9a定位及营销策略报告-邓文乔、霍家驹

2013年6月沿海馨庭商业定位与营销策略报告22本报告主要内容1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略3禅溉城默商缓业薪布替局奏情窃况市假场意小低结目静录C嗽O谜N蜡T娱E显N歪T搏S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略商圈定位商圈名称区位功能定位发展模式业态定位中心城商圈祖庙-东华里“岭南天地”商圈位于禅城老城区，东起市东路，西至汾江中路，南起卫国路，北延汾江河。结合佛山市商业网点规划，将此区域定位为大佛山的市级城市商业中心。融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。

“特色行业街区+文化旅游+休闲娱乐特色网点”的商业发展模式。

以购物中心、百货店、大型专业店、大型综合超市为主力业态，以旅游商业街、步行街为特色，形成大店与小店、精品购物与传统商业网点的有机结合副中心商圈季华-岭南大道商业带沿季华路两侧发展向东西两侧延伸，北至同济路，南至东平河，东至桂澜路，西至南庄。商业功能分段发展，西段以陶瓷展示、商务办公为主，中段以购物为主，东段以购物、中高档餐饮、休闲娱乐为主，打造现代商务、金融、会展和总部资源高度集聚、传统特色与现代信息完美结合、体现广佛都市圈第二核心较大区域影响力的现代化中央商务区。“商务中心+商业街+创意产业园”的商业发展模式。以社区型购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、家居建材店为主力业态，配套发展星级宾馆、中高档餐饮等商务设施。除规划的商业街外禁止发展沿街中小商铺。中心组团商务区东至南海大道，北界同济路，西至石湾，南到东平河；

以魁奇路、岭南大道、东平水道北岸为重点发展区域。

佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心，国内著名的陶瓷、不锈钢及童装观光都市产业区，禅城区南部新兴的具有商业、旅游、休闲等综合消费功能的特色商业区，建设高水平的物流、五星级酒店、金融商务区，主要服务于新城区居民、商务办公人员和往来人群“综合性商业中心+特色街区+休闲网点”的商业发展模式。

依托广佛地铁魁奇总站的轨道交通优势，发展交通枢纽型商业，规划新建一处集商住、星级酒店、大型商场于一体的综合性商业中心；结合东平水道商旅休闲风情带的建设，在东平水道北岸规划发展酒吧、特色餐饮等休闲娱乐网点，加强休闲设施和景观设施建设。禅助城猎商包业扇发械展马规鸦划禅妙城器商日圈毒布识局祖借庙—岭暖南渡天膜地掌圈现男有角商副场够：兴摸华衡商渣场菜（2顶.助5万钻㎡政）百赚花身广葵场拾（2无.来5万丢㎡隐）百键花姨总匆汇惨（1万撕㎡莲）百只花祸新腐翼强（0破.鸟8万津㎡器）东看方吉广混场晴（2岂3万午㎡悦）岭遭南践天临地旷（2堆1万拼㎡杏）普停君尖新街城妖（6讽.姑6万溉㎡夺）未虑来着新缴增晨：铂培顿级商攀业垂中搏心雷（2万亏㎡仓）季拘华花路锤商外圈现凯有虽商蜻场搞：顺耍联吩国袖际晋（4弱.婆6万务㎡斜）东盲建烫世今纪静广脏场虚（2镰.饿5万赛㎡封）嘉蛾信溜茂绳广刑场却（9下.刚9万咽㎡英烈皇冠时南尚挺城味（1远.笑6万单㎡苍九派鼎病国耍际喜城耽（4万意㎡院）恒抓福化国机际雕中歼心骡（3万葛㎡星勾星您华滴园姓（2株.煤5万煎㎡鸿党业贷城中市冬花林园辟（3万泪㎡未拴来臭新祝增旦：绿相地迫中替心构（1纵.仪5万述㎡规）南屯海姿大盗道渣商箭圈现习有近商什场茧：南谱海界广予场芦（6恢.况8万载㎡翼）桂牛城兆嘉迟信单茂权（6净.束5万躁㎡佑酬一搬城越（1万状㎡暑）汇针潮庆天浅地抖（0余.换8万椒㎡饭）未拳来凑新鼻增揭：南呀海猛广乖场蠢二仁期湾（7万制㎡泽）鸿周大熊广港场巾（9万逢㎡华）创摊鸿船地锡块瞒（4万能㎡绿）桂萝城扎商记圈现扭有山商红场非：保胁利烂水优城慰（1邮6万调㎡察）百胁花光时瓜代买广度场皆（2万崇㎡粘）城炭市闻广辩场摔（7严.堤5万笼㎡阵）佳算盛慕国济际捕广节场忌（3万贞㎡像）家旅天弹下喊广孝场展（2万衡㎡水）未雪来型新迈增电：富庸丰牢新撤城潜（1新0万缠㎡匙）金茫融捐城许（6膊.腊6万贷㎡仗）南批海届新兄天欲地弟（9万红㎡钱）佛桥山只新孟城谁商巡寿圈未苦来赏新素增圆：新屡鸿径基屈地示块局（泽商袍服祖建樱面6叉3虹.棋5万城㎡卫）新财福版港涉地涝块撞（披综践合牵建裤面3躁5万屯㎡慢）碧凤桂骡圆单地殊块怜（识商韵服岛建可面2蜘8观.坛7万旱㎡摇）保肚利呀东牢湾绕（8万口㎡泼）东钱平高广匙场飘（6万肺㎡车）世召博制商患业招中摊心赶（1姻0万怖㎡坦）禅校桂悲中已心俯商指圈茄分焰布侨图禅乞城锦商范圈备布贼局季华路岭南大道升联百货东建世纪季华货仓沃尔玛联华百货山水居商业街贺泰百货玫瑰园会所玫瑰园商业街东江龙饮食娱乐城华远东商业街丽日玫瑰商业街电视塔亚洲艺术公园金碧花园商业街佛山第一人民医院顺君联馋国螺际东剧建针世懒纪沃忆尔校玛玫收瑰书园映会康所玫射瑰芽园狮商翻业习街山喉水剃居冒商叫业虹街华卸远仔东户路浆商篇业度街东倚江雾龙刑饮旨食翻娱饲乐杠城金咱碧迈花城园俱商睁业岭街升耐联出百段货联充华网百特货民锐润兆百惯货联惹华荷百孙货希鹊尔威顿腊、沃华乐润萍万盯家顺括联衔国兆际禅纲城良区细政勒府希踪蝶尔糕顿廉、抗华菌润渠万荒家社敢区昆式敲商睛业榨分鬼布攻情钉况禅祥城姨社咸区栽商奶业翠情钟况周惠边炊二礼手仰商扇业跳租资金柳对针比者调艳研玫瑰园社会单层一线临街商铺层高6米租金：80元/㎡·月岭南大道市一医院附近单层一线临街商铺层高6米租金：120--200元/㎡·月金地·九龙璧街铺单层临街商铺层高6米租金：100元/㎡·月湖景路段街铺单层临街商铺层高6米租金：80-100元/㎡·月海景蓝湾街铺单层临街商铺层高6米租金：60元-80元/㎡·月本项目竞滨品绍市婶场情积况东单江惧龙丈餐语饮组娱移乐霞城三丹层孕集窑中岭商朵业租切金凡：6芹0色-轻8兼0元/㎡·月8禅哀城偶商备业漆布药局译情挪况市惨场筛小奏结目堆录C天O止N使T蠢E抬N多T容S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略岭捞南迈大朗道泛南湖片办区蒸无积成凶熟挨商馒圈服，侍主污要挽以厉酒患店巾、唐超总市更（案希偏尔削顿量、添华酿润察）+社惧区茅街采铺移构泊成番商刘业谣集惭中得区职。从望项涨目蒜周籍边利区定域己目托前损的拆经烫营航情浊况膝来肉看训，长生抓活句类痛及班餐针饮弊的肯消挥费惕虽染占园有慰一认定咳市犹场熄份妹额项，字但腹还斜远春远殿不虎够黑满役足粮目截前赵佛项山贱新梳城陶北坚岸堆住叔宅资区道区钟域康居脉民孩的待需罪求揪，刚特疮别慌是胀在据公让共逆服箱务攻、现娱葵乐宅消蚁费婶的穗需厅求型上巾。环以乌至诱需译要筋他跌们裳频君繁顾往樱返南于念禅名城鲜城犬南莫与润桂液城队之逆间寄，茎由踏此痕可树以赚从溪很华大自程布度俭上唱反石映祖佛许山羡新劫城摄北虚岸什住耐宅狗区怨居换民勉乃粪至劣周缓边伙区煤域讨居助民摩对缠商告业糖已令具税很愤大腰的塑依绪赖夺性闻。而旧从哗佛洞山织新钥城巧北功岸膏住丝式宅织区凯目深前宣商麦业尤的粘业仁态品和下档拣次颈来摇讲屈，辛大被都讽为找社咱区缓便袄利夹店红、属日妥用革杂资货倾、袍建连材搭和孩五惑金栏类希小事店丝式，编其与低坏档赔次惕根电本派无僚法构满坊足孔新财兴绿的诊佛摄山格新兄城捆北社岸华住滔宅迎区弹消肥费扩群版体时。而袖随议着凑佛控山李新两城符北乡丰岸锹住缝宅宪区蹄各贩大令项纹目移的眉开罪发访建推设碑，陪导购入元了老大杆批握常扬住扫人堂口棒。纺相订对吗品啊位法较药高卡并半与炸休吨闲参主项题逃相通一废致狗的昨服匆饰摩、待餐锄饮晴、格娱棉乐覆等清业患态蚕在大该威区烈域意内声处朴于材真酸空抢状矩态福。目惹前舍佛袖山腐新嫁城丘北辈岸访住芬宅猫区犬在拍运议营骡的字商以业到主济要呼还政是庸集浅中厚在毙新皇明谣二彩路宋及编慧形港若国朽际愧。专基背本邪上际以2乒0～1村0纺0㎡小瓣面丈积劲商吹铺址为把主拿。梳业冷态姑业炸种星相峰对性比嗽较旋单扮一并，肺尚粪未前形穷成声一顶个甜集录中蔑完施善忆的穷商弯业视氛牌围斧。岭句南娱大盼道旅南哲商朋圈项以孩佛嫁山梦公零园咽、塑岭耗南拜大腹道今为沟起爽点哈，悄以无星闸级爽酒按店甚、亮写当字溉楼挤为谜牵胃引墨，乱服批务细区旬域奋居枕民鸽为投主弱，腥辐寄射尸整偏个较东蔬平渗片立区贡，族成鹅为印禅嗓城轧新言的搜高防端芝商零圈诊配银套面。周晨边固商做业苏环就境内小骂结市踪蝶场方小做结1滤0产胆品旗条冲件膨分志析商舒业购价描值级分燥区基帆础逮卖辛点者提谋炼产汗品火小苗结目居录C枕O需N不T跌E展N早T缝S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略项锄目触占暴地高面漠积父：5纵.旋5万㎡项桑目笼总红建浆面王积血：2州3朗.乏4万㎡项盛目竹容辱积酿率貌：4慕.闯2项帽目戚绿织化携率盾：4查0词%建同筑臂密捷度恰：2绸5抛%可霜售抽住晃宅弊建版筑车面回积翁：1营2妥4草4边3泄8勒.斤6防9殊㎡可廉售繁商阳业蹲建太筑箱面姐积灾：1绝3盼6刘9菜5挑㎡地映下两室割建思筑委面烛积令：7桂1侮0为4铁4诊.促0椒9值㎡住皂宅赚总格户诞数摘：1核2少9驼0户秤（美不拒含佣安极置爬房插）保苏障肢房亦建义筑扭面及积榨：9漏6艇6烛8鼓9贸.沿0胀6湖㎡停精车劝位让：1莫1洪0扇0商业分布14

59411

1

2910项趋目烫商次铺罪全爹为决临宏街港商逝铺轮，弃面喜积立涵君盖4悲0色-睁2仆1蜻0㎡瓜，载共1不9锄4套雄，纳面扫积言合挺计剑共1单3疼6畜9赤5㎡渴。项盼目限商答铺拍概汉况参：31舍4号基窜础符卖阳点贤提西炼2层荒商白业2层梁商航业项酿目岁处偏于东恶平碰北讨岸个商极圈桶非哑主宫干称道霜商争业，虚主蒙要甜受片岭泰南村大妨道鼻一蛋线绞商做圈浸的希人寨流饼辐哲射哥分渔流形而诸获墨得挽更坟高渠的唉商台业叹价惊值慌。由理此笋我怕们绒初挡步杂将湿本陪案资可成能段辐摧射趣的雹区赞域轮做庸以纽奉下第划塞分谊：核兵心袖辐臭射袭圈：前以喇本淹案协为默核魄心甜，艺东裙到齿新凯三姑中蕉，姿西腾至庆碧拢桂估园销城可市凳花胁园使，纲南剩临艺东夹平陡路待，把北扁至金慧爬港尊国恳际折，悼吸驻引5严0％以叔上弃的堵常屈住暂消狡费状人花口二矛级班辐季射住圈：钱通胡过神优莲良污的袄经搁营玩运堤作合，移商挺圈灰范絮围疮将罪逐宴步佳延话伸鼻至林澜束石移、纺深仰村辟、弦湾暗华萍一尽带淹，讽以野满道足近该乘区仔域小内衡特然定租消临费轰人放群浴的傍市惜场连需锤求涝。商捆业罚辐隶射壶范旧围考：基卫础动卖码点首提伸炼罕超见5恰.墨7米牧首叶层乌挑堡高沿没海·名多店捆坊归按我照端黄采金登比享例返进仇行侧合苏理菠的负空贩间裳分暖割山，5仿.循7米零首瘦层专挑尊高右创假新漠设袋计糕，上全脑城醒臻蜡稀荣难笑求泛。区斥域自罕杆有秆风邪情来街季区沿瓜海·名滨店孤坊党采天用A皆r锋t源D愧e赌c其o建蓝筑食风虚格勒立副面耽，徐明旋亮捎且俱对荒比柄强士烈粪的验色码彩杰表削现么，蔬结骨合悬了喇机运械誓美威学大与至几侮何室装岗饰为流焰线丈型单构完图叛，记国提际材化亩时兰尚更形蛇体骆，糟错括落夏有朝致妄，萝力舒量津感松十姓足迁。地芒铁隶环闯伺锄的惑财煎富肌引芒擎地滑铁1、2、3、4、6号舒线畅环再伺引，尸五迁纵仙四街横并交读通真路剑网融全苏面堤布件局樱，成势贩必望成颠为因佛用山籍楼绝市竭最全热首版华块燃，冬奠疲定董大哥佛薯山况城警市求新愚格厘局屠。百楚万旋高量端映住孙区扬固午定航人尼流佛宿山慨新秤城窃融真合锦中找心唇城驰区篇高蚂端陆金糕融鸦商参贸惠、扔文暖体系休滋闲概、包信周息碑服歼务赠等派丰盒盛畏配躺套烂，消环继境甩优斤越饿，桐高晋端药住清宅塑、府大无社晶区峰密挨布容，授沿耻海·名泊店纷坊耻据蓬守咳百羞万启方皇人雨气将住始区量中佣心穷，损坐牛享称逾1脑0万疫超容大欢体劫量创固忍定枯消煌费视群路。希吨尔威顿/华仓润锯万炮家掘旁沿诉海·名见店廉坊该与诵希椅尔箱顿样酒岭店涌为者邻掠，副与峰华涂润简万投家皂相秆伴呀，雹凭船借梅其梁独晨一垂无坦二抬的牌地朋段录优脂势守和讽旗符舰顶级遇商金业春规纳划均，钩缔逝造敌无默限撒升局值角潜竞能赢，宰共缠赢匀财荒富背狂员潮刺。双棋主详干具道持上名的捡商抛业挣圈佛效山供两船大况交跃通毕动屈脉皱魁敬奇妻路烧和各澜探石丸路躺交暴汇厚处涝，食岭插南凝大居道诵、说港签口烦路富接谜通损南么北果，诊扼闻守革商吐路欠要胸塞仰。残项型目暑以程中锯心麦姿劝态抹雄健聚身四爽方录财鸦富员，蝇自焦成C街B日D最场具察投勒资鄙潜洒力朝的膊生疏财宗商刷圈过，敬价福值阅无汗可卵比办拟金。佛静山C寒B耍D中狭心苦商振圈沿淘海·名籍店风坊钩位伴于翁佛叼山谎市岂禅出城斗区鉴港定口祥大并道脱，娃未摇来欲城下市喂中延心—子—东艺平繁新槽城C某B辉D核鲁心协区间域浅，污随械着匹大稼佛荣山铜的低城辰市拾发津展扬日桂趋烂成溜熟卷，伏正阳在敲成驻为歇佛江山挣最肤具能发炉展广潜晓力裹、曲最冶富伶有酱活野力诵的芹中梳心依商团圈原。基扎础索卖网点插提役炼1迟4产恐品涂条许件抽分隆析商答业月价冲值专分汤区基背础辫卖帖点侧提训炼产万品圣小短结目指录C扇O柄N闯T变E融N岂T庄S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略14

59411

1

2商业分布910产鸭品够条凉件纽奉分茅析闯：规背划犬设害计吐在惠满泡足应区件域期基肢本锹商抖业土配母套—件—安岭排竹一怠定喷比轿例假的御住胖宅牵底海商壁的渠基生础联上糟，徐充屠分崇考骄虑槽到让了睡未滑来寒区料域母商征业窗的位发坑展龙，项添趋加奔了潜二掀层泛商哑业具设蒸施尸，掌具寨有谈一樱定蹲的船前功瞻伞性材，取以谋此征通蒸过赤对怎业坦态笼业刚种思的欧调雕配男，吨满恶足祖消镜费清客锅源努对丧更汪高咐层副次熔购驴物鲜休会闲像的涉需变求驴。产陷品辩形竿态帅以底营商+掏2层锯商黎业构医成兵，滋约1坟2蛙0絮0唯0平杯米投的朽规纯模筐所桃产颂生壮的耽商导业精势多力心必提将旋影脾响右本峰区掠域摘及傍周雁边叼住皮宅侦用全户坦。3碧慈桂丙园挺城月市回花虾园澜以石肯二栋路黎啄明鄙路港端口棋路岭冷南凭大普道1斩4号产遇品坚条走件储分炭析希尔顿华润万家岭南大道华新路澜石二路慧港国际商住小区海景蓝湾（北区）华福项目写字楼港口路新明一路海景蓝湾（南区）星海岸城市花园规划路黎明路魁奇路龙光项目江媚二路北壁邻吧其弄他勉小罢区西悠邻冰碧买桂倘园尸项喝目（套无猎围缺墙伙隔淋开隆）西设南晚角购与座写样字遗楼夫隔湖路缓相涛望澜芽石镇路给规踩划披为券双艺向吨六送车伐道嘱快侧速梯路商萌业闸内酷街稀全详景商鞭业浸内飞街-爬1南3、1恒4座竭骑身楼旬部潜分东尺南荐角清与仪华选福比项传目折商腥业标连某片项盈目牢四省至岭辅南膊大晚道熊：双笋向堆八旧车镜道助；1235城挺市坐主晨干掩道魁助奇辣路负：双旁向拼六敲车菠道犁；港哑口建路渐：双露向往四准车军道殿；城盈市仰次箭干肥道4东穷平捡路茶：双臂向当四陪车亿道袜；澜揭石屈二乘路蛛：双吧向办四丢车捡道圆；支客路6新怀明匀一偷路童：双洪向违四渗车钳道指；1543本草案62项激目傍分奴析—喂—交目通辜状撞况沉。为交睁通妹比态较弹便壳捷动，旬外叶来洪客救流加可拜达令性缘瑞良沙好勉，座商末业握价忌值恭较凡高薯。1铅8产精品晨条挪件笔分劈燕析商阳业伐价符值冠分偿区基律础盯卖逗点池提座炼产脱品纱小溉结目硬录C平O既N皱T塌E显N马T汪S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略145941112商业分布910314号5一男级佣商羡铺二槐级魂商领铺三遣级适商摇铺四呢级绵商屋铺商宣业暂价寄值榴分冤区145941112商业分布910314号华润万家价暗值备分膀区同阐甚述一孩级浮商愉铺郑（5、6、4座让）毗宇邻眼华遵润素万兽家泰入掀口居，睡人村流赴汇胶聚文保咏障临播澜摸石谜二奏路划，要交勤通迫便渐利究带梯动秋商舅流擦；小次区宁主盆出铁入赚口碌必糕经柏位粥置辨，捧千豪户羞业诱主旧保颠证骑；L成E浑D大削屏耽设图立北于删此零，稳形拘成蒸良约好结昭浙示夜性梦。箩超陆市溉购孙物疏主翁出迈入融口袍基竟本哨会梅在L颂E哑D大睬屏猫下衣，信带拦来级大核量套固录定帖消薪费孤人听流惊。145941112商业分布910314号5二梨级绘商冠铺腔（9、1仅0、1薄1座车）受喷华寨润踏万斥家仿消俊费猎人索流追动条线拴辐超射裹影矛响饮，慰人趣流域保摔障临读澜联石登二迷路征与密港工口重路猜两幻玉大妖干处道伪，铅交社通释便博利渣带揉动格商滤流压；临墓近夕小伶区写主蛙出够入染口耐，锹千校户照业惯主咬保杜证就；东愈南络角皆与赤华冻福夸项届目秋商冶业定部荐分疫连路片格；价猴值熔分捧区希阐酬述价笋值秘分增区椅阐裙述145941112商业分布910314号5三撑级泼商蔑铺绩（1鸡3、1黎4座岔）临改近秀港浇口谦路押，留通刻达霜状帮况疯良连好腹；集无中鸽商鸟业浩步尝行搏街获规践划云；临卵近路小腔区戚副弄出扮入呼口华，春项想目计自怜身敞住师户坚、匙保疾障凑房怪住丑户剖带载来翅稳钳定伟的牙消砌费圈人战流纪；正骡对虑政误府表牵耐头孔建哪设典集粪中享市耻场吃，扔人培流执更喉旺惕。规僚划睡集碍中壶市谎场价那值邀分胶区龄阐优述145941112商业分布910314号5四摧级丢商泰铺役（1、2、3座庸、1迹4号蹄保葱障屋房洽）临泄近输希造尔矩顿统酒捡店命；集尚中炕商终业害步捏行哪街锡规谅划裤；通浸达券性年上霞劣犯于修其覆它杨商愈铺慎，验消羡费包人餐流拒较什不山稳描定谨。非絮一拆线堡临挪街绵干珍道英，捷昭杯示谈性乐较紫弱盐。在掏整哄体淋商惹业且位只置广分篇布量上尘，军属拦于我“途胡蔑同驰位贱”课，泼不回易炊被仔认课知垃。2液4产线品刃条愁件拔分抢析商捏业也价绩值东分萄区基妥础路卖笋点磨提嘱炼产迅品患小炊结目踪蝶录C拨O笨N响T际E桂N畅T差S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略1农.处割于引佛者山选新枣城孕核识心眉位恩置2勤.主册力涨面驱积寺适衰中锅，思投迁资薯门女槛俯不傍高3槐.首胞层5润.强7序m层岂高1笑.东郑平程北垃高浅端敬住恨宅听区轰保先驾医护危航挑；2现.容骆纳1赖3谦0柳0户庄业渔主爹固缠定岁消存费鲜群3究.通器货费膨始胀香，工商坑铺得保近值4改.五初星夺级火酒纯店枣、些品优牌爸超翅市响带游动1掠.门驴面困宽秋与乘进咐深菊长沟比属例五不租协筝调末；2铜.二洽层掘商厅铺壮交灿通劳受是限3鸦.部撒分纽奉商究铺生受你剪皆力务墙隐影优响育较筹大4牛.高间层任交蹦楼煮时桂间腾到2律0烧1凯4年9月5租.现毕场匀展除示阁未饰到姐位1勿.周答边狐基衬本励没漫有翻商齿铺旁气动氛海，便人喷气匠冷推清悦；2才.住妇宅2安0薯1芬4年林底鞭才拥交匀楼旺，像需3厨-煌5年壤培知育宽期2岂.市滚场师上内投息资哪产哪品姥众缘瑞多册，杜分他流齐客专户字注飘意疗力3侦.周毙边妹商砌铺忧租阶金茄低4展.附蝴近壤在来售亲商樱铺奶竞汽争椒干贤扰5狠.客迫户妻资盟源绣累苗积戏未印深S晒—懒—优趟势W笨—绞—劣嘉势O膜—乓—机械会T恒—文—威妹胁产愉品递小漫结—鲜—苏S洽W识O蛾T分萄析1、着项顽目统所从属缓区缎位衣为宅新座兴贝高验端绿住目宅活区兵，正居形住鞭氛呈围彻逐哲渐祸浓绿厚贵。2、隶项元目捎周模边聚道否路熟人线流寄、洞车居流盲量遭较弄少尘，拘少越量声街特铺电，惹商您业蚀氛备围嚼薄孟弱胆；项总目啄的御商榆业垄定估位垦需荒立默足全于挽区根域热内姐的嫩商粗圈胶价榴值征；项歪目棵临竞街衫街饭铺素的挎业快态都规尚划羞受墓道健路狭条恶件绕限绸制久；项株目镰商樱业残业歉态团规具划听决谱定放项槐目道整龟体呈的蒸商蚀业全定病位秩。启拘示项近目殊分生析真小扫结2研7产棋品处定终位形俯象梁及码业猎态佛定库位目禽录C笑O达N言T珍E队N奔T泽S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略◎本祥案济位特于程佛很山锄新蜂城贡岭波南律大哥道采南添板奇块巴，醒位让于窄高林端敞住哥宅刚区船，奇从世当鹿前扛的召住优宅蚂价袖格地来份看筒，膛区服域仇内殿的筐居坐住盟客感层乌次冬较群高故，聚消浅费拼能万力萝相讯对哨较鱼好勺，迹消稍费谷观渠念趋亦著较塔强丑，新澡兴垂商颤业念的湿导探入腰可号能诉会局对瞧其张消疫费互行狗为骡产少生处新哨的乞影塞响。◎催伴赔随乞的个大肢量段的恩住潜宅辱项坛目合开慨发属进赛程剖及吐入毙住捏，辽未沟来缴几青年遇项由目耳周下边语将狸吸纳薪众悬多忽外村区殃人兔口务，棵而周地边帽的意消强费晓力毫和五对桂商疏业拾设冠施方的鱼需负求垮也纳将提随讽之倡提内升杆到您一教个达新颤的范高捡度。定拦位浓考等量消涉费问人妥群◎本榆案科区旅域嫁内活的愚商岛业躬氛款围岗相寨对拖薄姨弱悟。劈燕目柏前通周很边献的疏商蛾业宿物电业肆类脖型牵基尤本革为思沿僻街宵商钓铺济，踩以倘及件部恒分咐住族宅帽配疏套艇底习商咬；◎谅生踢活专类绢卖扮场腾和己大段型非专辰业晶店锹集废中荷分舱布蚕在崖离依本答案洪约0啄.搏5公挣里托左禁右毛未全开袖业倚的考华理润蜜万晨家猫；惨各何类炭小差超逗市茄、搬便出利灿店董和爬散耽铺察则赔零梯散恨分滋布怕在算周闸边死各踪蝶条梦街镜道步上慢。抄而休阻闲党类落商扩业抹在犬区车域豆内霉基属本肆处锯于久空裤白亿状走态；本苹案蜓区坐域吉内义现青有修的精商伯业撇设探施甘比宪较忆落织后惨，隙新迹兴帐住碎宅站项毒目命的刺开己发均及榆入卧住膨将拌带挎动店部俗分显配酿套知商绳业传的棉发研展◎桑本路案道距富离太城骡南渡商勾圈糠不广远胜，桶该拌商由圈浇内求的闯印悲象负城重、资顺屯联欲国耐际拳等符规轿模波体腥量痛较贸大认且耐相凳对暑成宜熟盗，本昂区榆域登因姑商嘉业介档知次亚及砍业顿态屿类佛型秆的止缺践失堤，脚受炭到荷以冷上围商心圈哑的栏辐碌射哪影粪响厘，路致家使虏区鸣域麦内晃大惰量挤中侵高露档串类扛消灰费披客揭流棵失。市够场条宪件1：项扭目攀周充边凶社荷区价商垒业浅主弓要省经阀营虎业什态源以添超恩市滨百降货找、页快扯餐饭、谁日东杂村、搞药晌店蓬、萝厨特卫塔等救业架态半为拍主号，扬本闷项灭目柴的缎商麻业盆定块位而需聪要寺与胀其娱形飘成丸商学圈必互已补弹。条肯件2：项究目饥自锋身正规讽模愚及摸周端边钓条萍件剖的今限词制杂，轧使漠得哥项桌目汉的亡商步业劝定境位哨需街要将借题助洒周河边参商腐圈构的崖集监群办效达应挖。本齐项栏目执整余体栏形翁象蛮定聪位旱较沙为卖高纠端泛，教商袭业朽的羊业电态谊定竞位倍需搅要撇符束合下项嫂目趣的锅高伍端乎形溉象洁。条眠件3：项兔目役商阶业去定招位姐的架条羊件巾限侵制市场类型商业类型主要区位特征业态特征辐射区域是否匹配本项目区域型市级大型购物中心地区性交通枢纽；接近商业区和住宅区的中心百货、耐用消费品、奢侈品、大件商品、高档餐饮及其他休闲配套服务市区消费不匹配地区性购物中心两条以上地区性道路的交汇处；同区其他镇区的中心.百货、超市、零售商铺、餐饮、娱乐及其他休闲配套服务市级区内消费不匹配专业型专业市场地区性道路的交汇处精品、家居、建材、汽车（或用品）、电子及其他专业商品定向消费不匹配社区型社区购物中心或商业区主要地区性道路上，通常在主要的交叉口上；能方便的到达两个以上住宅区；提供娱乐休闲、个人商务和金融服务，接近外围就业区中心小型百货、零售商铺、餐饮、娱乐及其他休闲配套服务社区、周边镇区消费、周边就业区人口消费较匹配邻里型小区购物中心或商业区在主要道路上，接近路口；至少接近一个住宅区小型超市、快餐、杂货等生活配套服务、药店、干洗、维修等个人服务、餐饮、休闲配套服务小区居住人口消费匹配定向型大型工业、科技园区定向配套商业处于一个超大型或几个大型工业或科技园区的中心区域；在直达主干道旁大型娱乐、餐饮、休闲、会议服务工业原材料、物流、办公服务等工业区企业及相关联系企业、就业人口服务不匹配产采品牢定率位—复—参齐考稻标忘准本姑项闭目被商礼业汪物些业毙形拘态悠宜取采削用旺：社庄区阻邻雕里版商众业结谦论综勉合精以负上弦因窃素厅，秒本糖项炼目陷的杯商术业刷业涌态疯定富位欧：商贝业国业瓣态春定确位狠原无则候：1表.兼叠顾肌项戚目失特杏性递及要形萄象敞：选港择价能俗够痰匹偶配种项翠目间商驼业婚定职位崖的款业百态奖；2稳.兼够顾鸡销饥售喉所凡需袍的稀投崖资倦收援益蹄：选配择罚能妥够辣承渴担叠高投租犯金志的脸业瓜态洁。产券品报定芳位名称位置环境规模特色经营状况玫瑰园会所岭南大道建筑面积约８０００多平方米超市、ｋｔｖ为主一般东江龙东平新城建筑面积约2万平方米以中档餐饮业为主，集ｋｔｖ，酒吧‘洗脚城于一体。良好绿景一路商业街绿景一路约1.5km沿街商业沿街商业，以中档餐饮、购书中心、美容美发等社区服务型商业为主，租金90~100元/平方米较好玫瑰园商业岭南大道玫瑰园小区内部沿街商业，以美容美发性社区服务为主，租金100元/平方米，售价35000元/平方米良好丽日玫瑰园商业惠景路约25000平方米小区内部商业，以饮食和美容美发为主，租金80元/平方米，09年售价28000-31000元/平方米良好周客边翁社蜘区女商习业缸运泡营评现孟状丽撒日愁玫母瑰隙商静业粘街项目位置惠景城南侧总建筑面积2.5万㎡总占地面积2万㎡停车位100多个尺度进深：16-18米；楼层3-4层，带骑楼规划涵盖休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的欧式街区。销售情况2009年7月推出20套沿魁奇路六千馆旁商铺，全部售罄，均价2.8万元/平米~3.1万元/平米产厚品占定己位—兵—社注区纯邻宰里殃商拉业踢案域例经覆营伞业啦态虚：时中牲档梢中璃、相西泛餐洒厅施为贷主闭、躁杯惨子巴红闸、扛毛顿家陵饭猴店德、牙六献千煮馆壤、亏金屑舫臣酒汽家事、绞曼尘谷剥等译，值休秀闲政娱抓乐情为垂辅哲；业漏态定组薪合偏：6吩0挨%餐贡饮掀：4啄0小%休小闲擦、岛娱到乐经础营凯规奥模羽：沉餐独饮芝类次约1叠0混0多踢个倡餐断费吵类学商呀家凭，忙全聋街2良2故6间龟铺佣；停与车亭场吹：撤利川用捏广侧场寸通屿道劲停钉车狗，嗽约姐有1妨0邀0多兴个带车耳位什，斩严湖重沫不叙足经倾营带状击况来：写出非租倦率8斤0捞%，哥租上金雾水菌平颜在6钥0目-惠1度2触0元/妹㎡；薄餐余饮办类朴大造商痰家冰经丧营恢状拦况发基冻本牧良里好捎。综努合话评泛价缠：喉以帖中誉档症特院色摆餐缎饮戒服虎务摸周疫边立大申社亚区戏中插高关端女消惊费拳人身群盖，帝商气业赞街雾租炒售叶情颂况斩理搭想做，冒餐避饮构、修休荒闲雄娱坡乐振类窗商节家束经着营偿良宏好启。3炭4产磨品缺定惜位形郑象云及舍业写态带定姨位目伞录C忘O膊N回T槽E欲N赢T叠S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略项杏目竹商察业物定活位—程—片石区绘价熔值战延城伸骄地币，侍片生区朋配估套属的榴补景缺椅者本碰项忧目岭墙南暮大靠道后南片单区那商纸圈商惑业凤功淘能摸定灶位满爹足孝社动区固居势民黑以梨及刊片惩区胀居脖民欺的伍生陪活寄需兄求偷的填配报套狗型跑商湾业—骗—差罪异汤化信业撒态效布痰置本感项辛目弟形拆象痰定吗位拣：沿稼海·新只街凳口“佛激山回新多城尘首腐个秤休秀闲寒情嗓景浊商翅业轮街顽”业眉态寒组替合忘：时阔尚委购昆物勤商闪业头街抖区+生梅活慌服色务夫店+休妙闲战娱翠乐街往区新：位蔑于烟佛梳山关新碎城捡，肉本描地狡客贩认无知项相早一肥致泻。街辜口页：商曾业赴建道筑勺形且式摩为僻商租业严街犬。项棚目碎商改业猾定缠位·核惹心族价血值秋提季炼区翁域挤优绩势夸：佛晋山路新乓城勿核睁心锄位柏置核飞心罢价卧值桶点产寺品家优破势虎：商受铺望面抵积命小毕，指门钓槛辽低商究圈它优论势帖：希肤尔鞋顿仙、送华旗润屋大艰型鞋商毫超央旁客椒群桂优较势熊：高绑端无住驱宅盏区1浓0万惭消增费泉群快体本羊项塌目娱社首区号级牌商绿业天业工态库规乖划吗建沸议—串—商嫂业糠业闸态特绒色尿餐敏饮社散区虾配棵套购便物收功过能训（时毕尚壁品农牌蜘店托、及书筑城级、门提立供晒主串、窜副正食辅品共、界生逼活浮日离用姨品鸣）麦接当悉劳葡、筋肯徒德朝基匆、马星繁巴阔克（升酒汪吧记、非咖捡啡夜吧鼓、塞茶堤馆…）家谊居怪服珍务恐功住能丧（装尖修债、农中顿介娘、覆卫蛮浴显）综井合百服园务昏功镰能傍（桌当球垫室织、将美时容雕美街发至、范洗旗衣炎、怠品叔牌哑服测装古及搁水润疗幕等格）家歼政倘服事务骆功扎能夫（培扒训衡中撒心腿、质午皆托照、晚请伙保渣姆耐和讽家编教嘴等贼）形朱象面及塌业蓄态规短划区建迅议本芹项符目塌分姥区险商茶业迟业拥态额规铁划似建踏议—农—分狮区眼业报态赢定砌位145941112商业分布910314号5一脏级批商类铺楼座业态定位业态品牌预计租金4座品牌SPA美容机构奈瑞儿等…80元/㎡5座金融、电信银行、移动、电信等90元/㎡6座综合服务地产中介、711、OK便利店等、八佰伴100元/㎡*史一卧级扶商展铺窄临肝近备华汪润县万比家好、祸岭护南习大激道甘及尝小笛区尸出川入笋口,业慌态张定熔位鸟需竿相绸对枯高虏端体，痰考夹虑巨华脖润允万缴家懒带脆来邮的哈大生量烧消虾费趋人职流盛，己规赖划好聚斧脚骆、挤补注缺图式腾的忌业尝态迟，灾可县实循现貌较笛高序租欧金雄水利平头。本姿项役目贴分喉区党商贿业童业向态尼规肾划横建捕议—炸—分陆区欺业痛态戚定嫩位145941112商业分布910314号5楼座业态定位业态品牌预计租金9座综合服务、娱乐茶艺会馆、休闲吧、仙踪林…90元/㎡10座金融、教育培训银行、午托、培训中心、购书中心80元/㎡11座高端餐饮服务母米粥；粤王潮等70元/㎡*献二扬级部商陡铺晋较奖临乐近蜘华潮润拾万和家雪小器区不出扔入炊口,业炒态尖定割位管与民一栏级研商伙铺溜延阴伸桶统语一饺发修展芹，袖定蚕位轨考向量替相谣对茂高粗端道，缸考盛虑松华尽润清万筋家俗带惊来递的董消篇费敢人成流引，杯规触划碗服榨务族式逃的愉业调态绩，那可益实翻现宽较奶高王租叼金孤水龙平券。二旁级边商炒铺本沃项上目电分壁区舍商塘业泥业农态奶规籍划标建确议—遭—分束区裳业究态解定孟位145941112商业分布910314号5楼座业态定位业态品牌预计租金13座综合服务、购物烟酒行、7-11便利店、海味专营、快销批发60元/㎡14座*卸三逼级碗商胡铺设临陕近煤规穷划剃集挖中暑市肝场草及信港圾口棒路,业辞态先定孤位宵需糊符包合吸消掏费伙习胡性所及阅消如费丸目抹的误统羞一萌性巷；乘规你划哪集泛中秘市勒场震带仆来胀固衬定陶人恳流粮，骂快幼销逐品者业塑态屿可派支跳撑师较垄高稠租啦金蜓水腐平君实荐现录。三甚级指商园铺规场划芦集宪中给市拆场本参项扩目梨分肥区众商他业稻业向态虏规桥划法建弹议—殿—分岸区冒业炕态胜定珍位145941112商业分布910314号5楼座业态定位业态品牌预计租金14座社区配套服务类卫浴洁具、洗衣店、大卡司、家政中介公司、Family、OK便利店、尚艺美发50元/㎡1座2座3座综合服务类汽车美容、五金日货65元/㎡*恰四逗级猜商吩铺垫处苹于任整凉个解项染目梳昭捷示稼性独相师对拳较光弱灾的谣位潜置件，彼临售非询主班干帆道桌，艰业鸭态纠主指要野以饥满尺足渴住锣户脑日芽常踪蝶生齐活状为喘主忠，员与幼其课它晶区屿域难形输成针互括补赚。四弟级膨商纽奉铺以毙时挠尚拢、冰潮税流歪为镜营杯销睬语炸言触，养直记接华对浑接倦目纺标谜客敏户份精捞神巷层袍面本，模引伯起定市冒场冲热仿点镇关封注形束象摄及蜻业夕态规峡划薪建裳议佛加山痛新拿城甲的福繁渡华偶被技点浸亮死！城滚市贩的最生勿命挎力灿植耍根夺于内整线个删商念业映的睛营很造绿，骑繁希华饱、经熙查攘诵、油歌科舞纽奉升遣平紫…逗…最炒新课的城法市抢街娇道释；最来聚出人烘气哀的商挺业厅街访区萍；最派有策趣婚的时哀尚抛内争街狗；最朵有论名超的品遍牌晕消此费扑；成锯就腹沿遮海援馨用庭抖城窗市值封窄面城镰市化符惑号害的组迅态速依建僻立4肚6定价及营销策略商铺市场情况分析目歇录C筝O羡N似T怪E木N工T套S1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位定价及销售策略数谊据扁来镇源然：昼佛宇山券五戏区恰建饿设石网城临市季整嘱体重房零地巧产色商爪业棵市既场趁供既应/成啊交阀量翁、度价踏走削势供详应舒方梳面敌：2骨0块1添1年3月州住袭宅疑限谨购杀，夺半抢年继后继的锐商风铺伪供砖应涨明坦显品激莲增剑。削数喜据而显谷示爹商冻铺潜供株应惜集胳中旺在选南食海貌、眠顺夺德忌区阀，稍而易禅尿城脉区千间处歇星性朋供侄应骂住渔宅貌低教商秃。成赚交幸方终面翠：无谢论苦住档宅剧限枪购薄前轰后急，喉市怎场愤表奋现役均食较优热递烈捏，该图邮表计可贸以询看烟出写，播限键购但后借的炊成劈燕交劈燕量绒更散大冠。价旅格狡方挂面词：因坚项安目装区也位旧不寻同闻而脏波鼠动筒较僻大宏，抹主青要日徘扩徊架在2逼0赌0悬0谜0～4垦0简0址0严0元/㎡购。限轰购区锹域家市著场换分得析区昌域坟房量地周产锦商顷业道市揉场仪成喷交镜量甜、卸价冤走妨势从2课0子1我2年1播0月基起起，牵禅圈桂机商霸铺安成胆交领量救大辛幅全增闻加虎，附其衔中咱桂键城登以盒万吧达石广吃场昨、杀桂居城炼万冶科拦广狗场忙等窃集傲中示商珠业姜为目主殿要绘支榴撑找；万而士禅私城生方遇面若，箩近阅期裕成异交衰主闭力朽为常东值海孟国燥际神、野星眨星嫌华并园松国狠际商、非海要景棕蓝葡湾阅等哲住抱宅馒区蚀底邮商右街遥铺周，季成乎交晃均座价哗约2耗0您0佛0恶0～3休0校0疲0伞0元/㎡区朽域漂市兵场聚分辜析区域项目名称开盘时间单铺面积层高铺位数销售铺数销售率价格情况优劣势分析佛山新城（北岸）碧桂园城市花园2011年75-720首层：6.0二层：3.5372156.8%27000-40000优：商业体量较大，知名品牌劣：桥脚位置，难聚人气，面积大海景蓝湾2009年13-271615913987.4%23000-34000优：面积小，利于提高单价劣：道路条件有待提升，人流少魁奇路依云上城2011年首层：38-393二层：71-692首层：6.0二层：3.51077267.3%10000-36000优：面积适宜劣：位置偏。佛山新城（南岸）保利东湾2010年40-100627919068.1%30000-50000优：佛山新城CBD，升值力好劣：目前氛围沿未形成依云水岸2010年80-150首层：6.0二层：3.522120894.1%12000-5000优：佛山新城CBD，升值力好，品牌劣：目前氛围沿未形成季华路万科广场2012年30-1306393282%30000-40000优：地段繁华劣：隧道位置尴尬，难聚人气季华路绿地中心2013年30-700主力100首层：6.0二层：3.61002525%30000-50000优：体量大，品牌劣：未取得预售证，打包出售面积大季华东万科金域蓝湾2012年30-110518113474%20000-35000优：面积适中，适宜投资劣：体量小，氛围差区君域固市愿场锡销宋售狱情去况海际景呈蓝菜湾项熟目浅主梨要罢经冠济宜技咸术访指危标葛：总扁用庙地碍面义积请：1窝3勿.音6万危㎡总他建蠢筑夫面烈积决：3闭2万欺㎡商及业持建埋筑齐面百积龄：1万番㎡总这户贼数尊：2血0街0炸0户项透目忘商吗业耀租坦售器情昨况额：商务业芬形牛态胃：牢底晓商记街雀铺主砖力锤面田积处：3亮0认-奶5音0㎡售树价克：2易4芬0磨0祸0～3魄6晒0丽0斯0元/㎡销料售吹率组：8扭7症.疯4灰%租叫金碌情赏况准：5学0啄-艰8掩0元/㎡出碰租哨率章：3液0洋%项笼目纲所浴处选位墓置站更蝴远宅离鹅主引干将道宪，砌邻盯近销新猫三笔中热。竟虽敌然旋整岩个衣项勺目懒已次基菊本印入库住款，京但蜂由亡于榆道添路腾条态件疏限循制漠，特人脑流竭不蚂旺弯，闸商进铺鼓目舒前跳租裙金摊及岗出雕租夺率国都西较拳低脉。区秘域简市兵场—静—个枝盘诵分学析依烤云看上逆城项悲目垮主后要烛经集济师技已术米指仓标讨：总确用亡地买面叹积运：1皱7劲.骂5万息㎡总核建巨筑臣面筐积务：3拼6珠.脊8万销㎡商畏业子建缝筑派面储积违：2万则㎡总甚户龄数膝：3蚕0怀0睁0户项赖目势商航业松租冒售氧情既况巷：商击业泛形等态拿：介小蠢型宣商质业辩中富心