湖南住宅小区建设项目可行性报告投资估算财务

目录HYPERLINK\l"_Toc202840367"第1章总论3HYPERLINK\l"_Toc202840368"1.1.项目背景与概况3HYPERLINK\l"_Toc202840369"1.2.主要技术经济指标7HYPERLINK\l"_Toc202840370"1.3.问题与建议8HYPERLINK\l"_Toc202840371"疫第漫2牛章墓项答目崖投歇资吨环曲境丸与巧市乖场垃研租究渠9HYPERLINK\l"_Toc202840372"某2魂.冲1任.望投瓣资那环忠境艳分殊析书9HYPERLINK\l"_Toc202840373"愉2爹.筐2绞.松区完域流房卡地蜘产汤市伐场崖分同析俱1骑1HYPERLINK\l"_Toc202840374"难2蹈.班3裁.梁销蛾售再预竹测董1萝5HYPERLINK\l"_Toc202840375"吹2借.亮4吸.茧营万销船策猎略购1做9HYPERLINK\l"_Toc202840376"靠第阻3昆章减建寇设巨规欲模严与闲项稿目端开爱发陡条伙件务2类1HYPERLINK\l"_Toc202840377"番3赴.中1伐.火建赢设雪规醒模今2上1HYPERLINK\l"_Toc202840378"唤3透.础2纺.的项尽目从概兴况慨现烛状虏2访1HYPERLINK\l"_Toc202840379"父3话.侧3皱.膝项瓶目低建板设缸条逼件翠2追2HYPERLINK\l"_Toc202840380"讯第机4寨章眨建佣筑模方冠案闪2垫6HYPERLINK\l"_Toc202840381"仅4味.盈1鞠.浑设周计饿依铅据剪2链6HYPERLINK\l"_Toc202840382"另4变.唉2腐.储项宇目胃设胁计煤主第题俭和聚开巨发穿理单念奋2铲6HYPERLINK\l"_Toc202840383"家4鸽.播3摇.庆项她目救总重体贱规浙划割方孕案疗2泉7HYPERLINK\l"_Toc202840384"骑4士.急4绒.仅建盛筑野设茂计亩2沿8HYPERLINK\l"_Toc202840385"带4爆.尤5娘.蜻结债构逢设盖计币2谜9HYPERLINK\l"_Toc202840386"旅4盗.羡6屡.叠给墓排双水红设连计亩3咬0HYPERLINK\l"_Toc202840387"穗第迷5叔章誉节芹能钥节嘉水扔措够施旬3揭2HYPERLINK\l"_Toc202840388"装5侵.床1申.禁设液计铃依只据尚3状2HYPERLINK\l"_Toc202840389"藏5母.役2掀.甜建夸筑窜部畜分芒节牛能再设冰计条3樱2HYPERLINK\l"_Toc202840390"于第竿6赚章羞环扬境挥影经响眼评耗价及3雹3HYPERLINK\l"_Toc202840391"傍6堡.李1费.斑编从制加依荣据动3毁3HYPERLINK\l"_Toc202840392"阿6等.抄2幻.档环咏境愚现熔状眉3源3HYPERLINK\l"_Toc202840393"巾6刚.臣3掩.到项妨目辆建斗设谣对佩环词境康的率影处响豆3夕4HYPERLINK\l"_Toc202840394"焰6拿.栏4慰.全环尾境互保百护鞋措仗施脱3安4HYPERLINK\l"_Toc202840395"梁第征7移章井劳递动赢卫许生民与艰消书防概3石5HYPERLINK\l"_Toc202840396"尚7得.锅1输.屋指狠导圣思齐想晚3服5HYPERLINK\l"_Toc202840397"此7拜.否2跳.疲职字业插安客全剥卫迎生提健馒康旗对凝策伞与槐措扬施枝3饰5HYPERLINK\l"_Toc202840398"流7米.填3降.绘消刺防到设昨计霜3信6HYPERLINK\l"_Toc202840399"占第汁8趣章仙组移织勺机王构困与阻人脖力尝资偷源记配街置翅3该8HYPERLINK\l"_Toc202840400"牧8坊.袜1径.纹组席织趴机辫构精3谦8HYPERLINK\l"_Toc202840401"经8缘.掏2斩.系人惕力耳资渠源忌配棵置藏3榨8HYPERLINK\l"_Toc202840402"呀第炸9粮章棕项西目战实糠施捏进截度袋3匀9HYPERLINK\l"_Toc202840403"虎9催.丢1运.议项叉目跃开楼发看期笛3皂9HYPERLINK\l"_Toc202840404"肚9筹.泳2劫.衫项监目筛实德施矮进冻度撒安姿排剪3姨9HYPERLINK\l"_Toc202840405"连9私.币3低.针项核目疯实着施肥过盼程帮控活制嘉措者施示3艳9HYPERLINK\l"_Toc202840406"循第困1论0反章匀项伞目伪招戚投祝标梯4昨1HYPERLINK\l"_Toc202840407"干1工0行.罪1茧.倡工君程逼项暴目光招烈标罢投妨标手概痛述馒4叮1HYPERLINK\l"_Toc202840408"栋1兔0透.沙2偶.状工亡程京项写目江招槐标炮投嫩标昂因盈素颗分倦析元4忠2HYPERLINK\l"_Toc202840409"甩1北0冰.茫3张.漠招调标烧依冷据骂4摧4HYPERLINK\l"_Toc202840410"筹1捆0美.漠4途.兆招教标风范杀围嚷4储4HYPERLINK\l"_Toc202840411"卸1滋0茎.恭5勉.谱招惜标钞方衫式挡4胞4HYPERLINK\l"_Toc202840412"劫第议1垂1趋章荡投堪资群估告算无与醉资侧金旦筹疯措们4唱5HYPERLINK\l"_Toc202840413"苏1愤1融.支1矮.感投笼资害估昼算原4篇5HYPERLINK\l"_Toc202840414"剃1业1没.取2何.清资虑金熊筹呼措帆4充5HYPERLINK\l"_Toc202840415"丹第娘1订2动章课财肝务跳评陵价暑4圆7HYPERLINK\l"_Toc202840416"光1呈2祝.未1然.息项吉目陷评历估榨依磨据阀4欣7HYPERLINK\l"_Toc202840417"辟1贡2毙.割2瞧.逮财瞧务织评吗价御基牛础胖数唯据合的箱选新择愚4煮7HYPERLINK\l"_Toc202840418"啦1成2甘.栽3支.金财途务帽评次价华4歌7HYPERLINK\l"_Toc202840419"广1后2奋.樱4悬.佩不土确溜定涛性帜分缴析么4砖8HYPERLINK\l"_Toc202840420"伍第氧1太3辛章探社角会鲜评祝价侦4怠9HYPERLINK\l"_Toc202840421"叼1穴3息.挪1达.昂项苹目委对凉社眠会精的怨影足响潜分躺析旦4脂9HYPERLINK\l"_Toc202840422"印1滑3岗.围2舟.耀风捉险暴分狮析坟5溉0HYPERLINK\l"_Toc202840423"博1楚3逮.遮3控.闷社果会鼓评摸价球结塘论金5社1HYPERLINK\l"_Toc202840424"鸟第锄1拾4哨章全研忍究外结辰论如与掩建量议匙5些2HYPERLINK\l"_Toc202840425"冶1须4涉.饶1伸.阿可寒行验性蹲研盘究喇结由论户5买2HYPERLINK\l"_Toc202840426"零1恩4粒.昂2申.肉建衫议丧5乎2罚总她论治项敬目朴背雁景章与尸概今况运1腰、她项君目浙名窑称睡：锤X汤X晓居昂住某小帜区荐一惜期毅(大1暴、械2友、辛3括号仓楼膊)并项骑目市2咽、多承匀办蜜单凝位桑概纸况办单些位枯名磁称孤：娇X程X名房坦地谱产逆开轨发量有脑限惯公落司嫩单员位衣性篇质鄙：蛾有呈限棋责洞任耽公担司民(乌外店国刷自氏然抬人彼独舒资减)磁注拉册搬资箭金骑：反港祝币卵2爪,胜0坑0阔0戒万拘元昌单昌位勾住则所量：芦X违X注业寿务着范砖围捷：遮房豪地浓产泡开聪发街、授销莫售与法循定伍代镰表阁人盗：船企国业软负口责嫂人屿：朽建程设业单烧位互简楚介形：志3即、岩可秩行刺性食研鸟究狂报川告养编淋制校依触据枝与捐委胜托麦方乏签若订座的两咨掠询羊协模议烦；政国港家煌计今委扁计守办爷投业资掏[申2品0城0怖2妻]继1牢5平号有审风定阅的杨《锈投修资假项毁目戴可蠢行蹦性腊研玩究乘指涝南罢（闷试滥用娱版她）却》厚；盖国亲家卷发舅展塞改图革袜委脾员寒会持、鹅建释设淘部脆联剃合创颁伪发龄的院《爆建静设岂项若目灿经膜济卵评育价退方铅法惕与别参接数军（他第林三敌版烤）随》苦；傻《滋城赢市意房走地塞产旱开赌发弟经洒营睛管黄理伤条宽例钢》如；秆《少房矮地棚产墙项等目跪经乖济垄评野价叮方胃法烈》柿。胜4唱、沸编智制键范仇围驱依监据骆国厌家贤有森关惩政豪策蠢、底法逮律北、罩法蚊规词、心规泊程野、广规运范哲，严对石X险X夜居很住揭小叹区炉一数期肠(毫1膝、承2朋、愁3演号居楼让)内项示目荐建脉设梢的顾目夺的筛、婶必税要苗性挪、恳项昌目梁区各域梅概哈况皇、娇项要目储规稠划爸方胜案仔及叔建拒设梦内岸容永、胁项塘目迫建秆设踪组情织锹管贺理火、横项膛目逗招燕标厨方炉案帖、由投庆资刑估惭算颤、拨融疗资哪方法案井与防效绍益吧分烘析叹、葱财转务椅分刑析填、少项垮目舞风灾险指分界析羡等滑方慧面声进群行晋全谱面矿论魔证即和哑研患究酱。纱5糠、欲项管目除提闸出徒的植理惜由棕项根目锤建尸设郑符元合鼓国照民冷经健济化发粗展狼当烫前踢，棉我料国陵国椅民印经缘济三运宣行杜正瓶处耻于盲一趟个蜻特迷殊药发渣展暴时衰期盒，肾为畅了农促服进风国鸦民采经池济雨的半稳续步油健储康省发眠展械，绑必泰然滔要占求蝶扩现大解内痰需驾，黎优捷化粗消苗费蝴结期构伍，仁把趴住限宅念建事设材作斩为耀推鼻动蝴国塘民扫经恰济山发忠展翁的宰支鹊柱怕产铃业召之娘一她。葱根剪据测国俯家盲统砍计纵局虫的奸分芬析尾和学研刘究鸟，住房险地融产负对之国寇民优经印济桨的限拉欠动忠作团用匀约贵1乓.才5柱—南2流个送百益分痰点约。施衡及阳捧房母地飘产婚占熟G心D悠P斯的梨比柜重捎还敌将埋快过速摇上妖升服，妹对猴G弊D星P燥的位贡刚献瞧率返还盼将慈逐盟步赞增像大冠。既根稀据状国牙家笛有枕关萍部仿门诵的符分欣析并和彩预驶测抓，章我徒国茄居扑民坐住消宅馆目位前泡正极在聋从瓦生宗存坐型手向催舒绍适毫型杀方基向姜转垃变背，例到寒2鹿0柳0朱8御年拒，赵我受国且城生镇滩居供民呼人歼均扰建司筑还面板积蚊将侮达付到交2姓2倦平虚方浑米唇，途平记均独每附户效拥壤有营一妖套蚂功绵能慰基晓本及齐减全确的拒住谦房躲，盖住承房艺消固费状占妇整普个德消砍费正的虫比坝重坑将巩达该到扭1多5朵%宏，敲城紫市辽化棚水身平捎将朋提封高舟到蚕3躺6乔%拉左旅右裤。猾我踪国筒居喂民序住幅宅医的驶近训期蚁发振展乌目岁标泡是塔户壶均梳一骡套津、钥人凑均泰一爸室割，任力柔争才2扒0府1埋0袄年笨达余到侍人浇均池建喂筑龄面对积羡3该5养平桑方会米汁，凑主撕导赴户李型僵为济三辆室什两墙厅走和明两早室笑两弱厅剂。姨正刘因狱为捧房甩地连产穴投展资口的辅带些动撤作洪用谣较局大情，疑国俘家究为待推基动污我预国班国把民明经共济伐的哲持器续化健肢康祖稳饥定忧发蒙展低，硬将唯建闭筑茧业压列观为壁国械家盘的汉支拜柱肌产计业垦之赴一私。劲因逗此谦，长本搂项皆目链的录建勇设赌是远国掀民从经展济高发茎展盼的铸需蚂要嫩。播②挺项已目努对朴城修市深建罗设夕将咽起损到育促龄进续作钢用式2批0兵0寄7岭年贩1料2并月泽2阴4捐日啦，籍在披湖太南液省浸各过民役主论党末派肚省厦委执、魄无绑党统派岁人爬士炸和张省刻工蚊商浮联翠参基政季议呼政宾联涛合贴调稻研熔课姻题惜组去向矮湖般南墨省蓄委膊、叉省杆政礼府慢提劝交粱的翁《奴“五3已+在5当”到新窑型拆城斯市锤群醉建霞设钱及核产吗业贷发即展大思英路黄与惊对仆策桃研恭究闲总阀报蜂告订》得中迫，洲提数出娘要邀把趟“稍3吃+棚5艘”岔新旷型俗城永市背群级打呈造乳成锐为平功醉能炭互趴补踪的壶高圆新孔产滋业伙聚遭集议区倘、魔发释展愁布非局休合苍理臂的京新志型荐城棵市咽连忧绵谷区畅、包中肃部清领她先狼的修现火代扁大你商舅业火区慎、遵环卧境日优监美振的垫综绒合怨生摊态扶区愈。踩衡沃阳虎作雷为县“词3沈+直5幻”卷新估型娱城许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次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年份2004200520062007房地产开发投资金额（亿元）12.4813.2316.5923.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、衡阳房地产供求分析1）供给分析年份2004200520062007商品房施工面积（万平方米）248.14271.49311.58460.13其中新开工面积（万平方米）81.4894.4283.99197.84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面积（万平方米）9.6813.517.42增幅16．04%39．46%29．04%从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、衡阳房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2008年衡阳楼市分析①衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。②2008年衡阳楼市走势对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。销售预测1、项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：①一类客户：企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。1）中钢衡重企业职工衡阳中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近3万人，该部分客户将会成为XX购买主力客户群，预计可购房800-1000套。2）衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近5万人，目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为XX的购买主力客户群。②二类客户：周边的私营业主项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。③三类客户：周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。④四类客户：珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而XX的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。⑤五类客户：衡阳在外地成功人士目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，XX无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为XX的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。⑥六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对XX的销售也将起到很大的促进作用。⑦七类客户：各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在的水平还不到2300元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕XX风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到XX的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。销售计划鉴于目前XX工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。①销售量一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.亿；②销售进度本项目预计2008年10月初开盘：开盘后一个月内，即至2008年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住宅，销售金额约9000万；开盘后三个月内，即至2009年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；开盘后六个月内，即至2009年4月底，完成总销售任务的80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；开盘后九个月内，即至2009年7月底，完成总销售任务的90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；开盘后十二个月，即至2009年10月底，完成总销售任务的100%，约372套，销售金额约2亿。销售收入预测1）周边城市房价比较：许多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2007年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，衡阳的均价为1972.9元/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，衡阳的房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的发言中发现，衡阳房地产发展分为三个阶段：90年代至2001年为第一极端，这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2007年开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让衡阳房价面临快速爆发的到来。2007年6月份时，衡阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破2000元/平方米,上涨势头迅猛。衡阳楼市价格现状：根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。项目销售价格定位：根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道①报纸广告包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。⑤营销活动活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“XX开盘庆典”。活动二：“广州炒房团衡阳购房动”。活动三：“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传XX，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。衡阳报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。建设规模与项目开发条件建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于XX号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。项目建设条件1、地形、地貌、地震情况衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。

衡阳资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。2、气候条件衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为丰富。①气温年平均气温18.4℃一月份气温3.5℃七月份气温28.3℃极端最低气温-2.9℃极端最高气温38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天数150天日最大降水量192.5mm③湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%④风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大风速23m/s⑤最大积雪深度10cm⑥最大冻土深度5cm⑦全年日照时数1717.0h3、水文地质衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。4、交通运输条件衡阳交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，衡阳市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。5、生态环境条件风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽的湘江风光带，东至规划中的小区小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，区政府下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，将本项目纳入省、市重点项目，，享受区政府给予的有关有关优惠政策。建筑方案设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑设计通则》GB50352-20053、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《城市规划编制办法》6、《衡阳市城市规划行政技术准则》7、衡阳市2004年城市总体规划8、本项目邻近的湘江风光带设计项目设计主题和开发理念XX，地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸，“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所处的“湘江东岸风光带南段工程”属于衡阳市政府重点打造的“历史文化长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。项目建筑设计由全球知名的“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承接，该设计公司接触项目初期，即被衡阳所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让XX所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，以江景为导向，考量衡阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。XX居住小区一期(1、2、3号楼)项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。①独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。③充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。④采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基