现代商贸物流城项目可行性研究报告

现代商贸物流城项目可行性研究报告现代商贸物流城项目可行性研究报告现代商贸物流城项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）第一章总论第一节项目概况一、 项目名称：某某现代商贸物流城项目二、 建设单位：某某现代商贸物流城开发有限公司三、 法人代表：罗某某四、 建设单位简介：某某现代商贸物流城开发有限公司是由某某集团下属的某某集团有限公司和某某臵业有限公司投资组建的公司。公司主要开发、经营某某现代商贸物流城。某某集团是一家以商贸物流为主营的多元化现代大型企业集团。某某集团借鉴国际现代商贸物流企业先进的经营理念、管理经验和管理模式，不断建立符合国际规则的物流服务体系和企业动作机制。某某集团以十多年的成功经验立足于内地投资建设发展，形成内涵丰富的 某某广场文化”创造了大型商贸物流基地从设计规划、开发建设到经营管理的全新成套运作模式。某某集团控股的资产规模超过250亿元，已在全国各地成功投资了22个大型商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城），其中大部分是当地重点建设项目（见表1—1）。这些大型的商贸广场（商贸物流园、商贸物流城）的开发建设，促进了城市建设与发展，沟通了市场信息，繁荣了当地市场经济，带动了当地城乡相关产业发展，解决了大量的劳动就业问题，取得了显著的社会效益和良好的经济效益。某某集团已建成和在建的大型商贸物流基地项目

表1-1项目名称项目简介某某赣州某某贸易广场赣南贸易广场位于赣州市黄金地段， 是赣州市九五期间重点建设工程项目之一。广场占地300亩，年成交额50亿元。某某吉安某某贸易广场位于某某省吉安市，是吉安市著名的大型商贸物流项目。 广场总占地面积1100余亩。某某宜春某某贸易广场位于某某省宜春市，是赣西规模最大、功能最全的综合性批发、零售市场，占地200亩，总投资1.2亿元人民币。某某抚州某某贸易广场位于某某省抚州市，是当地最大的综合性商贸物流项目， 该商贸物流园区是抚州十大建筑工程之一。主要经营百货、小商品、副食品、建材、装饰材料、五金交电、一类机电、橡胶制品等。某某景德镇某某贸易广场位于某某省景德镇市，是景德镇市2002年重点工程项目，是赣、浙、皖周边地区重要的商品集散中心之一。某某信阳某某贸易广场位于某某省信阳市，是豫南地区规模最大、功能齐全、配套最完善的综合性批发、零售商贸物流中心，是信阳市 2002年重点工程项目。某某驻马店某某贸易广场位于某某省驻马店市，是中原地区集休闲、娱乐、购物为一体的超大型综合批发、零售商贸物流中心，是 2002年驻马店市一号重点工程。某某开封某某贸易广场位于某某省开封市，主要经营百货、烟酒副食、电子电器、土特产等，是豫东著名的商贸物流中心。山东潍坊某某贸易广场位于山东省潍坊市，是鲁东地区目前规模最大、商品品种最多、服务功能最全的大型商贸物流园区。广场占地 3000亩。内蒙古包头某某贸易广场位于内蒙古包头，是当地著名的综合性商贸物流广场。广场占地400亩。辽宁朝阳某某贸易广场位于辽宁省朝阳市，是当地著名的综合性商贸物流广场。 总用地面积558.85亩，总建筑面积30万m2。

山西朔州某某贸易广场位于山西省朔州市，是晋北最大的商品物流集散中心，是全国光彩事业重点项目和朔州市十三五”规划重点项目。占地286.44亩，总建筑面积18万平米，总投资为3.1亿兀。山西运城某某贸易广场位于山西省运城市，是当地著名的综合性商贸物流广场。总占地面积809.11亩，总建筑面积46万m2，总投资6.6亿元。湖南宁乡某某贸易广场位于湖南省宁乡县玉兴路与 319国道交汇处，占地面积516亩，总建筑面积365118m2,建设商品交易区、电子商务信息中心（商贸信息网上推广、产品交易、供求发布、交易申报、电子配载、投诉处理、营销支持等服务）和物流配送中心（汽车站、货物代理、仓储）等功能区域。某某景德镇某某物流园区该园区景德镇高新经济技术开发区。占地面积88.02亩（58683.8m2）,建有商品交易区、信息中心，总建筑面积52779.4m2,是某某昌九景金三角”区域建材装饰材料主要集散地和物流中心。山东临沂某某贸易广场临沂某某光彩贸易广场占地 2000亩，总投资30亿元人民币，项目分三期开发建设，首期开发土地 400亩，投资6亿元人民币。项目全部建成后将成为临沂市最大商贸物流基地， 必将为当地经济发展、产业调整、居民就业、城市建设和商贸物流产生重要影响。山西晋城某某贸易广场晋城某某贸易广场规划建筑面积 2000亩，首期开发占地325亩，建筑总面积约23万平方米，商铺约1500套，首期总投资约4亿兀人民币。陕西西安华南城是由某某集团和华南国际工业原料城（深圳）有限公司联合投资开发建设的超大规模项目。规划总占地面积约 10平方公里，总建筑面积约1800万m2。首期工程占地510亩，总建筑面积42.84万m2，总投资61380万元。山东莱芜某某现代商贸物流城莱芜某某现代商贸物流城规划占地面积 1500亩，总建筑面积200万平方米，总投资25亿元，其中一期占地500亩，投资5亿元，约2500间商铺。项目为列为全国光彩事业重点项目、 山东省服务业以及来无市重点工程项目。五、 建设地址：项目位于某某市安临站镇东北面六、 建设性质：新建七、 建设内容和规模某某现代商贸物流城规划总用地面积100万m2（折合1500亩），包括交易市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区三大部分；总建筑面积200万m2，主要包括：标准商铺958453m2、临街商铺140427m2、大卖场319485m2、高层住宅222210m2、多层住宅96540m2、物流中心26875*、会展中心41502m2、写字楼145435m2、星级酒店35815m2、汽车站（信息中心）13258m2，以及配套的停车场122044m2、场内道路277956m2、公共绿地20万m2、场地平整土方130万m3，以及供电、供暖、供水、排水、路灯、有线电视、天然气管道配套、室外消防、智能化管理监控系统等工程。八、 实施进度：建设工期5年，其中首期工程建设期2年；运营期按20年考虑，则计算期22年。九、 总投资及资金来源工程估算总投资230600万元，其中：开发建设投资218688.71万元，期间费用11911.29万元。资金来源为：所需资金全部由建设单位自筹和预（销）售收入解决。十、主要技术经济指标1、 容积率2.02、 建筑密度40%3、 绿地率20%4、 估算总投资230600万元5、计算期总收入884085.69万元（年平均40185.71万元），其中：开发期收入267531.40万元（年平均12160.52万元），运营期收入616554.29万元（年平均28025.19万元）。6、 利润总额389380.55万元（年平均17699.12万元）7、 总投资利税率8.99%&所得税后净利润292035.41万元（年平均13274.34万元）9、总投资利润率5.18%10、 盈亏平衡点52.35%11、 财务内部收益率35.95%>lc=10%12、 财务净现值76986万元>0（Ic=10%时）13、 投资回收期5.35年第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）2、 国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、国家税务总局、中国民用航空总局、国家工商局等九部委联合《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》3、 《全国十三五”现代物流业发展规划》4、《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》 （国发〔2009〕8号）5、《山东省人民政府关于加快现代流通业强省建设的意见》 （鲁政发〔2005〕165号）6、 《山东省十三五”现代物流发展规划》7、 《山东省现代物流业振兴发展规划（2009-2011年）》&《山东省十三五”服务业发展规划纲要》9、 《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》10、 《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》11、 《某某市人民政府关于进一步加快服务业发展的意见》12、 《某某市城市总体规划（2003-2020年）》13、 《山东省建设工程投资概算指标》14、 《山东省建设工程其他费用暂行标准》15、 国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》16、 国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范17、 建设单位提供的有关资料18、 本项目可行性研究报告编制委托书。二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，流通产业和经营业态现状，城市特点及城市战略发展要求，商贸物流业发展现状及趋势、市区商业网点布局、各类专业市场建设及流通基础设施建设现状，并进行市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布臵的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。第三节结论与建议一、结论现代流通业是国民经济的先导性产业，是现代市场经济的血脉。现代物流业是融合运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、货代和信息等行业与社会化大生产紧密结合的新型服务业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。某某现代商贸物流城项目建设，对于加快发展某某现代商贸物流，促进经济增长方式转变，加快产业结构优化升级，推动某某市和山东省经济协调发展，提高对外开放水平，改善投资环境，推进工业化、城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力，建设现代流通业强省，具有十分重要的战略意义。目前某某的商贸物流业已经进入了整合、推进、提升的新阶段。由于缺乏大型商贸物流基地，缺乏在全国具有影响力的大型商贸物流企业，使得某某的商贸物流业规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑，因此某某迫切需要构建起商贸物流业集聚和辐射效应的大型平台载体。建设某某现代商贸物流城，既是某某的商贸物流业的现实所需，也是长远发展的必然选择。项目建设符合山东省加快现代流通业强省建设的要求，符合某某市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。某某现代商贸物流城建设，将为某某现代商贸物流打造一个航母”级的载体平台，加速提升某某现代商贸物流业发展水平，促进某某经济又好又快发展。项目条件具备，建设方案合理，既有较大的社会效益，又有较好的经济效益，项目是必要的也是可行的。二、建议1、 建议某某市政府积极向山东省政府申报将某某现代商贸物流城项目列为山东省重点建设项目。建议市政府专门成立某某现代商贸物流城建设协调推进领导小组，明确分管领导和专门人员，及时协调解决建设过程中所遇到的问题，促成项目尽快实施和投入运营。2、 建议某某市政府制定出台某某现代商贸物流城开发建设及运作的优惠政策和保障措施。具体包括财政、税收、用地、收费、保障政策等方面内容。3、 项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究、规划的前提下，依据某某现代商贸物流城项目的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。4、 某某现代商贸物流城建设中，要注重实物载体和虚拟载体相结合，在打造一个全新的有形现代商贸物流城的同时，利用电子网络、电子商务再打造一个无形的某某现代商贸物流城。第二章项目开发建设环境分析一、 项目开发建设的背景现代商贸物流是新兴的服务行业，是反映一个地区经济发展和社会繁荣的重要窗口，也是启动市场、促进需求和消费不断升级、新兴经济发展的动力引擎。它作为支柱产业形成区域经济的增长点，是拉动地区经济增长的力量源泉，对于优化经济结构、改善投资环境和提高区域经济整体竞争力具有重大战略意义。区域经济中心必然是一个生产要素高度聚集的中心，要形成这样一个中心，迫切需要一种具有较强聚集、吸纳和辐射功能的产业形态，而现代商贸物流业集商流、物资流、资金流、信息流于一体，涵盖运输、仓储、装卸、流通、配送等各个环节，恰恰是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力和辐射力的产业。近几年，某某市进入经济发展转型期、结构调整关键期、城市化进程加速推进期。全市商贸物流业态已经初步形成并呈现出很好的发展势头，以商贸物流为主的第三产业已成为经济发展的主导力量。但是，总体说来，某某的商贸物流业与城市经济发展还不相符，不能适应现代物流和新型商业业态快速发展的需要，缺乏大型商贸物流基地，基础设施和技术装备落后，现代物流的水平较低，信息传递、物流配送相对落后，交易成本高。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑。因此，建设某某现代商贸物流城，打造大型商贸物流基地，构筑大进大出的现代商贸物流格局，使某某成为成为鲁中地区的现代商贸物流中心，这对未来某某市的商贸经济和现代物流发展具有举足轻重的战略作用和意义。二、 某某社会经济状况某某隶属于泰安市，地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，闻名中外的中国桃都、中国有机蔬菜第一市。地理坐标为北纬35°5A36°19'东经116°28116°5。东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县、济南市平阴县为邻，南与宁阳县、济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长48公里，东西最宽37.5公里，总面积1277.3平方公里，截止2010年辖3个办事处，11个镇，1个省级高新技术开发区，607个村（居）民委员会， 2010年全市人口96.7万。某某是全国县域经济基本竞争力百强 ，全国中小城市综合实力百强，省级生态经济十强市，山东省最佳投资城市 ！某某是全国和山东省重要的能源、建材生产基地。某某工业门类比较齐全，开放型经济发展较快。境内有中央省市属企业、外商投资企业、骨干民营企业等 300多家，已形成了煤炭、电力、冶金、建材、机械、化工、轻纺、电子、食品等 9大主导产业的工业生产体系。已与美、英、德、日、俄、韩和东南亚等 50多个国家和地区建立了经贸合作关系。年出口能力达8亿元以上。中美合资的2万吨甲酸项目是亚洲最大的甲酸生产装置；与日韩合资的吉明美工业有限公司，汽车水泵、万向节的生产出口能力居全国前列。建筑安装业发达。建安队伍10万余人，施工覆盖全国28个省市，并到日本、以色列等国家承揽建安工程。被山东省政府首批命名为 建安之乡”，位居山东建筑业十强县”之首。某某农业基础较好，是全国粮食大县和果品、蔬菜、瘦肉型猪生产基地县。全市年粮食总产5亿公斤以上，果品总产2亿公斤以上，国际认证的7.6万亩的有机蔬菜基地已经建成。某某桃是国内稀有的宝贵资源，已有1100多年的栽培历史，为历代皇室贡品，以个大味美、营养丰富闻名中外，是全国名牌农产品，年产量 5000多万公斤，被国家命名为中国佛桃之乡”。10万亩桃园被正式列入上海吉尼斯大全。某某2010年生产总值完成491.68亿元，增长13.7%。实现财政总收入39.96亿元，其中地方财政收入22.32亿元，分别增长22.55%和21.89%；税收占财政收入比重达到80.38%。发展活力与后劲不断增强。完成全社会固定资产投资285.5亿元，增长22.2%。民营经济增加值和实交税金分别增长18.8%和16.8%。转型升级全面推进。规模以上工业企业实现主营业务收入1064.9亿元、利税137.4亿元、利润79.3亿元，分别增长28.5%、30.5%和46.3%。城镇居民人均可支配收入达到19495元，同比增长10.5%;农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到 8489元和19921元，增长14.5%和12.9%;居民储蓄余额142.72亿元，比2009增加18.8亿元；社会消费品零售总额137.8亿元，增长18.7%。三、 某某商贸物流业发展情况某某商贸服务业正向着一个多元化的态势发展，但是，现代商贸物流作为整个经济市场运转和生长的血液循环，又作为新兴的经济发展动力，在某某显得动力不足。某某当前存在的一些制约现代商贸物流业发展的因素有：现有的商贸物流规模分散、集聚度不高，辐射力不强；商业业态结构优化进展缓慢，商贸物流设施社会服务水平不高。与相邻的临沂相比还有很大差距。由于缺乏大型龙头商贸物流企业和大型商贸物流载体平台，缺乏具有强大凝聚效应的标志性商业形态来推动，使得某某商贸业在区域经济中的辐射和带动功能没有得到应有发挥。某某商贸物流业的主要载体为各类专业、综合市场，普遍存在：规模小，总量低；结构不合理，档次较低；开放度低，贸物流业缺少龙头骨干企业和大型专业批发市场。四、 项目的比较优势和发展环境分析（1）区位优势某某隶属于泰安市，位于山东省中部，泰安属省会城市群经济圈， 是省会城市群的重要枢纽。某某市处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部。在东拓西进的进程中，将会进一步促进全市商贸物流业的发展，有望成为全省物流业中心城市。发挥这一优势，加速发展现代商贸物流业和商贸物流城，并以此为突破口和着力点，带动服务业形成长链条、大配套、大集散的潜力巨大。（2） 交通优势某某地理位置优越，交通通讯便利，距济南国际机场 80公里，25公里长的泰肥一级路直通京沪、京福高速公路。京沪铁路支线横贯东西，西去80公里达京九铁路，4条省级干线公路穿越全境，市内村村通柏油路、程控电话，电话容量达10万门。良好的交通运输条件，为某某市经济大发展提供了保证，必将对某某现代商贸物流城发展起到强大的助推作用。（3） 工商业相对发达的优势某某工商业发达，较大的经济总量为发展现代商贸物流业提供了货源支撑。生产较快增长带动能源、原材料供应量和产成品销售量大幅度增加，为现代物流业发展提供了广阔的市场空间。某某市工农业生产发达，为商贸流通业发展奠定了雄厚的产业基础。特别是商贸流通业经过多年的发展，基础设施网络比较健全，业态形式不断优化，覆盖全市；辐射周边的销售网络渠道相对完善。加上有完备的金融、保险业为商贸流通业发展融资、贷款提供了有力保障。这些都为某某现代商贸物流城建设与发展，奠定了坚实的产业基础，并提供了强大的市场支撑。（4） 物流资源优势某某为鲁中区域经济贸易中心，具有良好的物流资源优势。 《山东省现代物流业振兴发展规划（2009—2011年）》，提出建设五大物流区域，以济南为核心，以淄博、泰安、莱芜为重点的鲁中物流区域，着重发展陆路综合物流、城市配送物流及中转物流，形成辐射全国的物流中转基地，并将泰安列为地区性物流节点城市。某某隶属泰安，正面临难得发展机遇，为某某现代商贸物流业借势发展提供了高位平台。经济发展是物流需求产生的源泉，经济的快速发展，制造业、服务业以及国内国际的贸易长足持续的发展，使对物流服务的需求持续增长。庞大的物流量以及原始的物流网络为现代物流的发展提供了一个基本需求环境。某某市快速发展的经济和商贸物流市场需求，蕴含着新的发展机遇，将为某某现代商贸物流城提供丰富的物流资源和良好的市场发展条件。政策和环境优势国家对发展现代物流业的高度重视，出台了包括物流业在内的十大产业调整和振兴规划，山东省出台了《山东省现代物流业振兴发展规划(2009-2011年)》山东省、某某市政府都把支持现代物流业和服务业的发展作为促进产业升级、提高产业竞争力的重要手段，并将有关内容写入了十三五规划。本项目是以交易市场为核心，集现代商贸物流业与各类生产性服务业于一体的多功能综合商贸物流园，正是国家、山东省和某某市鼓励与支持的产业。在这种背景下，一方面，本项目的发展将有助于更好地实现政府的经济发展目标；另一方面，政府的产业政策将为本项目的发展营造积极的政策环境。五、项目建设地点及优势分析某某现代商贸物流城项目选址于某某市安临站镇东北面，占地面积约1500亩。本项目区位交通条件较好，未来本项目的来往车流物流可以避开复杂拥挤的城市道路，区位与交通方面的有利条件，将使本项目的客流物流方便快捷地融入到某某市内外交通网络之中，从而使某某市的区位交通优势转化为本项目的优势。但是，从微观与现状来看，本项目的交通环境仍有许多不足之处：项目周边的高速公路出入口少，不能满足项目发展的要求；项目地块内部的市政道路建设几乎空白；项目周边路网建设不完善，尚未与城市内外交通网络形成有机整体；项目所在地公交线路与站点较少，远远无法满足项目发展的要求。因此，要使某某的交通区位优势真正转化为本项目的区位交通优势，必须尽快完善项目及其周边地区的交通基础设施建设。第三章项目建设必要性与可行性分析一、项目建设的必要性现代商贸物流是现代服务业的重要组成部分，是辐射带动力强的朝阳产业，大力发展现代商贸物流业，对于增强产业吸纳能力，推进产业升级，改善投资环境，提升城市综合竞争力和可持续发展能力具有重大而深远的意义。某某现代商贸物流城的开发建设，其必要性在于：1、建造全新载体平台，加速某某现代商贸物流业转型升级现代商贸物流是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力和辐射力的产业。现代商贸物流业作为引导生产、促进消费的先导性产业，是多种生产要素集结、整合和聚变的载体，是连接生产与生产、生产与消费的纽带，是经济运行的加速器”不仅发展空间广阔、生命力强，而且可以推动制造业、加工业、农业、运输业等相关产业健康发展，提高全社会的经济效益。现代的某某需要一个现代商贸物流航母”级的载体平台，需要有某某现代商贸物流城项目这样的大项目，来加速提升某某现代商贸物流发展水平。某某现代物流产业良好的外部环境和内在的发展动力已经形成，开发建设某某现代商贸物流城的时机已经成熟。项目将通过注入现代商业精神，深化商贸文化的时代内涵，打造某某现代商贸城品牌。项目的建设，将构建一个鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全、业态结构完善、商贸流通设施先进、信息化水平高、商务设施完善的现代商贸物流全新载体平台，大大提升某某商贸流通现代化水平，扩大商贸流通业积聚和辐射效应，成为某某城市经济发展的又一财富引擎。2、 构筑大进大出商贸物流格局，壮大区域中心城市的支柱产业某某市根据现实经济社会政治生活的需要，利用得天独厚的地理区位、交通通讯、自然资源、市场载体优势，提出构筑大进大出的现代商贸物流格局，把现代商贸物流业打造成区域经济中心的一大支柱产业。开发建设某某现代商贸物流城，构筑现代化区域性大商都，不仅是某某经济发展的需要，更是某某市进一步强化区域经济中心城市地位，发挥省级物流节点城市功能作用，加快富民强市、商贸活市的现实选择。某某现代商贸物流城将成为某某市最具品牌、最具影响的商贸物流企业巨头和物资流通的集散地，对未来某某市的商贸经济长久繁荣发展，进一步发展壮大区域中心城市支柱产业，都具有举足轻重的战略作用。3、 顺应现代城市发展规划，创新城市产业和经济优势商贸流通业是现代城市经济发展中的一个重要组成部分，并正发挥着越来越积极的作用。同时，与之配套的现代物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，在提高国民经济运行质量、保持国民经济持续快速发展等方面都起到了重要作用。某某区位交通条件优越，形成了一批流通企业,建成了一批辐射鲁中区域的批发市场。城市化对我国城市商业发展来讲，无疑将提供一个巨大的发展空间。某某现代商贸物流城的建设，作为鲁中地区的一个商贸基地和物流产业发展的重要载体，顺应了某某市城市发展总体规划和城市化发展的需要，有利于拓展城市经济增长空间，创新城市的产业和经济优势；有利于增强中心城市经济集聚度、辐射力和竞争力，提高城市品位；有利于提升产业集聚辐射效能和经济综合竞争能力，促进城市经济的可持续发展。4、拉动相关产业发展，拓宽就业和改善民生商贸物流业一头连着生产，一头连着消费，既是生产的晴雨表，又是消费的晴雨表，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。随着市场经济的发展，商贸物流正由末端”向前端”高端”发展，成为国民经济先导型、推进型产业。商贸物流业对经济社会发展贡献显著，突出表现在两大方面：一是拉动相关产业发展，促进工商并重，以商促工、产业联动”的城市经济发展；二是商贸物流的发展必然增加就业，以商贸流通业为主体的第三产业成为城镇居民就业的主渠道；三是就业关乎民生，创造提供大量就业岗位，就业问题的解决是最大的改善民生。某某现代商贸物流业发展，非常需要有大型的能形成较大规模、具有强大凝聚效应的标志性商业形态来推动。本项目建设，有利于扩大和激活市场，提升市场档次，促进业态升级，同时，在扩大内需促发展保就业方面也将作出贡献。当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济的负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，并把加快发展物流业作为扩大内需的十大产业之一。从目前看，商贸物流城建设能带动大量的水泥、钢材等原材料，以及工程机械、供水供电和通讯管线的需求增量，有很强的就业创造能力与就业促进效应，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入；从长远说，商贸物流城是一个大产业、大经济的载体平台，是拉动当地国民经济发展的一个重要增长点，还将带动房地产、二、三产业的发展，成为某某经济社会快速发展的一个重要支撑，成为增加就业岗位的重要阵地。项目建设对拉动相关产业发展，扩大内需，扩充就业增量，促进社会稳定将发挥重大作用。二、项目建设的可行性1项目符合某某市十三五”规划现代商贸物流产业是某某着力培育和发展的新兴产业之一。项目建设符合《某某市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求。2、 项目符合某某城市建设和流通网点规划现代某某的城市性质和发展目标，决定了它必须要有较为发达的现代商贸物流业。按照某某市新一轮城市总体规划，城市建设必定会带来 发展大商贸、建设大市场、搞活大流通”城市流通网点也随之需要扩张、升级,需要构建全新的经营业态、经营理念和模式的专业市场，建立与城市发展相匹配的现代商贸物流都市圈”并扩大幅射功能，提升某某城市的品位和对外形象。本项目符合《某某市城市总体规划（2003—2020年）》和某某市商业网点发展规划要求。3、 项目所在地具有优越的区域环境和交通优势项目所在地有良好区域环境和场址条件，区域环境良好，交通便利，各项基础设施配套齐全，具备使现代商贸物流达到快速、高效、畅通、有序的基本条件。4、 项目有充足商贸物流作为市场支撑某某经济保持平稳较快发展，总量与速度、结构、效益、生态环境的协调明显改善，居民收入继续较快增长，各项社会事业改革取得新成就。产业经济基础雄厚，商贸物流资源丰富，商贸物流资源服务需求潜力巨大，依托某某、山东和全国，某某现代商贸物流城项目有充足商贸物流作为强大市场支撑。5、政府高度重视和支持本项目建设商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城）需要投资主体,没有投资主体和运营主体的商贸物流基地是空的。某某市政府将为某某现代商贸物流城项目的规划设计和建设运营创造最优的条件和最好的环境，有关部门为项目建设搞好服务，以确保项目顺利建成并如期开张。6、项目建设投资主体单位实力雄厚某某现代商贸物流城项目由某某集团投资建设。项目投资商具有雄厚的经济实力、丰富的大型商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城）开发管理和市场培育经验、广阔的招商渠道、发达的客户网络和显著的品牌优势，为本项目的建设与运营奠定了财力、经验、组织、招商、品牌等各种基础。香港某某集团投资运营优势：实力优势：香港某某集团是一家投资多元化、开发规模化、管理现代化的现代大型企业集团，在资金、市场、信息、人才等诸多方面具备雄厚实力。专业优势：香港某某集团自上世纪八十年代开始致力于投资建设商贸物流，在商贸物流的规划建设与经营管理及市政建设、房地产开发、融资等方面积累了大量的成功经验，特别是在某某、某某、山东、内蒙、山西、辽宁等省市某某光彩物流园区的成功开发与运营，为建设现代化生态综合物流园区提供了可借鉴的有益经验并能加以提升。运作优势：香港某某集团开发运作的每一个商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城）都获得了巨大成功，从项目策划到开发速度、建设质量、项目建成后品牌推广与经营管理等各个环节确保项目的经济效益和社会效益。信用优势：香港某某集闭秉承，中国光彩事业义利兼顾，德行并重的宗旨，弘扬以德聚财，以财播德”的企业文化，诚信经营，在社会上有着良好的信誉，是国内民营企业的旗臶和典范。资源优势：香港某某集团拥有资金、人才、技术、市场、信息等诸多优势：长期与国内外顶尖团队保持良好的战略伙伴关系；拥有庞大的客户群，与国内其它大型专业市场、物流中心或物流园区有密切的联系，完全能够快速的、高质量的为某某现代商贸物流城提供充足的商户资源。8项目建设条件基本落实。某某现代商贸物流城建设用地已经落实正在办理相关手续。规划设计方案也已经完成，项目建设管理团队已组建，开发建设资金将随建设进度陆续保证到位。第四章项目定位及需求分析一、项目定位1、 某某现代商贸物流城项目的定位按照发展现代商贸物流业、整合大流通、构筑大产业、培育城市经济增长极的思路，把某某现代商贸物流城建成鲁中地区的现代商贸物流中心。某某现代商贸物流城，既是鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的的大型现代综合商贸物流基地，领先区域流通业的 大商贸、大流通”的崭新载体平台，又是某某作为省级物流节点城市的综合性物流中心。2、 建设目标某某现代商贸物流城项目依托某某的区位交通优势和综合成本优势，把握发展机遇，全面引入与国际接轨的现代商贸物流管理模式、经营理念、营销策略的运作，将本项目打造成鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的的大型现代综合商贸物流基地。某某现代商贸物流城的功能目标：（1） 牵动功能。通过商贸物流业的充分发展，带动制造业、农业及金融、运输业等快速发展。（2） 集散功能。更大范围实现大商贸、大流通”（3） 整合功能。对商贸物流资源进行系统整合，提高资源的配臵效率。（4） 服务功能。提供多功能、标准化和个性化的服务，满足客户多样性、一站式购物需求某某现代商贸物流城的主要业务功能：主要业务功能包括商贸展示功能、会展功能、信息服务功能、运输与仓储功能、配送功能、交易功能、结算功能、标准安全检测、物流资源配臵、仓储、配送等业务功能。3、服务范围某某现代商贸物流城的服务范围：以某某为中心、以为鲁中为重点、覆盖山东、辐射全国。二、 项目内容某某现代商贸物流城项目主要包括三部分，分别是交易市场、生产性服务配套、生活服务配套。交易市场经营主要包括建材、装饰材料、水暖器材、油漆化工、涂料、五金机电、汽车配件、矿山机械、纺织品、服装、鞋帽、皮革皮具、家电、灯具、家具、百货、小商品、副食品、土产杂品、水产及农贸批发等一切有利于物流基地发展的商品。内设商品专业市场、物流中心（配送中心、物流信息平台）、以及生活服务等配套住宅设施为一体的大型物流园区。三、 项目建设规模的确定某某现代商贸物流城规划总用地面积100万m2（折合1500亩），包括交易市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区三大部分；总建筑面积200万m2，主要包括：标准商铺958453杆、临街商铺140427m2、大卖场319485m2、高层住宅222210m2、多层住宅96540m2、物流中心26875m2、会展中心41502m2、写字楼145435m2、星级酒店35815m2、汽车站（信息中心）13258m2，以及配套的停车场122044m2。三、项目市场环境分析（一） 某某市市场环境分析作为本项目的核心辐射区域，某某市的经济发展情况对本项目具有重要影响。某某市位于山东省中部，处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部。近年来，某某经济发展进入了快车道，经济规模与市场容量不断扩大，居民购买力不断提高。某某2010年生产总值完成491.68亿元，增长13.7%规模以上工业企业实现主营业务收入1064.9亿元、利税137.4亿元、利润79.3亿元，分别增长28.5%、30.5%和46.3%。城镇居民人均可支配收入达到19495元，同比增长10.5%;农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到8489元和19921元，增长14.5%和12.9%;社会消费品零售总额137.8亿元，增长18.7%。从发展潜力看，目前某某正处于产业调整加速期，发展现代物流业的条件更加成熟。某某的经济规模与市场容量将为本项目的发展提供重要支撑，且支撑效果将越来越强。（二） 鲁中市场环境分析山东省会城市群经济圈（济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州），由这七市构成的以济南为中心的省会城市群是连接山东省东、中、西三大片区的中间地带，是经济最为发达的地区，既拥有丰富的商贸物流资源，又是重要的商贸集散地。本项目在经营内容选择上，应充分考虑上述拟辐射区域的需求特点，并在管理、物流配送等方面构筑竞争优势，才有机会在鲁中地区占据较多市场份额。四、市场供求分析（一）市场调查分析为全面掌握某某市流通业、物流业基本情况，为本项目提供科学、可靠的决策依据，某某集团企划部开展为期二个多月的综合调研工作，并向某某集团总部提交了《山东省某某市市场调查报告》 （以下简称《调查报告》）。该《调查报告》综合调研内容包括：某某市经济概况，商业状况，现有市场概况，某某市全市商户总数、行业分布、层次结构，全市近两年商贸总额，各行业经营额，非某某籍外来商户的数量、行业、分布、档次，某某市的商品流向、商品辐射范围，，城区较大商业中心基本情况，某某市商贸物流现状，某某市电子商务的现状，某某市房地产概况。共调查了 34个各类专业、综合市场及沿街商铺，统计经营户2234户，涵盖五金、机电、汽修、汽配、装饰材料、家具、家居、陶瓷、卫浴、洁具、建材、土产杂品、水产、副食、调味品、服装、鞋帽、百货、家电、数码产品、通讯器材、小商品、饰品、洗化、礼品、餐饮宾馆等几十个行业，掌握了某某市商贸物流经营户的详细资料。某某市现有市场主要围绕市区主要商业干道，密集居民社区周边分布，就区域位臵而言，交通便利、人流量充足，而且市场形成时间较早，被社会了解、认知程度较高。并形成了几个市场群，且具有一定的规模。现有的各专业市场大多为老的市场或沿街马路市场，市场的建筑结构、配套设施等落后，市场内过道空间狭小、通道拥堵，存在消防隐患；马路市场经营户多占道经营，造成交通拥挤，同时影响了城市面貌和周边居民生活。现有市场除缺乏相应的配套设施外，功能也只限于为商户提供经营场地，没有专业的仓储、物流配送等。目前，某某市现有市场商户多数为租赁经营，市场内的管理仅停留在收取经营户房租和管理费阶段。市场配套及功能大多不够完善，存在多方面的隐患和不足，现有的市场各行业发展空间都存在严重的不足和滞后。市场内基本没有真正意义上的物业管理公司。从对某某市现有各市场考察发现，本地商业地产虽然有较大发展，但是大型、综合、区域性和现代化的大型市场目前还很少。这些，为某某现代商贸物流城建设一一打造大型商贸物流载体平台提供了契机和创造了条件。（二） 近几年某某城区住宅和商铺供求与价格趋势本项目采用多种方式的调研手段，主要对消费市场特征、商业业态分布、主要商业定位、功能分区和店铺销售流程策略组织模式等进行调查。在市场调查中发现，人们臵业投资的首选是商铺，俗话说： 家有万贯，不如有个好店面”。商业投资属于长线投资，不会因房龄的增长而降低投资价值，地段、人气与商业氛围的因素更为重要。近几年某某商铺需求不断增长，价格将保持持续上涨的趋势；经营户的增加导致商铺需求量继续扩大。某某现代商贸物流城，作为大型商贸物流载体平台，由于它高度的专业性，集聚性、规模性和品牌性，能为流通企业带来更大的发展机遇，更有利于打造商圈品牌。再就是，目前某某市很多经商户包括非某某籍外来商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有1—2间自己的店铺。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商贸物流活动空间的新追求。（三） 项目购买意向调查分析根据调查分析，目前各专业市场商户多数为租赁经营，商铺的需求正处于旺盛时期，各市场目前只提供租铺，租铺者为控制成本渴望购买自己满意的商铺，购买欲望是存在的，如何获得这些资源使之产生购买行为，在后期销售中需要制定相应的策略。某某市商业市场数量较多，且产品流通活跃。但很多老的市场建筑远跟不上时代发展，现有市场不具有竞争的真正优势。某某现代商贸物流城的建设处于市场需求较大时期，同时具有政府大力度支持将利于后期运作。根据某某集团企划部《调查报告》对经营户（各行业中经营规模较大、

经营种类全、以批发性质为主经营户）意向调查，经营户对商铺的 产权式销售模式”比较关注。商户虽然没有明确购买，但大多希望能够到一个规模大、配套设施完善及专业性强的市场内经营，表示对某某现代商贸物流城项目会进一步关注，有一定购买意向。本项目的市场目标群体是投资型和经营型商铺的用户。随着商铺增值空间的明朗和业主投资理财意识的增强，更多的某某人或外地商户会将可支配资金投入到某某现代商贸物流城商铺上。本项目具有很好的成长空间和市场潜力。从近三年某某商铺销售情况看，鲁中地区的个体工商户、外地经商者、投资户购买能力较强，商铺需求量大，销售目标容易实现。因此，项目市场前景非常好。公司组织实施强有力的、优越的策划、推广和现场销售管理以及销售力量，就完全可以实现预期目标。第五章场址主要建设条件某某隶属于泰安市，地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，闻名中外的中国桃都、中国有机蔬菜第一市。地理坐标为北纬35°5A36°19'东经116°28'116°59；东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县、济南市平阴县为邻，南与宁阳县、济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长48公里，东西最宽37.5公里，总面积1277.3平方公里，截止2010年辖3个办事处，11个镇，1个省级高新技术开发区，607个村（居）民委员会， 2010年全市人口96.7万。某某现代商贸物流城选址于某某市安临站镇东北面。规划总用地面积100万m2（折合1500亩），总建筑面积200万m2。一、 场址所在位置现状场址选择应遵循以下原则1、 符合某某市城市总体规划。2、 节约用地，少占耕地。3、 减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。4、 有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。经实地踏看，没有发现文物古迹，地面设施较少，拆迁量不大。地势平缓，适宜开发。二、 场址建设条件（一）地质和水文1、水文条件和地下水据现场踏勘，项目所在区域地势比较平缓，远离河流湖泊。地势相对较高，不存在防洪排涝问题，项目区不会受到洪水威胁。勘察表明，场地内地下水主要为第四系裂隙水，微具承压水，主要赋存于粘土层中，水量一般，地下水主要接受大气降水补给。勘察期间，场地稳定水位埋深4.50米左右，据区域水文地质资料，场区最高水位 2米左右，年变幅1.0-2.0米。根据勘察水样分析测试结果，判定场地地下水水质对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋弱腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。2、场地工程地质条件（1）地质构造和地层结构某某地区地质构造受鲁中纬向构造及鲁西旋卷构造控制。构造形迹以断裂为主，褶皱次之。地形为南缓北陡、向北突出的半圆形盆地，北、东、南三面山岭环绕，中部为低缓起伏的平原，西部开阔。海拔最高点 994米,最低点148.13米。拟建场地整体地形较平缓开阔，标高-1.81〜-0.14米，场地原始地貌形态为冲洪积准平原地貌。根据钻探揭露深度内，场地内地层分布较简单，上覆主要为第四系的粘性土层，厚度较大，下覆主要为第三系的泥岩，共分 4层，其特征分述如下：第①层：耕土（Q4pd）分布于整个场地表层，厚度0.40米，底层呈褐色，主要成分为粉质粘土，含大量植物根系。第②层：粉质粘土（Q4al+pl）分布于整个场地的上部，厚度 0.90〜2.0米，地层呈褐色，层顶标高-2.21〜-0.54米，分布较均匀，厚度变化小，可塑，稍有光泽，干强度中等，

韧性中等，摇震反应无，含少量铁、锰结核。本次勘察共取土样 6件，进行标准贯入试验12次，其成果见表5—1。第②层粉质粘土物理学性质统计表项目指标 J统计个数（n）最小值(Xmin)最大值（Xman）平均值（）标准差（Of）变异系数（3标准值（fk）含水率W（%）621.623.922.90.80.0423.6重度Y(KN/m3)618.619.519.20.30.0218.9孔隙比e60.6910.7620.7090.0270.040.732饱和度Sr（%）682948850.05液限W1(%)628.730.930.10.70.02塑限Wp(%)616.218.617.51.00.06塑性指数Ip611.813.412.50.60.05液性指数||60.420.440.430.010.020.43压缩系数31-2(Mpa-1)60.350.390.370.010.040.38压缩模量Es（Mpa）64.344.834.600.180.044.45抗剪强度（直剪快剪）c(kpa)626.330.128.21.40.0527.1企（度）610.211.410.80.40.0410.5标贯试验实测数N（击）12444004标贯试验修正数N（击）12444004第③层：粘土（Q4a1+d1）分布于整个场地的下部，厚度 5.0〜7.60米，层顶标高-3.20〜-2.04米,地层呈黄褐色，稍湿，可塑，中等干强度，中等韧性，切面稍光滑，底部

含较多沙粒，摇震反应无，局部含较多的钙质结核。本次共取土样 8件，进行标准贯入试验49次，其成果见表5-2。第③层粘土物理学性质统计表项目指标统计个数(n)最小值(Xmin)最大值(Xman)平均值(Om)标准差(Of)变异系数(5)标准值(fk)含水率W(%)828.129.228.50.40.0128.7重度丫(KN/m)818.119.218.70.40.0218.5孔隙比e80.7920.9020.8430.0360.040.868饱和度Sr(%)886989340.04液限W1(%)838.240.739.10.90.02塑限Wp(%)820.521.520.90.30.02塑性指数Ip81719.918.30.90.05液性指数||80.400.420.420.010.020.42压缩系数a1-2(Mpa-1)80.290.360.340.020.070.35压缩模量Es(Mpa)85.056.185.520.360.065.28抗剪强度(直剪快剪)c(kpa)833.842.337.62.50.0735.9①q(度)88.19.58.80.50.068.5标贯试验实测数N(击)49465.00.80.174.8标贯试验修正数N(击)493.85.34.60.60.124.4第④层：强风化泥岩(E)分布于全部场地下部，揭露厚度 1.4〜3.8米，层顶标高-10.70〜-7.90米，地层呈浅紫褐色，泥质结构，中厚层构造，芯短柱状， RQD差，含少量粉砂，岩石坚硬程度为极软岩，岩石完整程度为较完整，岩体基本质量等级V。本层共进行标准贯入试验10次，均反弹。3、岩土工程分析及评价场地土类型与建筑场地类别依据《建筑抗震设计规范》(GB5001-2001)有关规定，根据钻探资料，结合区域地质资料，本场地覆盖层厚度dov一般为20.0米左右，依据场地分布的各岩土层的名称和性状，估算自然地面以下覆盖层厚度内土层的等效剪切波速为170m/s左右，依据《建筑抗震设计规范》(GB5001-2001)有关规定，确定场地土为中软土，建筑场地类别为 H类。场地的稳定性和适宜性根据勘察资料并结合区域地质资料分析，拟建场地内地形平坦，第四系覆盖层厚度大，厂区内无全新世活动断裂构造发育，下伏基岩地层分布稳定，岩性单一，场地内无其他不良地质作用，本场地属抗震一般地段，场地相对稳定，适宜工程建设。承载力特征值根据现场鉴定岩土的状态及地区实践经验，综合确定地基承载力特征值见表5-3。地基承载力特征值表表5—3层号岩土名称承载力特征值fak(kpa)第①层耕 土--第②层粉质粘土120第③层粘 土130第④层强风化泥岩5004、地基与基础地基土评价根据现场勘察及室内土工试验成果，对场地各岩土层评价如下：第②层：粉质粘土，分布较稳定，厚度变化小，力学性质一般，强度般，可作为持力层。第③层：粘土，分布稳定，厚度大，力学性质一般，强度一般，可作为持力层。第④层：强风化泥岩，分布稳定，厚度大，力学性质好，强度高，可作为场区稳定下卧层。基础方案根据场地工程地质条件分析，场地第四系地层分布简单，厚度较大，分布较稳定；下伏基岩岩性单一，分布稳定。考虑拟建物特性，同时结合当地建筑经验，建议以第②层粉质粘土或第③层粘土为持力层，基础型式可采用独立基础。5、结论与建议勘察表明，场地上覆第四系层，厚度大，力学性质一般，下伏基岩地层，分布较均匀，力学性质好，强度高。场地土为中软场地土，建筑场地类别为H类，场地处于相对稳定地块，属抗震一般地段，适宜工程建设。建议以第②层粉质粘土或第③层粘土为持力层，基础型式可采用独立基础。勘察期间，场地稳定水位埋深4.50米左右，其水质对对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋弱腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。基坑开挖后，应及时组织有关单位做好验槽工作，如发现其它不良地质现象，应及时进行处理或进行施工勘察。某某市抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值0.10g,设计特征周期为0.35s,标准冻土深度为0.50米。(二)气象特点某某市气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明。 全市年平均气温13.7C，最高年平均气温为14.0C,最低年平均气温为13.2C。一年中，7月份气温最高，1月份气温最低。7月份气温全市平均在26.5—27.2C之间，1月份气温全市平均在-1.4—-0.7C之间。全市年平均降水量631.5mm最大年平均降水量713.3mm最小年平均降水量579.3mm一年中，7月份降水量最大，1月份降水量最小。7月份平均降水量在150.0—221.0mm之间，1月份平均降水量在6.6—8.7mm之间。雨量集中在6—8月份，占全年降水量的66%市内年平均地温15.6C,其中最高地温为16.2C,最低地温为15.1C。地温的变化趋势：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，然后地温开始逐渐下降，冬季最低。地温最大值出现在7月份，最小值出现在1月份。全市最早出现冻土的日期为10月30日，最晚解冻日期为3月29日，最大冻土深度为49cnr。（三）地震根据国标《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）,查得本工程所在地的地震动峰值加速度值为0.05g。按抗震设防烈度6度进行设计。（三）地震根据国标《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）,查得本工程所在地的地震动峰值加速度值为0.05g。按抗震设防烈度6度进行设计。三、 社会环境条件项目位于某某市北郊（具体范围：北外环路以南，长勺路以东，运渣路以西），区域位臵十分优越。场地现状为规划的待开发用地，不存在基本农田保护区，拆迁任务也较轻，当地群众对项目持支持态度。四、 公共设施条件项目位于某某市高新区，供水、排水、供电等市政设施已设臵到项目区域旁边，可以方便的进入项目使用区域。五、 防洪、排涝及环境保护条件该处地势比较平缓，远离河流湖泊。地势相对较高，不存在防洪排涝问题，雨水直排天然渠溪或城市雨水管沟。项目区建设基本以自然地形为基础，稍加整修即可，整个建设对周边地区不会造成环境破坏，而且相配套的绿化，草坪建设将为该区环境起到积极的促进作用。第六章建设规模与工程设计方案一、 建设内容和规模某某现代商贸物流城规划总用地面积100万m2（折合1500亩），包括交易市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区三大部分；总建筑面积200万m2，主要包括：标准商铺958453m2、临街商铺140427m2、大卖场319485m2、高层住宅222210m2、多层住宅96540m2、物流中心26875m2、会展中心41502m2、写字楼145435m2、星级酒店35815m2、汽车站（信息中心）13258m2，以及配套的停车场122044*、场内道路277956m2、公共绿地20万m2、场地平整土方130万m3，以及供电、供暖、供水、排水、路灯、有线电视、天然气管道配套、室外消防、智能化管理监控系统等工程。二、 规划设计的指导思想与原则1、充分考虑某某现代商贸物流城的总体商贸物流布局， 根据分期实施、滚动开发的要求，既要兼顾项目功能分区和总体规划的完整性，又要考虑分期实施的可操作性。2、 在规划、设计、建筑中应坚持经济适用的原则，做到造价合理标准高，结构轻巧质量好，面积不大功能全，占地不多环境美。3、 尽量利用新技术、新材料、新工艺以加快施工进度，保证结构安全。4、 建筑物应符合防火规范的规定，并应符合防盗、通风、防潮、防晒和防鼠等要求。5、 道路及管道设施（1）处理好近期与远期、局部与整体的关系，从整个路网规划及其交通组织和地形条件统一考虑，注重经济效益、社会效益和环境效益的综合分析。（2） 道路设计体现以人为本”的设计思想，考虑残疾人的使用需要，采用无障碍城市道路设计。（3） 对道路的平面、纵断面、横断面与交叉口应协调考虑。（4） 工程管线布臵在遵守设计规范要求的前提下，尽量满足用户要求三、总体规划方案1、 总体布局如何使某某现代商贸物流城建筑群体和城市周围环境协调，创造良好的购物、休闲环境和如何通过设计来表现更丰富的建筑效果成为项目设计的出发点。因此在设计上，强调主入口的效果，并用中心街的概念来分隔空间，平衡了人流、车流与城市的关系，并考虑通过三维立体的空间效果来处理建筑，则通过平面延伸到立面，则空间的处理关系，因此在平面形态不变的基础上，通过立面构架和广告位的丰富效果，来构建整个空间效果，强调浓厚的商业氛围，让丰富的建筑语言使某某现代商贸物流城项目更具有特色和变化，并重点突出了主入口的效果。2、 交通流线充分考虑到项目地块内人流、车流与城市交通的关系，统筹出入口的设臵。路网呈方格状并具有环形通行的特点，能很好满足车流的需要。3、 建筑单体设计（1） 建筑风格力求大气、整洁、现代，并与行业特点有机融合，给人以震撼的视觉观感。（2） 建筑立面通过高低变化的处理，采用丰富的屋面构架，变化的广告位设臵来表现建筑，极具浓郁的商业气氛。（3） 建筑色彩和装饰强调高档、新颖雅致，创造出别具一格的商业建筑。（4） 合理安排主要出入口和次要出入口。通过主要出入口的标志性架子的设计，提升整体形象。4、 公共服务设施设臵分析（1） 公共服务设施的设臵原则一一满足自身需求，服务大众需要。（2） 根据区域按一定服务半径设臵垃圾收集点，充分利用一期的公共服务设施由专门人员每天进行收集并统一地点进行处理。（3） 力求绿化布局与景观的利用创造宜人的商业环境。5、 物流中心打造某某现代商贸物流城商贸物流信息平台，运用当今最先进的 j2ee技术开发，实现某某现代商贸物流城和全国某某贸易广场资源共享，商贸信息网上推广、产品交易、供求发布、交易申报、电子配载、投诉处理、营销支持等服务。采用J2EE技术架构的优势（1） 保护已有的IT投资公司在竞争中必须不断适应新的商业需求，而有效利用企业现有的信息系统同样十分重要。所以，一个以渐进的方式建立在已有系统之上的服务器端平台机制是才是企业所需求的。（2） 加快企业面向市场的时间，减少新系统的开发周期缩短切入市场时间的方法之一就是选择便于应用快速开发的服务器端平台，这个平台应遵循开放的、公开的及获得业界广泛支持的标准。图 2显示了在不同底层平台下的系统开发时间的对比，从中可以看到利用 J2EE架构可以大幅度缩短应用开发的周期，并简化系统开发的难度。提高系统的可伸缩性，增强可维护性基于J2EE规范的应用可以被部署到各种操作系统上，从高端的 UNIX大型机到简单的Win-dows平台。同时也提供了广泛的负载平衡策略，可以消除系统中的瓶颈，允许多台服务器集成部署、协同工作，从而提高系统的可扩展性，满足企业应用的需要。设臵现代化的物流信息中心，进行二十四小时跟踪监控，用现代科技手段实施管理。6、 消防某某现代商贸物流城所有建筑提供环形消防车道，其他建筑也能达到满足消防设计要求。7、 道路交通主次干道形成网格”状道路，主要分为40米主街、24米次街和建筑间12米的内街的路网，并具有环形通行的特点，能很好满足人流、车流和消防的需要。8用地竖向在充分考虑现状地形、地貌条件的基础上，依据拟规划建设的用地性质和功能组织的要求，尽可能满足用地对场地标高的需要。9、绿化本规划区绿地规划本着统一安排、统一布局的原则进行，绿地规划设计与建筑主体相协调，在视线集中的主体建筑四周重点绿化，起到烘托主体的作用。沿车道两侧种植常绿的行道树，停车位采用地而铺装植草砖的绿化停车位，这样可以增加绿地面积提高城市的总体形象，同时亦隔离了周边的一期工程主要规划技术指标：容积率2.0,建筑密度40%,绿地率20%。四、结构设计方案1、设计条件及规范(1)自然条件①风荷载：基本风压W0=0.25KN/m2(2008年局部修订版)②雪荷载：基本雪压S0=0.35KN/m2③冻土深度：0.30m④抗震设防烈度：6度⑤结构安全等级：一级⑥防火等级：一级规范、规程及有关规定①《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006年版)；②《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年局部修订版)；《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2008);《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)；《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)；《民用建筑设计通则》(GB50325-2005)；《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)；《工程建设标准强制性条文》(2002年版、房屋部分)；2、荷载永久荷载：荷载值按实际计算，分项系数按《建筑结构荷载规范》第3.2.5计取。(2)建筑活荷载见表6-1：活荷载表表6-1序号何载类别标准值（KN/m2）准永久值系数1住宅、商铺、物流中心2.00.52走廊、门厅、楼梯2.50.53卫生间2.00.44机房3.00.53、设计原则（1）建筑地基根据周边同类建筑基础型式，可研阶段暂按商铺独立基础考虑。高层住宅初步考虑采用钢筋砼预制静压桩，具体基础型式由施工图设计时确定。（2） 主体结构结构设计按现有国家有关规范进行。抗震设防烈度为 6度。竖向承重体系：根据建筑使用功能，平面布臵，立面造型及施工条件，该楼推荐采用框架结构竖向承重体系，为建筑提供布臵灵活的平面空间。楼板体系：采用现浇钢筋混凝土有梁板楼面，其最小厚度不小于100mm,满足管线综合及整体性要求。结构平面布臵力求做到简单、规则，平面和竖向尽量做到刚度分布均匀、连续，最大限度减少地震力对建筑物的作用。（3） 主要建筑材料基础钢筋为I、II级钢，钢筋混凝土框架、楼板钢筋为I、II级钢，混凝土强度为C20、C25、C30。砌体结构、材料：加气混凝土砌块，混合砂浆 M5.0，水泥砂浆M5.0。五、道路设计方案1、设计依据（1）《城市道路设计规范》（CJJ37-901998年版《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》 (JGJ50-2001);室外排水设计规范(GB50014-2006)《城市道路照明设计标准》(CJJ45-2006)；《道路交通标志和标线》(GB5768-1999)；《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97);2、 道路技术标准道路等级：城市次干道皿级道路路面结构：车行道水泥混凝土面层，人行道预制混凝土彩板面层。计算行车速度：30公里/小时、20公里/小时道路红线宽度：40m、24m、12m路面设计荷载：BBZ—100KN路幅断面形式：单幅路为主、机非混行3、 城市道路横断面综合布臵原则本着统一规划、合理布局、配套建设、综合开发”的原则，实行资源的综合利用。从城市路网体系、道路宽度、道路结构等方面为城市道路的远景发展创造条件；从城市设计的角度，考虑道路交通组织，并与公共空间系统、绿化系统紧密结合，创造良好的城市环境和优美的城市景观。符合城市道路网规划、红线宽度、道路等级、道路性质、断面形式。在保证交通安全和通畅的前提下，道路横断面单幅、机非混行。充分发挥绿化作用，起到环境保护、交通安全和美化城市、美化道路的作用。设计中要考虑路拱形式和坡度及雨水口的位臵，同时还要注意道路两侧街坊内部排水的出口，以便取得密切配合，保障雨水的排除。避免沿路的地上、地下管线、各种构筑物以及人防工程等相互干扰。在布臵时，要综合考虑各种管线及构筑物间合理间距，又要提供维修的方便，留有发展余地。（6） 要与沿路各类型建筑和公用设施的布臵要求取得协调。（7） 注意节省建设投资、节约城市用地。六、给排水及消防设计方案1、 设计规范及依据（1） 室外给水设计规范（GB50013-2006）（2） 室外排水设计规范（GB50014-2006）（3） 建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（4） 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2008修改稿）（5） 建筑灭火器配臵设计规范（GB50140-2005）（6） 给排水设计手册（7） 建设单位提供的有关市政资料2、 设计范围及水源（1） 设计范围：所有建筑物的室内外给水、排水、消防。（2） 水源：由某某市市政供水管网供给。（3） 最高日用水量6674m3，其中：室内用水5400.28m3，室外公共设施及绿化等用水955.91m3，未预见水量317.81m3，项目区内给排水量一览表表6-2项目名称用水标准用水单位用水时间（h）时变化系数最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）最高日排水量m3/d）最大时排水量（m3/h）商铺2L/(m2d)1098880121.22637.31219.782373.58186.81大卖场1L/(m2d)319485121.2383.3831.95345.0427.16物流中心3L/(m2d)2687581.296.7512.0987.0810.28会展中心2L/(m2d)41502121.299.608.3089.647.06写字楼2L/(m2d)14543581.2349.0443.63314.1437.09星级酒店3L/(m2d)35815241.2128.935.37116.044.57汽车站(信息中心)22L/(md)13258121.231.822.6528.642.25住宅150L/(人d)929781.21673.44209.181506.09177.80绿地用水1次/天2.0L/(次〃m2) 200000m2400.00道路用水1次/天2.0L/(次〃m2)277956m2555.91用水量损耗按总量5%计317.81合计6674.00532.954860.26453.013、 给排水设计方案给水系统水源由市政供水管网保证。给水方式在用地范围内形成大的供水管道循环系统，室外环网与枝状管网相结合，室内给水系统均为枝状管网。供水方式为：市政供水管网 t室内管网排水方式排水系统包括生活废水、粪便污水及雨水的排放。生活废水，粪便污水经卫生器具收集后排出室外，经室外检查井、化粪池的初级处理后排入城市污水管网。最高日排水量按室内用水的 90%计算为4860.26m3/d。屋面雨水采用水落管排入室外雨水管，经地面径流通过雨水口进入室外雨水管，排入城市雨水管网。4、 消防系统(1)根据本建筑的设计特点，为确保消防安全可靠，消火栓的布臵应保证相邻两个消火栓的充实水柱同时达到室内任何部分。(2)消防给水方式为：市政管网t地下消防水池t地下消防水泵t室内消防管网。室内消防管网为环状管网，顶环设在顶层，底环设在地下室。室内消防用水量40升/秒，自动喷淋系统30升/秒，层顶设50立方米高位消防水箱，供初期火灾时的消防用水水量。室内消火栓本项目各建筑均为一、二级耐火等级，各建筑物内每层的消防箱内设消防泵按钮，火灾时手动按钮直接启动消防泵。楼内消防系统采用环状管网，并设室外水泵结合器。楼内每层设臵手提式磷酸铵盐建筑灭火器。消防总平面布臵本项目区设有环形消防道路，保证消防车畅行和靠近建筑物，室外消火栓间距不大于120米，满足防火规范的要求。防火疏散措施所有建筑物室内任一点距离疏散口均不超过30m。七、供暖通风设计方案1、设计规范《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)《建筑设备专业设计技术措施》《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)2、室外空气计算参数采暖室外温度—12C冬季室外平均风速V=2.1m/s冬季通风计算温度tw=—3C夏季通风计算温度tw=27.6C夏季空气调节计算温度tw=32.7C夏季空气调节室外湿球温度24.6C3、设计方案物流中心大楼等公共建筑采暖通风由中央空调集中供给，住宅、商铺和配套建筑拟米用地热式米暖方式。4、设计参数室内温度参数：①住宅、商铺：温度C相对湿度%气流平均速度u换气次数(次/h)夏季26〜2865〜500.2〜0.510冬季16〜1850〜300.1〜0.310②物流中心:房间类型季节温度C相对湿度%门房夏季2560冬季2340娱乐设施夏季2460冬季2040会议室、办公室夏季2660冬季2340门厅夏季2565冬季21变电室：5〜8次/h;制冷机房、换热站：10〜15次/h室外温度参数：夏季：空调计算温度327C，湿球温度246C。冬季：空调计算温度-10C，相对湿度50%。5、负荷计算项目建筑物名称单位负荷指标(W/m2)冷负荷热负荷商铺065住宅065物流中心等065八、供电工程1、 编制依据：《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92;《建筑照明设计标准》 GB50034-2004;《供配电系统设计规范》 GB50052—95;《低压配电系统设计规范》GB50054—95;《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94;《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);《综合布线系统工程设计规范》(GB50311-2007)《电力电缆设计规范》(GB50217-2007)2、 设计范围高低压变配电系统；照明系统；动力配电系统；弱电系统(保安监控及门禁、有线电视、计算机综合布线)；消防报警自动控制系统；防雷接地系统。3、 供电设计方案供电系统及安装容量本工程电源从城区市政电网引来，电源电压为 10KV。高压变电室接线方式为单母线分段，正常联络柜与两进线柜设电气闭锁，在只有一路10KV电源供电情况下，才能投入母联开关。低压供电系统采用放射式与树干式相结合，在项目区设臵 10KV变电所一座。用电负荷计算

用电负荷计算表表6-3建筑物名称计算单位用电单位单位负荷指标（W）同时使用系数计算负荷（KW）商铺2m1098880.0100.657142.72大卖场2m319485.0100.652076.65物流中心2m26875.0150.70282.19会展中心2m41502.0100.65269.76写字楼2m145435.0150.701527.07星级酒店m235815.0150.70376.06汽车站（信息中心）m213258.0150.60119.32住宅户370430000.707777.35道路和绿地照明盏3425001171.00合计19742.12（2）变压器台数、容量变压器台数、容量表表6-3变压器容量（KVA）台数200150036307100017合计28（2）负荷等级项目年用电量为7205.87万KWh（19.7万KWh/日）。项目区内商铺、多层住宅等多层建筑照明用电按照三级供电负荷设计，消防设备用电按级负荷供电；物流中心、写字楼、星级酒店、高层住宅等高层建筑的客梯、生活水泵、楼道照明及地下