物业管理工作程序

物业管理工作程序物业管理服务初步展示

万事开头难

良好的第一印象

物业管理的基本环节

策划阶段、前期准备阶段(前期准备)

启动阶段(物业交付使用初期)

日常运作阶段(正常运作期)

策划阶段1、早期介入

1.1检讨设计方案

(对日后管理不利因素作出改善建议)

1.2参与有关承建商会议,检讨进度;

1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进;

2、制定物业管理服务方案:

1.1确定管理档次

1.2确定服务标准

1.3财务收支预算

3、选聘/组建物业管理机构:前期准备阶段1、机构的设置/人员编制

2、人员选聘/培训

3、编制公共公约/守则;

4、草拟工作细则;

5、设立财务制度;

6、物业租售的代理

启动阶段1、物业的接管验收

2、用户入住

2.1宣传物业管理

2.2协助用户入住(卫生、协助搬迁、协调交通)

2.3搬迁期间的安全

2.4装修管理

3、产权备案/档案资料的建立

4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立

日常运作阶段

日常管理/维护(房屋管理、设施管理等)

综合服务(安全、环境、便民服务等)

配套设施的完善

系统的协调(内/外)

房地产开发的一般过程前期阶段之重点管理

——从使用者可持续发展参与规划

外部

配套设施:道路、商业、活动场所、垃圾处理等、

能源:水、电、气、备用、发展

保安、消防:车场、住宅、设备

人文环境:

篇2：物业管理公司社区文化控制工作程序

物业管理公司社区文化控制程序

1．0目的

为辖区内住户提供社区文化活动，增进与住户的沟通，加强精神文明建设。

2．0范围

适用于公司及管理处开展的社区文化活动。

3．0职责

3．1社区文化部负责社区文化活动的统筹安排。

3．2管理处制定本管辖区年度社区文化活动计划，并负责组织实施。

4．0程序

4．1社区文化活动的分类

1）文艺活动，如节目表演、歌曲演奏活动。

2）文体活动，如文学、体育、科技、法律等宣传、教育、竞赛活动。

3）宣传报道活动。

4．2社区文化活动的策划

社区文化部按照社区文化工作方向及目标负责全公司的年度社区文化活动安排，于每年年初制定出公司的《社区文化活动计划》，抱主管领导批准后实施。

4.2.2管理处结合辖区特点及公司计划于1月内制定出管理处的年度社区文化活动计划。

4.2.3管理处组织开展各项社区文化活动，并安排专人负责及布置，每次大型活动应有相应的实施方案。

4.2.4社区文化活动实施方案的内容包括活动主题、实施时间、地点、相关部门及人员任务分工，参加活动人员，宣传报道的安排，活动所需设备道具、活动经费的落实等项目。

4.2.5根据公司年度社区文化活动方案，各管理处结合本单位实际情况，制定本年度社区文化活动方案，并按计划组织实施。

4．3社区文化活动的实施

4.3.1管理处根据已批准的《社区文化活动实施方案》召开工作会议，布置工作任务，保证按时保质完成任务。

4.3.2管理处按照规定的时间对各项工作进行检查、指导，如发现不符合要求的应及时处理。

4.3.3大型社区活动要于活动前一周向业主发出通知或请帖。

4.3.4活动进行过程中，管理处及相关部门人员利用摄影、录音、记录等手段记录活动，活动结束后，要对相关记录进行整理并填写《社区文化活动记录》表，归档保存。

4．4社区文化活动的总结

4.4.1管理处在每次大型社区文化活动结束后，要总结活动的效果。如在活动中发生问题，按《纠正措施控制程序》执行。

4．5社区文化活动标准

1）内容健康、丰富，宣传企业；

2）活动的娱乐性、趣味性强，住户喜闻乐见；

3）奖品发放合理，起到助兴作用。

4）场面欢快热烈，住户参与广泛。

4．6大型社区文化活动现场注意事项

1）组织和服务人员要热心、耐心、公正。

2）安全防范工作周密、周到。

4．7办好社区的宣传栏

4.7.1管理处根据本辖区特点通过宣传栏的宣传工作达到丰富居民业余生活，美化新人新事新风尚，鞭挞不良现象及丑恶行为的目的。

4.7.2宣传活动应有计划，要做到重大节日宣传庆贺，特殊情况及时告诫，日常管理充分体现。

4.7.3每期宣传栏的刊登内容要记录在《宣传栏记录》上，有条件的管理处要照相留底备存。

5．0相关文件与记录

WI/Z《社区文化工作手册》

篇3：物业管理项目维修基金使用程序

物业管理项目维修基金使用程序

1.目的

为规范住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用。

2.范围

适用于管理项目的维修基金的管理、使用。

3.定义

维修基金：是指由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，按一定比例缴存，用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，由物业公司依据业主要求或物业的实际情况制定维修方案，经管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过予以使用的专用款项。

共用部位：是指住宅主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。

共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

房屋本体：房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等。

设备大修：对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。

设备中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%。

房屋本体中修：房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，须进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。

房屋本体大修：房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。

4.职责

部门/岗位工作职责

品质管理部负责维修基金使用细则的编写、修改、发布，并确定维修基金最终使用的判断

财务管理部负责维修基金费用的审定，并协助支取维修基金

管理处根据小区的实际情况做好年度维修基金的使用方案，并在使用过程前做好维修基金使用已经管理区域内业主所持投票权2/3以上通过的工作

5.方法及过程控制

5.1维修基金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款中。

5.2使用维修基金的条件

5.2.1按政府相关规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款，统一归集、专户存储;

5.2.2商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造等维修工程;

5.2.3物业公司或各管理处依据业主的要求或物业的实际情况制定维修基金使用方案报业主大会或业主委员会审议;

5.2.4维修基金使用方案，须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后使用。

5.3业主大会成立前，住宅共用部位共用设施设备未过保修期：

5.3.1业主大会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发企业承担。

5.3.2共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修费用应当由责任人承担。

5.4住宅共用部位共用设施设备已过保修期

5.4.1业主大会成立前，需使用维修基金

5.4.1.1遇有特殊情况经确认属应使用维修基金的维修工程，管理处可采取以下程序：

a)向政府主管部门(房地产管理局)提出申请，并由其委托并认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;

b)经中介机构认定后，管理处可进行维修工程的操作工作;

c)小区维修工程结束后，应由政府委托的中介机构进行验收，验收合格后须出具证明，不合格的维修工程的施工单位进行返工;

d)维修工程完成后，物业公司或管理处持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到维修基金代管单位申请支取维修基金。

5.4.1.2如发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知街道办事处或居民委员会告知实际发生的情况，如情况允许，可申请由街道办事处或居民委员会出具该发生情况的书面证明，维修过程可予以照片存档保留。将此次维修情况及证明材料管理处留存一份，到房地产管理局备案一份，以备业主大会成立后支取使用提供证明。

5.4.1.3未售出的房屋所分摊的维修费用，由开发企业承担。

5.4.2业主大会成立后，使用维修基金的程序

商品住宅共用部位、共用设施设备需要大修、更新、改造的，使用维修基金按照下列程序办理：

(一)物业管理服务企业应当依据业主的要求或物业的实际情况，提出维修项目，制定维修方案。

(二)商品住宅共用部位、建筑内的设备维修方案应当征得相关业主的书面同意。物业管理区域内共用设施设备维修方案应当征得业主会或业主代表会的书面同意。

(三)物业管理服务企业向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案，并提交下列文件：

1、基金余额证明;

2、维修(含维修计划和预案)方案;

3、业主或业主会、业主代表会同意使用维修基金书面证明。

(四)银行接到备案的证明后，将预算所需维修基金划拨到维修基金使用专户。

(五)维修工程完成后，物业管理服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件及维修决算报告告知相关业主或业主会、业主委员会，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，将决算费用按照业主拥有住宅建筑面积的比例分摊到户，在业主户账中列支。

(以上使用维修基金的五项程序引自《天津市商品住宅维修基金管理办法》第十条)

5.4.2.1属于急修、抢修并应使用维修基金事项

a)发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知业委会。维修工程结束后，做好维修后工程的结算工作，并将工程结算发票、对发生情况说明，及业主会、业主委员

会对维修情况确认并采取经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上业主通过或在物业管理区域内公示15个工作日，未有1/3以上业主提出书面反对意见的，即同意使用并支取维修基金。

b)业主委员会收到物业管理服务企业的紧急维修申请后，应及时告知全体业主。向全体业主公示维修基金使用情况。如关于如何使用维修基金已在物业管理服务合同中或维修基金使用办法中已约定，并经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过即可按照约定使用并支取该项维修基金。

5.4.2.2属于日常维修并应使用维修基金事项

a)每年年初管理处应依据业主的要求或物业的实际情况制定房屋及小区共用设施设备维修计划及经费预算，报业主大会、业主委员会;并由业主大会、业主委员会向全体业主公示使用计划或方案，

b)物业公司或管理处每年在报送计划及经费预算的同时将上年度维修基金的使用情况向业主大会、业主委员会报送，

c)维修基金的使用方案可采取征集全体业主所持投票权2/3以上书面同意的方式或自业主大会、业主委员会公布之日起15个工作日内，未有1/3以上业主提出书面反对意见的方式，满足其中一项方式即该项维修工程可使用维修基金支付。

d)方案通过后，由业主委员会负责监督运作、付款等具体操作事宜。

5.4.2.3属于单幢、独立围合范围内应属于使用维修基金事项;

a)在单幢楼内，属于单幢楼内业主共同使用的设施设备，如需进行大修、维修、更新、改造等事项，在该范围内自行选出代表，经由该代表在楼内征集该楼2/3以上的业主同意的书面建议，知会业主委员会后留存一份复印件在业主委员会。即可使用该幢楼内业主账下的维修基金。

b)独立围合同样可参照单幢楼内的使用方式使用。

5.4.2.4其他情况应使用维修基金事项

除上述两项外，但属于存在安全隐患应使用维修基金支付维修工程项，可采取：

a)管理处将具体情况予说明的材料报业主委员会;

b)业主委员会应对该情况向全体业主公示;

c)是否可以使用采取上述两项方式征询意见后予以使用。

5.5维修基金的分摊：对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。

5.5.1属于人为因素造成但无法确认责任人的：共用部位共用设施设备的受损是人为因素造成的，此项维修工程费用则由责任人承担，不能使用公共维修基金。如果无法确认责任人的，按照受益人原则分摊：

a)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊;

b)住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊;

c)一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。

5.5.2属于设施设备自身因素原因(区域部分)：共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，发生在楼栋内的，由该栋楼的业主按照拥有建筑面积的比例共同承担;发生在楼栋外的，由全体业主按各自建筑面积的比例共同承担。

5.5.3属于设施设备自身因素原因(全体业主分摊部分)：

a)由物业公司确定维修计划以及维修费用，确定维修工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。

b)对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。

c)楼栋内共用部位、共用设备的维修、更新费用，应由本栋、本单元的业主按建筑面积分摊。

d)楼栋外公共部位，供全体业主使用的设备、公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照建筑面积分摊。如独立围合的苑内的公用设施是其它苑不能使用的，则由该苑全体业主按照建筑面积分摊。

e)业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照建筑面积分摊。

5.6维修基金的筹集与续筹

5.6.1维修基金的筹集：没有维修基金的储备或储备不足使用的：管理处在每年的年初做好维修基金使用方案，并将此方案报业主委员会，通过后，由业主委员会决定维修基金如何收缴及收缴比例。如未通过该项审批，须将事项说明并将业主委员会的意见附后并备案留存。

5.6.2维修基金的续筹：维修基金不敷使用时，业主委员会根据业主大会的决议组织业主按照拥有商品住宅的建筑面积比例续缴。

5.7注意事项

5.7.1管理处在与业主会沟通签订《物业管理服务合同》同时，应将维修基金使用方法列入议事决定项之一，管理处可提供使用建议，并在双方达成议项后将使用方法列入合同中。

5.7.2如果在签订物业管理服务合同时没有考虑到此情况，可在签订物业管理服务合同后，将维修基金使用的具体方案作为业主大会的重要决议，由管理处与业主委员会签订《**小区维修基金使用办法》，且此管理办法须征得物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。

5.7.3管理处在每年初制定维修基金的年度使用计划，包括维修更新的项目、预算、施工单位选定方式等，经品质管理部、财务管理部相应的审阅后，报业主委员会审核通过组织实施。施工单位的选择由物业公司提供参考意见，业主委员会负责确定。超过5万元以上的项目，需采用招标方式选择施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，须经业主委员会的书面同意。

篇4：物业管理策划阶段工作程序

**物业管理有限公司程序文件

--物业管理策划阶段工作程序

1．目的

规范物业管理策划工作流程。

2．范围

适用于公司待接管物业。

3．职责

3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。

3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。

3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。

4.方法和过程控制

4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。

4.2.1早期阶段：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:

4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。

4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。

4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。

4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

4.2.1.5审阅设计图纸，对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。

4.2.2中期阶段：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:

4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。

4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

4.2.2.4根据相关验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。

4.2.3后期阶段：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:

4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。

4.2.3.5了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。

4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1根据物业情况,制定调查方案，对物业进行调查。内容包括:

4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。

4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：

4.3.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

4.3.2.2新建项目的整体情况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

4.3.2.3分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求，创新服务项目。

4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。

4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

4.3.2.6确定需配置的资源,制定物业管理处开办费计划,包括：办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全

保洁工具等预算开支。

4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等，评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。

4.3.4物业管理方案制定后，试运行六个月进行确认，试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善，确定能完全满足要求后再全面施行。

4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改，应由原评审部门/人员重新评审，并得到批准。

4.4组建物业管理处

4.4.1人力资源部根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。

4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由人力资源部下发管理处成立的文件。

4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。

5．质量记录表格

**WY7.3-G01-F1《前期介入情况周记录表NO1》

**WY7.3-G01-F2《前期介入情况周记录表NO2》

**WY7.3-G01-F3《前期介入情况周记录表NO3》

**WY7.3-G01-F4《前期介入情况周记录表NO4》

**WY7.3-G01-F5《前期介入情况周记录表NO5》

**WY7.3-G01-F6《前期介入情况周记录表NO6》

**WY7.3-G01-F7《前期介入情况周记录表NO7》

**WY7.3-G01-F8《前期介入情况周记录表NO8》

**WY7.2.2-Z01-F1《策划方案/合同评审记录表》

篇5：质量手册:物业管理服务费用收缴控制工作程序

质量手册：物业管理、服务费用收缴控制程序

1目的

确保公司能按时收缴各项物业应收费用，确保业主与住户满意。

2适用范围

适用于各项应收物业费用的收缴管理。

3职责

3.