，主要是：

（一）业主期望的服务与物业管理层对业主期望认知的差距

由于传统的物业管理模式被打破，原来依靠单位管理物业的情况现在越来越少，许多小区都实行了现代的物业管理模式，逐步走向市场化，但有些业主还习惯于过去的管理模式，对新的物业管理模式不太适应。与此相反，一些观念比较新的业主却对现代物业管理服务的要求越来越高，已经不满足于简单的服务方式。再有，人们一般都喜欢比较，渴望口碑比较好的物业管理企业管理自己的小区。而现在许多物业管理企业本身还不是很完善，许多管理层本身对现代的物业管理理解不深，还停留在过去的管理模式之中，观念老化，造成业主期望的服务与物业管理层对业主期望认知的差距。

（二）物业管理服务者对业主期望的认知与服务标准之间的差距

服务产品的质量水平并不完全由企业所决定，它与消费者的感受也有很大的关系。即使提供服务的部门以为符合高标淮的规范服务，却不一定为消费者所喜爱和接受。有些物业管理企业认为自己是按照国家制定的物业管理服务标准来进行的管理，但是还不能让业主满意。因为它没有考虑业主真正的需求，造成了供给与需求的脱节。

（三）服务质量标准与实际传递服务的差距

虽然一些物管企业根据国家的服务质量标准和居民的实际需求制定了自己的服务质量标准，但在真正执行的时候，由于执行力度不够，造成许多条文只是文字上的游戏，实际中并没有操作或效果不佳。另外，许多物业管理公司的规章制度都很明确，物业管理服务标准制定得也很详细，但在具体执行的时候，由于自己员工的素质不够或者责任心不强等原因，导致实际的服务与规定的标准之间差距较大。

（四）实际传递服务与业主感受的差距

业主感受到的服务与员工实际提供的服务并不等同。因为业主受到事先想象的服务期望的影响，而业主期望的形成与企业的广告宣传等外部沟通不无关系。如果广告宣传具有夸大的倾向，业主的期望就会过高，其感受的服务水平也就会偏离实际。从而造成物业管理企业与业主之间的矛盾。

（五）业主期望与实际获得服务之间的差距

每个业主都希望自己的小区环境优美，治安良好，交通便捷，邻里关系和谐。但在实际生活中，却有些差强人意。比如，由于企业资金等方面的原因，原先开发商建成的一些为居民服务的硬件设施（如小区内的喷泉）后来没有真正地发挥作用；小区内的汽车越来越多，停车问题一直没有得到很好的解决，造成小区的交通不便；有些居民将自家的自行车直接放在楼道内，造成其他居民的行走困难，但物业管理企业却没有很好的解决，久而久之造成邻里关系的恶化。

篇4：北京市进一步规范物业服务评估监理活动有关问题的通知（2021）

北京市住房和城乡建设委员会

关于进一步规范物业服务评估监理活动有关问题的通知

京建法〔20**〕2号

各有关单位：

为贯彻落实《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第219号)，维护物业管理市场各方主体的合法权益，引导物业服务评估监理机构独立、客观、公正执业，现就规范物业服务评估监理活动有关问题通知如下：

一、物业服务评估监理机构受托开展业务前，应当与委托方签订书面的委托合同，合同主要内容应当包括：

(一)物业管理区域和物业项目基本情况;

(二)评估监理内容;

(三)评估监理活动依据的技术标准;

(四)委托期限和完成时限;

(五)评估报告的提交日期;

(六)争议解决方式等。

二、建设单位向全体业主移交物业共用部分之前，双方共同委托物业服务评估监理机构对物业项目共用部分进行查验的，应当在行政主管部门随机抽取物业服务评估监理机构。

三、物业服务评估监理机构不得将受托的评估监理业务转包给其他机构。如有以上行为，经查证属实，暂停其从事物业服务评估监理业务。

四、物业服务评估监理机构应当独立、客观、公正地开展业务，任何单位和个人不得干预物业服务评估监理活动。

在评估物业服务费用时，建设单位以预先设定物业服务费用标准等形式干预物业服务费用评估的，物业服务评估监理机构应当停止评估活动，并将有关情况报告行政主管部门。建设单位以上行为经查证属实的，行政主管部门可以责令其限期整改，整改期间暂停项目网上签约。

物业服务企业存在以上行为的，行政主管部门可以责令其限期整改，整改期间不得承接新项目，不得参加物业管理示范项目考评。

五、物业服务评估监理机构应当合理收取评估费用，不得以压低收费标准的方式恶性竞争。物业服务评估监理机构存在以上行为的，行政主管部门可以暂停其从事物业服务评估监理业务。

市物业服务评估监理协会可以定期发布物业服务评估监理业务取费标准，各物业服务评估监理机构应当参照取费标准收取评估费用。

六、物业服务评估监理事项委托人对评估报告有异议的，可以向评估监理机构提出核查，对核查结果有异议的，可以向市物业服务评估监理协会申请质询。市物业服务评估监理协会应当设立专门机构受理评估报告质询。

经查证，评估监理机构作出的评估报告确有偏向性、虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的，市物业服务评估监理协会可以提请行政主管部门责令其整改，整改期间暂停其从事物业服务评估监理业务。

七、市物业服务评估监理协会应当建立培训制度，定期组织评估监理机构从业人员的业务培训。

北京市住房和城乡建设委员会

二〇一一年八月十日

篇5：宿迁市贯彻落实《江苏省物业服务收费管理办法》有关问题的通知

索引号014319477/20**-00191

宿发改收费发〔20**〕195号

关于贯彻落实《江苏省物业服务收费管理办法》有关问题的通知

各区发展改革局、住建局，市各开发区、新区、园区经济发展局、住建(城管)局：

《江苏省物业服务收费管理办法》(苏发改规发〔20**〕3号)已于20**年1月1日正式实施。为进一步贯彻落实省办法，现结合《宿迁市住宅物业管理条例》有关规定，就业主大会选聘物业服务企业之前，市区普通住宅(含保障性住房，下同)前期物业收费管理有关问题通知如下：

一、政府指导价范围。以下物业收费实行政府指导价：

(一)普通住宅前期物业公共服务费。

(二)普通住宅前期业主公共车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费。

(三)物业管理区域内住宅业主使用的人防车位(库)和建设单位车位(库)租金。

二、定价权限。市区物业收费政府指导价，由市发展改革部门会同市住建部门制定、评估、调整，各区(含开发区、新区、园区，下同)可以在市公布的政府指导价范围内，分级分类分档指导定价工作。

街道办(乡镇人民政府)依法提供应急管理，或委托居(村)委会托管的物业管理区域，普通住宅物业公共服务费、业主公共车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费收费标准，由街道办(乡镇人民政府)在政府指导价范围内决定。街道办(乡镇人民政府)的收费决定应同时抄送物业所在地的区发展改革部门。

三、收费调整。未经业主大会同意，合同约定的物业公共服务费、向业主收取的汽车停放费收费标准不得擅自调整。

四、收费减免。空置住房空置期间物业公共服务费按合同约定收费标准的百分之七十交纳。空置住房认定办法由双方合同约定，合同未约定或约定不明的，业主房屋未发生生活用水用电费用持续超过六个月的，应认定为空置房。

电梯起始层的住宅(指同层同楼道所有电梯均为起始层)业主和物业使用人，不承担电梯日常维保检测费用和运行电费。

新安装电梯住宅业主或物业使用人，不承担电梯质保期内的日常维保检测费用。

五、保障性住房物业收费。小区内配套建设的保障性住房(指经济适用房、廉租房、公租房)，物业公共服务费低于小区内普通住宅的，各区住房保障部门应制定补贴政策，报同级政府批准。

六、车位(库)物业收费。前期物业管理阶段，业主公共车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费由双方在政府指导价范围内合同约定，未约定的，物业服务企业不得收取。

(一)业主共有车位(库)。合同约定汽车停放费实行包年、包月停放管理并收费的，包年停放最长为一年，收费标准不得高于包月停放收费累计额。

业主大会成立前，物业管理区域有专人管理的非汽车封闭式、半封闭式公共、共有车库(棚)，所产生的物业服务费用纳入物业公共服务成本，不得另行收费。

(二)业主自购车位(库)。业主自购车位(库)物业服务费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。水电装表入户的业主自购车库，免收物业服务费。

(三)人防车位(库)。租金包括人防工程设施日常的维护保养费用、保修期满后的大修费用、物业管理服务费用，剩余部分纳入住宅专项维修资金，具体管理办法按省、市有关文件规定执行。租金预收期限每次不得超过《人民防空工程平时使用证》有效期。车位物业服务费用由物业服务企业与《人民防空工程平时使用证》持有人约定收取。

(四)建设单位产权车位(库)。租金主要弥补该车位(库)投资成本费用、物业管理服务费用。物业管理服务费用包含在车位(库)租金中，由物业服企业与建设单位约定收取，不得另行向车位租用人收费。租金预收期限每次不得超过三年。车位(库)未出租的，物业管理服务费用由物业服务企业与建设单位约