北京保利大厦案例分析

可修编可修编・、新保利大原枫况、新保利大原枫况新保利大原力高档甲级写字楼，规则占地面R10600平方米，总建筑面枳约103308平方米,共27g,地上23层，地下4层。大Ig除了国际标准开间的写字楼外，込配套有精品店、高档餐炭、It身中心（含4泳道标准泳池）等。二、 坝目开发背景■区域市场欖乱一东二坏写字楼总面枳约355079平方米■区域竞爭顶目一三大竞争对手■项目地块资澹分折一区位地段好、交通便利三、 坝目定位■产品定位一畐档甲级写字楼■目标容户辟定位一国外大里企业、机构四、 坝目楼层规则（附图）五、 建弟设廿■外立面设廿■结构设it■外公空间设计■楼通道设廿穴、坝目特色一系躱生态节能■髙效节能的建気外立面■多亶系躱■系筑节能七、项目配套■吊楼1一5层（电梯标号3・8层）约6022平方米国际顶级商业中心。■大堂首层设««JTo■tl地下一层设有约1,900平方米高甘餐氏。■地下二层设有约1,260平方米员IglTo■3,210平方米健身中心。■嗟身中心设标旌4道25米游滋也。■300平方米的空中紗Jfo八、坝目精装修标准（附表）写字楼是最能体现区域经济沽力相发达桿度的畴雨表。预廿在2008年，东二坏区域办公物业商业面枳总供应量将达到40JJ平方米以上，甲级耳字楼的面枳頂廿可这到15-16JI平方米，其中包牯：第五广场、新保利大原以及凯西中心等。UGT东二环核心位置的新保利大厦力例，是目前为止在东二坏区域具有国际甲级写字楼标旌的典代表。新保利，新建现——新保利大厦产品按廿解林一、 顶目桥说新保利大匣顶目位于市中心东械区东呱十条桥西南角，地处东二坏与平安大忻交界处,地卑位置优it交通柿力便机项目为高档甲级耳字楼，规划占地面枳10600平方米，总建筑面枳103308平方米，ft27层，地上23层，地下4层。大厦除了国麻标班开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐it、ia身中心（含4沐道标淮沐也）等。新保利大厦一参数指标物业类里：甲级写字楼建筑结枸：刑筋混凝土的混合给构规划建设用地面枳:10600平方米（不含代征城市公共用地面枳）建筑总面R：103308平方米绿化用地面枳：3187平方米建筑高度:98米停位数量：地上《1动车停车数量:19»地下枷动车停车数量:500»地下自行车停车数量:300«楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层电梯数量:26部（办公区15部）均价:3000美金/平方米二、 攻目开发背杲K区童市场様况坝目所在的东二坏商务帯是集高档写字楼、星级酒店、大塑企业忠甜、商业配套为一体的立体马功能新里商务区。东二坏区域主要规有公建项目总建筛面枳约954484平方米，M中写字楼面枳约355079平方米。険着东二坏商务带的大规模集中建设，預廿在2008年区域市场将集中建成一批車点甲级写字楼顼目。2、区域竞争项目

頂目名秫隕目規模均价第五广场总建気面«：12.4JJ平方米3000美金/平方米南新仓国际大原忠建斎面fR：10J］平方米17000元/平方米总建荻面枳：16办平方米20000元/平方米3、31目堆块资澹分桥区位优势新保利大顷位干东二坏东呱十条桥西南傅，是皇城文脉与现代商务结台的区域。该区域商务配套日據完善，具备国际商务枢纽功能，是东二坏商务帑唯一集办公、8H亍、文化场所、各方机构的商务核心区。交通优势①哋面交通♦东頁门交通枢爼"卩离亚洲最大的现代化立II交通枢纽一东頁门交通柜纽仅2分沖车f?,到机场只需约17分卵，未来可实现市区与首祁国际机场的高效连按，成力京城商圈中能昭最快列这机场的宝地。♦东二坏：二坏路为京城晟早修建，连接着东域、、西城、宣武皿大最力古老的城区，新保利大厦部交通道路与东二坏捕路直接连接，车洞玻出大!5即可快速进人二坏主路，形成项目外一U化的交通路网。♦东四十条桥：平安大Bj^Ilt北路的廉结点，1公里分至东頁门相门，与CBD的頁线卽离不趙过3公里。♦地鉄东四十条站：新保和大原地下一层设岀人口与地铁连接，交通路网更为便捷。♦平安大0j:的第二条“长安0厂，有机连接东西城Eo②哋下交通东皿十条地铁站与坝目地下一层頁接连通，去住国园商圈、建国门商圈£1及金融历十分顺輛，为企业员工提触了高效的人H化交通ISSo项目定位k产品定位新保利大原定位世界级写字楼，强讯自然生态、高效节能的人性化标准，UBB代化人文办仮、绿色办公的卑念。2、目标客户辭定位CBD商务区是外童机构晟集中的地区，被定位力重点吸引腐国公司思部和地区总跚，以发展现代服务业为主导，以培育国麻金触严业力龙头的严业区域。从行业分布来看，主要集中干IT通爪、贸易、硕问咨询、传统脚造业、金融保脸投贾等行1L未来外资机枸在CBD的写字楼需求一頁呈上升范势；金融侨商务区是国大型金融机枸聚集的最活跃区域。因此，新保利大厦以国外大璽企业、机构作为目标客户旌。四、険目楼层規IIOIK-••006•In?--Olb•c•OIK-••006•In?--Olb•c•<-忆一•($•&¥・<!!>・•8¥可修编可修编・1WX>$00)1$000do ontoOX)1 lKtl>1(MCO\ 1 111+ ” , if “ffnnrirrmmmDnTmmmarirmnrmiminommiiEnrmmmExinamamin]E>»i十<0K一烹一0006康一0X6吊楼层平面图oKEiI0006・OK*400?HaK=$faw4$一coos五、建貌设廿1＞外立面毀廿«用柔索新保利大顷采用Ml!架简U混合结构，承托90米高、68米宽单层双向目貳柔索玻闹幕S,超越了先前世界最大的徳国慕尼黑凯宾斯星仮店(貝高度仅为45米)。坝目在无桁架网累结构上，以强翎别索连接整帽玻墙幕墙，賦于建筑艺术品般饱満、膛浑、贯通的风。玻瑪幕墙采用高效节能进口JM,通透性根强，并能有效師止紫外线射人。(2)果用铜根弭堆新保利大幕li位于顶目南立面，面枳约力1850平方米。选HTECU-Brass(t古黄狷)，此种狷可师时间和气候影响，转变多种丰富色彩，涌丰富深具历史价值感金与石的描配新保利大原立面洞石与黄闹的搭配，创造出富于变化并根富民)R风格亦国廉化的视觉感受,其翌向同石逋阳百叶柯开放式第板幕墙在国超尚属首肌1阳百叶新保利大南M的玻增幕惰外面采用国首例翌向石HigRI百口仁并与玻增幕瑪保持一定卽离，戒为“双立面”大II。大原采用意大利进口罗马洞石。大原百时孙列遵循地区春分、夏至、伙分、冬至自然»9,通过石M和层玻览幕惰形戒一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度迺讯效果，夏季逆讯糸数达0.72,RP70%多的被返BTJO幕瑪之外，节约空调远营应本，便室光线自然柔和。外墙玻庸力双Lo\aE中空玻厢，即玻增表面涂有节能镀顺，节能环保更力深人。2、 结构按廿将式用搂股廿坝目东北面悬社着一座庞册无支椁的8层刖结构轩灵吊楼，结合中国传竦文化元索与现代髙科技,外观设廿借鉴了中国传蜕的叠式灯笼造里,以玻浪塑的外克与横向、竖向线条组成了美仑美3«R审美效果。吊楼援嵌干90米高的大堂中，高约45米，車约5000吨，頂层与写字楼11层(电梯标号15层)通过天桥连接，一傅和核心筒柑连，另一側下方则全无支挥，卽离地面约7.2米，上方采用桥梁衣斜拉结构。中庭投廿新保利大顷独刖目前最高的90米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺厦宽锻通透，令空间怏具豪阔美感。特色小结 多维采光新保利大更西立面50米至90米处，奴创面枳达480平方米的单层致向柔索取頂幕JI44采光天窗”，为通透、ftS.开園的无甘式大堂及办公区域增强fl黙通风及采光。南立面也设有50米高的玻增需墙，配合中庭及外围的多虫采光,ffmt尺度办公空间，整座大IS通透明亮。3、 办公空同段廿国际标«tt®大原楼层由规格力9米U3.5米，9米7米的跨御结构构成，大跨度空何拥有更宽阔視野和更舒适的办公菽围。客户可根稠自身需要，自由规划、分剖旷度空间。4米层高新保利大顷设it标;4层高力4米,；?M约2.9米(比普通亦优楼高岀0.3-0.5米)，秆

舒适、明亮。空中遼水花园M^生态商务与绿色商务”为壬旨，新保利大原采用搜特的室造景手法，在22层(电梯标号27层)相23层(电梯标号28层)设it了面枳约750平方米的空中逍水花园。通过园林的布置、说水的叠落，形成新覆、别致的景规，肝妙地爲结枸Hi架IS嚴貝中。(4)毎层4-6跚专梯新保f'ltl在耳字楼特别配备了总共15貉高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别为6部、5部、4跚，为企业提供髙效、便捷的交通。楼通道设廿人车分潼新保利大顷分别有轿车道，货车道，地下一层地鉄通道，步行人说通道，便进人大II的人、车渝合卑自然分开，镰保大原人、车安全以及人髀间梢对的互不干扰。立体交通系鋭♦地下车库、商业与写字楼之间设it了多样化的部交通说裁，共廿26跚徳国原装进口蒂森电梯组成一f整体高效的立体交通系统。♦商业部分：地下一层商业湘有通往百层的4部扶梯(2上2下)，并设有容梯及货梯，间时设置专门的那货区；吊棲商业有奴立的4部电柿，东侧有能到达大层的服务梯1部，頂部有天桥与写字楼12层ft］连，确保写字楼办公坏境不受商业人髀干扰。♦写字楼部分：设15部高效电梯，分力高、中、低区(梯速力2・5ni/s~4・5m/s,轿開我虫1T/2T),电《1數量分别为6部、5部、4跚，写字楼区域候梯时同约30枚,为提高工作效率皿造了良好条件。另分别在大原北、东西南角各设1跚，共3跚服务梯，兼消KBoA.项目特色一系境生态节能仁高效节能的建規外立面(1)形体节能新保利大區壮阖鮒ft的三校体造型，体形系数仅为0.1(建筑掏与室外大气接触的外表面枳与其包围的体枳之比，RP建筑物U形系数)，建设跚2005年7月1日颁布实施的公共建規节能设itftaS定公建的体幣系敛应不大f0.4o(2)双层窗加返皿系统在面对晟多的聊射和户外坏境的南外立面SWH外立面JL设廿双层窗加返皿糸貌。科用“生物气候缓冲层”有效航止过渡热辐射，斎少室热损失，与传筑幕旖《!较，双层幕墙大体能筋股少20-25%的能源消耗。2、多蹙系荻新保f'ltl特别强ifl室的空气质量，要求建MS5R备良如的自然通风、充足的日照等条ft,并严格控制使用含有害物St的建SR»Ho空调设备新保利大履采用世界一流的空调设备：美国Wk”离心制冷机/Johnson^楼宇自控/^Carrier空调亂美国进口湿isms器、丹麦uGrundf0Sw进口水泵以及"斯顺徳”冷即塔等设备，世界一渝空调设备，彌保空调系统高效、节能、稳定地运行。四管制变风量空调系筑糸筑采用四管制变风量空调系筑，通过楼宇自控设定温度，自动闕节室送凤量，按需供冷(热)。采用变频技术9BIK空過能耗夫原空调冷热水系筑均采用目前世界公认的晟节能的二次泵系统，二次泵系筑和空调箱风机配备世界昴先进的VLT6000系列空讯专用变预器，水泵和网机节能效果高这20-40%o»下浸透气化式抵菌加逞器，遐免冬季郦电"袭击”新保利大傻配置了空iflftll湿系説，空气湿度可由客户自由选定，遐免嘴唇干裂和靜电理击寫先进的光源灭Sffg效电子消毒净化技术空闕系躱采用当今世界最先进的光源灭菌和高效电子淨化技术，垓技术可快速杀死包括SARS等200种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99.7%,使大原空气品质达到医院二级浄化坏境标准，有效地改善室空气质量，遐免有害气体对人体的侵害。过液季节充分利用天然冷源新保利大硬设置了过渡李节换热系统，通过空调冷即水系统边取室外天然冷源，为大原在ii渡季节提供空迴用冷冻水，还可通过》1大新风量的措隨充分利用室外免贡冷澹，节能效果明显。汲取免《［的天然冷澹大顷特别设廿经济冷澹系统，可以最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，騷少制冷设备的运行时冋，深度节能。3、系统节能一將坏保进行到底数控节水系统将节水理念贯穿在建筑的毎个坏节，大原绘合节水曲能显蓍，貝体表现在：■空讯冷却水備坏使用。■冷却塔采用孰水量小、节水节能低噪音里冷即塔■设中水糸统，实现水的亜夏使用■卫生间选用虹外感应装置,有效节约水源8能配电一节能节力新保科大厦采用世界知名品牌ABB高(K圧配电柜及自动控制系统，高效的智能控制系毓,打破愦常的人工配电，利用先进设备精确廿算各种用电参数，自动调节，节省人力和能源。七、顶目配套■吊H1-5层(电梯标号3-8层)约6022平方米国际顶级商业中。，国麻硕级高档晶牌或特色商业0■大堂百层i殳崛那厅，良好的商务办公氛围，是客户会客、小鯉的最佳场所。■大life?一层设有约1,900平方米高甘餐戏，为容户提供更舒适的用餐环境、更便捷的商务空间。该层层高约6.5-8米，目与首层通114®扶梯相连。■地卞二层设有约1,260平方米员IgJT,为大厦办贷人员梶供良好的用餐环境。■3,210平方米健身中心。■I!身中心设标准4道25米游沐池，沐池上方通过玻厢采光天井引人室外自然光线。■吊楼頂层设STS300平方米的空中咖障斤。Ax项目精装修标准部位林料名称大堂地面、墙面意大利进口罗马白洞石电梯If花梨木吊顷、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石、花奴不电»ns办公区飞利浦灯具、星牌矿棉机办公区走鳥飞利浦£1具、星牌矿棉板、interface地桜、花梨木门、不擴刑隅脚找