杭州拱墅区北城天地项目规划方案

1北城天地·项目规划大纲1北城天地·项目规划大纲2第一篇：市场定位第二篇：产品定位第三篇：营销策略推广建议第四篇：项目工期安排第五篇：园林绿化第六篇：材料计划第七篇：项目投资估算第八篇：项目后期运营管理规划大纲目录2第一篇：市场定位第二篇：产品定位第三篇：营销策略推广建议第第一篇：市场定位第一篇：市场定位4项目解读市场研究需求分析定位分析目录4项目解读市场研究需求分析定位分析目录5项目名称指标明细行政归属拱墅区祥符镇；桥西规划单元商圈归属城北新商圈位置北临轻纺路、西临杭行路、东面、南面为规划道路征地面积28300㎡建筑用地面积25000㎡地上建筑面积99733㎡总建筑面积151733㎡绿地率20%土地性质商业办公（村级留用地）物业组合商业、写字楼、酒店式公寓/酒店建设周期2009-2012（2012年交付使用）项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目行政归属——拱墅区祥符镇，规划中的桥西单元。本项目为村级留用地，土地用途为商业办公，产权或使用权为40年。本项目总建筑面积15万方，作为商业项目而言，是具有一定规模的区域级城市综合体。5项目名称指标明细行政归属拱墅区祥符镇；桥西规划单元商圈归属6杭州城市发展方向实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。总体布局结构一主三副、双心双轴、六大组团（中心镇）、六条生态带一主三副主城区由五大城区组成：上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区组成三大副城：临平城、江南城、下沙城本项目位于拱墅区拱墅区定位性质杭州市主城区北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、、现代物流等功能的现代化城市中心城区项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位于杭州主城五大城区之一的拱墅区，是杭州北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区6杭州城市发展方向项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分7项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区总体规划布局结构图“一轴两翼，一主三次”“一轴”：一条发展轴线，即京杭运河为拱墅区的发展主轴线。“两翼”：两个发展翼，即以祥符为中心西翼，以半山为中心东翼。“一主”：一个主中心，即拱宸桥、大关地区为拱墅区区级主中心。“三次”：三个次中心，即卖鱼桥、祥符、半山三个分区级次中心。本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内。拱墅区西北面将向勾庄、良渚、瓶窑等近郊方向发展，莫干山路-勾庄路是通往该区域的咽喉要道，使得祥符镇区级次中心将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口。信息来源：杭州规划局网站公示信息勾庄、良渚瓶窑7项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区总体8项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区近期建设规划（2008-2010年）布局特征与框架拱墅区空间布局，近期应当强调“一带两翼”“箭状”复合发展模式。“一带”——湖墅路、中河路以及运河组成的中央发展带，具备复合的功能区。“两翼”——以登云路为轴线，区政府所在斑块为中心向东西伸展的区块，东侧为居住商务区块，西侧则为会展商务区块。“箭状”——模式的构成中，运河成为拱墅区蓄势待发的箭羽，围绕其发展建设，拱墅区也将发展腾飞。而莫干山路和沈半路两条拉弦引导城区发展方向，而石祥路则成为整个弓箭的骨架，联系起中央发展带和左右两线。

要将拱墅区打造成“适居、宜游、热商”的最发达城区。随着杭州城市化进程加快，拱墅区将面临高速升级发展的机遇。8项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区近期9项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区近期建设规划（2008-2010年）布局特征与框架远期发展“一区四片”“轴环结合”。“一区”——一个中央区（现区政府及其周围地块）；“四片”——四片发展区（分别为北部的半山居住商务商贸区、南部的信义坊区块、东部的居住商务区块和西部的会展商务区块）；“轴环”——分别是由莫干山路、沈半路、石祥路构成的外围道路环线和轻纺路、登云路组成的东西轴线以及拱康路、湖墅路和中河路构成的南北向轴线。“一区四片”“轴环结合”完补发展模式图本项目所在区域功能为会展商务区块，未来将会产生大量的商量人流。本项目所在会展商务区块周边围绕众多成熟的居住区将会带来较为稳定的消费人口；即将成熟的板块房产桥西将进一步承接市中心的外溢人口和城市外来人口的导入。桥西居住区和睦居住区华丰居住区庆隆居住区祥符居住区桥西房产板块9项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论拱墅区近期10项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位于拱墅区桥西单元桥西单元“东、西”两大片区东片区：隶属新一轮分区规划确定的拱宸桥西居住片，主要以现代化的居住为主。西片区：该片区为桥西区块主要产业区，主要包括西北部的汽车工贸园和“LOFT”文化创意产业区。本项目南邻拱墅区桥西单元规划中心（市级城市公园和区级体育中心），北邻城市单元交通轴线之一的轻纺路，交通通达性较好。石祥路登云路西塘河景观轴萍水路绿化景观轴西片区东片区运河发展带通益路湖州街轻纺路杭行路汽车工贸园LOFT文化创意产业区莫干山路接申花路10项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位11桥西单元拱墅区拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心西片区——商务区块本项目南邻拱墅区桥西单元规划中心（市级城市公园和区级体育中心），北邻城市单元交通轴线之一的轻纺路，交通通达性较好。项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内，区域将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口。本项目所在区域功能为会展商务区块，未来将会产生大量的商量人流。本项目所在会展商务区块周边围绕众多成熟或即将成熟的大型居住区，将会带来较为稳定的消费人口。本项目位于杭州主城五大城区之一的拱墅区，是杭州北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区，随着杭州城市化进程加快，拱墅区将面临高速升级发展的机遇。本项目位于——杭州城北，拱墅区祥符区级次中心内，桥西单元规划中心旁，区位位置较好，拱墅区将面临高速升级发展的历史机遇。区域升级发展将会有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口；区域会展商务区块功能定位，将使该区域产生大量的商量人流；区域周边围绕众多成熟的居住区将会带来较为稳定的消费人口；即将成熟的板块房产桥西将进一步承接市中心的外溢人口和城市外来人口的导入。11桥西单元拱墅区拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心本项目南12项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商业界定－－商业格局及未来规划主商圈次商圈武林商圈湖滨商圈吴山商圈秋涛路、四季青黄龙商圈文教、城西城北大关商圈滨江高新产业区滨江区政府其他商圈萧山商圈下沙商圈余杭商圈杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；市级商业中心主要为武林、湖滨、吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域；周边次商圈主要为区域性的社区商业中心；其他商圈主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭郊县区；18122356791011134市级商业中心拱宸桥区域商业中心临平市级商业副中心下沙市级商业副中心庆春区域商业中心滨江区域商业中心萧山市级商业副中心翠苑区域商业中心从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。12项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商13项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论123杭州市商业界定－－市级主商圈概况武林商圈：四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位；湖滨商圈：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地；吴山商圈：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百元华为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区；13项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论123杭14项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商业界定－－市级主商圈概况81256791011134秋涛路、四季青商圈：专业家具、建材和服装市场汇集；黄龙商圈：杭州高端写字楼区域，商务区；文教、城西商圈：电子类卖场汇集；大关商圈：典型住宅区配套商业，业态多元化，运河文化历史街区；滨江商圈：高新科技园区、高教园区和区政府重点打造的区域商业中心及公建配套，未来高品质楼盘的大量交付将使滨江成为中产滨江；下沙商圈：依托高新园区和高教园区的充足人流，以物美超市为核心的下沙商圈在逐渐形成；临平、萧山商圈：副城，归入杭州之前，有较为完善的成熟商业体系。14项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商1518122356791011134市级商业中心运河区域商业中心庆春区域商业中心城西区域商业中心项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论杭州市商业界定－－主城区未来主要的商业中心发展趋势杭州主城区五区，将呈现2个市级商业中心，4个区域级商业中心的格局本项目处在城西区域商业中心和运河区域商业中心之间，辐射范围会受到一定程度影响。二三钱江新城商圈——新的市级商圈即将诞生随着杭州市政府迁入钱江新城，大型公建配套落成，万象城、华莱士广场等大型商业的开发以及杭州CBD的逐渐崛起，钱江新城未来几年内将会发展成为杭州另一个市级商业中心富强商业中心入住城西——城西区域商业中心将升级以银泰百货、欧尚为主力业态的富强商业中心入住城西，将有机的连接翠苑商业中心和浙大紫金港等新商圈，带动城西商圈业态升级发展，并形成城西区域商业中心，扩大辐射面。运河商务区规划——运河区域商业中心将形成运河商务区规划和众多大型综合项目的立项，将使原有的大关商圈业态等到升级发展和进一步完善，将形成城北具有较强辐射能力和具备较高档次的区域商业中心。新天地项目、香积寺路商业带——“华丰-三塘-东新”区域商业中心作为市政府大力主推城市大型综合体——重机厂地块城北新天地项目，以及原有的香积寺路沃尔玛、众安电影大世界、休闲旅游等为主的商业带，将有效的带动华丰房产板块、三塘、东新居住区域的商业发展。华丰-三塘-东新商业中心四钱江新城商圈一1518122356791011134市级商业运河区域商业中16项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位于拱墅区规划发展西翼，祥符区级次中心内，规划中心的桥西单元。拱墅区西北面将向勾庄、良渚、瓶窑等近郊方向发展，莫干山路-勾庄路是通往该区域的咽喉要道，使得祥符镇区级次中心将有效辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口。杭州主城区五区，将呈现2个市级商业中心，4个区域级商业中心本项目处在城西区域商业中心和运河区域商业中心之间，辐射范围会受到一定程度影响。本项目有条件成为区域次级商圈的综合体项目第一商圈：主要辐射桥西规划单元内及周边的居住人口和商务人士1第二商圈：辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口216项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论本项目位17项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目周边3公里范围内主要人口分布523242526272829678910113132332112131422151637918193435362038394041莫干山路石祥路申花路花园港街登云路通益路轻纺路湖州街京杭大运河上塘路古登路丰潭路1234村庄已建小区新建小区未拍卖地块北城天地3017项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目周边18项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论商业中心级别市级区域级社区级街坊级专业街新城中心中心镇一般镇市场园区面积要求20万方以上8万方以上2万方0.04万方30家以上专业店10万方1.8万方0.6万方3万方以上辐射人口全市15万4万0.3万15万4万1.8万据统计祥符镇包括15个行政村和2个社区；忽略人口增长，预估计2012年初北城项目周边3km范围内人口为35万人本项目总建面积151733㎡根据《杭州市地方标准商业分级设置的级次和指标》按照杭州市地方标准商业分级设置级次和指标，本项目15.17万方的商业面积和35万的辐射人口可以打造成区域级别的商业中心18项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论商业中心19项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目四至：东至祥符镇吉如村；南至祥符镇吉如村；西至天邑国际；北至轻纺路。杭行路石祥路花园岗街轻纺路N吉如路本项目吉如村轻纺路吉如村天邑国际变电所金通汽配城19项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目四至20项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目交通条件分析及商业价值分析公共交通项目对面，轻纺路上有一个在建公交车站；距本项目800米范围内主要有公交汽车城汽配市场站（550米左右）、金通汽配城站（500米左右）、杭行路站（700米左右）；1-1.5公里以上范围内主要有公交渡驾桥村站、公交总管塘站、杭印路北、杭印路站。项目公共交通目前欠发达，随着桥西新建居住区人口大量入住，公共交通将会得到改善车流动线桥西单元主要交通轴线之一轻纺路，在本项目北侧。轻纺路东接城市主干道湖州街，西接申花路，连莫干山路。本项目西侧的杭行路和东面的萍水路连接花园岗街和石祥路，是北面车城会展区人流导入本项目的主要通道。通益路，则为桥西单元纵向的主要交通轴线，是连接拱墅区其他单元的南北向要道。本项目东西方向车流主要依靠轻纺路，南北方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。商业价值项目北侧临轻纺路、西侧处于轻纺路和杭行路的十字路口，均具有良好的交通动线和商业昭示性，具备较高的商业价值。南面道路通达性一般，拥有一定城市景观资源。本项目商业价值：“南低、北高；东劣、西优”；南面有一定城市景观资源，有相对较好居住性。1在建公交车站5公交渡驾桥村站2公交汽车城汽配市场站6公交总管塘站3金通汽配城站7杭印路北4杭行路站8杭印路汽车城31864257萍水路规划中的市级公园和区级体育中心20项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目交通21项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论莫干山路勾庄路石祥路花园岗街杭行路轻纺路申花路登云路通益路京杭大运河本项目汽车北站周家浜农居房和睦公寓和睦新村和睦院北赵伍村长征桥社区小河佳苑华丰新村化纤新村化纤新村莫干山小学杭州华丰纸业有限公司杭州华丰纸业有限公司乡邻村湖州街申花路延伸段汽车城旧货市场康桥车城金通汽配城吉如村凡尔顿14号地块123456大众汽车农资金诚汽车凯迪拉克申通时代别克广汽丰田瑞驰4S店1234569101112天利大楼铭泰酒店金通商务楼腾飞汽车9101112公交车站现代汽车黄海汽车心动车饰长安汽车海外海酒店

汽车休闲广场（在建）渡驾新村吉如路文澜中学求是高中康达塑制品公司杭一毛安置房吉如家园浙江新盛建筑有限公司杭州达利美服饰有限公司杭州织绣工艺品有限公司嘉泰馨庭凯德视界天阳上河桥西社区桥西社区桥西社区杭一棉有限公司杭州印染厂杭一棉有限公司风景大院卖鱼桥小学文澜校区高家花园杭一棉有限公司郭家厍村郭家厍村郭家厍村锦绣文澜阁紫竹楼信步闲庭银树湾南北西岸杭州大河造船厂杭州保温材料厂万谷丝绸康宇汽车欣达金属制品厂钱家塘钱家塘345216天邑国际恒德控股综合楼宜家时代凡尔顿世纪广场易构街区北城中心123456汽车商贸、会展安置房桥西新建居住区LOFT创意产业区项目周边现状及环境分析待拆迁工厂农居房、居民社区项目北面为汽车商贸会展区；东面为安置房、桥西居住区、LOFT创意产业区；南面、西面为待拆迁的工厂、农居房和居民社区。城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套，与未来城市人口导入、区域的升级发展不相匹配，本项目存在一定的发展机遇。21项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论莫勾石祥22项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目北面为汽车商贸会展区；东面为安置房、桥西居住区、LOFT创意产业区；南面、西面为待拆迁的工厂、农居房和居民社区。城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套，与未来城市人口导入、区域的升级发展不相匹配，本项目存在一定的发展机遇。公共交通：项目公共交通目前欠发达，随着桥西新建居住区人口大量入住，公共交通将会得到改善。车流动线：本项目东西方向车流主要依靠轻纺路，南北方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。本项目商业价值：“南低、北高；东劣、西优”；南面有一定城市景观资源，有相对较好的居住性。项目整体交通条件较好，具有较好的商业开发潜力本项目可抢占先机，迅速弥补城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套的现状，与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配22项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论项目北面23项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论从城市规划和商圈环境看：本项目条件成为区域次级商圈的综合体项目从杭州市地方标准商业分级设置级次和指标看：本项目15.17万方的商业面积和35万的辐射人口可以打造成区域级别的商业中心本项目可理解为区域次级商圈的综合体项目从地块价值看：本项目整体交通条件较好，具有较好的商业开发潜力，可抢占先机，迅速弥补城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套的现状，与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配第一商圈：主要辐射桥西规划单元内及周边的居住人口和商务人士1第二商圈：辐射勾庄、良渚、瓶窑等近郊居住人口2开发战略：可抢占先机，迅速弥补城北运河以西缺乏具备一定辐射能力的大型商业配套的现状，与未来城市人口导入、区域的升级发展相匹配323项目概况区位价值分析商圈价值分析地块价值分析结论从城市规24目录项目解读市场研究需求分析定位分析24目录项目解读市场研究需求分析定位分析25区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域1.5公里范围内已建、在建或已立项大型综合商业项目已建、在建北城中心运河广场台州路综合体已立项台州路步行街项目周边楼盘配套或沿街商业已建、在建易购街区宜家时代天邑国际12号地块已立项凡尔顿14号地块轻纺路123456789总结25区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争26区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域1.5公里范围内已建、在建或已立项大型综合商业项目项目状态项目名称商业性质商业体量主营业态已建、在建北城中心复合型商业（综合体）12万方专业市场、百货运河广场购物中心2.2万方联华超市，百货中心、餐饮台州路综合体单一商业体1.5万方无统一招商，居住区配套商业已立项台州路步行街沿街商铺5.3万方购物、美食、休闲娱乐一体总计约21万方项目周边楼盘配套或沿街商业项目状态项目名称商业性质商业体量业态特征已建、在建易购街区沿街商业约0.6万方餐饮、日常生活配套宜家时代沿街商业约1.3万方社区配套业态，具体待定天邑国际沿街商业0.6万方待定12号地块沿街商业0.6万方待定已立项凡尔顿14号地块社区沿街商业约1万方社区配套业态，具体待定总计4.1万方项目周边1.5公里范围内已显现的商业体量约为25.1万方（不包括较为落后的农居商业配套和老居民社区商业配套）据杭州《十一五规划》提出，到2010年，杭州人均零售商业网点面积将达到1.3平方米左右项目所在区域辐射人口约35万，现有人均商业面积0.72平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间总结26区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争27区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究未来商业竞争环境拱墅区规划11个大型综合体银泰购物中心综合体北部软件园综合体杭协联热电厂地块综合体杭州运河商务区综合体大河造船厂运河旅游综合体蓝孔雀综合体杭一棉地块综合体杭汽发地铁综合体瓜山商务综合体桃源区块商务居住综合体田园地块综合体中心区四大片区十一个综合体十大工程子项目杭州运河商务区综合体杭汽发地铁综合体半山居住商务商贸区块田园地块综合体杭协联热电厂地块综合体大河造船厂运河旅游综合体杭一棉地块综合体桃源区块商务居住综合体北部软件园综合体会展商务区块东部居住商务区块信义坊区块瓜山商务综合体蓝孔雀综合体银泰购物中心综合体祥符镇其中祥符镇6个综合体和杭一棉地块综合体，对本项目影响较大。其中银泰购物中心综合体拥有35万方的体量，为区域级商业中心杭一棉，大运河商务区综合体项目拥有60万方的体量，位于拱墅区核心区块，为区域级商业中心，集购物中心、酒店、写字楼、住宅、于一体。总结27区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争28区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究项目周边1.5公里范围内已显现的商业体量约为25.1万方，项目所在区域辐射人口约35万，现有人均商业面积0.72平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间。拱墅区规划11个大型综合体，其中祥符镇6个综合体和杭一棉地块综合体，对本项目未来发展影响较大，未来商业竞争较为激烈短期竞争环境长期竞争环境本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在未来商业环境下的优势竞争地位。总结28区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争29区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业业态构成及产品特征——桥西单元及周边现有业态桥西单元及周边现有商业主要分布在:汽车北站附近、莫干山路沿线、车城周边、以及和睦居住区附近，桥西房产板块普遍缺乏商业配套。汽车北站小商品市场：业态较为杂乱，主要以低端服饰批发，日用小百货批发等为主，周边配以低端餐饮和中小型超市。莫干山路沿街商业配套：主要以中端餐饮、社区配套商业为主。车城附近商业配套：主要以中低端餐饮、社区配套为主。和睦商业配套：以菜场、中低端餐饮、日用百货、夜市、中小型超市为主。农居房商业配套：低端餐饮，日用小百货等为主桥西房产板块普遍缺乏商业配套小商品市场莫干山路沿街商业配套农居房商业配套农居房商业配套和睦商业配套车城附近商业配套汽车北站车城桥西单元及周边现有业态较为低级，多以中低端餐饮、日用小百货、中小型超市、夜市、农居商业配套为主；桥西房产板块普遍缺乏商业配套；区域低端商业配套以及商业配套不足，与区域城市化的快速发展不相匹配，运河以西缺乏大型购物超市。总结29区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争30区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析北城中心项目概况位于汽车北站西侧，目前在建，定位为3万左右写字楼，12万方的商业，为商场形式，规划业态专业市场、百货、超市、中高档餐饮等为主，具体业态仍在调整中。项目特点该项目为综合性商业项目，为复地集团操作，品牌优势明显，经验丰富，且该项目已率先启动，早于本项目面市。与本项目的竞争关系从区位上看，该项目距离本项目较近，且同为综合性商业项目，存在直接竞争，且该项目毗邻北站，人流更为丰富。但该项目周边缺乏大型高尚的居住区，周边人口层次较为复杂，且交通拥堵，不利于车流和人流疏导。本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；鉴于本项目更有条件辐射，桥西房产板块的居住人口和商务会展区的商务人群，本项目主要以中高端定位主，与之以中端专业市场为主配以百货、超市的业态进行区分，形成差异化竞争。

公交汽车北站站公交方家塘站公交花园岗站公交羊家埭站北城中心总结30区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争31区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析项目概况2004年9月23日联华浙江公司出资1.5亿元买断杭州运河文化广场地下商城22000平方米全部产权签下意向性协议。业态构成：地下购物商城1层为百货商场（图书碟片、床上用品、婴童用品、文体用品、国美电器、小家电、自行车、鞋服饰彩妆），KFC、九百万碗、知味观等；地下2层为联华超市；经营状况良好。租金情况：10-20元/㎡运河购物广场项目特点规模较小，以地下商业为主；业态简单，以联华超市为主力店，带动少量百货和餐饮的经营；呈现单纯的居住社区商业配套特征，整体辐射能力较弱。受欧尚超市影响，辐射范围较小，仅辐射拱墅区政府周边的居住小区，常通过广场活动、演艺来拉动人气。与本项目的竞争关系运河购物广场：商业综合性不强，主要依赖联华超市，整体辐射能力较弱；周边居住氛围相对成熟，有相对稳定的客源；临拱墅区政府，拥有较大面积的市政广场，是为了运河附近人口聚集的主要活动场所，未来该项目商业体量不足以承载，兼地下购物环境较差，不利于人流疏导。本项目综合性较强，是区域性商业中心，档次高于运河购物广场；商业规划引入全新的设计理念、统一管理，购物环境较好，在人口聚集和人流疏导方面也优运河购物广场项目；目前本项目周边居住氛围尚未成熟，作为新项目，未来需投入更多的精力引导消费者。总结31区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争32区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析项目概况项目位于拱墅区最为成熟的居住区，金华路南侧，规划中的运河商圈北缘。总建筑面积15429.65平方米，由一幢6层高的建筑呈L型围绕外侧。台州路综合体原商业定位（规划中）地下娱乐定位总汇，如KTV，大型电玩、桌球俱乐部、网吧等；一层主题餐饮：中式餐饮、品牌餐饮等；二层休闲天地，如休闲饮品店、特色酒廊等；三层大型中餐，如大中型餐厅等；四层商务会所，如品牌咖啡、西餐厅、健康会所等；五至七层50年产权的创业SOHO特区实际销售业态1-4F：出售商铺，其中4F有5-6剪做商住两用（写字楼或酒店式公寓）3F：商业整层出售5-6F：写字楼或酒店式公寓，没有明显的功能分区实际操作中，没有进行统一招商，商业和写字楼级酒店式公寓，由业主自主经营，缺乏统一管理.总结32区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争33区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析台州路综合体销售情况1F：商铺均价，30000多元/㎡，已全部售完2F：商铺均价，24000元/㎡，估计销售约60%左右3F：商品整层出售，均价约30000元/㎡，可售面积1000多㎡，总价约1000多万4F：起价12500元/㎡，均价13000-14000元/㎡，销售情况一般5-6F：均价13000元/㎡，带独立卫生间的套型相对价格略高。销售情况一般项目朝南一面：1-6F为工商银行全部买走销售折扣情况一般折扣：9.8折优惠活动：登记客户入该公司会员，购房后，可享受总价0.5‰的现金或消费卡反馈；登记客户或已购客户，介绍朋友购房成功，自己将享受1‰的的现金或消费卡反馈，该客户的朋友可可享受总价0.5‰的现金或消费卡反馈。此项目活动为变相的促销，相当于客户或准客户帮助推荐客户，成交后，给介绍人返点，增加了销售渠道，并给介绍人和被介绍客户一定实惠，该促销手段值得本项目借鉴。总结33区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争34区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析台州路综合体项目特点项目为传统商业项目，以销售商铺为主，业态未进行统一招商，由业主自主经营，缺乏统一的经营管理理念。该项目规模较小，以沿街商业为主，多为生活区的居住配套，辐射能力较弱，以是卖地段为主社区商业配套项目。该项目的促销活动为变相的促销，相当于客户或准客户帮助推荐客户，成交后，给介绍人返点，增加了销售渠道，并给介绍人和被介绍客户一定实惠，该促销手段值得本项目借鉴。与本项目的竞争关系该项目规模小，缺乏商业的统一规划和管理，产品档次相对较低。本项目应迅速建立项目品牌，与社区商业形成差异化竞争。中庭挑空约6-8米左右（丈量估计）物业情况层高4.8米左右开间：3.6米为主（丈量估计）；进深15米左右1-2层；有中庭挑空，公共走道宽6-8米左右（估计）总结34区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争35区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究中高端餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是区域内较为缺乏的业态；北城中心是区域内本项目未来的潜在竞争对手，本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；典型案例参考总结：总结35区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争36区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究桥西单元及周边现有业态较为低级，多以中低端餐饮、日用小百货、中小型超市、夜市、农居商业配套为主；桥西房产板块普遍缺乏商业配套。区域低端商业配套和商业配套不足的现状，与区域城市化的快速发展不相匹配，运河以西缺乏大型购物超市。中高端餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是区域内较为缺乏的业态；北城中心是区域内本项目未来的潜在竞争对手，本项目应从停车位，人流、车流疏导的便捷性以及产品差异化定位方面与之形成竞争；本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；总结36区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争37区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域商业竞争市场环境小结竞争环境本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在未来商业环境下的优势竞争地位。业态选择本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。竞争策略总结37区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争38区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域内写字楼分布情况已建、在建天邑国际12号地块天利大厦宜家时代易购街区瑞浩地块北城中心已立项凡尔顿14号地块申花板块已建、在建西城时代中心剑桥公社轻纺路75412836910区域内写字楼开发主要集中在汽车城周边，汽车北站附近也有少量分布总结38区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争39区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域内写字楼统计项目状态项目名称写字楼体量主力户型操作方式已建、在建天邑国际1.3800-1000㎡整层出售12号地块3万方——未开盘，销售方式未定天利大厦0.76万方————宜家时代5万方40、50、60㎡宜居宜商，非纯写字楼易购街区1.87万70-80㎡/整层限制用房整层出售/其余分割出售瑞浩地块1LOFT小户型宜居宜商北城中心3————已立项凡尔顿14号地块2————总计约16.93万方区域内的写字楼开发主要依赖汽车城会展商务带动和少量市中心向城北外溢的写字楼需求汽车城目前还仅限于市场功能，会展商务功能还为完全体现，因此之前区域内的写字楼开发量较少，区域内写字楼开发共计约16.93万㎡（不包括已建好开发的康桥写字楼、金通汽配城办公楼以及周边居住办公等，这几部分总量也相对较少，可忽略不计）随着区域汽车会展商务功能和LOFT创意产业氛围逐渐形成，写字楼需求将在一定时间内集中体现；随着桥西单元发展的不断成熟，市中心高租金等驱动因素，城中写字楼需求将会有部分向城北外溢。总结39区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争40区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究A:产权式酒店/酒店式公寓B:写字楼项目概况3-15层为小面积写字楼，其中7层和11层为限制房产需整层销售，顶层为loft户型，其余为平层；面积段在43—84㎡，主力面积为70-80㎡左右，总共推出158套写字楼。区域写字楼个案分析——易构街区面积段平层公寓loft公寓推出套数去化套数去化率推出套数去化套数去化率41-50㎡403998%4125%51-60㎡－－－－－－61-70㎡2020－200%71-80㎡424198%10660%81㎡以上403895%

－汇总14213897%16744%开盘时间：2007年07月14日销售情况：80㎡为主力供应，据销售人员称，小面积去化相对较快；客群特征客群来源：城北区域为主，其次市区和省内购买目的：自用约占60%，投资约占40%客群特征：车城周边产业人群和祥符镇原住民，市区白领、省内投资客该项目投资客为主，小面积、低总价去化较快。总结40区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争41区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究1号楼:商住、办公一体2号楼:商住、办公一体区域写字楼个案分析——宜家时代项目占地18亩，总建筑面积约4.8万㎡，共有414户。户型以43-89㎡的小户型为主，全区规划有两幢高层，其中1号楼为24层、2号楼为17层，两幢楼均是以商住、办公为一体的精装修寓所。面积段推出套数已售套数剩余套数去化率41-50方74482664.8%51-60方95603563.3%61-70方1671432485.5%81-90方56421475.2%91-100方1815383.1%汇总41030810276.4%开盘时间：2007年10月1日销售情况总体去化率较高；70方以下紧凑经济型户型以自住型客群为主，年龄一般在30岁以下；90方以上户型供应量较少，去化率较高，以办公为主。该项目体现产品的宜居宜商性总结41区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争42区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究写字楼竞争市场环境研究小结区域内写字楼开发主要集中在汽车城周边，汽车北站附近也有少量分布目前区域内的写字楼开发量较少，区域内写字楼开发共计约16.93万㎡随着区域汽车会展商务功能和LOFT创意产业氛围逐渐形成，写字楼需求将在一定时间内集中体现；随着桥西单元发展的不断成熟，市中心高租金等驱动因素，城中写字楼需求将会有部分向城北外溢。总结42区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争43区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域内酒店式公寓情况已建、在建天邑国际宜家时代易购街区申花板块已建、在建西城时代中心剑桥公社（已基本售完）西港新界轻纺路231456区域酒店式公寓主要集中在汽车城周边申花板块酒店式公寓在售主要有西城时代中心、西港新界，剑桥公社已基本售完总结43区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争44区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究区域项目名称产权情况供应量主力户型交付标准均价（元/㎡）销售情况项目周边宜家时代50年产权5万（宜居宜商）40、50、601500元/㎡的精装修标准，拎包入住1240076.4%易构街区50年产权2万方40㎡左右1200-1500元/㎡的精装修，拎包入住12000多91%申花类似项目西城时代45年使用权2.5万40-50㎡毛坯普通小户型朝北：6500朝南：7700LOFT:朝北：9800朝南：1100060%剑桥公社47年使用权6万方35-45㎡1500元/㎡的精装修目前尾房共4套：均价7800去年：均价8800基本售完，剩4套西港新界50年使用权1万方40-80㎡（方案规划中）方案规划中（未定）08年6月对外宣传9000未开盘区域内、申花板块，小户型酒店式公寓供应量较少，去化情况相对写字楼较好，有利于资金回笼，控制项目整体风险。产品供应：以40-50㎡的精装小户型公寓为主，少量LOFT产品。总结44区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争45区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究总结产品去化特征户型特点代表项目快速去化户型消费特征40方左右一房新青年广场33、39方一室投资为主，部分投资兼自住过渡用房低总价、性价比高多为精装修，拎包入住，方便出租剑桥公社40方左右一室易构街区40方左右一室君逸汇37方一室斯坦福平方47方一室70㎡左右两房/LOFT宜家时代62㎡、70㎡左右两房自住居多，商住两用；突出户型的实用性金通汽配城公寓32方LOFT水印康庭46方LOFT数据来源：汉嘉报告本项目酒店式公寓产品应注意:40-50㎡,突出产品的性价比，精装修交付，满足投资客户需求70㎡左右/LOFT产品，突出居家的实用性，满足自住客户需求45区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争46区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争市场环境研究总结区域商业竞争市场环境竞争环境本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，保证本项目在未来商业环境下的优势竞争地位。业态选择本项目商业业态选择方向：大型购物超市、中高档餐饮、休闲娱乐、中高档日用百货是较为缺乏的业态；本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。竞争策略写字楼竞争市场环境区域内写字楼开发主要集中在汽车城周边，汽车北站附近也有少量分布目前区域内的写字楼开发量较少，区域内写字楼开发共计约16.93万㎡随着区域汽车会展商务功能和LOFT创意产业氛围逐渐形成，写字楼需求将在一定时间内集中体现；随着桥西单元发展的不断成熟，市中心高租金等驱动因素，城中写字楼需求将会有部分向城北外溢。酒店式公寓竞争市场环境区域内、申花板块，小户型酒店式公寓供应量较少，去化情况相对写字楼较好，有利于资金回笼，控制项目整体风险。本项目酒店式公寓产品应注意:40-50㎡,突出产品的性价比，精装修交付，满足投资客户需求；LOFT产品，突出居家的实用性，满足自住客户需求。46区域商业竞争市场研究写字楼竞争市场环境研究酒店式公寓竞争47目录项目解读市场研究需求分析定位分析47目录项目解读市场研究需求分析定位分析48商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析总结区域消费人口构成——常驻人口、外来务工者、新入住人口常住人口90370新入住人口77400外来人口187000总计354770常驻人口包括：农村原住民和街道老社区居民。这部分人都有固定房产，农居居民更是得益于城市改造，有的甚至有多套房产，生活无忧；中青年人消费力最强，其中35-45岁待业在家比例较重，这部分人有钱也有时间，有较强的投资意识，消费非常活跃；新入住人口：桥西房产板块、和睦一带的新开发楼盘，带来的入住人口。有稳定的工作，属中高收入人群，对生活品质有一定要求；钟情去有档次的商业中心消费。外来人口：城北农居点及老小区租住大量外来人口，其中农居点租住人口基数大，以单身或两口之家居多，消费市场大；倾向于日用百货、超市、休闲娱乐类消费；有一定的消费潜力。48商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析49项目周边消费者需求分析－－各业态未来期望1、特色经济型餐饮店2、大型美食城3、大型中式快餐4、茶楼1、大型超市2、百货折扣店3、小商品市场4、服装市场5、食品市场1、电影院2、健身中心3、量贩式KTV4、洗浴中心1、银行2、医院3、电信营业厅4、邮政网点商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析总结49项目周边消费者需求分析－－各业态未来期望1、特色经济型餐50项目周边消费者需求分析——对生活类必备配套业态的未来期望：餐饮类的最期望的是特色经济型餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼购物类业态最期望的是大型超市、百货折扣店、小商品市场和服装市场以及食品市场休闲娱乐类业态最期望的是电影院、健身中心、量贩式KTV和洗浴中心服务类的业态最希望增加银行、医院、电信营业厅、邮政网点。项目周边消费数据来源：07年底汉嘉百盛对本项目所在区域做的消费市场问卷调研样本量为152份，具体的调研样本如下：采集样本点（9个）和睦老社区小河佳苑、和睦苑新楼盘北站附近农居店、小经营户石祥路汽车城一带化纤新村及商务人士三墩区域勾庄区域良渚区域瓶窑区域商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析总结50项目周边消费者需求分析——对生活类必备配套业态的未来期望51汽车城及配套商务区中心城区本项目位于拱墅区会展商务区，随着区域汽车会展商务功能和LOFT创意产业氛围逐渐形成，写字楼需求将在一定时间内集中体现；随着桥西单元发展的不断成熟，市中心高租金等驱动因素，城中写字楼需求将会有部分向城北外溢。LOFT创意产业区本项目写字楼客群：主要会展商务区以汽车展销为主及其他相关产业的企业和延伸行业。其次，中心城区外溢办公需求。贸易、IT、广告等初创型公司。省内外投资客面积需求主要以中小面积为主70-200㎡左右随着会展商务区的成熟发展，知名大型企业进驻，会出现大面积的办公需求。商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析总结51汽车城及配套商务区中心城区本项目位于拱墅区会展商务区，随52商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析总结易构街区客群借鉴客群来源：城北区域为主，其次市区和省内购买目的：自用约占60%，投资约占40%客群特征：车城周边产业人群和祥符镇原住民，市区白领、省内投资客宜家时代客群借鉴客群来源：城北区域为主，其次市区和省内购买目的：以自住兼投资为主，其次投资客购买因素：精装修，性价比高，看重汽车城的投资潜力车城周边产业人群和祥符镇原住民，市区白领、省内投资客金通汽配城四期公寓基本以金通汽配城做生意的商家为主，以及少量关系客户和投资客

作为汽配市场的配套产品汽车城及配套商务区LOFT创意产业区本项目客群分析：区域内酒店式公寓产品更多的是作为会展商务区，LOFT创意产业的配套公建产品因产品产权、价格因素和产业配套以及区位因素，本项目将会吸引更多的投资客户，以及居住的过渡客户精装修产品将会更受市场亲睐，考虑到装修成本和总价，平层小户型更优于LOFT产品。52商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析53商业消费需求项目周边消费者需求分析——对生活类必备配套业态的未来期望：餐饮类的最期望的是特色经济型餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼购物类业态最期望的是大型超市、百货折扣店、小商品市场和服装市场以及食品市场休闲娱乐类业态最期望的是电影院、健身中心、量贩式KTV和洗浴中心服务类的业态最希望增加银行、医院、电信营业厅、邮政网点。商业消费需求分析写字楼消费需求分析酒店式公寓消费需求分析总结写字楼消费需求本项目写字楼客群：主要会展商务区以汽车展销为主及其他相关产业的企业和延伸行业。其次，中心城区外溢办公需求。贸易、IT、广告等初创型公司。省内外投资客面积需求主要以中小面积为主70-200㎡左右随着会展商务区的成熟发展，知名大型企业进驻，会出现大面积的办公需求。酒店式公寓消费需求本项目客群分析：区域内酒店式公寓产品更多的是作为会展商务区，LOFT创意产业的配套公建产品因产品产权、价格因素和产业配套以及区位因素，本项目将会吸引更多的投资客户，以及居住的过渡客户精装修产品将会更受市场亲睐，考虑到装修成本和总价，平层小户型更优于LOFT产品。53商业消费需求项目周边消费者需求分析——对生活类必备配套业54目录项目解读市场研究需求分析定位分析54目录项目解读市场研究需求分析定位分析55本项目有机会成为区域次级商圈的综合体项目市场机会分析本项目业态分析项目定位项目解读机遇与挑战并存机遇项目周边1.5公里范围内已显现的商业体量约为25.1万方，项目所在区域辐射人口约35万，现有人均商业面积0.72平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间区域低端商业配套和商业配套不足的现状，与区域城市化的快速发展不相匹配，运河以西缺乏大型购物超市。威胁拱墅区规划11个大型综合体，其中祥符镇6个综合体和杭一棉地块综合体，对本项目未来发展影响较大，未来商业竞争较为激烈。短期内可迅速填补市场空缺长期：竞争激烈面临战略对策本项目应迅速抢占先机，引入知名主力商家，率先赢得区域内的消费者，形成良好的项目品牌价值，确保本项目在未来商业环境下的优势竞争地位。本项目应选择领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态；并与潜在竞争对手形成差异化竞争。21整体为中高档次55本项目有机会成为区域次级商圈的综合体项目市场机会分析本项56市场机会分析本项目业态分析项目定位市场研究结论业态类型业态餐饮类特色餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼购物类业态大型超市、百货休闲娱乐类电影院、健身中心、量贩式KTV、电玩城等服务类银行、电信营业厅、邮政网点等与本项目档次相匹配的业态选择与本项目现有业态定位基本相符需求研究结论56市场机会分析本项目业态分析项目定位市场研究结论业态类型业57市场机会分析本项目业态分析项目定位项目级别定位杭州市区域次级商业中心项目市场定位杭州城北集购物、娱乐文化、餐饮休闲、办公为一体的城市综合体（类shoppingmall)项目业态定位业态类型业态餐饮类特色餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼购物类业态大型超市、百货休闲娱乐类电影院、健身中心、量贩式KTV、电玩城等服务类银行、电信营业厅、邮政网点等项目形象定位杭州城北新商业中心的时尚消费地标——时尚生活中心项目案名美达·北城天地57市场机会分析本项目业态分析项目定位项目级别定位杭州市区域第二篇：产品定位第二篇：产品定位59目录开发理念产品定位项目规划项目打造59目录开发理念产品定位项目规划项目打造60开发理念以市场需求为导向本项目应迅速抢占先机，领跑区内的综合体商业，填空补缺，升级业态，并与潜在竞争对手形成差异化竞争。企业实现价值作为美达集团第一个商业地产项目，应务实、严谨、科学论证，做到风险最小化，利润最大化，树立项目品牌知名度，并实现集团品牌价值的飞跃。体现社会责任打造城北区域标志性城市综合体——集购物、娱乐文化、餐饮休闲、办公、酒店为一体，为周边居民提供便利和提高居住品质；积极提升区域形象，不辜负政府对本项目的深切期望。本项目为留用地，要保障吉如村民的长期稳定收益。60开发理念以市场需求为导向本项目应迅速抢占先机，领跑区内的61“城市功能”重树城市形象，促进土地资源合理的规划利用，充分挖掘土地资源的潜在优势，完善城北的城市功能“标志性综合体”“超越感、前瞻性”“区域未来”借助地块条件和周边交通、资源等，打造在综合楼宇技术品质上和管理上超越区域市场内现有产品的物业。在楼宇的整体设计和配套设施水平上要具有一定前瞻性。未来本项目依托各类物业在品质方面的优势和经验丰富的管理团队，保持长期竞争优势。本项目位于拱墅区祥符区域次级商圈，规划为会展商务区和桥西高品质居住区，项目南面为规划中的市级城市公园和区级体育中心未来3公里范围内辐射人口约35万短期市场空缺、长期竞争激烈，本项目应迅速抢占商机，充分挖掘本项目的价值所在。本项目在区域中的中高端定位以及物业构成的多样性。本项目未来将是区域内典型的综合体建筑群落，各种物业皆备，功能完善并协调发展整体定位方向“位于城北重点规划单元，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”61“城市功能”重树城市形象，促进土地资源合理的规划利用，充62总体开发策略1.本项目要做“位于城北重点规划单元，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”，中高档次定位。2.本项目是留用地性质，以商业为主的综合体项目，需投入大量资金，商业后期运营的的成败是本项目的关键所在，因此本项目在规划定位时注意招商先行，多听取商家意见，完善项目可执行方案。3.商业要注意统一规划、统一管理，引入知名商业管理公司，提升项目品牌价值。4.做好配套可出售物业规划定位，如写字楼、小户型公寓、独栋商业等，便于本项目回笼资金，促进项目可持续性开发。5.营销注重售楼处的样板房的实景展示，吸引客户下单。开发策略62总体开发策略开发策略63目录开发理念产品定位项目规划项目打造63目录开发理念产品定位项目规划项目打造64产品定位市场定位项目级别定位：杭州市区域次级商业中心项目将市场定位：杭州城北集购物、娱乐文化、餐饮休闲、办公为一体的城市综合体（类shoppingmall)地块条件交通环境：北临桥西单元交通轴线轻纺路，南邻规划中的市级城市公园和区级体育中心，交通通达性较好规模：13.95万方（其中地上8.75万方）政策限制条件：满足“49/51”留用地政策及其他相关要求杭州中高档、祥符区域顶级商业中心+部分配套（写字楼、小户型公寓、酒店）开发理念从市场需求、企业价值实现、社会责任三方面出发本项目将打造成为：

“位于城北重点规划单元，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”64产品定位市场定位地块条件杭州中高档、祥符区域顶级商业中心65物业构成物业特点操作方式建议利弊体量商业区域市场空缺，有较强的消费人群支撑可稳定获取长期收益分割出售对项目的整体运营管理，将带来诸多弊端（如元华大厦）项目主体物业集中商业持有，长期经营街区独栋类商业出售获取长期稳定收益，树立公司品牌，有利于公司长期的战略发展可满足“49/51”留用地政策限制体现一定社会效益资金投入量大后期经营管理要求较高可持有面积：总计4.46万方可售面积：4.29万方（按地上建筑面积“49/51”比例计算）写字楼项目配套物业，满足区域会展商务的办公需求为项目商业增加人气，口碑传播销售回笼资金短期销售回笼资金分化项目建筑体量，丰富项目综合体物业类型资金回笼为项目提供人气留用地政策限制，必须分割到幢或层出售对项目未来销售速度有一定影响小户型公寓项目配套物业，依托会展商务区和LOFT创意产业、运河商务区资源以及城北城市快速发展，满足投资和新城本人的自住需求为项目商业增加人气、口碑传播快速销售回笼资金短期销售回笼资金吸引投资客和过渡型自住客，快速销售回笼资金无产权对本项目销售有一定影响酒店项目配套物业，满足城北商务、旅游度假需求为项目商业增加人气，口碑传播租售结合城北缺乏中高端酒店配套，随着区域商务会展中心和运河商务区的成熟发展，这一供需矛盾将会更加显著引入知名度和入住率较高的中高端商务酒店将有效带动项目人气招商难度大物业构成65物业构成物业特点操作方式建议利弊体量商业区域市场空缺，有66主力业态定位业态类型业态餐饮类特色餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼购物类业态大型超市、百货休闲娱乐类电影院、健身中心、量贩式KTV、电玩城等服务类银行、电信营业厅、邮政网点等商业业态定位写字楼面积定位本项目写字楼客群：主要会展商务区以汽车展销为主及其他相关产业的企业和延伸行业。其次，中心城区外溢办公需求。贸易、IT、广告等初创型公司。省内外投资客随着会展商务区的成熟发展，知名大型企业进驻，会出现大面积的办公需求。留用地政策限制，必须分割到幢或层出售中高端档次，与项目整体相协调，与周边低端写字楼差异化定位。面积建议：整层1000㎡左右，（类似项目西城时代整层约960㎡，剑桥公社1000㎡左右，城西文教区的中高端写字楼整层面积均在1000-1200㎡左右）66主力业态定位业态类型业态餐饮类特色餐饮店和大型美食城、大67业态定位小户型面积定位本项目客群分析：区域内酒店式公寓产品更多的是作为会展商务区，LOFT创意产业的配套公建产品因产品产权、价格因素和产业配套以及区位因素，本项目将会吸引更多的投资客户，以及居住的过渡客户精装修产品将会更受市场亲睐，考虑到装修成本和总价，平层小户型更优于LOFT产品。本项目酒店式公寓产品应注意:40-50㎡,突出产品的性价比，精装修交付，满足投资客户需求70㎡左右/LOFT产品，突出居家的实用性，满足自住客户需求。精装修标准1200-1500元/㎡酒店定位本项目客群分析：城北缺乏中高端酒店配套，随着城北城市化进程的高速发展，城北物流基地的形成，和区域商务会展中心和运河商务区商务和旅游的成熟发展，这一供需矛盾将会日益显著中高端商务酒店，与项目档次相匹配户型面积：可自由分割组合，标间建筑面积控制在30-40㎡67业态定位小户型面积定位本项目客群分析：本项目酒店式公寓产68目录开发理念产品定位项目规划项目打造68目录开发理念产品定位项目规划项目打造69项目规划原则1、设计要满足杭州市总体规划及拱墅区桥西单元控制性详细规划要求；2、设计注重与城市整体环境的协调，用城市设计的方法考虑建筑形态、交通组织等问题，使建筑融入城市之中。3、设计注重从建筑的性质、功能特征出发，平面布置和室内空间力求规整、合理、现代化，创建一个富有时代气息的商业中心和办公楼。4、设计在投资允许的范围内追求建筑的个性与表现，创造出具有鲜明特色并面向未来发展的建筑形态。5、设计注重公共建筑节能和环境保护，积极倡导新技术、新材料应用。6、坚持以人为本，营造能更好聚集人气的商业场所，使北城天地商业中心能成为城市北部商业综合标杆性建筑群。7、坚持可持续发展，使北城天地能在未来若干年内满足该区域不断增长的商业、休闲、文化娱乐需求，满足该区域不断提高的生活品质需求。总体原则设计原则1、尊重市场需求原则2、商业价值最大化原则3、符合留用地政策原则，使可售部分达到有效回笼资金的要求4、符合地块指标和限制条件要求，充分利用地块资源5、杭州市总体规划及拱墅区桥西单元控制性详细规划要求6、人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求，符合市场需求特征69项目规划原则1、设计要满足杭州市总体规划及拱墅区桥西单元70项目指标总用地面积（㎡）25000总建筑面积（㎡）139500地上总建筑面积87500地下总建筑面积52000建筑占地面积（㎡）10000建筑密度（%）40.0%容积率3.50绿地率（%）20.0%物业构成操作方式建议体量商业持有，长期经营持有面积：总计4.46万方；（按地上建筑面积“49/51”比例计算）可售面积：4.29万方（按地上建筑面积“49/51”比例计算）地下面积：按公司与村里产权分割情况和物业出租收益情况而定。写字楼短期销售回笼资金小户型公寓短期销售回笼资金酒店租售结合轻纺路杭行路规划路规划路70项目指标总用地面积（㎡）25000总建筑面积（㎡）13971项目布局分析汽车城31864257萍水路规划中的市级公园和区级体育中心交通价值分析：轻纺路为未来的交通要道，人流量密集，对本项目商业物业影响较大；轻纺路与杭行路交叉口为项目交通的核心节点，西通莫干山路，北通石祥路，东接湖州路，连桥西居住单元；西北面、东北面和北面为项目商业价值最高的区域；南面道路通达性一般，拥有一定城市景观资源，商业价值相对一般。商业价值分析：东北面、东面可有效聚集桥西居住单元人气，作为集中式商业裙房；通过集中式商业聚集人气，有效挖掘西面的商业价值，结合留用地产权分割销售政策，打造可出售的精品商业街区，分化商业体量，并可达到回收现金的目的；南面临规划中的公园，拥有一定景观资源，且为南向朝向，可布置小户型公寓和酒店；写字楼对景观的要求不高，对交通的便利性要求较高，可布置在东面商业裙房上面。操作思路：利用东北面集中式商业聚集人气，提升西面商业价值和售价，并通过项目整体商业规划，树立档次和良好的项目品牌形象，引入主力店带动写字楼、小户型的销售。轻纺路杭行路规划路规划路未来的交通要道，人流量密集与石祥路相连接公园核心交通节点集中式商业区+写字楼商业精品街区小户型+酒店小户型71项目布局分析汽车城31864257萍水路规划中的市级公园72项目总体规划轻纺路杭行路规划路规划路独栋精品商业步行街区生活购物中心企业总部大厦精品主题SOHO+酒店LOFT创意大厦项目规划分为五大功能区生活购物中心独栋精品商业步行街区精品主题SOHO+酒店12LOFT创意大厦企业总部大厦3451#楼2#楼3#楼72项目总体规划轻纺路杭规划路规独栋精品商业步行街区生活购物73项目商业动线分析广场入口车库入口机动车入口轻纺路杭行路规划路规划路超市、商场出入口影院、商场出入口商场出入口73项目商业动线分析广场入口车库入口机动车入口轻纺路杭规划路74物业类型楼层/层数商业面积租售方式业态生活购物中心地下一层－1层营业区：9710㎡超市仓储：1089㎡超市大型超市地面五层1层6230.52㎡2500㎡租给超市大型超市2680㎡自行招租百货、餐饮2层5706.12㎡自行招租百货3层5706.12㎡自行招租百货4层5608.92㎡自行招租休闲娱乐、餐饮5层3984.78㎡自行招租休闲娱乐、餐饮精品商业步行街2-3层6160㎡自行招租特色餐饮、精品商业44195.46㎡项目物业面积分配只统计用于经营性的商业面积，最终以实测面积为准74物业类型楼层/层数商业面积租售方式业态生活购物中心地下一75项目物业面积分配编号定位楼层主力户型面积户数租售方式3#楼酒店裙房3层一层面积：1490㎡2~3层面积：1662客房主力面积：30-40㎡19630㎡约140个客房销售酒店式公寓22层标准层：1047㎡40-50㎡部分70㎡左右两房299套销售编号定位楼层主力户型面积户数租售方式1#楼写字楼19层1019㎡13810㎡19整层销售编号定位楼层主力户型面积户数租售方式2#楼LOFT14层40-50㎡一房13830㎡332套销售75项目物业面积分配编号定位楼层主力户型面积户数租售方式3#76户型配比——酒店式公寓南北双向户型根据资源不同，南向户型面积稍大，面积控制在70㎡左右；北向户型面积适当精减，面积控制在40㎡左右；边套户型适当增加，可设计为为80㎡左右的两房。走道物业类别总套数面积段标准层套数套数套数比平层公寓299套40-45㎡1219463%60-70㎡44721%80㎡35816%电梯井80㎡80㎡80㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡45㎡45㎡45㎡60—70㎡60—70㎡60—70㎡60—