北京某地产营销执行方案

营销执行方案第一部分红海扫描

市场、客群Market,AndConsumer第二部分开创蓝海整合营销策略TheStrategyoftheConformityMarketing第三部分蓝海战略

营销战术TheMarketingStrategy销售执行TheMarketingPlan市瓶场脱、秀客齐群M渗a管r算k剧e圾t壮a危n牵d德C绪u袋s泼t先o陶m蔽e默rN创O桨.获1红沃海浇扫勤描宏州观圈市术场M原a孟c刮r绸o雷-必m雄a皆r辅k能e捐t一滩、房滴地帮产议投年资瓦开朴发钟放友缓穗，娃北敌京滤商告品敢房某新捐增言供跃应懒乏手力北僻京2槽0讲0私8年1慌-光1裕1月艘房糖地古产脖开磨发健投礼资谱增骄长典率挪由还去顾年印同颗期旺的1鸽9从%降呜至-虹5首.腊1肃%，苹不孤但1评0多样年边来视首欧次虚出细现部负纵增念长独，没而考且啊与吹全阁国等同状期2满2葵.浙7鹿2照%的滥增项幅祸也朋形位成行鲜展明泥对岭比投。卵与更此工同旗时框，退北辜京破商寒品通房父新叮开怖工咱面浸积阿和骄施牢工厚面键积池也棋双园双毕出搭现克下坟降粉。作遇为伞房永地红产缩慧市红场熊供蔑应耐先伟行疏指陕标锐的贴房边地网产榜投督资活、腾新吗开坊工洞面据积彻、巨施存工郊面攻积型出失现赞不啄同遣程丽度拥的锣下害降劫，年将胀会坟直睁接算影晓响员到懒今泥明斑两图年圆商烤品输房轮市药场耻新脊增录供熔应蔑量二锄、津“9钟0攀/耕7悄0谋”政麻策颗集袜中咱显杆现篇，争小误户盏型酬供怀应毯量窄将守进负一台步劫加泛大2陷0期0练8年9构0平候方妹米佳以碰下堤户热型地上参市厨面牵积胶较长去宜年悠大怎幅番上颂涨1莫2时3夺%，寨而1迅0辛0平挂方卷米缝以捕上泻户共型复较嫩去而年纪下柱降置了2印4坝%。距同筝时鲁，吐在2炮0暖0马8年呼北长京燥住烫宅绪总轧体绞成席交即面魂积掀同谅比歼大爹幅柜下例降4简2匙%情辜况征下羽，9努0平顽方后米祸以晌下窝户铺型早的爬成泡交贪面熔积灭却楚上嘉涨割了4堵8带%。在钉“9连0坟/块7制0宝”政雄策疑集丑中拳显北现叶及庭保树障吊性袭住惰房稀大拆量毛推挂出皮的剑情煌况那，伍预归计2猾0照0月9年岩小英户亲型辜的迁供油应俩比踢例猎将渐会赖进戒一哨步形提萄高貌。三漫、贿北谊京肌保倘障丧性奏住稻房谅将挤在骄一说定亚程盐度闷上庙分斧流受商曲品斑房厨客愿户2奶0题0马9年刷北灾京馅计漂划轧新埋建谨住记房2然8昨3眯0万以平抵方忽米老，接其续中终，扫新坦建榴廉混租炸住虾房漫、忧经般济折适前用办住洋房逐、掘限乐价毙商牌品犬住啄房致、盐政消策昨性勺租厉赁爷住影房8剖5糖0万笔平牧方舰米泽，诉其校他妄政满策桌性堪住秩房3燥8弃0万召平公方之米盲，盛商止品悠住枝房(不俱包后含塞限餐价茫商仇品蹦住或房)出1匀6糕0染0万怕平姻方艰米幅。骨保纤障撕性炭住熔房演所器占那比矩例枕高像达4带3足%，山这卖将窜在肠一岔定少程去度剩上输分研流拜商滩品挎房剑的购客制户四向、盏销配售掀回伟款失不员畅氧，册开丸发粘商风筹斗集已资剂金舒压鞠力达增辫大2疗0惰0弯8年1炮-挨1舌1月倍北祥京基房郑地酱产发资供金局来服源症中赤国耕内悄贷厅款何占凭比链为2剑8坑.抚3桨2奥%，衰较泪去码年赠同既期软基翠本曲持织平卷；剧自垄筹亿资惑金泄占册比羡达临到2北5惹.更4帆1遵%，猾较滋去捡年崇同词期测上爱升晒了6轮.昂6终1个京百筛分胁点激；蹦而且定柏金车及甚预产付搁款旨占数比2外8依.也9吃8鹿%较济去败年忙同塑期顽的3须5贺.盒8违1预%下浴降够了6沉.逢8垫2个束百骑分丹点煎。由进于2从0尚0施8年腹北理京川房殿地震产胃整土体午市恋场床处牵于均销驴售诊低锁迷傻期样，充回领款斜压乱力异大西，摄致牛使而定透金别及占预卵付弹款冻比擦例屑下野滑录，嚼企局业沟只级能章加熊大膏自竞筹荷资达金技的百力距度挽。读在平市舟场庭销圾售桶不费能伟发雹生御根蓄本惧好稻转帖的疤情安况求下效，辱预朋计2锅0稻0歪9年咱开稿发铺商准的阀资惨金歪压炮力钢将液会戚进露一懂步误加封大藏。五衣、晚面宿对亿低沿迷帐楼猴市尼，黎实选力开开前发敞商照酝补酿蝴逆辆势忍扩协张面箩对壶当刑前碗低绑迷剪的不楼押市胶，晋开楚发斑企半业栽表蕉现钟各浇异肺，妻一节些却资注金贵紧受张主的锦开巨发煮商俘通居过壳退丹地险、跳拖谜欠尾出剑让骆金垦、敲大驼幅帐降游价还等铲方滋式拥来洞缓村解召压毙力音；俩而射那弄些疫资闪金庸实超力娘雄铲厚我的集开抚发鸣商筑却走趁劫势稀低涝价燃拿额地游和怕收准购融项捏目步，冤寻身求骆逆修势宪扩服张市圣场沃上幼都勉有遥些纪什讲么糠项恢目在滑产沾品询竞奴争班层符面调研内容开发商北京和裕房地产开发有限公司规模五环路旁的50万平米5万平米的大型商业中心、8千平米的欧式风情步行商业街容积率1.2物业公司北京山水合和物业管理有限公司物业管理费带电梯板楼2.8元/平方米/月;叠拼别墅2.6元/平方米/月价格10980元/㎡销售情况一期已经基本售罄，09年10月入住。二期2009年5月9日开盘销售，本次开盘14号楼叠拼别墅和33号楼花园洋房金雪色.漫轰香扰林调研内容开发商北京和裕房地产开发有限公司规模占地面积:137000平方米总建筑面积:500000平方米总户数:5668容积率2.8物业公司北京盛邦物业管理有限公司物业管理费2.96价格12000元/㎡销售情况一期已经基本售罄，LOFT户型预计6月开盘，均价11000元/平方米，户型50-80平米，层高5.5米林舰肯迎公唯园调研内容开发商北京艺苑房地产开发有限责任公司规模占地面积:89000平方米总建筑面积:168000平方米总户数:909容积率2.5物业公司未定物业管理费未定价格9100元/㎡销售情况16号开盘，900套房源已销售305套艺尽苑葱桐蜂城调研内容开发商北京力迅房地产开发有限公司规模占地面积:60353.29平方米总建筑面积:13000平方米总户数:909容积率2.2物业公司颐辉物业物业管理费1.98元/平方米·月价格9000元/㎡销售情况基本售罄，还有4套160跃层，8500元/㎡亦喝庄糟北胶岸调研内容开发商北京力迅房地产开发有限公司规模占地面积:130800平方米总建筑面积:369836平方米总户数:2692容积率2.3物业公司北京瑞邦物业管理有限公司物业管理费2.26元/平方米·月价格9500元/㎡销售情况5.17号开盘，当天300组客户参与摇号，当天销售过百鸿承坤帅理希想挣城调研内容开发商北京匠心置业有限公司规模占地面积:100000平方米总建筑面积:136147.90平方米总户数:1435容积率2.6物业公司北京铄成物业管理公司物业管理费2.6元/平方米·月价格11000元/㎡销售情况一期二期均销售完毕，三期七月份开盘上蚕海直建文筑权售重山分柜析益本把项练目慕价册格加云权沙得慌出锹价挣格厘为梨：9坛7炸1括4脑.距4考8元阳原光答名刷苑涛客芽户地素前描C怪u舌s石t贝o号m欠e确r酱.嫂S容k片e释t寺c哈h盏i精n爹gP继A起R廉T被2消裹费突模蹦式P矮A吩R且T衫3产讽品蚕需幸求P膨A确R寺T溜4精承神永属恭性P夸A别R贿T统1物娃理晒特钉征&生初活合方剂式P终A都R爱T穷1背忍景上特宴征&生把活这方温式B旁a稀c诉k短g耍r袖o睡u穗n罩d敏&诊L组i浆f己e漆S赛t演y爷l冶eP漫A箩R登T戏1背对景询特震征&生薪活伙方深式B债a瘦c垒k禁g蚕r粱o皆u妹n若d到&帝L年i隐f餐e吩S吵t沫y角l兔e物完理茶特丸征1、尤社进会昨阶术层蓬：郑中驼产秋阶浆级2、梦年散龄熊特挎征平：F悟4要0闸(幅2畏8笼-阶4帮0岁)3、挖分扣布望区色域促：码以惩西术南引部伞区胜域慢为咏主继（甘丰雀台胃、偷大俩兴及）犯，呢部钳分妈为亦葡庄冰及四周急边恨区盯域4、喂职往业莫特终征用：苏国印企企党业循的谦中蔽层女管宪理雹人衬员织、蹦技辈术挑骨申干售；致小凭私跃营豪企议业吸主鹿；高勤收毙入蜻自鞠由侧职喝业糕者5、邮家侍庭孝结蜡构蜡特价征絮：乎家浆庭喜成硬员州相祥对扭简载单冠（魔基贱本钱上薯为藏一亦个煎小壤孩存，霞父垮母洞有枪可洒能校会一华起咳住顽）物遥理芹特装征6、痰现花居扫住垦特累征渡：叼以籍普姿宅摘客翠群养为辆主-致-难-右-犯-在看西穿南侄三乏环彻到惕西芝南办五少环爽之颂间氧普稻宅7、望置珍业研阶杯段控：雕第耗一邀次挑以钥上园置污业8、鹊购酸买煎目莲的夫：煤自棵住雾为兴主延，肥定传位闪为哪第耻一离居钓所份，碑基萄本无每投柿资净目交的高。9、赞交竭通烦工益具跌及寄收友入薪：剑依板靠赠公括共悲交晋通被或谊现辅拥胸有1部令的看私糟家扭车饥（1轮0万纹左顷右蓬）蕉，家抬庭萝综轧合砌年日收贺入1避0磁-括-逢-衣2旁0万背维景钞特睡征&生回活勿方圈式B稿a和c述k增g普r牛o示u优n瞎d婚&钳L翁i满f况e者S继t我y丑l叮e1、笋生靠活姓工疏作奶状店态海：踩事驻业跳刚枣刚慢进碌入帅状冈态肉，暂处芹于僵事孤业知上嘉升散期瓶，低工烦作压棒力索较砌大郑，时较辽多滩地嘱时朱间楼用望于晚工雾作煮，谅生暴活菊相哭对比扒较母规翼律腊。2、笼日免常攀休典闲详：亦工辛作币时傻间庄长达，帆没循有无太盐多楚的控时住间怪用位于鼻个胞人钳兴稿趣空台间败，运阅案读少钻母研茶是言主申要吓的或日戴常植休敏闲园，伍除籍了椒必要举的耍商蹲务裂应轧酬比，便一戚般铅不勒外巩出斑。3、允家我庭喷成配员畏：动工洗作抬外炸主舒要雾的斤时览间学与歌家部庭装成掌员伙在须一循起单，数关窝注小锣孩顺的悟成易长霉。生妙活揉方碍式背堤景剥特分征&生矛活政方许式B贞a问c敲k搜g碍r驰o庙u绘n被d吴&就L例i避f慕e理S企t挺y肆l螺eP步A沈R节T进2消希费饥模卸式&产妥品浅需倒求C沟o原n端s关u评m赛p蛾t岸i牵o逃n顶m川o最d痒e径l绞&帜P耐r逝o勤d未u忆c佳t罗s拢'鼓Q兄u丙a栗l险i条f雾i娇c擦a苹t读i粘o兽n驴s消映费乖模亲式&产俩品嫩需亡求C拐o晴n件s趟u油m刮p恐t即i袄o铲n单m书o沸d驱e狂l润&添P序r火o稳d荐u接c第t酿s镜'井Q陈u记a闭l喂i愿f边i抛c宇a葬t烧i川o鼻n轻s消窃费辩模晕式1、链消什费所习尚惯杏：区懂域部消抄费逝、绳定农点允消睡费D（匆业遮余舟生哪活迹时贡间昆相电对尼固谜定喉）2、云消确费匆倾亚向啄：消俊费卵比催较树保闪守窗（挡处舒于幸事童业棚上献升醉期凭：墨事何业交、家软庭恶、摩父喜母词，弊正柄在摧承砌受蚕着疯来甚自财各及方蚂面俭的株压涉力练）3、谋消衣费谎导削向叙：标驾志够性阵消兽费宪（混阶肉段帅性玻成其果腿展狐示销）笔、经怒济药性牢消宽费瞒（跨性才价罢比汇）消帖费欣模玩式&产楼品辛需肠求C辨o茧n雄s瓦u友m女p努t魄i判o竞n盐m恳o引d貌e挡l工&凯P虹r房诚o卡d奇u臂c莲t洞s茄'堆Q客u安a成l杂i超f旋i朱c湖a那t驾i虎o孝n斧s产嘉品择需虚求1、砖建仪筑糟风若格剑倾都向救：建棉筑旨立邮面显需颈体洗现查住绒宅脆的劝现建代骂感滩、价替值证感察。2、强面贷积旷：9纺0寨-膨1归3钢0仙㎡；3、塔使榴用广倾闸向桌：期均望董能喇成润为排第苦一早居俩所似。4、染花同园晴：关碑注舰社届区隔花充园土的葡面元积惊，陕期垦望葬能零有丘高蛾品任质仍的抢绿态化坝。5、修户兄型匪结弓构挎：员南拼北歪通童透谎，霞功糊能爱分廊区蒸合讲理程，昂利幻玉用供率裕高铲。消费模式&产品需求Consumptionmodel&Products'Qualifications产晶品架需捕求6、耍配丘套里：超坝市违、始学摊校驾；7、季环拥境使：追岁求帐宁衣静赶、仇优串美罢的体自回然谢环纳境史。8、赛房丙屋片配会置论：相允对炮经吃济刑的拦生饲活丑成她本绕。9、离整绑个浩社裂区跑要波经汪过滤精疤心宾思归考告设稠计雹，做亿工绕要土细五致怪完天美谱，脂注焦重害细碗节唉。P教A林R瞎T来4精叙神损属案性S稠p们i闷r丢i蹄t膊u燥a房诚l绢C详h夸a披r嘉a知c赔t谈e弯r犬i鸣s育t松i图c横s精冠神少属筛性物要理馅属敬性他腔们筋，船在故路葱上他铅们曾是店这活个愉时酱代清的占新先生妄力饱量洁；他响们唇有推着获简粱单基的妄处遣事穿哲亮学翁；他斑们午在拘各议自数的鬼领境域恳实夏现跃着鞋他夹们斑的剂价藏值岩。他泳们猛感恶性馋于滤自排己捧与供家沸人店的壶梦保想梨，他辩们早正尘行差进宰在袄自织己毯的皮路宏上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）销恢售底内姥场+销域售巷外失场蔬双端线连出欺击1、月度市场研讨会3、热销案例分析会2、月中项目营销会4、内部项目共享会分析北京市及重点区域市场情况，掌握市场现状及未来变化趋势，为本项目运作提供市场数据基础。优势合力参与主体：市场部/策划部/销售部/研究中心总结本项目上阶段销售推广情况，分析市场主要竞争对手动态，分析问题解决方法，制定项目下阶段营销推广计划。市场热销项目深度剖析会，提炼热销项目成功要因，把握客户购买心理，通过借鉴成功案例，指导本项目运作。通过公司各运作项目内部交流，总结优秀营销经验及操盘心得，不断完善工作流程及行业经验，标准化、专业化项目运作。协横作摊模唯块虎执梯行泡内砌容各信模尾块俱间宜信秆息蚂与打资训源生共押享毁创穴造额营窄销衰组乎合研的劈燕优包势狐合窃力谢普谢7饭月犬-着2盈31真0阁:派2婶5乡丰:脂1苍51测0腰:台2皮51巨0扬:携2纱57拖月藏-闷2矛37戴月愤-解2励31伤0伶:段2观51伯0鱼:塑2串51渣0筑:烫2胞5够:坟1昂57索月拾-腾2申37淡月垄-帖2疲31意0染:抚2撞5毫:顷1弟52闲0喝2曲3派/共7始/打3断1纯1卡0愈:葬2耕5好:伐1凭59、节静秤夜令四桐无财邻侵，送荒欧居盆旧献业数贫扎。赴。7足月慕-升2愈37呜月素-侄2镰3M史o喊n犬d蒙a滤y胖,屠J帅u酒l讯y炕3亩1件,积2渴0遵2众31柱0、老雨型中比黄适叶而树拍，恭灯多下贡白僵头陈人漆。誓。1汤0船:狮2滑5押:项1突51冒0蓝:须2徒5堂:评1存51见0俩:辅2青57烫/隔3柳1垦/捷2立0锁2穿3池1胖0取:拾2臭5遵:姻1裕5滤A井M1雹1、迅以哑我投独速沈纳久掏，才愧聚君血相找见增频滔。宫。7盗月杰-艺2腥31秆0播:挪2压5收:服1静51凳0伞:走2珠5J碌u著l固-删2它33关1巡寿-征J塌u捧l估-山2扮31强2、港故虽人零江切海晌别元，戒几锋度献隔哑山纤川傻。冲。1慌0立:归2撕5枣:轻1部51土0参:念2肌5咱:储1快51拍0面:覆2床5M益o字n季d护a柄y膀,致J芝u文l羞y您3霞1逮,逗2遮0网2怖31焦3、突乍诵见咬翻雷疑招梦葱，桂相咏悲可各未问截年土。桑。7南月凉-杆2敞37骡月鬼-粒2险31愿0蹦:婶2问5暑:臭1抚51冻0等:借2的5脾:公1障5J戴u劣l拦y漂3骨1师,评2脏0包2治31狠4、横他暖乡在生医白浇发衬，锐旧窑国党见董青稿山恳。辽。3凉1朝七帽月逃2戏0争2爸31控0掠:迹2崭5项:障1仆5味上阳午1摧0叉:懒2罗5勉:牙1特57江月谜-厉2塘31栋5、蕉比串不社了促得收就惩不寨比泉，渣得拐不框到梢的富就仰不舟要棋。蚂。。七枕月举2绸31土0雪:泪2瘦5绣上挣午7版月虏-恨2梢31搅0只:孝2先5J鞋u昆l洲y摊3疗1梢,返2训0肯2全31傍6、卸行煎