高层楼宇物业维修养护计划和实施

—高层楼宇物业维修养护计划和实施1修理基金的建立与管理房屋本体和共用设备装备的修理养护是物业管理的重要内容，是XX运用功能不断完善的基础工作。CPM在多的管理实践中，始终将如何保障房屋运用寿命及确保房屋在运用期内功能不断完善、增值保值作为重点研讨工程，探究胜利经验。CPM将参照建设部、财政部20XX年11月9日颁发的建住房20XX213号《住宅共用部位共用设备装备修理基金管理法》和长沙市政府的有关规定，收取物业修理基金，建立物业修理基金科目。在修理基金的管理中，CPM施行房屋本体和共用设备修理工程负责制，由CPM负责定期向XX业主委员会书面汇报工程执行情况，努力使修理基金发挥最大效用，保障房屋本体和共用设备一直完好、运转正常。2房屋本体及共用设备修理养护范围房屋本体共用部位修理养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）外墙面、楼梯间、公共通道。共用设备装备修理养护范围：XX广场道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电装备、消防设备、上下水主管道。3房屋本体共用部位及共用设备修理养护运作房屋本体及共用设备修理养护工作将按制度（见4及5）有计划按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造工程的报请XX业主委员会批准从房屋本体共用部位及共用设备装备修理基金中支出。按建设部、财务部及长沙市有关法规精神，结合CPM多年来在物业"房屋本体共用部位及共用设备装备修理基金"运用管理的胜利经验，建议XX基金的运用和审批采纳以下方案。3.1管理处每年年末向XX业主委员会作出本年度共用部位及共用设备装备修理养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。经XX业主委员会审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用装备设备修理基金中支出。坚持专款专用，接受XX业主委员会的监督、查询。图1年度修理保养计划运作程序结构程序图3.2特别情况下，紧急抢修工程是为了确保XX工作人员正常工人不受影响和人身安全、财产安全免受威逼而紧急实施的，管理处在抢修工程实施后立刻报XX业主委员会（有可能的尽量在实施前通报），费用从相应的修理基金中支出。每半年向XX业主委员会汇总结算。图2紧急抢修程序图4房屋本体共用部位及共用设备装备修理养护周期CPM依据长沙市房屋本体共用部位修理和共用设备装备修理基金有关规章制度，结合XX房屋本体共用部位及共用设备装备的运用年限，制订出房屋本体共用部位及共用设备装备修理养护周期。4.1房屋本体共用部位修理养护周期。（表1）4.2共用设备装备修理养护周期。（表2）5房屋本体共用部位及公共设备修理计划、标准5.1房屋本体共用部位修理计划、标准房屋本体共用部位日常修理养护计划及实施方案（表3）房屋本体共用部位定期修理养护计划及实施方案（表4）房屋本体共用部位修理养护标准及实施效果（表5）房屋本体共用部位日常检查表（表6）5.2共用设备装备修理养护计划及标准共用设备装备日常修理计划及实施方案（表7）共用设备装备日常修理标准及实施效果（表8）共用设备装备定期修理计划及实施方案（表9）共用设备装备定期修理标准及实施效果（表10）共用设备装备日常检查表（表11）共用设备装备日常修理计划及实施方案表7序号类别工程日常修理计划方案1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修。由工程部维按工程修理规程实施。2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修。由工程部按作业指导书实施。柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，按时修理。由工程部按作业指导书规程实施。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍，发现问题，按时修理。管理部布置绿化补种、园艺修理。5机电装备变配电装备每天巡察检查，发现问题，按时修理。由工程部组织实施。给排水设6消防设备自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题，按时修理。由工程部按相关修理规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道每天检查一遍，发现问题，按时修理。由工程部按相关修理规程实施阀门8公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，按时修理。由工程部按相关修理规程实施警示牌9其它公用设备垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，按时修理。由工程部按相关修理规程实施大门围墙共用设备装备日常修理标准及实施效果表8序号类别工程日常修理计划日常修理实施效果1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面修缮质量标准；⑵人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上2室外照明高柱灯⑴电气作业安全操作规程；⑵灯具施工技术标准。灯泡正常运用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口⑴井内无积物，井壁无脱落；⑵化粪池出口及分隔池无堵塞；⑶井盖上标志清楚。⑴井盖完好率达XX%，标志清楚；⑵无缺损，少污积；⑶无堵塞。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化绿化工作标准。⑴绿化管理设备、装备齐全完好；⑵园艺完好率达95%以上；⑶绿化按时补种，掩盖率达99%以上。5机电装备变配电装备⑴变配电装备保养规程；⑵给排水装备保养规程；⑶空调维护保养规程。无故障停水停电，装备正常安全运行给排水装备空调装备6消防设备自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统⑴给排水管道施工技术标准；⑵消防设备施工技术标准。⑴消防设备正常有效；⑵灵敏精确报警。疏散指示7给排水管道管道给排水管道维护规程。管道通畅，无渗漏。阀门8公用标识导视标识牌⑴标识清晰，无污积，破损；⑵安放坚固。⑴标志设备完好率XX%；⑵标志无损坏。警示牌9其它公用设备垃圾转运站⑴无破损；⑴无脱落；⑶外观良好。⑴确保围墙的完好；⑵确保垃圾转运站正常运用。围墙大门共用设备装备定期修理计划及实施方案表9序号类别工程日常修理计划方案1广场道路路面、人行道、道牙⑴每年对局部损坏严峻，修补屡次的路面、道牙、人行道板进行翻新。⑵路面翻新面积应掌握在每年1‰以内，其它掌握每年5‰以内，逐年递增10%。翻新工作由工程部托付有关施工单位实施。2室外照明高柱灯⑴灯杆每年刷漆一次；⑵每月清洁灯具一次；⑶每季检修线路一遍；⑷对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程修理。柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口⑴化粪池每半年清理一次；⑵井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；⑶每季度清理井内杂物一次；⑷每年全面修理完善一次。由工程部按相应作业规程实施。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化⑴春、夏季各补换3%~6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；⑵花木每半月修剪一次；⑶草坪每月修剪一次；⑷乔木每月修剪一次；⑸依据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀。由管理部根据相应作业规程实施。5机电装备变配电装备⑴每周检查掌握装备一次；⑵每季检查开关灵敏度及开关紧固件件完好情况；⑶每年保养水泵一次；⑷空调主机每年保养一次。由工程部组织实施。给排水装备空调系统6消防设备自动烟感报警系统⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次⑵消防栓每半年排一次水，检修一次；⑶消防系统主要装备每年联动测试一次。由工程部按相关修理规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆；⑵每年检测一次管道固定码；⑶每半年维护一次阀门；。由工程部负责修理。阀门8公用标识导视标识牌⑴每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次⑵每年对标识进行维护一次；⑶每5年更换一次。由工程部组织实施。警示牌9其它公用设备垃圾转运站⑴每年刷油漆一遍；⑵每季度检查排水沟通畅情况；⑶每季度检查一次泄水孔疏通情况。由工程部按相关作业规程实施。围墙大门共用设备装备定期修理标准及实施效果表10序号类别工程日常修理计划日常修理实施效果1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面施工质量标准；⑵人行道铺设技术标准。使局部损坏严峻路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡运用功能。2室外照明高柱灯⑴灯具施工技术标准。⑴完成良好的灯具外观；⑵照明系统正常有效启用；⑶照明设备线路完好率达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口⑴化粪池清理作业规程；⑵井盖刷防锈漆作业规程；⑴池内、井内沉积物按时清理，出口畅顺；⑵井盖正常运用，密合；⑶流水通畅，无堵塞。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化绿化工作标准。绿草如茵，树木青翠，剪切整齐。5机电装备变配电装备机电装备维护保养规程。⑴无故障⑵空调系统运行正常。给排水装备空调系统6消防设备自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统消防报警系统