世联-珠海凤凰山一号别墅区价格报告-7ppt

世联地产凤凰山一号项目组2008年3月凤凰山一号（一期）别墅区价格报告目标沟通开发商目标：——开盘月（自内部解筹4.19日起一个月内）完成销售套数50%，08年全年完成一期销售90%以上。我们对项目一期目标的思考：速度目标——开盘热销，开盘月销售50%（43套），08年全年完成一期销售90%以上。价格目标——规避市场风险，满足速度下的最大利润。报装告扑思盏路1价那格肤制买定萍背劳景新梳政逐分术析近私期坊市杜场译分构析前伯期爱客得户踪蝶分煤析2核比心且均提价异推努导4整充体央推图售考策拣略3价孩格尚表变生遮成项壮目刻本撑体铲分烧析认好筹洒客甜户子分碑析中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳市国土资源和房产管理局、深圳市城市管理局发布了《关于开展违反社会主义精神文明建设要求的广告专项整治工作方案》，对深圳市房地产广告进行全面检查。国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；。中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍2007.4.52007.6.222007.7月2007.6.52007.5.192007.8月2007.9月2007.9.27央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，的第三条的规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。2007.10.3监管部门及相关银行的知情人士昨天证实，就“第二套房”的界定，监管层在征询几家大银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准．2007.10.132007.10月深圳市地税局副局长章家寿16日表示，深圳将成为开征物业税的试点城市之一。2007.7.16行政手段金融政策税收政策0况7埋年湾政抹策皇解飞读游：以瘦金撇融距政骄策述为港主陶,直蹦接控针岭对示投叙资制客腿和估多享次皇置痰业胁,对冰市莲场博的螺影协响牧较挂大坚红定骂不直移产的尸宏勇观猾调会控0步7波年惕政垂策傅：忆以谨金诱融迫政扮策穷成递主膊,对竿市虾场栽的僵影丙响获较筐大行施政和手懂段字：恼新爪增健针葛对欠房惧地河产箱市贱场芳二衡手晶房名交帜易膊及龙新佛房索营骄销管手贪法真的茄专志项胁整只治金宽融狭手喇段眠：永针删对矮房茅地久产徐市砖场艇，圣银普行陕开挪始营配逢合鸭行开政冈手裁段水，恐紧菠缩劝银炭根哪，龙直坏接风针怖对景投艳资封客荐和述多什次咱置亭业税忘收倦政摄策笼：陡将器继幼金页融绍政脖策联后里另似一坟项晃更代为同长傅期泄的闹增帖加借多晚次宁置拣业帅与求投评资拌成掉本亭的尿“救杀贼手补锏参”波扰动摩原道因砌1书：蚊品染牌搂开胸发饺商刷“帮低季价伯抛朵售银”遵行同为哥引淹起付市处场伟多换米缝骨咱牌补效逮应波葬动辜原楚因蕉2崇：击相坡关脱土青地竟政域策瓣和唯规麻划陈导蜓致顺土电地日开暗发岂加亲速碍，渡未咐来伯住丘宅盛供话应今量偷加痒大波局动秆原厦因君3坊：柴后麻续监金思融逗/岁税疯收浓政家策写的够出冠台走将感加泼剧器市代场泪波母动未猫来前波找动稼因屑素摩：贫开赛发翁商嫩行必为沟、凯政遭府钢政酸策仿、买金朗融摧/蛋税霜收责政涉策糊将弱导剂致剂未著来漠市圣场煎波匪动坚决定斩不惊移瓣的套宏安观桌调拘控新穗政摆分厕析0燥7海年楼以臂金办融然政扶策架为笑主还,交直沿接讲针袄对钻投睛资斗客扩和餐多唯次锹置酒业届,讽对秒市泻场扒的绣影托响略较买大念。坚笋定错不邻移甩的计宏科观明调暴控针婶对押房沃地彼产延市控场灰，确政副府已短著期所对良金萝融表的盏手慎段法不盖会推放乳松窃，0鸡8迟年疤上通半萄年猛政均府区调羡控擦继目续总，徐政谜策碍依虫旧轰，燃回责暖渴迹惨象格不安明脉显豪。新假政奶分丸析新风政衔影牙响板将紫持绢续状，对射房倚地饿产介市上场录影雨响锻不趴容减低薄估春；淡垂市患之旱中郑，准仍谣然超存定在球一厅批聚较茫理惊性蛙的枝投芽资朝客凡会异选伸择孟在辫淡承市症购删房绪，下深氧圳擦客单户笼仍趋然夫存慌在司一云定凑挖内掘惑潜该力请。回嘱归色理馅性鹿，西短殿投摧转恐向须长肺投歌，月自脸住说为袍主淡望市靠，捡谁凯买愉房纹？1孤、长宏期布对坟某歌一这区将域妄关壮注腰的北人，流比坚如责较种长抚时糖间倡住等在队某平区趁，瓜对弃区剩域累的营情谦况吓非展常索了微解朝，末对帆该桨区虫的矛房怀子型在担过钞去避几化年担中舰价状格感的捷变排化印以纳及果什猛么段样脉的浴户级型素更巩适女合味自宵己衫了原如崇指愚掌庆，会这蒜些正人以朴换卧楼裤为到主际，骄兼双有家改慕租往为辅买杂的思首材次援置般业领者；笋2绵、刚小性夹的适首战次僚置脉业窝者，地这爷是需中龟国丽人耳的策特似点冠，泰买拼房厉是趋为朽了灾让进自勺己子有浊安醉定帮感饶，民也柿是小对尺家闻庭卡责摔任经感羽的扩体唤现榜。耕一绒个叫购碑房兵者奇这圣样欧说层：周“播也序许被这凯不吹是剖买食房店子强的感好紫时造机办，砍却役是衣我哭需着要呜买辽房贩子垃的战时编机耕”毫，扩他光们隐是字目愧前中只小他户安型闷的习主腊要醉买坏家；王3陈、长路期无的杆理纱性普投咬资杂者，这帆里末有厨套灰股扯换州楼软的绘，予有绒对阔未到来泼充婶满最信痒心境的恐，缸有置要兆对元抗督通索胀碰的诵，束有片要拥赚旗人因民壁币准升吗值价的趁，梦他午们筒是除目饱前悟豪软宅唇的简主慌要召买慨家。他疫们竖的飞特泄点荡：专祝业永—敌—板大法量白看草房汉，害从滨容根而竹专棵业砍堡价陪能伙力寇高责—嫌—夺掌积握规大寸量锅信富息柜，旁能炎准芒确起判饮断好选仰购背时约机冷风静轿—厚—经回造归目理透性黄，的看好重竟长均远裤投受资产烦品闯要茄求帐高升—库—这自迁住硬为串主麻，伙注壳重压配吉套扬、究产音品奸效护用维走权恨意巴识粥强捞—边—泡会约运件用丸市膊场衰负依面似信钓息典型的探低实践者深夺圳制近余期畅楼名市什关顾键妇词敞：量僚价侵齐蓝跌兴：深滔圳歇近苹期绪客码户贼观徒望谈情果绪肺日命盛没，辆直蹦接农影蔬响渡成另交殃量门，里导述致塌整青个肆楼摧市耕量耐价榜齐志跌咏，桐交匙易范量脂萎笑缩阿6菠0途％幅－促7胡0捡％丝式；1阳5颈％丧：深梁圳购近葡期伪开晨盘柳销喝售灶率闯在影1促5扫％湿徘材徊视，滨甚什至鸟更泛低尿，糕开岭盘咐当皂天溪热庆销代场拍面瓶不竹再席。珠石海柱近去期绘楼拾市拣关悦键午词谅：调欧控猴效板果我渐但显朝：珠朗海凳市截场权由趴于樱9躁月携底惕新字地羊王亮的滩支冰撑番，腰政左策得调痒控讯的未影单响秀并壤没闯有艺很币快永显旱现贼出板来馋，纽奉但将近板期犁调邻控伯效雷果愚已或显盲，胆市逐场适观骄望唤情软绪茅已宪渐赛形励成新。本区地怖自拌住止客孝重召要榜支哈撑窑：近谷期形开汤盘除的葱金洗域笼蓝数湾慈、盾名睁爵魔观漫园繁一肿期淘一丧批槐开嗓盘藏成铜交供统泉计着来劣看料，留8趟0迈%大的快客渴户汉为介珠孔海猾客互，给自邪住撤为升主首，生刚扰性击需另求茅成独为勾市肉场糕重开要海支熔撑浪。深葬圳睡楼喜市睬受凳挫珠视海甩楼启市哈调碗控跨效客果泄渐险显集，珠栏海魄房剩地六产妨市恐场捎未愉能纽奉逃火脱迹大扩势快影罚响翠，高趟价凑的果投串资助型浅项候目禁所酬受中影桂响姜最责大坚；本东地耀自俊住孕客薪成筐为班支铅撑菠。珠至海毛市伶场复受侧政变策港影求响灾逐雪渐扰显旱现市严场盘背借景市蓬场选冷腿淡荡，桂观言望巴气父氛恼浓曾厚城市项目名称上门量（批）成交量（套）备注珠海华发世纪城—23近期挞定、退房较多远大美域603洋房数据，别墅未推万科·金域蓝湾8518老带新为主恒福阁10420售价相对较低，折扣多每一间602成交均价7700元/㎡龙腾湾—1有已售房号挞定、退房中天维港907价格由16000降为15000中山雍泉度假山庄1196签约量为0檀香山200（未发售）进线量，未设接待0轿8陶年搏2肌月旋市犯场厌数招据各辱大含楼净盘皱上级门粉量巴成费交显量常均吼相就对昨政繁策哨出约台暖前遗有盗所遮回抹落捆；市省场馆冷述淡孟情杆况塔下刃，拣客洁户询更币多访关寄注恶品松牌堆开肌发稳商莫项缴目阳；品导牌料开箱发眼商绪属烫下效楼伤盘得成夜交龙量邪相秆对芳稳姓定么，恢如腹万矛科罗，赌但史个膊别露品急牌利楼荒盘耀出必现街较坟为揭罕匹见室的顷退翠房奋、没挞替定岔现农象雁（联如丸，造华疤发附世滔纪绘城旦）昏。为洞推鸽动侵销销售喷，捐各她项盈目浪大进打艺折削扣米，墙变赞相喉降益价逐锋渐廉进虚入油买矿方甜市泄场酒，废卖奏方陵逐凭步御失共去糕主村动淡权汁，却豪质宅崇项香目借价史格芝及粥成泄交庄量究均方比捕预序期坑有脾所虹下位降合。目懂前纲在墙售献别胳墅演项身目糖消爷化讨周价期壁均诱较冬长惑，秃整喷体石消卧化灶速泡度寸较宪慢属。市汗场睡背毅景珠读海浙豪负宅违市棚场晕分塘析线—刺—腐同捧期颤推女售烟项咐目蒜一申览项目推售时间容积率建筑形式户型面积（㎡）总套数单价总价范围预估华发世纪城3期2008.05整体2高层高层：约150——13300元/m2约200万万科金域蓝湾3期2008.05整体3.8超高层/高层/TH超高层：约160预计17000元/m2约280万中天维港2007.114.79高层高层：139-33233015000元/m2250-600万远大美域2008.04双拼、联排面积约250-300m2联排：32套，双拼12套预计18000元/m2（带2000装修）400-600万山海一品墅2008.041.8洋房/叠加/独栋多层平层：220.67-255.622层叠拼：392.88-593.813层叠拼：580.77、732.43独栋：1000多平米楼王洋房：44三层叠拼：20四层叠拼：6独栋：2————凤凰海域2008.052.2高层140-220247预计15000元/m2约210-600万怡峰2008.04——高层89-432559_约90--450万雍泉度假山庄2007.10一期0.38（整体1.5）TH/独栋/高层TH：230独栋：200-490TH:24独栋:67杜栋：11320TH：150-230万独栋：200-800万名爵观园2007.120.54TH/独栋双拼：278独栋：308-554TH:70独栋:203TH：9480元/m2独栋：14320元/m2TH：220-278万独栋：430-850万同驻期既推亚售碰项染目须以路高蔬层刑平晚面沸单醉位悉为拌主民，抱珠驼海乘范神围粒内挺别关墅送项英目站仅领山填海蝇一俘品弦墅闻及初远堤大霜美开域掀项井目图，逃但扩其栗报京价忌较般混基乱混，咬均俊采黎取导观掌望芹态习度捕，父预呜计艺在暑本芬项锅目浙推醉出荒后梦再江进矛行州售着卖妖。市趣场炕背浓景至揭展税示晶区铲开竞放慈前傻，进骗线有客克户千共执1迎6落6睡7纹批，睬有蹈效等上布门太登只记巧客迫户湾共7歼5叙3浸批：A敢类往客面户踢：对否购挽买匪的委户刘型遮、拣面桥积歪明本确局，唯主汤动惠询刮问连项议目豆相直关亏信捧息警2幕次仍以聋上确，析长脏时杠间漂持荐续青关督注辰，占乡丰5嘱.许7救%除，跟共胡3蓝6坡批捕；B小类限客充户肯：诚迎意扛度叠中浴等跌，循对歌销迁售耍代候表贷回巾访底不忍反罢感计，嗽对想于辅是仓否嗓会拆购早买希待疮样策板午房貌和诱价蹲格魂再威定俘，占3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8787项盆目筝本卡体隆分吵析项苗目芬本核体赠送面积地下室（㎡）花园（㎡）露台（㎡）独栋112.4-159.0367-70051.90-160.11联排111.6-160.824.66-79.9339.02-59.09报乳告蔽思珍路1价摇格微制复定腊背产景2核袍心顽均熟价要推本导4整的体驱推雕售愿策脆略3价鞠格割表阳生舌成定忠价敏方鸣法速指分导价托格驱区会间鸭动绑态悬估猪算洋模奴型猾：动类态报价认格刮区移间后=粪静孝态殃基摩准岂价框格崇+渗产夫品翁比羊准听溢续价“话参吃考煎楼艰盘告”宜基纤于艇客症户漏关予注滤度非及感项隶目货可依比刘性浅确向定岂。“笋权乱重悲”天为罚客鞭户吸关垮注掠度蚊指唤数边与恢产路品呜差锁异棉度割指症数障结婚合算所敲得冷。“二垒级币/党三湖市森场孩比您较津法证”食推瞒导昼比格准霉均劫价可比项目独立别墅比准联排别墅比准华发世纪城(三联排较好单位)金域蓝湾看海联排旭日湾龙腾湾龙腾湾华发世纪城（四联排单位）聚龙溪（观海户型）香格里海(叠拼)项雀目杀详暴细盆分黄析次见六后汁附塘件核幻玉心劝均育价停合危成产殃品树溢瓜价悬指悲数抗确汉定地理位置片区环境片区形象、纯粹性自然环境居住氛围治安噪音升值前瞻交通车行管制公共交通地铁配套教育配套生活配套（娱乐、休闲）商务配套楼盘附加值品牌形象发展商实力（品牌、口碑、信誉）承建商（品牌、施工质量、现场）物业管理品牌收费服务项目工程进度潜在风险现场包装售楼处、样板房园林、立面及通道展示导示系统楼盘本体素质小区规划项目规模楼间距小区商业配套规划产品设计通风、采光、朝向舒适度户型设计附送地下室面积花园大小形象立面造型/色彩设备智能化（互联网、安防、局域网）/卫星电视材料门窗开关、管线等环境设计园林规划设计与面积资源占有景致内容（空中花园、游泳池、网球场）项罪目芬主庄要撤通凡过虾“龙区介位剂”塑、廊“歼楼估盘厘素撞质维”约及额“昆楼钱盘追附古加廉值张”零确罪定延产黄品促溢依价竭指圈数核纳心映均营价鼠合芝成比占准么均倍价获确调定通诊过还市钱场手比膛较践法胸组茫合亲出坊独惯栋骨比辱准词均隆价缩慧为蕉：2葵8片0奖9硬2导元继/背平者方币米通惹过尊市字场壤比按较钳法食组坛合贵出镜联液排造比赚准妈均坏价概为桃：1铲6洋2窄7返5阵元胃/栽平犁方道米独栋面积实收单价（毛坯）比准系数权重比准均价合成均价说明华发世纪城(三联排较好单位)345292881.2030%1054428092已减去3000元装修（对外报装修价为5000）旭日湾（二手价）202168001.4020%4704已减去3000元装修龙腾湾400-600248001.3030%9672

聚龙溪（观海户型二手价）292235001.3510%3173已减去3000元装修联排面积实收单价（毛坯）比准系数权重比准均价合成均价说明金域蓝湾186200000.7010%140016275

龙腾湾280140001.3030%5460

华发世纪城（四联排单位）260210600.7050%7371已减去3000元装修（对外报装修价为5000）香格里海(叠拼)210-250146001.4010%2044

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