物业公司招投标管理制度

物业公司招投标管理制度1.0总则

1.1为确定招投标项目范围,加强招投标工作管理,规范招投标工作程序,明确岗位职责,根据《中华人民共和国招标投标法》、《广东省建设工程招投标管理条例》、《南海市建筑工程招标投标实施细则》及《南海市能兴集团有限公司招投标管理制度》等有关文件的规定,结合公司实际情况,特制定本制度。

1.2本制度适用范围为本规程南海市能兴物业管理有限公司。

1.3任何人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标或降低招投标活动。

1.4招投标活动应当遵循公平、公正、择优和诚实信用原则。

1.5任何人不得限制或者排斥符合条件的单位参加招投标,不得以任何方式干涉招投标活动。

2.0招投标管理机构及职责

2.1招投标小组由公司总经理担任组长,固定成员一般由主管总助、财务部负责人和相关职能部门经理等担任。根据招投标项目的性质,招投标小组组长可决定邀请2名以下熟悉该项目的专业人员作为招投标小组的临时成员。招投标小组成员总人数不少于5人的单数。

2.2招投标小组根据《南海市能兴发展集团公司投标管理制度》中所设置的权限内均具有如下工作职责:

a)决定招标方式、方案;

b)决定被邀请投标的单位;

c)审批招标文件;

d)评定中标单位。

e)通知集团公司稽查考核部派员列席有关招投标会议。

f)编写招投标工作情况报告,报集团公司稽查考核部备案。

2.3招投标工作,以经营部为招投标工作主办部门。

2.4招投标主办单位开展工作,每项工作至少应有2人同时参加。招投标主办单位其主要职责如下:

a)进行招投标前期调查。

b)提议招标方式和方案。

c)提议被邀请投标的单位。

d)编制招标方案、招标文件、拟定合同样板。

e)进行发标、收标、开标等工作。

f)提出有关改进招标工作的建议。

g)在定标后7天内向上一级监督部门和集团公司稽查考核部提交有关招标工作情况的详细报告。

3.0招标工作一般程序

3.1招标分为公开招标、邀请招标和议标。

3.1.1公开招标,由主办单位以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

3.1.2邀请招标,由主办单位以招标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

3.1.3议标,由招标单位对少数几家投标单位分别就有关事宜进行协商,并达成协议。

高档公寓,0.5元/(月?平方米)。

(9)招标执行依据:借鉴其他省市经验。

2)龙江高教公寓招标概况

(1)物业标的:已建29.3万平方米,南北两片,即将入住率95%以上。

物业类型:经济适用型普通高层住宅,设施齐全,但车位、管理用房等不足,落实了维修基金;物业管理区域为2个。

(2)招标范围:南京地区省、市物业管理企业投标,公证部门全过程公证。

(3)投标方:南京地区省、市属12家企业。

(4)评委组成:业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

(5)评标方式:借鉴工程招标方式,无底价竞标,专家评标,业主委员会最终定标,其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

(6)评分类别及权重:信誉(10%),标书(30%),价格(50%),答辩(10%)。

(7)公共服务费确定:政府指导价与市场调节价相结合,中标价为0.36元/(月?平方米),业主委员会标底价为0.34元/(月?平方米)。

篇3：物业管理招投标案例解析

案例一北京回龙观“竞选”管家

--北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标

1999年11月8日,由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目--北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司,在全国是第一次;北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。

本次天鸿集团物业管理招标活动,先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名,经过专家复评,最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上,5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想,并回答了评委的提问,最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。

目前全国房地产市场快速发展,竞争日趋激烈,许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸,作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商--北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说:“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管’的旧模式,将‘开发建设’与‘物业管理’分开,不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦,同时也可规范市场竞争行为,从而推进物业管理市场化进程。”

沈建忠在竞标会上指出:此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响,其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区,转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念,普通住宅小区也同样需要一流的专业服务;二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的,为全国物业管理招投标工作积累了经验,是有益的借鉴;三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风,改进服务态度,提高服务质量,在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。

案例二深圳市府物业找“管家”

深圳市对政府办公大楼管理公开招标,从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。

主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说:“以后,市政府办的物业将全部采取公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”

篇4：物业管理招投标中若干问题的法律分析

物业管理招投标中若干问题的法律分析

文/王利明宋志红

一直以来，我国物业管理中存在大量的“谁开发，谁管理”的现象，这种“父子兵”模式实践中给物业管理带来了很多后弊端。针对这一现状，于今年9月1日实施的国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)明确规定建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。根据该《条例》的精神，建设部颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房『20**』130号令)(以下简称《办法》)，对物业管理招投标问题作出了较为详细的规定，为物业管理活动提供了法律依据与操作指南。然而，由于物业管理的强制招投标在我国才刚开始实行，实践中还存在着许多空白和不规范的地方。本文依据相关法律规定结合招投标程序对物业管理招投标中的一些问题进行法律分析。

一、招投标主体的问题

(一)招标人和招标代理机构

招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。在物业管理服务的招标中，招标人包括两种：

一是物业建设单位。这种招标的客体是从物业交付使用后至业主委员会成立前的前期物业管理项目。这也是上述建设部颁发的《办法》的适用范围。建设单位在出售物业前，必须选聘物业管理公司并同其签订前期物业服务合同。该合同将成为建设单位与物业买受人签订的买卖合同的组成部分。住宅物业的建设单位用招投标方式选聘物业管理公司是强制性的。《条例》第24条第2款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”也就是说除少数经批准的特殊情况可协议选聘外，对于住宅物业，前期物业管理阶段的物业管理公司必须由建设单位以招投标的方式选聘。对其它物业，国家也提倡其建设单位通过招投标的方式选聘物业管理企业。

另一种招标人就是业主大会和业主委员会。在社区入住达到一定比例时，依法召开首次业主代表大会并选举产生业主委员会。业主大会可以续聘原物业管理公司，也可以重新选聘新的物业管理公司。如果业主大会不再和原物业管理公司续签合同，则可重新选聘新的物业管理公司来进行小区的物业管理，该选聘也可以通过招标的方式。根据《物业管理条例》的规定，选聘物业管理公司的权利属于业主大会，而物业服务合同则由业主委员会来签订。因此，在这种情形下，业主大会和业主委员会是招标人。此种情形下的招投标活动可以参照上述《办法》的规定。这里需要注意的是，在选聘物业管理公司时，业主大会和业主委员会的权利不受前期物业服务合同的限制，如果业主委员会和其选聘的物业管理公司签订的新的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止，而不论其到期与否。

但不管哪一种，概括说来，招标人都是物业的实际产权人。因为即使在前一种情况中，由于招标活动发生在物业出售前，此时的产权人仍然是建设单位。

招标人有权决定是自行办理招标适宜或者是委托招标代理机构代为办理。由于招标投标活动是一种组织性、规范性及专业性较强、具有较高难度的交易运作方式，许多建设单位都难以凭借自身的力量进行招投标，而需委托招标代理机构进行。招标人有权自由选择招标代理机构。招标代理机构必须具备《招标投标法》第13条规定的资金、人员、技术等条件。

(二)投标人

物业管理投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件所要求的其它条件。我国实行物业管理企业的资质等级管理，把物业管理企业分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。

物业管理企业投标的能力受到其资质的限制。不同资质等级的企业所能管理的物业规模不同。招标人在招标前需根据物业的具体情况确定参与投标的物业管理企业所应具有的资质，并对其资格进行审查。

篇5：商场物业合同招投标流程

商场物业合同招投标流程

随着时代的发展和科技的进步，商场物业越来越多的工作内容将由专业公司所取代。物业设施外包工作的好坏，直接影响商场物业管理的声誉和设施的使用功能，加强物业各类外包合同(协议)督导和管理，有利于保障商场及集团的利益，减少对商场的影响，延长设施的使用寿命，特制定如下制度，请遵照执行。

1.1.工程维修及其它类招投标流程

1.1.1工程维修类合同

所有外包项目之合同价格超过人民币壹拾万元(含)者，应按以下程序进行：

1.1.1.1拟标：

由商场物业经理(主管)、工程主管共同拟定标书内容，包括(视需要)项目名称、保修、投标期限及培训等要求，拟定后由商场物业承办人填写[外包合同（协议）审批单]，简要说明投标单位、价格送商场总经理审阅确认，商场总经理确认后送区域物业部审阅，区域物业部确认商场递交的标书内容无误后应至少提前四周报送集团物业推进中心成本控制部。

1.1.1.2招标：

商场将审阅后的标书向三家(含)以上供货商或承包商发出招标邀请函(包括标书)，若需要应由商场物业作现场说明。

1.1.1.3投标：

至少需三家(含)以上投标单位的投标书送或快递至集团物业推进中心，所有投标书应用A4信封胶封，并加盖骑缝章，信封无任何破损。

1.1.1.4议标：由集团物业推进中心、集团财务管理中心共同启封投标书，并商讨两家预中标单位，若需要可召集投标单位进行投标说明会，以裁定两家预中标单位。

1.1.1.5揭标：

由集团物业推进中心及集团财务管理中心参加分别同两家预中标单位进行洽谈，从中选择一家中标单位。

1.1.1.6签订合同：

由集团物业推进中心会同商场物业有关人员与中标单位商议具体合同条款(必要时商场财务派员参加)，合同文本交集团营运推进中心总经理审核、批准及签署。

1.1.1.7其它类合同（保洁、绿化、消防、电梯、）：

*外包合同（保洁、绿化、消防、电梯）无论金额大少必须按招投标流程执行。

*外包合同（保洁、绿化、消防、电梯）的签署程序基本参照工程类合同。

*所参与的人员，除了集团物业推进中心人员、商场物业经理(主管)之外，还包括负责该合同所涉事宜的专职人员。

*标书内容则根据外包项目的类别而定。例如，日常清洁标书内容包括：合约期限，合约范围，清洁工作基本要求，清洁用具，清洁费收取方式，对清洁人员之要求，合约转包及修改的要求，赔偿、合约中止及工作细则等。

1.2.招投标过程中的注意事项

*[外包合同（协议）审批单]须提前四周上报集团成本控制部。

*对于10万元以下采购类合同，继续使用《物品申购比价单》。

*核定承包商工作内容要实事求是，严禁与承包商达成私下交易。

*对设备的维修和年度维修保养合同(协议)，应注意优先考虑原供应商/厂商在本地的售后服务机构，以期得到原制造商在技术和备品配件上的支持。

*选择承包商时应注意审核其施工(维修、保养)资质，不具备相应资质的承包商不能成为我们的合作单位。

*若该外包工程为集团长期合作指定承包商，而无法按上述规定执行时，需注意如下事项：

1)需有与该承包商的长期合作协议。