办公楼项目楼盘市场调研报告

四川北路办公楼盘

项目调研报告2011年1月同策咨询四川北路办公楼板块与其他板块比较分析办公市场的宏观环境分析四川北路办公市场分析上海办公市场扫描上海办公市场供求状况四川北路概况区位交通四川北路整体规划四川北路与邻近板块办公楼盘对比分析四川北路与成熟CBD区域办公楼盘对比分析板块对比分析小结四川北路办公楼扫描办公市场产品研究三个个案展示区域市场分析后市展望报告逻辑P惧a代r歉t1办曾公桂市孩场荒的哗宏才观职环嫩境逗分歼析其催中盟人丸民垮广礼场情、易陆障家杠嘴淡、渗淮郑海攀路来、颈徐畅家碑汇纹、精南液京祝西偷路携、由虹僵桥仪是际上叼海门传周统6大费核易心C鲜B泄D，拔曾浇经奔集照中见了犬上庄海8凑0谣%的箩甲功级递写伙字屠楼封。顶其乞余户为陪区拆域C融B秤D章.由轿于夜核晌心C即B品D渐猴少卷的垂市鼓场疲供描应塌，温区脏域胞级偶的C蚁B盟D板匹块渔日宾益威增拿长今，徒成难为纤上饿海牵写麦字雹楼碍供赠应另重得要幻玉区均域读。上妥海吨主博要哄办歌公轰市腊场叠扫睁描200520062007200820092010供应（万平方米）160.59192.29149.08178.32191.32224.47成交（万平方米）150.04159.10181.24129.40203.64145.92成交均价(元)135791305614745177311964219613上吨海故办着公系楼堤盘樱从2许0咳0行5典-勉2休0数1格0年哗供而求前总胶量谱稍逐有烧增添长纸，捉总胶体选供浑略终大企于箭求秧。盗均词价遍呈黄上莲升惊趋暂势孔，2滔0斧1康0年狠达诊到1絮9爽6扫0垂0元/平铜以引上阔。上搬海垂办柜公啊楼牺市牺场汉基坐本涂供庄求誓状絮况主洽要灵办训公共区属域览办萝公氧楼雄均冰价涛对史比2划0简1帮0年别办营公佳楼珠市撞场行中施销撑售转均蜓价楚最畏高茂的凉是蚕南晌京胆西名路拳板妈块骗和垃淮搅海缓中阶路蛇板贫块小，央均观达鸟到5灭2姐0辅0欲0元/平缩慧以昌上车。2掀0膀1纲0年印四哗川族北至路舞办梨公绣楼毕销谜售侍均号价删高阔于耻上箱海胞市殃办动公纳楼埋盘缠销室售泼均盘价饿约2姨7丙0己0元热，伤在扣各膀个泼主喝要样办神公均楼叛市宗场锅中托处蹄于汉低隶端桥水爹平尼，格更杂远狼远极低誉于稿距央离延较守近号的教北聪外诸滩畜板遵块央和拍其秒他复高袖档念城呈市猜中屡心誓商毕务身区痰办浇公吴楼你盘四销锈售尚均侨价耍。板块/地区成交均价（元/平）上海市19613四川北路板块22318五角场板块21980曲阳板块18833北外滩板块44688陆家嘴板块34849淮海中路板块52421人民广场板块30651南京西路板块52415徐家汇板块29899不夜城板块24148大宁板块29044中山公园板块25015虹桥板块13178花木板块21792四贯川项北酱路烘商宿业饰街消位班于息虹霜口俊区庆南哄部糖、往中晃部拼偏蹈西拜，缸是啊一补条掠南盯北哗向凝街森道就，秃全如长3召.怠7公智里名。苏砍州乌河是托四跌川爬北宜路宏商毙业险街畜南饭端奔的僚起宫点斩，鲁辫迅僻公暴园是纺四仰川替北筹路纠商腿业梢街牲北牺端变的脑终上点惠，俞椒泾骗浦则借横着贯两四瓦川忠北镇路伞中涌段饱，四膛川欢北强路竹公道园和爱闯思旦儿父童凉公看园点善缀狠其链中述。四雨川拜北肝路催商优圈麦依诸附挽四荐川恩北历路挡商德业今街粱兴肿起锻，巴以左四剩川愁北揭路灰为取中拴轴台，滨东惊西极各谣纵仰深2走5厅0米穿左牵右追并吹辐肉射坛至榴多殊伦叼路楚、骄山榨阴灰路荐、路甜电爱辣路胳、下乍苏浦视路舰等芦领活近孩街惊区调，自涵饭盖扮面誓积泳约2平束方被公它里烧。俞省泾俭浦爱部思输儿刃童摸公进园四纷川松北负路呈公吨园四艳川液北君路正街张道爱概堪况走走逛逛其他路买卖请到四川路四帖川栽北槽路幻玉商适圈四至川夺北双路羊现划状猪展涂示内感环兴以佳内晚，哑沿港东她宝眠兴飞路补向串西东距谊离张内胀环筑高直架滋路建约2公奴里洋，豆车项程6分颜钟距坛离败上混海廉火挡车容站5公柿里纵，俱车烂程2殊0分幸钟尼以自内四玻川冻北摧路寨交保通鼠区缴位四杂川屈北利路上逐海岔火卖车离站东快宝陈兴断路内森环键高迹架梦路四源川存北攻路地验铁翼四萌号葡线丈在娇四岗川强北毅路回公译园嚼南乞端娃横际穿坚四蛙川吧北北路地辜铁尺十判号逼线宏与弊四察川瓜北魔路修交捕界妇处渴为尽四灾川宽北束路洋站地要铁军四群号固线地辩铁蚕十接号剩线四掉川水北本路周获边公有1潜0零0路喊，1支2起3路粒，1塌4路刻，1虚4胜7路毛，1散6老7路局，1烦8路肥，2兽1路养，3甜0愿7路漏，3浙1点8路收，4贵7路我，5积5路反等般二辜十鞠多倡部坛公述交丙车德。周桥边原公即交楚分看布略状米况周抬边氧地美铁盐状残况周温边壳公沉交晴地泳铁溉交特通脱分价布盈状肉况淮格海罗中兴路南碗京苹东基路四塞川秋北躺路上被世放纪9许0年阵代红初忧，蕉上设海终公般认珠的市游级三稍大晋商尼业祖街燃分吩别园是烤淮幼海截中吐路医、援南励京碌东报路尊和洋四握川银北庭路苦。局其塘中挪四犹川机北呼路遭是嫌第书三连大纤商薄业寄街茅。诉但控随俗着亭上董海厅商驳业接环昆境雹的米进拖化糊，予四既川果北衣路奖沦死为哪中弃低针档鸟消患费执的辞商象业扶区魂。淮瞒海忽路南别京萌路四扁川鼠北梯路四夏川拜北由路辜办资公博市调场代定革位目明前旗办煤公告市益场均不缎发烫达鸣，穗整冻体满定预位暗低追警求站品在牌效梁应事的候甲级论办统公市霉场高言端怕国乡丰际商衰务筹办赠公区控域2蜘0困0厘5北-馒2缘瑞0蹲0困6年新为一苍轮目改被造电开阀始犯全申面蚁启扰动发，基语本垒完梳成倘区圆域疤内锹动践迁，规抽划沾涵际盖倦区惑域匀面之积2平嚷方盏公蓝里，姿开保发吸面爸积摊约4搬0回0万坊平论方局米。2年逝动融迁5年稍建橡设8年看业询态滨调渠整全碰面免建阔设够阶冤段宰，犹商楚业响街魂被锤划证分涉为南缺、戏中酒和敌北立三袋段，的综假合窜三肥段信的微商词业这规纠划恳定劳位装，统各泄自代分飞别哄突迎出休茎闲、购怀物和文次化三后个辜主羞题唇。冈并丈致射力渔于株打酿造商塌务善、究商悠业舍“纽奉双敢核眨”均功谷能挨的旁文愤化拉休谁闲权街。区引约入铁重准点委写石字逮楼孕项健目炭，锋逐铜渐混构挺成困新渠的逆写友字义楼高群帽。摒担弃抹一目贯洋以该来辫功含能悼单彼一胃的诸零投售撤商素业纹街炮模挖式袜，园依阴托细轨拘道嗓交贺通伐站冰点狐和踏综痰合侍商巡寿业衡设瞎施肠，结形俯成M斩B男D贯—叔—地汗铁笔商爷务袭区。洁以既专逆业宝化研、现特牢色排化仙、亩规嫩模痰化枪经捐营溪为扑重级点逢，兼丰胜富拴商食业联形馅态云，弃提会高仁商纽奉业叹品息位薪，买从当而戒形泄成宜集浩购殊物改、锡休锡闲匆、或娱芽乐铺于屡一沉体感的综佳合消秘费柜区完域冲。实途施孙“2踢5喘8仪”规生划2盆0体0坟5年-矿2亚0桂0斧6年2衬0剃0序7年-地2寨0垒1子1年2隙0法1讲2年-蹈2查0影1渠9年2攻0单1秘1年愚处才于5年绍建满设例的睛最表后住一执年栏！四倡川临北艇路盛整城体蜜规帝划在镜整证个碗四景川攻北资路始商兰业屋功扣能逼中梢三辉个尿重蛋要赵区尾域冈，塑各曲个纤区浓域餐有跪明厦显局的打特运点扰和事个崖性勤，册但枣又屡有沿文捏化曲艺鸡术原的扒一寻贯肠氛着围夺。既巡寿相狗对考独锹立劲又毯相怠互葱联扎系改，蔽同负时四利员用批特宇有腰的谁自岸然框资弄源—水寨，思作芝为黑连脉接只整蜂条介商音业浓街指的馅纽古带戒，膝构并建唱一赔条荷具厌有承文资化贸特辜色解的皆商恒业稍街佣，踩充务分百体众现订休搭闲够、散生麻态满、送文罩化欢的她特派色辨。四少川宗北粉路扯整赶体添规洗划北雅中专南繁海伟伦勿西东路嘉熄兰终大堪厦金俯海跟岸绒大拴厦荣恰欣萌大碑厦图角示叼：2响0吓0最5年狮后蒜的咏办垂公文楼兰盘2集0日0蚊5年抢前适的与办令公块楼粪盘文见化续休菌闲腔带蛋动肺时麻尚界商应业北保段区耐段挥位焦置虹幸口钞足旬球催场海申伦晨西乌路NS四档川滨北炮路药的踪蝶北缺段希是耀文友化样底健蕴脖最浓活厚耻的购区嘉段嚷，弓多胆伦震路之、等甜僻爱月路医、溧侮阳致路帐、俱山优阴侮路燃各爸具饥风班情辫，魂人亭文古史迹谈、跃园序林徐、治体换育捏场锋馆须、将文只化隙艺葛术集缘瑞结讨于剖此士。四诞川界北滋路您北恰段优区雪段张现争状办投公塞楼投盘交伪通区尖段乡丰汇向集火了3号哗、8号搁线两补条兽轨驴道灯交轧通栏，附十进条帖以黑上火的剂公蝇交管线架路巴、陆旅纽奉游1愁0号投线息、更上槐海活旅县游膝集陪散倘中渣心抄，洪是涌上描海鲜重坐要请的高交谋通馒枢秩纽停之催一绸。区削域皆内声的叉东葡泰亚休骨闲通广巾场变是氧目亩前这四浅川胀北惊路畅最塞大颠的食综姥合垮娱门乐棋休任闲极广添场链，昨最好新案开嫌发障的榜写饱字剩楼宴盘斧包员括嘉突兰祝大甩厦粗、蔑金盗海岸岸易大护厦阀、盛荣而欣乌大栏厦等筛。四踢川幸北领路珍北钻段隆区粉段樱现旷状区估段摩特掘色生淡态丘和拢历墨史京凝标结膜的惧人庆性约空识间—粉—它篇拥口有酷鲁愉迅蒜公旬园拨、扮多怨伦活路肆文淘化锈街略、丢虹耀口抓足撤球宪场突等眉文设化督体艘育极资惊源克，弟还浑有莫保劝存仓完蚀好酿的灿山芳阴捉路喷上侮海稿弄末堂提，反溧掉阳俭路燃日湖式迹别科墅抛等斧旧异时啄代危民撑居揪。夺在震这铃里训主谱要爪以文树化萍、升休雕闲搂、追娱融乐倘、把观美赏否、圾体扯育等猎消教费素形求态显为格主毅。区揉段黄规熟划该柜区妨段衣以衬交嘴通螺枢各纽粘综傻合遣开刑发薄项倾目酷为伐支勿点环开茂发车鞋站旦经森济，铁加搬快盟虹就口采足哥球吧场续、笛鲁嚼迅羽公索园毁地术区图和暑多虫伦赴路宣文忆化溜名稿人宅街烈的参综贞合林开破发汤，吵并廉充包分目利策用政该区还域智文桐化裤、熄体旷育虫和斧休题闲垂旅户游防资叠源举的赏优叼势，项以厚文魔化民休库闲倍带汉动氏时塞尚鸭商派业渴。剃散闯发烧甜么爱橡路梦、屿溧机阳号路阴、题山录阴桥路森原埋有捷的拍特暮色椅风追情踏，籍以芦露四天句茶柔座平、览音莲乐标咖断啡贪厅完、鸽酒古吧买等见特斜色茂休细闲微场累所万为时主胆。海毅伦擦西闸路豪厨杰涉国祖际券广生场福弃德钥商注务捏楼四模川井北扁路弊公堪园玫所瑰号广葱场衡守水牌路精匹武恢大墓厦盛没邦爪国杯际壳大心厦生接态踩与骗商朝贸战融睬合汪的膜典凤范中朗段区碍段软位揪置海属伦怪西例路海桐宁牧路NS中暮段枕是缓四毒川萝北委路给最绣繁锐华俘、住最悠热证闹认的区蔽段慕，捆依觉托糊便感利贵的档轨隙道撕交谷通谢和唐四营川北浇路平公扭园开、并爱兆思并儿身童哲公铺园涨、办俞碎泾断浦的御良滚好钉生金态耻环捞境姑所喝带邮来译的答大衬量晒人南流轧。四羡川纵北钱路锻中巩段趴区译段谎现铃状办援公愈楼骡盘燃和侮商裁圈交短通从符海怨宁姜路概至案海度伦抗西姿路失之胡间锁的桥四凤川顺北赠路望汇哀集肉了柳轨圾道促交毅通3号纤、4号所、1坚0号赚线，垃交乡丰通亦便园捷禾。这笼里录是天四誓川而北屈路晃新吧建苦办酷公谣楼录盘完最木多瓶的尺区智域店，嘉屿杰害国短际善广凝场勤、菠福研德粮商强务种楼稿及芦玫截瑰暑广静场集昌聚璃。特这稀里享同辈样刷也讽是镜四僚川作北饰路商漂务唱氛材围派最抚浓的蓝地拼方酱，怀在倦东潮宝寺兴惹路册、宾四机川绍北阳路零已瞎经深形烟成序了风以毛福坟德友商蒜务崭中鞠心慰、披东跑宝周百傅货箱、洁嘉臂杰所国罩际泼广寇场搏和施凯多润街金裹城达为睛主史的成追熟客中搞小多型贱商钱圈。区顷段娇特漆色欢凳乐丹年多华侨的万黄宝金话腰终带—但—是禾汇溜聚殖人泡流牛、部商垒业倒、驻发进展仔区烘域鼻经扫济馋、俊繁油荣劝四秩川担北置路铺商婶圈麻的衔最左佳泳段接位肌，穗形社成穷一效条南四欧川坛北驶路特上岁的狸“尝黄扮金食腰可带穗”搅，直其刷商织业征价葡值乡丰不主可柱估叼量忘。光以尺海掏伦膛路束为督横荐轴指，嘉四跌川个北畏路葬为倾纵石轴晶，嘉两激轴强交朗点局的3铃0民0往—洗4败0阁0米私范竹围逢内腐，桨形授成搁一奏条役具棉有海驳派恋文牺化困背短景寨的集商户务风、掀休晓闲灵、取娱嘴乐限中罢心。区缘瑞段誉规菜划该算区所段围赴绕墙水旅、触绿着地槽、搏轨惯道控交依通为袜规壶划碗主嗽题流，奴形婶成集屑商彻业脖、愈休勉闲梯娱富乐袋、阅高填档粉商恳务虽、与住聋宅轧为货一藏体阔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南北两楼）10.7商场和写字楼混合6部电梯、全装修嘉杰国际广场四川北路中段24000平米4商场和写字楼混合7部电梯、全装修玫瑰广场四川北路中段76316平米8.31商场和写字楼混合4部电梯、初装修四奥川平北肃路迅办胸公福产负品睡市餐场国研宵究基

本

资

料案

名嘉杰国际广场现场地址四川北路1685号

物业管理公司高力国际所在区域虹口区所属商圈四川北路商圈公开日期2005-10-18产

品

分

析总建筑面积

50000平方米容积率4.0地上楼层27地下楼层2办

公

部

分层数6-27层总建筑面积24000平方米标准层面积1233平方米商场部分层数1-5层经营业态商场、餐饮个前案遭展站示—巧—嘉非杰教国仿际请广甜场配

套

及

收

费办公楼电梯品牌三菱变速电梯数量7部地下550个租金1500元/月车位数量交付装修全装修

交付标准中央空调，吊顶，架空地板外墙：石材内墙：石材大堂及公共部分：石材采暖：low-e双层中空玻璃网络通讯：电信消防：国家标准价

格

分

析平均租金3.8元/平方米/天付款方式付三押一物业管理费19.82元/平方米/月出租率98%项逮目阴地凤图个温案塌展佩示—惭—嘉雹杰贱国焰际即广暖场基

本

资

料案

名福德商务楼（南北楼）现场地址四川北路1688号

物业管理公司上海福德物业管理经营有限公司所在区域虹口区所属商圈四川北路商圈发展商上海中虹（集团）有限公司

产

品

分

析总建筑面积

71511平方米容积率10.7地上楼层28地下楼层2办

公

部

分层数7-28层标准层面积1415平方米层高2.6米商场部分层数1-6层经营业态巴黎春天商场、凯旋宫酒店个删案叠展租示—质—福津德辩商哲务纵楼价

格

分

析平均租金3.5元/平方米/天付款方式付三押一物业管理费含租金内出租率99%配

套

及

收

费办公楼电梯品牌三菱数量3部

地上320个租金600元/月车位数量458个地下138个租金730元/月交付装修全装修

交付标准中央空调大堂及各层电梯门厅：进口大理石铺面卫生间：原装日本TOTO洁具网络通讯：中国电信;光纤接入;每单位直线5门;有线电视;消防：自动消防报警、喷淋系统上伪海伸科皂丰本软里盾粉电鸽子设有叶限扑公牧司型；宅上迅海健脑羡力虚健坦生晓物雹科箱技毛发离展组有搅限哑公净司寸；未上谋海麦艾坡天守科天技底有林限咐公搬司社；杯上登海动中辉虹辟集降团娃有庙限病公茫司战；遇上巷海荒朋鞋通时国芒际倒货港物社运堤输吹代衔理臣有拦限蓝公仇司吩；合上喊海忧宝眨威属船扎务余有天限谢公旷司毫等航僚运口、水物宣流必、妈贸戒易乓、富科起技类陵型粘公炕司舰为个主钻。项着目各地粒图客赌层浊描焰述个展案结展堤示—惜—福创德控商蛛务价楼基

本

资

料案

名嘉兰大厦现场地址四川北路2261、2263号物业管理公司上海裕虹物业发展公司所在区域虹口区所属商圈四川北路商圈公开日期2006年12月

产

品

分

析总建筑面积

11967.86平方米容积率7.89地上楼层24地下楼层0分割面积244.49平方米标准层面积488.98平方米层高2.65米个蒸案坡展希示—绑—嘉左兰案大贸厦价

格

分

析平均租金2.6元/平方米/天付款方式付三押一物业管理费6.05元/平方米/月出租率95%配

套

及

收

费办公楼电梯品牌三菱数量4部

地上46个租金300元/月车位数量交付装修全装修

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