家居建材产业综合体-课件

家居建材产业综合体1家居建材产业综合体122笋岗－清水河片区发展单元规划背景2011年初，市委市政府将“笋岗-清水河国际消费中心”列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之一，要求未来3到5年的建设周期内加快推动笋岗-清水河片区的高水平建设，实现城市功能与质量的显著提升3笋岗－清水河片区发展单元规划背景2011年初，市委市政府规划用地属于综合商业用地，其中部分用地属于重建潜力区，具有很大土地价值的潜力。规划范围用地功能指引图规划功能结构图项目位置结论：总量控制在50万左右；背景笋岗－清水河片区发展单元规划4规划用地属于综合商业用地，其中部分用地属于重建潜力区，具有很现状概况15现状概况15

区位

处于深圳发展总体划规划的第一圈层，且属于特区中心组团的范围内。位于华强北片区、罗湖金三角商业区北侧，距离均在2000米以内，处于核心商业圈辐射范围内。笋岗片区区位示意笋岗片区区位示意2000M2000M现状概况6区位处于深圳发展总体划规划的第一圈层，且属于特区中心组位于笋岗片区北部，北依泥岗路，西邻宝安北路，南界梨园路，东靠宝岗北路，面积约13.7公顷。

规划范围快速路次干路次干路支路现状概况7位于笋岗片区北部，北依泥岗路，西邻宝安北路，南界梨园路，东靠现状以商业和商办用地为主，其中商业服务业设施用地共5.82公顷，占42.45%。

现状土地利用用地代码用地性质用地面积（公顷）百分比(%)大类中类中类中类中类RR3三类居住用地0.664.81CC1商业用地3.8327.94C1+C2商业办公混合用地1.017.37C2商业性办公用地0.987.15MM1一类工业用地0.836.05M1+C1工业+商业用地0.533.87WW1普通仓储用地1.057.66SS1道路用地3.223.34S3社会停车场用地1.138.24UU2交通设施用地0.493.57合计规划总用地面积13.71100.00现状概况中建投家居建材改造项目8现状以商业和商办用地为主，其中商业服务业设施用地共5.82公

现状大部分用地产权明确，共有合同产权用地7宗，产权用地2宗，地籍用地2宗，红线用地2宗，用地方案1宗,宗地用地面积约9.6公顷；主要涉及北新物流、美芝、建材、财贸等四家单位；

现状权属S=5.2万；R=1.2S=2.1万；R=4.2S=0.2万；R=2.0S=3.2万；R=2.1S=1.2万；R=2.6S=1.1万；R=2.6S=0.9万；R=2.2S=2.2万；R=3.3S=1.2万；R=3.2S=0.5万；R=2.73S=1.2万；R=2.9S=0.26万；R=3.04.20.50.50.40.10.080.180.360.430.660.431.470.450.07现状概况9现状大部分用地产权明确，共有合同产权用地7宗，产权用地2宗现状建筑总量为19.5万平方米，居住建筑总量约2.13万平米。建筑功能主要为多层住宅和商住混合建筑。

现状建筑功能商业类居住类商业+办公类仓储类现状概况S=2.13万10现状建筑总量为19.5万平方米，居住建筑总量约2.13万平米建筑质量普遍较差，以4-6层多层建筑为主。质量较好的有百安居、麦德龙以及乐安居、百利玛等经过外观整治的建筑，但内部结构无改变。此外新建宝骏汽车大楼建筑质量较好，其余建筑质量较差。

现状建筑质量较好类一般类较差类较差类现状概况11建筑质量普遍较差，以4-6层多层建筑为主。质量较好的有百安居周边城市交通干道较成熟，内部支路较差项目对外道路交通联系较便捷，内部无城市支路，导致微循环不畅

现状交通情况泥岗东路宝岗路梨园路宝安北路高架桥现状概况12周边城市交通干道较成熟，内部支路较差现状交通情况泥岗东路宝

常规公交发达公交线路——周边36条公交线路、4对公交站点公交场站——305路公交首末站1处现状常规公交较为发达，运输效率高，未来须保持公交主体地位，并进一步提高运输能力梨园路公交站点泥岗路公交站点

现状交通情况现状概况13常规公交发达梨园路公交站点泥岗路公交站点现状交通情况现状

现状公共设施

从公共设施分布来看，片区公共空间比较薄弱，幼儿园、学校等设施主要通过周边区域提供。现状概况教育设施主要通过周边进行解决，缺乏公共开放空间等配套14现状公共设施从公共设施分布来看，片区公共空间比较薄弱，幼目标定位215目标定位215目标与定位

更新目标——引领现代物流业高端化发展的重要节点

重要的商品交易中心和物流企业总部，罗湖区重要的高端服务业聚集区；——融汇多种机能的活力中心

融合多种产业功能，激发片区城市活力，具有精彩生活内容的中心城区；——展现城市风貌的重要标志

城市中心区的重要组成部分，展示中心区崭新城市风貌的标志性景观。——罗湖国际消费中心先行示范片区

立足深圳，辐射珠三角地区的特色商业商务区重要组成部分，罗湖国际时尚消费中心的示范片区

功能定位线索cule定位orientation任务Funciton传统物流园区的升级改造核心地区城市功能的完善和形象素塑造16目标与定位更新目标——引领现代物流业高端化发展的重要节点立规划方案317规划方案317符合更新改造要求提供的公共空间用地比例，改善交通，增加了开放空间土地利用规划图

土地利用规划规划方案用地平衡表用地代码用地性质用地面积（公顷）百分比(%)大类中类大类中类大类中类大类中类CC2+W1商业服务业设施用地商业性办公用地+普通仓储用地7.665.2755.8738.44C2+C1商业性办公用地+商业用地1.279.27C2+R2商业性办公用地+二类居住用地1.128.15SS1道路广场用地道路用地4.164.1630.3530.35GG1绿地公共绿地1.890.5013.793.65G2防护绿地1.3910.14合计规划总用地面积13.71100.00100.00主要用地指标：商业服务业设施用地：7.66ha绿地：1.89ha（宗地内0.98公顷）道路用地：4.16ha（宗地内1.38公顷）拆除重建区宗地内提供的道路和绿地面积：2.36ha（25%）土地复合利用：土地复合化利用，增强片区活力；18符合更新改造要求提供的公共空间用地比例，改善交通，增加了开放主要指标：

规划方案5F50F25F40F5F37F5F30F4F4F4F24FS=12.6万；R=8.4S=11.5万；R=6.5S=6.1万；R=10.5S=4.9万；R=6.5S=3.7万；R=7.2S=3.9万；R=7.44F24F24F改造最符合现实情况，可行性较大，基本达到改造要求24F5FS=3.3万；R=5.41.推荐方案规划方案主要经济技术指标表总用地面积(公顷)13.70

新建地面建筑面积(万平方米)45.50计容积率建筑面积(万平方米)50.00其中住宅(万平方米)3.00其中保障房(万平方米)0.50回迁房(万平方米)2.50仓储商业(万平方米)7.00创新型产业(万平方米)3.00采购中心(万平方米)6.00酒店(万平方米)4.00公寓(万平方米)5.00写字楼(万平方米)6.30物流总部(万平方米)9.00其他商业(万平方米)2.00配套(万平方米)0.20其中物业管理用房(万平方米)0.05社区健康服务中心(万平方米)0.09社区活动室(万平方米)0.02社区图书室(万平方米)0.03社区警务室(万平方米)0.01地下建筑面积(万平方米)15.98其中地下商业建筑面积(万平方米)5.16地下停车建筑面积(万平方米)10.82现状保留(万平方米)4.50建筑密度27%毛容积率3.6净容积率5.2绿地率35.2%配建车位（地面）300(个)配建车位(地下)2700(个)地面总建筑面积：50.0万平方米新建建筑面积：45.5万平方米现状保留建筑面积：4.5万平方米净容积率：5.2毛容积率：3.6拆建比：3.019主要指标：规划方案5F50F25F40F5F37F5F30主要指标：北新：4.2X45.5/8.0=23.8万平米；财贸：1.47X45.5/8.0=8.4万平米；建材：0.96X45.5/8.0=5.5万平米；美芝：1.08X45.5/8.0=6.1万平米；2、指标分配除提供一定的用地作为公共设施外，考虑中建投地块23.8万平米中，包括0.3万平米安居房，2.2万平米创新性产业用房，另外补偿拆迁安置约1.5万平方米，北新物流地块总量约27.4万平米；美芝（6.1万）建材（3.9万）建材指标分配图

规划方案规划方案中建投（27.4万）财贸（8.5万）用地上符合规范要求贡献外，另在保障房及创新产业用房上做出贡献；总体贡献率25%+7.7%=32.7%保障房+创新产业用房占本地块新建总量的7.7%权属单位权属用地面积（㎡）贡献用地面积（㎡）用地贡献率（%）北新物流42072643015.28财46建材9667218122.56美芝10848495445.67贡献用地合计：2.36ha（25%）20主要指标：北新：4.2X45.5/8.0=23.8万平米；2分期实施示意图一期四期三期四期二期二期一期：启动难度较小，建筑量约3.3万平米，配建保障房约3000平米；同时为立交拆迁安置做准备；二期：启动麦德龙用地，疏通交通微循环，建筑总量约为27.4万平方米，配建2.2平方米的创新性产业用房，预留补偿及配套约1.5万平方米，落实部分附设公共配套设施，初步构建片区形象；三期：建筑量约8.6万平方米，配建创新性产业用房约0.8万平方米，安居房约0.2万平米，初步形成整体城市形象。四期：完成余下改造工程，建设立交桥，完善交通系统，建筑量约10.0万平米；先易后难，分期实施，有序推进，促进产业升级，塑造片区新形象，提供示范作用

分期实施规划方案21分期实施示意图一期四期三期四期二期二期一期：启动难度较小，建空间环境专项研究

公共空间与步行系统公共空间+步行系统形成网络化的步行系统。

22空间环境专项研究公共空间与步行系统公共空间+步行系统形成网空间环境专项研究

公共空间与步行系统考虑与周边主要功能区有机衔接，合理布置公共空间物流总部现代物流现代物流清水河方向人流轨道线方向人流长城梅园深业23空间环境专项研究公共空间与步行系统考虑与周边主要功能区有机空间环境专项研究

绿化景观注重单元内部开放空间的景观节点、景观线路的打造；注重沿泥岗东路、宝安北路、梨园路等景观界面的塑造；统筹景观设计，提升片区整体景观形象24空间环境专项研究绿化景观注重单元内部开放空间的景观节点、景空间环境专项研究

街道空间、城市天际线塑造良好舒适的街道空间；及错落有致、形态丰富的天际线；25空间环境专项研究街道空间、城市天际线塑造良好舒适的街道空间26建筑单体风格指引促使与环境协调。空间环境专项研究

建筑设计及空间环境意向

2626建筑单体风格指引促使与环境协调。空间环境专项研究建筑设优美的城市界面泥岗东路宝岗路优美城市界面，展示片区新形象27优美的城市界面泥岗东路宝岗路优美城市界面，展示片区新形象27泥岗东路优美城市界面，展示片区新形象通透、富有变化的城市界面28泥岗东路优美城市界面，展示片区新形象通透、富有变化的城市界面重点突出、塑造标识景观节点