酒店资产并购的2种方式

赵祥龙：酒店资产并购的2种方式2011-09-1619:38:05来源：迈点网sharon1932011-09-1619:38:05来源：迈点网sharon193分享到:我们是基于物业的价值来做资产管理，我们现在就国内的业主、酒店投资人的这个基本的认识上头，最大的问题就恰恰出在关于酒店价值的认定上头，出现了很大的偏差。这个没有带来产业的整合，最核心的一点就是说关于酒店资产并购。迈点网讯(sharon)我们现在开始，其实酒店的资产管理在核心上来说，我们要确定一个基本的观点，这个基本的观点是什么呢?我们是基于物业的价值来做资产管理，我们现在就国内的业主、酒店投资人的这个基本的认识上头，最大的问题就恰恰出在关于酒店价值的认定上头，出现了很大的偏差。为什么在过去30年，高星级酒店或者说国际酒店在中国狂飙突进的基础下面，我们却发现了一个非常奇怪的现象，这30年的狂飙突进并没有带来整个产业的整合。这个没有带来产业的整合，最核心的一点就是说关于酒店资产并购，大多数是分为两条路线展开的。第一条：国有资产退出通过行政划拨手段打包的酒店资产，这个最典型来说的话，我印象最深的时候，我还做过一个错误的判断，大概在2007年的时候，2006年年底，2007年的时

候，有一个央企的酒店资产退出。这个退出上头分为两个部分，一个是不良资产的退出，另外一部分来说的话，是相当于已有的非主营业务的酒店资产的退出。但是这件事情就到目前来看，整个市场上在产权交易所的这个整个挂牌了之后的话，所有的交易都并不活跃。我认为这个交易不活跃的根本原因呢，可能是这么几个原因带来的。第一，关于酒店估值的不认可，因为所有的酒店资产转移在这个上面都存在一个潜在的风险，这个风险是什么?对估值的认定，因为如果操作不好的话，都会带来谴责或者说公众的质疑，也就是说国有资产流失这是一方面。而且我们看过酒店资产所有制，按所有制来分类来说的话，目的主要的酒店资产仍然是国有资本控制。在这么一个情况下，有这么一个质疑，这是第一点。第二，我们目前的税制和财务规则，和国际资本市场上关于投资性物业的估值是有一个差，有一些部分是不同的，这样不同来说，也间接地阻止了海外投资者来进入这个市场，这是第二点。第三，非常重要的，酒店投资的认识上头是存在了很大的差异的，很多业主认为大多数是按做住宅地产的路径来投资酒店的，在这么一个背景下面来说的话，关于酒店物业的估值，他们更多地是取决于怎么一种判断呢?住宅已经3万亿平米了，我的酒店至少要卖3.5万平米，这样带来的一个问题直接的火锅是什么呢?没有交易或者说交易非常地清淡，要打破这个环节的处理的做法上来说的话，可能还需要很长的时间路要走。早在2004年年底、2005年的时候，我已经在开始研究房地产投资信托，就是REITs怎么样在中国落地的问题，但是现在6、7年过去了，仍然没有任何质的突破，很多人还在有一些记者，还有一些等等一些人士都还在问我这个东西该怎么做，如果就我个人的判断来说的话，REITs要在中国落地，可能还有一段时间的路要走，短期内要马上落地的可能性不大。因为这个直接牵涉到我们的税法、会计规则的改变，这个是我在这个今天这里可以分享到的，这代表我自己的一个基本的判断。那么我们怎么样才能做到在酒店投资的过程中间，通过资产管理这个脉络上面来去管理

我们的投资，因为酒店投资是生孩子，资产管理是已经有了孩子，怎么样抚养的问题，怎么样教育的问题。我相信对任何一个投资人来讲，最重要的是说，我的每一项投资都要获得合理的回报，而这个合理又牵涉到太多的纠结，有管理方的要求，有业主的要求，有市场的要求。还有区域经济环境的要求，那么我们今天呢就做一个简单的梳理，我希望经过这次主题演讲，一个简单的梳理客观帮到大家，就是说我们在投酒店的同时，首先想好我怎么样教育这个孩子，这个孩子将来应该是怎么样的?在这个基础上再做酒店投资，我相信会是理性的。首先我们说一下酒店资产管理的线索，我认为最重要的线索就是酒店物业的价值。那么怎么样去衡量酒店物业的价值这个问题呢?我们引入了一个投资上经常用的一个量本例的分析，只是做了一个简单的分拆，也就是简单的CPV分析，这个模型来说的话，在回顾这个模型之前，我先做一个简单的回顾，这个回顾是什么呢?关于酒店也好、商业物业的这个价值评估的最常用的一种方法，第一种是DCF，也就是称之为收益法，也就是说按照资产可能的收益预期，按照一定的贴现率来确定资产的现值，这是比较常用的，DCF。第二种对比估价法，也就是说在可比的这个酒店资产的交易过程中间，他所实现的价格来指导我们现在酒店的所应该有的价格。第三个是重置成本法，这个是跟很多做住宅的地产商经常跟我提的问题，也就是说我在这块儿地上，如果要再重新建一个酒店，应该值多少钱，首先应该有一个最大的记帐的差异是什么呢?土地成本。可能原来土地的这块儿成本非常低，但是现在经过了过去的15年地价的高速的成长以后呢，可能他对这个重置的要求不一样了，那么这样来说的话，都带来了一个直接的冲击，也就是说酒店持有的业主，以及酒店投资人之间，对于酒店价值的认定以及交易价格的认定南辕北辙，真正有勇气去付出回报来真正下单的就非常少，这是一个很重要的。那么现在通常商业物业的估价主要是收益法和规避估价法来做的,当然还会有一些抵押资本化法，这主要是商业银行在做的。那么关于这些办法有些什么样的细节上的事儿呢?我非常欢迎在座的各位有谁愿意我们来继续来讨论抵押资本化法。抵押资本化法的核心只有一个，也就是说这个占有的商业物业，可能支撑的本息等额还

本付息的贷款额度，而这个额度在目前来说，在目前的商业银行系统里面最常用的就是经营性物业抵押代换的成数以及期限，所以说这是银行常用的。但是这个上头目前还没有公论，基本上是通过双方一定的结果来做的。那么在这么一个基本的三种的估价方法的基础上面来说，我们可以给出一个判断，酒店物业价值，可以因为酒店管理方的改变，以及酒店物业内部功能的重新组合，以及酒店物业所在市场的综合竞争力，而受到影响。可能这个酒店刚刚开始投资建设的时候，这个地区并不是很发达，我有一个经验，过往的时候在评估，就是三亚的一个酒店在做的时候，我自己的投资经历上头，当时认为房价大概也就是720块钱左右就可以了。但是我们鼓足勇气做到了780块钱预测的房价，而现在的我也知道，三亚亚龙湾的预测的平均的房价是多少?这个就是一个很典型的东西。就是说当时可能不是好的，但是未来有一个时间可能会好。在这么一个基础上面来说的话，我们来看一下，影响酒店物业价值，主要的几个方向，第一是客流的情况，也就是季节性因素、客流的消费能力，消费特点，第二是每一个住店客人在酒店的单体的消费总额，第三这个市场的竞争特性，第四区域经济增长的动力，也就是GDP这块儿的增长动力，还有就是税收政策，因为我们国家实行的房地产税和经济型物业地产税，是各个地区是属于地方税种，各个地区都不一样的，那么这样来说的话这个税收政策，如果按经营性物业核价的话，你大概是12.5到13.5左右的房地产税、营业税、经营税，那么有的地区又不是按这个方法来做的，所以说可能。还有一些其他的特殊的因素，比如说会议会展，这部分都是属于外部因素，这就是投资人所没有办法控制的，那么投资人可以控制的因素是什么?酒店物业的品质，包括了硬件和位置，以及酒店的业态组合，这个业态组合是什么意思呢?主要说的是酒店有多大的面积是住宿，多大的面积是在餐饮，多大的面积是做公共，多大的面积做娱乐，而这个组合是没有一定之规的，有一个经验数据，但是更多的是取决于整个市场，也就是消费特点所决定的。其他因素来说的话，酒店的竞争力，这个酒店的竞争力主要指的是酒店资产的管理方，也就是运营商，他能够让这个酒店的业绩在多大程度上保持一个平稳，这个平稳的稳定性是非常重要的，我们知道酒店是附属于旅游行业的，旅游行业最大的特点是非常脆弱。比如说经历了像类似于911或者说这样的事件，是一些负面的因素，旅游门可罗雀的时候，作为这

个市场马上会受到冲击。那么酒店的管理方最核心的竞争力的来源在哪里呢?来源一：品牌的号召力，也就是对酒店的潜在的消费者号召力；来源二：通过有效的管理提高酒店内部的营运效率，提高它的GOP;来源三：作为一个品牌附加的要素在这里面，商业银行是认可酒店管理方的品牌的，我们在目前国内的实践中间，有一些商业银行，会根据每一个酒店物业所管理的管理方不同,而提供不同程数的抵押率贷款的时候，在给酒店提供抵押贷款的时候，提供的是不同比率的抵押率的。比如说有的可以做到5成，有的只能做到6成，这个5成、6成什么意思呢?假设物业价值100万，那么如果是知名的管理方管理的话，可能可以提供60万的抵押贷款。但是如果说在商业银行认为这个管理方有问题的时候，他可能能提供的贷款成数只有50%，这个就是一个为什么要引进品牌的一个市场的认证的过程。在这个基础上，还有一个因素是最容易被忽略的，就是酒店的财务结构，酒店的财务结构主要是说到这里的话，我们就要把话题稍微做一个占还，我们知道任何一个物业的要求权是分为两个部分的。一个是优先的索偿权，这个主要是债务，你如果借了钱的话，首先要满足债权人的要求，其次才是股东，那么这个财务结构的不合理，会带来一个最典型的特性,在我个人的经验里头，中国目前的酒店大多数的情况，所有的利润基本上都归于银行，都会偿付他的开发贷款或者说他的经营性物业抵押贷款去了，那么这样来说的话，在纯粹现金流的角度来讲，整个的业主从酒店资产上头所获得的现金流是非常有限的，那么他可能享受的就是我昨天提到的一个问题，就是物业的增值部分，如果按国际的会计规则来规定的话，这属于非现金损益，也就是说因为增值了你在财务报表上可以表现为有一笔增值的收益，资产负债表可以得到调整。但是我们国内除了上市公司投资性物业，允许用这一会计规则之外,其他的都不允许用这个会计规则，这样带来一个结果就是说，你所体现的资产在帐面上的价值和市场价值存在一个巨大的缺口。这个上头也是在所有的酒店资产收购中间最容易犯的错误，这件事情在定价上，我所参与的几次大的酒店并购交易里头，就这个问题我可以告诉大家，经常最后五分钟才达成妥协的。很难谈，而且甚至于出价和买价的受让方两边的差距,基本上谈不下去。

在这个基础上我们再来看，假设这个模型是成立的，我们就可以看到提升酒店资产价值主要的路径，我们分为四类。一类：内部的增值手段;二类：价格的再发现；三类：资产的组合优化;四类：商业模式的创新;内部增值主要说的是内部的业态组合的调整，很我们把酒店资产，一个酒店设计为起码三种业态的一个公共的组合，一部分是通过住宿提供住宿服务的面积，来创造利润的，另外一部分是转而提供餐饮服务来提供利润的，第三是娱乐的。那么作为这些娱乐的这三部分的营业面积，都要被一个公共设施所分摊，也就是走廊、走道、大堂等非营业面积，那么这样分摊下来作为一个加权的权重来说的话，我们完全可以调整酒店内部的业态组合来实现酒店物业的增值。我们在过去上个世纪九十年代中期所投资的三四星级酒店最核心的问题，是它整个资产的结构非常不合理，也就是它有过大的餐饮和过大的娱乐，关于这个每一种业态所带来的未来收益的稳定性呢，这是完全不一样的，这个我们在下面的内容，接下来的内容还会和大家做一个分享。第一个借助品牌来提升酒店的业绩，这就是品牌的溢价，这样的案例我们见过很多个,以前是国内品牌管理不知名的，甚至是业主管理的，后来引入了一个国际知名的酒店管理品牌来管理了以后，他的业绩确实做到了提升，而且成为一种普遍的现象，这个主要是还在于消费者对于品牌的认知度的问题，但是这个不是无限的，我们称之为这是合理的。第二就是改变公司的财务结构，这个来说的话，我们称之为财务提升来说的话，是治标之策，不是根本，也就是说有的酒店资产他所面临的问题就是债务或者说货有债务太高了,只要调整他的债务结构，增加资本金的话，那么业主的就能够真正地实现现金回报。第三部分就是投资成本优先策略，这个主要是低成本来降低市场风险，这是内部增值上

的一个很重要的东西。但是这个东西又最容易犯错误，和酒店管理公司就固定资产和固定设施的更换和管理方在博弈过程中最容易出的问题就是这个，可能你认为这样可以了，但是管理方会认为，按照他们的品牌标准，你必须用更高品质的东西。我举一个简单的例子，我经常在下面也讲过，如果我的酒店卫生间里面有一个酒店盥洗台，盥洗台的边上可能会做一面贝壳的墙，还是做一面马赛克的墙，这两者是差距非常大的，成本大概是6到7倍的差距。那么我们就要问一个问题，可能业主最要问的问题是说，我做了贝壳墙，使我的房价能提升6倍吗?不可能，但是就这个因素上头在长远上来讲能提升多少，能维护我形象多少，很难确定。但是我要是用马赛克，这样来说的话，我们投资的整个的投资额是分母，而酒店资产所产生的盈利是分子，我们资产管理最核心的任务就是在分母和分子之间取得平衡，我也见过这样的酒店，就是某种程度比较山寨，所用的东西都是表面上都非常好，但是非常地经不起推敲，结果我见过开业第二天就要全部大规模更换的酒店，这样的酒店我也见过，但是这样的酒店按资产重置成本来算的话，还不如一次到位做得更好一点来说。这个来说的话，作为一种投资策略主要是说业主可以选择的一个问题。第一种类型的提升酒店资产的方式，就是价格再发现，这个是比较专业一点的问题，这个主要是存在着区域购买力差异，实现酒店资产的跨市的套利的策略，最典型的东西是怎么样的东西呢?我们举一个不太恰当的例子。比如说在一个城市里面，他可能现在酒店的每一间房价格是多少钱，你把他买下来，但是把这个概念可能因为他是在别的地区，同样是五星级酒店，作为可比类别上头，他的溢价能力更高的时候，如果把这个资产的受益权拿到其他市场上去变现的话，这个就是属于跨区域的套利。还有跨类型的，跨类型的最典型。一方面我们可以做商务酒店，另外一方面也可以做度假酒店，还有一种类型是什么呢?它是做一个商务城市度假的概念，现在目前的国际高星级品牌的酒店，在商务型酒店上都有一个趋势，这个趋势是什么呢?就是把自己的商务酒店在周末时间的时候，没有商务客人的时候度假化，他会突出一个家庭周末特惠房价来推广，这个东西其实也就是在跨类型上套利，因为本身它是一个商务酒店，但是因为酒店的设施可能会给别人带来更新的城市的居住的体验，让一些家庭来这里来做。第二个就是区域市场的发展周期不一样，实现时间的套利，这个就是最典型了，这个区

域可能不太好，你先做起来的酒店，过若干年以后，这个区域能够成为一个国际知名的或者说国内知名的风景名胜区或者说旅游目的地，那么这样酒店的增值是比较明显的，这些都是属于价格的再发现策略。第三个就是资产优化的组合，我刚才已经谈过了，最重要的是来说，大家有一些酒店的投资人，特别是国内的地产商最容易犯的错误是什么呢?他认为一个酒店就足够了，但事实上来讲，因为你是单体酒店，也因为这个区域的经济它不可以搬走，它的业绩和这个区域的经济是密切相关的，因此这个区域的经济，出现了任何的问题和波动，直接会影响到你酒店自己的业绩，这样带来一个副作用就是说，单体酒店在市场上是很难上市和实现证券化的,为了能够稳定地保证它的证券化，也就是说使它未来的资产回报能够达到资本市场的监管要求，一般来说都是一个资本包，作为一个组合，因为鸡蛋不要放在一个篮子里头，这是一个。还有一个是资产重组，资产重组是最容易做到的一个，有一个经济的协同效益，我们称之为范围经济，你有一个酒店它的采购成本是比较高的，但是你有10个酒店，你和中间商和供应商的溢价能力提高了，这样的话能够在某一个区域内实现资源的共享，会有效地降低你的管理成本、你的运营成本，这个来说的话，其实这个资产重组这种业务来说的话，最核心的一点就是,发挥规模效益，同时有效地降低单个酒店面对市场的波动性和不确定性的时候,具有更好的抗风险能力，酒店资产有更好的抗风险能力是能够提高它的价值。第四种类型是在国内常用的商业模式的创新,也就是酒店资产本身在整个商业地产开发过程中间，只是一个组成部分，它最核心的价值和内容来源于什么呢?它是通过酒店给这个大盘，整个商业综合体提供一个定价和一个品质的标准，在这个标准上去开发其他的诸如写字楼、诸如住宅，通过这个形式让酒店的品牌溢价投放到其他的物业上头取得，而酒店本身他可能会是一个不是特别要求更高回报的资产，那么也就是说我们称之为这个投资，酒店投资的溢价效应，他通过其他物业的销售，比如说住宅的销售，酒店公寓的销售来回笼他的资金，来提高他的溢价，这种模式最简单，一个社区假设有一个国际的五星级酒店的品牌在这里，那么你的房子按我们经验吧，多卖几百块钱一平米,还是比较容易做到的，因为市场还是比较认可的。

还有一个就是资产证券化的问题了，资产证券化是一个非常大的题目，今天不做重点的展开来讲。我们现在是在实业资本的范畴里面对酒店进行定价，但是因为他有一个最大的困境，就是说买卖一个酒店是很困难的，我们称之为资产的流动性风险是非常大的。那么在这么一个基础上，如果把它变成标准份额的证券，那么它的买卖会提高，流动性提高了之后的话，带来的最直接的效果是什么呢?我们称之为流动性的溢价，这个就是资产证券化上做的，就是说你买一个公司的股权和买卖股票不一样，那么你要撤退的话也会比较快一些。在这个基础上来说的话，我们再来讲我们所说的CPV分析是什么?我们把价值投资做一个最简单的假设，以低于资产价值的价格获取一项资产的行为，就是投资。在这个基础上来说的话，我们最基础的一个校核的标准，这个是比较重要的。那么在这个分析上做一个联动来说，我们完全可以做一个简单的CPV模型的一个倒归述，这个归述怎么做?因为这个有点儿看不清楚，我们假设当前你整个项目的投资额是多少?然后你的投入的资本、资本的回报率，标准的利率水平、财务成本层层倒推，我们可以得到这个酒店需要最低时限这个要求的一个回报要求。那么如果这个地区的平均的房价水平是能够支撑这个的，那么在这种情况下面来说的话，很好，这个地方就是值得投资的。相反不能达到就有两种选择。选择一：我通过什么样额外的投资能够支撑到这个预期的利润指标；选择二：直接放弃，投入另外一个类型的资产；这个来说的话，除了这个因素基本的考虑，比如说这边投资我们做一个简单假设，要投入3.5亿，自有投资资本是1.75亿，就是50%的财务杠杆，要求的资本回报率是8%,那么实际的资本收益就会要求1400万，标准利率按现在的三年期的开发贷款，按7.85来计算的话，他的财务成本每年大概是1300万左右，层层的要求，我们就会看到它对净房价字节要求会是1113块钱，如果这个地区的房价能不能支撑这个价钱呢?如果不能支撑说明这个投资就有很大的风险。但是如何你达到这个标准，这就是投资在具体的操作过程当中必须要解决的这个问题，同时我们还要考虑到这些因素都是出于市场业绩、融资的财务成本水平、利率水平,还有我们的投资结构，还有资产组合的结构，因为你假设是一个大盘的话，酒店只是其中的

部分。那么在这个基础上我们还要看一下远期，区域成长性，区域市场的成长性，还有这个市场的季节性特点，在北方投资豪华酒店，最大的问题是淡旺季的差异，我见到过一些所谓的滑雪度假村，基本上全年能营业的时间不过5个月而已，那么在5个月的营业时间里头，你必须要覆盖全年12个财务年度的收入的时候，最大的问题就出来了,你就会发现是赔本赚吆喝,尽管在这5个月里头你可能供不应求，但是一平坦到12个月来看的话就显得无利可图。赵祥龙：酒店资产并购的2种方式2011-09-1619:38:05来源：迈点网sharon1942011-09-1619:38:05来源：迈点网sharon194分享到:我们是基于物业的价值来做资产管理，我们现在就国内的业主、酒店投资人的这个基本的认识上头，最大的问题就恰恰出在关于酒店价值的认定上头，出现了很大的偏差。这个没有带来产业的整合，最核心的一点就是说关于酒店资产并购。那么在这个CPV分析的角度上我们来看，我们还要注意的几个影响投资决策的关键指标就是加权平均资本成本水平，这个就是WACC，在这个成本上头我们会发现，资产的购置成本是由投资人来决定的，委托管理成本，也就是管理合同的内容也是你决定的，营业成本也是你能决定的，但是有一个潜在的机会成本,我假设不投资酒店我投资别的可能获得的回报，还有就是财务成本以及沉默成本，如果我投资的酒店失败或者说不投资，前期所投入的任何一分回报，都不能够再取回来，这个就是沉默成本。那么在这个上头我们就会看到，有的特别是财务成本，这个指标经常是酒店投资人进入一个黑洞的地方。也就是说随着时间的成长，利润的吞噬者正好就是财务成本，很多楼盘因为财务的因素，使得本来是一个很好的投资，拖到最后，一个是无利可图，第二个是很可能会出现负资产。沉默成本还有考虑资产的流动性的问题，这个东西我们不再展开了，因为一说这些东西是很专业的这个内容，我们今天时间不够。在这个地方我们再来看，我们做了国内的大概80个酒店的实际的开发支出的一个情况,我们可以看到土地成本、财务成本所占的比重，财务成本平均下来的话，80个酒店里头，大

概会占到酒店开发成本的，9.45%左右，建安成本部分，大概会占至19.6%，而最大的部分是装修工程，就是内装的，他基本上占到26.7%,这是我们根据案例来做的，设施设备的配置，大概也就是开业前采购，基本上会占到整个投资额的11.44%。那么衍生的费用主要是服务费用，这部分费用也是经常被业主所忽视的，这个标准来说5%到8%是合理的，但是我们得到的实证的数据，大多数能够控制在7%，也就是6.7%左右，是这么一个水平，这个是过去的大概是6年左右的一些，我们收集到的一个案例的一些成本的水平，这个成本的组合。最容易被投资者所漏算的就是财务成本，你要是不把这个算进去，这10%算进去，就会发现剩下的装饰成本27%这部分，其实已经没有办法完成了，我们看到很多酒店都是到了结构封顶最后要装修的阶段，这部分用掉了，他只有再融资，而他的开发贷已经用完了，他的在建工程抵押贷款也用完了，这时候实际上就是资本金要再扩充的时候。在这个上头我们来看，基于资产管理下面来说，我们酒店投资的实务该怎么做呢?我们首先看投资的6种基本的策略，一个是趋势投资，这个比较简单，低买高卖，第二个就是我们今天所重点讲的价值投资，也是透过周期来发现机会，第三个就是套利投资，第四个是期权投资，事件驱动的投资策略和组合投资策略，因为这个是比较专业一点的，今天就给大家有一个印象就行了，我们不做展开。那么在酒店投资过程中间，大家牢牢记住，千万不要认为只用一种策略就足够了，是错误的。他应该是各种策略综合运作的效果，首先在趋势投资上头，建筑材料采购以及酒店通用标准损耗品的采购方面，你一定要把握住整个价格的趋势，最典型的钢材价格，我们知道现在目前建安成本中间，钢材价格的波动性是非常高的，那么很多投资商、很多的业主都在这一块儿上头掌握好了以后，能有效地降低你的投资成本，第二个是价值投资，就是说你必须认定该区域市场内，每一间五星级，或者说该星级酒店对应客房的价值是多少?而且他过往多少年的上涨趋势是什么?在这种趋势上头，你一定要坚信你自己的判断。第三个就是套利投资，主要是拿地阶段的，因为很可能现阶段时间套利，拿地是便宜的，将来土地价值因为你的酒店、你的综合体的增值的部分，土地能够做到。第四个是期权投资，这个是一个非常有趣的现象。我见过我做投资顾问、做这个收购顾

问做过这么一个案例，一个有50多年历史的一个豪华的四星级酒店在收购的过程重金，有一笔漏算的资产在资产负债表当中是作为杂项列入的，在清点的时候却发现，因为酒店历史的传承，很多当现代著名艺术家都住过这个酒店，而且给这个酒店留下过大量的书画作品，整个酒店的收购价格大概不到3亿人民币。但是按当期发现这些物品清点知道他不是贋品，是真品，然后再做评估的时候，这部分艺术品的价格竟然有3.5亿，而这部分是没有计入财务报表的，只是作为杂项计提准备的一项，这个就是捡了一个漏，在这一点上头，我们同样地来指导一下我们目前酒店，特别是豪华五星级酒店投资市场上，我认为也存在的一个误区，也就是我们目前五星级酒店的所有的艺术品，基本上都是工艺品、非艺术品。而这个带来的效果在理论上我们确实是降低了我们的投资成本，但是就长期而言，其实这是不合算，也就是说在整个的酒店艺术品和装饰品的投资上头,基本上要投入1000到1500万这么一个预算上面，完全可以拿得到有合适的，真正的艺术品。而这部分艺术品很可能在酒店10年后，能够为他的基础设施投资这部分，来提供一个新的资金补充的来源，而不是很单调地寄托于FFE的计提，这块儿上头我是特别想提醒，尤其是高星级的，普通星级的没有必要。第三个就是组合投资，因为酒店的功能分区和项目的组合，主要是说写字楼、商业、住宅之间做一个权重，我发现目前的所有地产商、所有的投资策略，对写字楼、商业住宅的整个的权重的比较是没有经过经济测算的，都是拍脑袋的。我酒店要做多大的面积，我写字楼做多大的面积。其实从科学的角度来讲，或者说按照投资的惯例来说，这些都是非常不严谨的，这种不严谨很可能使你的投资没有实现投资回报的最优化，而这部分是完全可以根据规划，以及当下市场中间的可能的这种商业物业的净租金回报水平作为一个标准来归一了以后，进行一个线性优化，有了这个现行在纸面上你得到一个最优化的结果，然后再控制好你的成本的话，可能会得到一个比较理想的投资效果。还有事件驱动，说的是酒店的改造和收购了，这个我不重点来提了。在这块儿上头我们必须要明白一个很重要的商业模式，整个酒店投资他基本上是分为住宿设施、餐饮设施、娱乐设施，他们会共用一个后台的娱乐设施，这个所有的后台就是所有的支持和辅助系统，它是需要支付固定费用来支撑它的，否则它没有办法进行正常的营运，而这部分的成本它是需要有大规模的这些相应的面积来分摊的，否则投资上头就表现为回报

不合理，所以说这也就是说酒店在投资的过程中间，采用投资的结构优化和内部业态优化的一个重要性就在这里了，也就说我到目前为止，就我本人的经历来说，很少有地产商，很少有酒店管理公司，认真地去考虑这个问题，它的回报是多少，而这部分是在酒店开发阶段就需要引起酒店投资人和管理方共同关注的问题，酒店管理方可能会依据他的品牌标准，在这个定义下面，逐渐地丰富和完善他的整个的回报水平，但是受制于区域市场的不一样，很可能国际的标准在区域市场上不一定是合适的，而这部分的谈判和相互的沟通和理解，才是真正的解决之道。好这是可行性分析的这个模型，我们基本上就不说了，这块儿我们不再讲了。那么我们还要看一下可能的风险，整个投资过程中间，主要是五大风险。风险一：完工风险；风险二：财务风险；风险三：流动性风险；风险四：市场风险；风险五：营运风险；基本上营运风险是通过寻求酒店管理方被卖出去了,还有一个市场风险是永远也逃避不了的，市场风险是很难逃避的。那么业主最要直接面对的是完工风险，因为财务成本将使得未完工的酒店一文不值，这块儿。然后财务风险是经营现金流的需要，支持本店的营运成本,起码我们把盈亏平衡分为三个阶段。第一，固定费用；第二，你的经营性现金流；第三，实现利润。这是盈亏平衡点的基本的三个阶段。良好的酒店管理方能够在很短的时间里头，使三者

之间，三个盈亏平衡点之间的差距做到最小，这就是考验管理方的依据所在了。另外一个流动性，酒店作为资本品的情况下，收益决定了其流动性，也就是说酒店越赚钱越好，酒店越不赚钱越没人买，这个是业主必须面对的风险，你一旦决定进入这个领域,你做不了。好，那么在这儿来说的话，我们就提出了一个逆向开发的一个策略，这个是我们整个的团队所提出来的，也就是说酒店的业主基于酒店未来的回报目标，根据你的投资政策，在结合管理公司品牌标准来对酒店在建的一个估值，就是说未来虚拟一个酒店，这个酒店建成大概值多少钱，倒算，在这个回报率下面，我的成本应该控制到什么样的水平?有了这个成本控制的指标之后，再把指标分解为招投标的各个标书来决定你的采购，这是属于典型的逆向投资，也就是说我是以投资成本优先的这个策略来决定我应该做一个什么样的酒店，那么在这样的话，在结构上来保证我们的投资预算是能够实现的，也是可以控制的。而我们目前来说，所有的酒店投资项目，最核心的差距出现在什么地方呢?投资预算超标，这个投资预算超标的本源是在结构上，我们没有完成一个问题，也就是说一个合理的、预期的，能够获得合理回报的酒店，应该用多少钱能建完?我们没有止损点，也就是说你达到了这个点了以后，我们是应该采取什么样的措施或者说推翻整个方案,这是一个理性思维,逆向思维的过程。关于这块儿来说的话，我们希望通过这个模型的提出，可以帮到大家降低出现这样的风险的问题。那么在这块儿的话，建筑物料的采购的原则和管理的原则，也有一些，我们更多的就不再说了，设计很重要，设计是需要审计的，我们把设计的审计是称为什么经济性研究，便利性原则、安全性原则和投资收益递减规律，也解决刚才这个论坛上所提到的，经常提到的过度设计。我们知道投资收益地建规律是一个基本的经济学规律，你投100块钱可能把这个事情夺得及格，投110块钱可能做得很好，投到120块钱可能最大，但是投到130块钱的时候，他反

而回报是负的了，或者说回报反而没有任何的增加，这个就是典型的投资收益递减规律，这个也是投资人最容易犯的错误。这个原则之下，我们再来看我们的设计在什么样的情况下是合理的是吧?酒店的业绩资产管理，那么在通常的日常事务上来说，酒店资产的业绩管理主要是分为这么六个方面，一个是收益管理，这个其实是酒店管理公司最优先要解决的，你是入住率优先还是房价优先，其实这个选项不是那么很容易回答的问题。第二个就是固定资产的管理，这个主要是说一个是合理库存和合理的这个更换，合理地更换，特别是固定资产设备，第三个是能源管理，这个上头在目前整个能源资产价格上涨的过程中间，是非常值得关注的，我们很多的业主是非常不关注这块儿的，在国际平均水平上面水电煤气和杂项，大概基本上占营业收入在9%到12%区间，但是我看到很多大概的案例，可能固定费用会占到整个营业收入甚至17%、18%的都大半有。如果把这部分管住了，其实你的利润就出来了，而这部分是从设备的采购以及空间的设计上就要开始的，我们看到的有一个最不良的倾向就是现在的大规模的商务酒店、城市的商务酒店，大规模地采用全保温、大规模采用玻璃幕墙，这块儿部分是加大了设备的负荷，也就是加大了能耗的，如果能源价格继续再一路飙升的情况下来说的话，其实这部分会吞噬酒店的利润，在这个意义上来讲，低碳和环保是能给酒店合理的一个提高他的业绩水平的。第四个也是经常被业主所忽略的就是人力资源管理，人力资源管理在目前的情况下面,我们会发现两种冲突。冲突一：外方酒店管理公司所派驻的外籍员工的收入问题，这部分收入在某种程度上来说的话，决定了在整个营运成本上，人力资源成本上，对业主来说是一个最大的挑战。冲突二：随着公民意识的崛起以及新的劳动法的颁布，我们潜在可能会面临的一个新的机会是什么?就是员工和企业雇主之间的大量的可能的一个危机，就是劳务冲突，关于劳务合同所发生的冲突，而这一部分合同在法律上是保护劳动者的，这样的话也在很大程度上带来了对酒店业绩的冲击。

所以说并不是劳动力成本越低越好，某种程度上我们还要考虑到给雇员一个合理的优化的增长空间。第五个部分这是在和酒店管理公司博弈，业主和酒店管理公司或者说在协调过程中间，最容易遇到的挑战，就是采购的管理。那么采购管理现在来说已经完成了供应链管理和食品安全的问题，这个基本上在营运上解决了问题，但是我们业面临同样的问题，是全球采购还是本地采购，供应链的管理还有供应商的准入的制度这块儿来说，也是一个很大的问题。可能按国际酒店管理品牌的要求，对某些供应商的认证，以及对国内之间出现的差距，也是非常大的。最后一个就是住