土地评估问题汇总2014

2014年10月10日土地评估问题汇总湖南志成房地产评估有限公司土地估价报告评审中典型问题印发《关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）》的通知

中估协发〔2012〕27号

各省（区、市）土地估价行业协会：为明确土地估价报告评审标准，规范土地估价执业行为，中国土地估价师协会（以下简称中估协）根据季度报告评审及重大项目土地估价报告评审中评审专家反映较多的问题，整理形成《关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）》。中估协将定期总结归纳报告评审中的重点、难点问题，作为中估协技术审裁委员会的定期发布文本，并实时更新修订，逐步形成技术指南，以促进中估协及各地方协会的土地估价报告评审工作。联系人：曹勇张延丽电话：010-6213403566561590附件：关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）

二〇一二年六月十八日土地估价报告评审中典型问题关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）在近期的土地估价报告抽审中，评审专家对基准地价超期使用和容积率设定较为混乱等问题反映较多。为明确土地估价报告评审标准，规范土地估价执业行为，经技术审裁委员会集体研究，形成以下处理意见，供评审专家参考使用。一、关于基准地价超期使用问题1.基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估价技术报告，下同）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。2.基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。3.凡不符合以上规定而使用超期基准地价的，在评审中将被视为估价方法选用有误、存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告。土地估价报告评审中典型问题二、关于估价报告中的书写错误问题土地估价报告中书写错误、严重笔误（如公式打印错误、年期前后不一致等）等问题严重影响了土地估价结果的可信度和估价行业的社会声誉，为从根本上杜绝类似现象，初审、主审专家对此类错误应予以充分关注，并在报告评审表的存在问题一栏中详细注明错误出处（页码、段落、问题）。若此类错误累计达到或超过三处，即在报告整体修正系数取值中，予以降0.5等处理；若累计达到或超过五处，则予以降1等处理；若此类疏误导致估价结果出现显著偏差的，则不受前述累计项数的限制，评审专家可视影响程度轻重作相应处理。上述情况均要在“估价报告问题概括及特殊说明”一栏中进行列示。土地估价报告评审中典型问题三、关于估价报告与行业规范不符的问题1.《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）是土地估价报告评审工作的主要依据。当委托方的委托事项与《规程》不一致时（行业特殊规定除外），土地估价师应首先遵循《规程》的相关规定，评审工作亦应以《规程》为标准，着重检查土地估价师是否尽职履行；对于未按《规程》要求，在估价报告中应说明而未予说明的事项，严格依据评审标准执行，原则上不再要求估价机构补充提供解释性材料。2.当各级管理部门的有关技术规定不一致时，应遵循“下位规定服从上位规定”的原则进行判定。3.土地估价报告在土地管理部门的备案结论不能作为报告评审时的技术审查依据。土地估价报告评审中典型问题四、基于抵押目的的权益披露问题对基于抵押目的的土地估价报告，评审时应特别关注对土地权利状况的说明是否完整、属实；是否存在应披露而未披露的事项；作为附件的土地使用证复印件是否完整、清晰等。涉及若干问题的处理原则（一）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一）在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下：

1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？答：应用标定地价系数修正法有两个前提：一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。涉及若干问题的处理原则（一）2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选择应符合《规范》要求。特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。

涉及若干问题的处理原则（一）5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。中国土地估价师协会技术审裁委员会2013年8月1日涉及若干问题的处理原则（二）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（二）在征集有关专家意见的基础上，经讨论研究，现对《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称《规范》）中的部分技术问题解答如下：

1、在采用市场比较法中选择可比案例时，如何理解和把握“原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例”的要求？

答：在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例，将有助于避免估价结果偏离正常市场价格，从而与《规范》中多次强调的“正常市场”这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中应当遵循的“审慎原则”。

在案例的具体选择过程中，判断某一交易实例是否属于“竞价轮次较多”、“溢价率较高”，需根据不同地区、不同时期的土地市场状况来把握，没有统一的量化标准可循。此外还须注意正确理解溢价率的内涵，应按下式测算土地出让的溢价率：

溢价率=（成交价-底价）/底价涉及若干问题的处理原则（二）

2、成本逼近法中，为什么不能把“农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费”计入土地成本？

答：按照有关规定，上述所列各项属于从政府土地出让收入（收益）中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是构成出让土地成本的相关费用。在正常情况下，成本逼近法测算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。

涉及若干问题的处理原则（二）

3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。”的要求？

答：这里提及的“客观费用”与传统评估理念中的相关要求一致，即：各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发生的、个案性的水平。

这里强调“取得土地实际发生的客观费用水平”，是因为各地公布的征地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低保护价、实际执行价、是否包含社保费用等多种情况。因此，确定实际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，还应调查分析当地对政策标准的实际执行情况。

涉及若干问题的处理原则（二）

4、什么是标定地价系数修正法中所言的“标定地价”？

答：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。目前，标定地价体系建立的技术方法和相关管理规定正在试点研究中。中国土地估价师协会技术审裁委员会

2013年10月8日土地估价问题汇总2.评估固然有精密计算的过程，可是一定程度上也有一个主观上的估算的过程，当比较偏僻的区域，有宗地为商业住宅用地时，需要用到市场比较法，所处区域类似案例却凑不起三个，这时按经验，评估结果是符合市场现状的，可是理论技术上却无法解决，电子备案实行后对技术要求越来越规范，这种情况如何解决？“三个案例”为市场比较法的基本要求，如无法凑齐三个案例则不可使用市场比较法进行评估。可考虑基准地价修正法、收益还原法等方法。土地估价问题汇总3．当宗地处于乡镇时，要在本乡镇找案例更加难，但在与待估宗地类似的其它乡镇却可能有类似案例，可不可以选用呢？原则上应在行政辖区范围内的类似区域选择案例。如本乡镇无案例可找，可在同一等别的乡镇内选取案例；但对于土地等别的划定应做具体的分析。并对比较案例进行相应的修正。土地估价问题汇总4．估价结果的确定方法。两种方法求得地价差幅不大，一般不超过20%—25%，可采用简单的算术平均值作为待估宗地最终结果；两种方法求得的地价差幅较大，超过20%-25%，要说明各种方法地价的水平原因及理由，采用加权平均作为待估宗地最终结果，但要说明每种方法结果权重的确定理由。若舍弃一种方法，需要对两种方法分别做可靠性分析，说明分析其可靠或不可靠的理由，再确定最终结果。土地估价问题汇总5．距离城镇中心较偏远的某地块挂牌，周围既没有用途相同的交易案例，也没有假设开发法所需样点供调查，这样的商服住宅用地该如何评估？可以考虑采用基准地价系数修正法、市场比较法和假设开发法，可选取末级区域内的比较案例，然后对比较案例进行区位修正。土地估价问题汇总6．假设开发法中，建安成本、基础设施配套费用等的取值都是调查所得，因此，在报告中这些取值未能体现其合法性，这个问题该如何解决？建安成本的取值不应是调查的数据，而应按照当地权威部门的重置价格或建安成本文件中的具体取值，然后对文件中的建安成本进行期日修正，得到当前的建安成本；在确实无可参考文件的情况下，可按照预算定额标准测算房地产建安成本单价。土地估价问题汇总7．旅游开发项目由于可能所处位置比较偏僻，市场发育不成熟，难以找到足够的交易、出租等比较实例，此时的土地评估测算该如何进行？目前各地旅游用地区域都建立了基准地价修正体系，如若市场发育确实不成熟，并且没有交易、出租案例，可在城区内末级土地区域内选取土地交易、房地产出租案例，然后采用市场比较法和收益还原法进行测算。土地估价问题汇总8．土地评估中的市场比较法案例位置笼统，不好标注，如何解决？在进行土地评估时，市场比较法中的比较案例位置必须找准，确定比较案例的四至，方可作为比较案例使用；若是无法确定其具体位置，则不宜将其作为比较案例。土地估价问题汇总9．棚户区改造：零星出让，划拔用地先要收购储备。再整体挂牌。收购储备的零星土地如何评估。收购的零星土地和其他土地一样，均须按照《城镇土地估价规程》进行划拨土地使用权价格评估。具体说来，划拨土地的评估有以下2种方法：（1）成本法：划拨土地使用权价格应为土地取得费、土地开发费、税费、利息和利润之和。（2）出让土地价格减去出让金法土地估价问题汇总10．竣工验收时发现超容积率，现在补地价如何评估。根据《国有建设用地使用权出让底价评估技术规范（试行）》的要求，需补交的地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价根据以下方法择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后的评估期日的楼面地价。土地估价问题汇总11．土地评估资料必要件、辅助件及相关资料的获取，资料不全时如何评估收集齐全再评估，特别是规划、权属等资料。土地估价问题汇总12．基准地价系数评估与市场价格评估相差较大的如何界定评估结果首先看基准地价的颁布年期是否久远，其次看各个参数的选择是否合理正确。一般来说，正确测算出的市场比较法价格更能反映土地市场状况。土地估价问题汇总13．调整容积率的，基准日怎么确定。以原出让方同意调整容积率的日期为基准日。分别评估基准日时新容积率规划条件下的楼面地价、基准日原容积率规划条件下的楼面地价、原出让楼面地价期日修正到评估基准日的修正值，择高确定。土地估价问题汇总14．土地用途：规划部门没有明确大用途，比如：交通运输用地，是商业用地还是工业用地？查用地分类及参照表，其中交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理，以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。土地估价问题汇总15．在山上，或在没有基准地价的地方，新征地，要作商业用地，用什么方法评估？可采用基准地价系数修正法、市场比较法和假设开发法评估，采用基准地价系数修正法时应参照基准地价末级地评估，然后进行区位条件修正来测算价格。采用市场比较法和假设开发法时，可选取城区边缘的土地交易案例和房地产交易案例，然后进行区位条件修正来测算价格。土地估价问题汇总16．抵押贷款，地上有房屋的，只能在房管局办理吗？可否要求银行要求2个他项权利证？地上有房屋的房地产抵押贷款既可在房屋管理局办理，也可在国土资源局办理；只需1个他项权利证即可。土地估价问题汇总17．有些乡镇根据政府的政策要求修建某些特殊的商业或住宅类的市场，而周边市场不发达无交易、开发及租金案例，这时评估时是否可采用成本逼近法，若不可以如何处理。可采用市场比较法和假设开发法进行评估，评估时可选取城区边缘的土地交易案例和房地产交易案例，然后进行区位条件修正来测算价格。一般来说，商业住宅用地不可采用成本逼近法进行评估。土地估价问题汇总18．有些乡镇开发商住楼盘，该乡镇缺乏交易案例，是否可采用同等级别的乡镇的交易案例进行市场比较法的修正评估，如不可以如何处理。如本乡镇无案例可找，可在同一等别的乡镇内选取商住楼盘交易案例；但对于土地等别的划定应做具体的分析。并对比较案例进行相应的修正。土地估价问题汇总19．集体建设用地流转如何评估？首先应明确集体建设用地的内涵，然后分析集体建设用地与国有建设用地内涵的差异，再根据《城镇土地估价规程》计算国有建设用地价格，将求算的国有建设用地价格核减去相当于集体建设用地与国有建设用地内涵差异部分的价格，即可测算出集体建设用地价格。土地估价问题汇总20．土地评估过程中，评估价格与成交价格、挂牌起始价格的差异分析。土地评估时市场案例的价格必须是案例的成交价格，所以不存在要对评估价格与成交价格、挂牌起始价格进行差异分析。具体说来，土地评估价格是根据估价目的和地价定义对土地市场的模拟，挂牌起始价是根据挂牌出让的性质所确定的起叫价，成交价格是在土地交易双方充分产于并由市场供需决定的价格，其价格不得低于出让底价。土地估价问题汇总21．国有出让农用地怎样估价？具体怎样操作？对于建立有农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法定级指数模型评估法等测算农用地质量价格，例如株洲市为了规范农村集体建设用地有偿使用和流转，于2001年颁布了《株洲市市辖区部分农村集体建设用地基准地价》；采用收益还原法进行评估，既根据农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况估算出农用地客观预期收益，以适当还原率确定农用地质量价格；目前国内特别是农用地市场发育不成熟的地区很难使用市场比较法进行评估；考虑到农用地的自然属性和不可再生性也是的成本逼近法和剩余法很难适用。土地估价问题汇总22．在土地级别特高，比如长沙一级商业用地价格评估上技术上怎么处理？主要是价格过高问题。客观、独立、公正的评估，是什么价就是什么价，无需进行特别的技术处理。土地估价问题汇总23．土地的楼面地价讲解。楼面地价简单的说就是单位建筑面积平均分摊的土地价格，楼面地价的计算公式如下：楼面地价=土地单价÷规划容积率楼面地价=土地总价÷规划建筑面积楼面地价是特殊的土地单价，与地面地价相比，具有测算直观、理解容易、操作简便和更新方便的特点。对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。土地估价问题汇总24．评估过程中用得较多的假设开发法中的比较案例讲解。比较案例的选择至少要选取三个以上，与估价期日最接近，与估价对象用途相同，与估价对象利用条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例，且三个比较案例之间的价格差不得高于30%。土地估价问题汇总25．规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》，国土部门《土地利用现状分类》，各县市基准地价：商业、住宅、工业三种用途分类，三者之间的衔接及适用范围。无需进行特别的衔接，以国土部门《土地利用现状分类》为依据，根据基准地价的规定进行确定。土地估价问题汇总26．商品房抵押时采用基准地价系数修正法和假设开发法两种评估方法评估，基准地价系数修正法所得结果比较符合当地地价水平，而假设开发法计算所得地价偏高（根据所调查售价，计算出地价较高）。应该如何评估？既然估价人员通过调查都认定基准地价所测结果符合当地地价水平，而假开发所测结果偏高，如果两种价格相差超过25%左右则应当不采用假开发进行评估。还可考虑市场比较法和收益还原法等方法进行评估。土地估价问题汇总27．补交地价的土地价格如何评估？根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的要求调整容积率的：楼面地价乘以新增建设用地面积，楼面地价择高确定；调整用途的：新旧用途楼面地价之差乘以建筑面积；新增建设面积：按批准规划条件或