XXXX年度北京御墅营销策划工作思路初探含费用

淡市制胜之道

2012年度营销策划工作思路初探2011年延续2010年调控基调，以限制需求、提高置业成本、紧缩金融三大手段对房地产行业进行调控。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年2011年利肯好谜程婆度国1残1条国4条新塞国1有0条北椅京限雄购上脖调存蹄款准纱备汤金新盈五粱条1础4城限彻购上豪调利鹅率新屋国八灭条限捧购令遭扩立容上胳调利床率连率续3次上蔬调肠存蝴款佩准炭备讲金上清调利辱率限翠购床二透次令族扩届容央免行江开暗征暑保杂证肤金激存我款鲜准罪备沸金普妥住扒标准撞放片宽下鸡调笼存款宅准抚备互金政冶策先持弟续更稳腔定…屈…房更产缘瑞政答策扛调接控桥基突调洽不困变…红…金娱融贞政麦策骗初遭显绍放话松…芳…杰…依…坚昼守远限傍购班政谎策第不罗放球松住尾宅汪成微交材未腾见夕明赔显扫起薄色柿，糟商案品黑房擦市荡场涉在渐供句应架高概位涌的断情逗况灾下获依由然炼低丙迷音，贵整绘体者市誉场丈处吼于嗽博魄弈柜状楚态晚调柔整盈期宾较短长内。价钓格倒多或次冲松绞动据下晴滑婶，左购车房械者蚁对榜房雨价挥下碌行槐的祸预香期芽不苹断岔升许级殊，仅加阿之饱品领牌充地徐产罚领吗降摔，碑仍腾将校深啊度挑调衫整刷。存最量伏房鹊不纷断伏高朽走泡，劳未矮来颤市颜场浙竞但争宪呈迫现歌白漏热猜化饲。商浪品召房庆市鹿场蓬量发价旦齐拘调控，证处葵于芬深准度所调迅整与期腥，杨万童科阅、盛富感力讨、双龙秋湖傻等剧品急牌羡地垦产荐领编降款市礼场圾，姥未西来洁地日产殃行食业蒸将挺进赶入锈谷恨底飞。在跪“叶新钢国甘八捐条极”僚和狠“回京狠十饼五制条哄”想等完楼立市乐政坐策趁的置高礼压烈影欧响联下锻，甩北蓄京北别迈墅卧市如场览遭执遇智寒的冬盟，1月且成齐交泥面美积碑的票数许据斥点尘在娱成毕交吵套巩数界数搏据所点灾的尽下假方怖，宰这桂段邮时台间灰内拨“睡小粘户罪型颤”各别羊墅咸受宵到期购阵房郑者确青次睐误，哄随郊着饮调仇控能力证度乔的灭加不强五，2月兴后彩的携成诵交刮主太力廊几昆乎党都陵是门“辣中强大肃户庙型鄙”宁别往墅枯。榨这号主决要被是偷由构于蚂“姐限软购稍令唤”泉的锤出污台港，甩“恒一吼步缘瑞到免位梦”沈成尊为洪购赖买晚别起墅粥的飘新薄趋旨势割。数但据扩显挣示何，亚受么新滨政杨影射响搏，2疏0住1斥1年1阿-左6月刑北羊京昏别牲墅旷成岂交培金侮额树波应动惭明稍显以，2迷-六-阶4月诸份萝成此交哲额旷更伟显层尴胞尬谎。虽却然1厅-仗-技6月遮市白场株成聪交炼起衰起卡伏婶伏舍，况但斗总靠体林成凉交勾均睡价慕仍筑然爸比就较考平持稳惜趋魂势卸在2贷5雨0馅0砖0元/平置米呢，持最搭低黄周虎成刊交2优0牧3棒9庙9汇/平缘瑞米半，5月痛最耕后悠一惩周给最唇高涂周务成艘交3泼7撑8坝8控9元/平丙米姥。6月淋后宫北责京保别哨墅田市茎场中成疾交偶走阳势煌趋换于喉平殊稳尝，1捐0月沃至株今突有迹明犁显炎抬纤头博趋雀势孤。合是燥由鼠于1协0月宏北受京哪别骨墅仅市鬼场愤大野量周的肤打醋折垦优右惠戒活速动吩造阔成湿了特非薪常泼好净的外成逢交速局境面姻，1臣1月喝开暮发朵商偏打葡出缓了降更轨多步、丸更临具色诱己惑醉力阳的腰优贷惠夺条蠢件幼，站从1熊1月藏第粘一姨周犬的光成仰交提可虫以敌看鸡出遣来育，让确五实执起店到放了难很特大者的机作印用透，莫进偿入1腥2月量后劣别验墅罪市军场搅成王交巨相吃对鲜稳魔定困。从迎供价应万结缴构应来丹看晴，厘独艺栋湾类极产紫品赏供饲应脚量胸萎库缩厌，取联痒排浙双尿品秩类找别沸墅坦供瞧应苹量绢大泪幅施度为提殿升末，睡类插别攀墅皂产百品杨竞凯争义激涉烈摊，材其刘总亲价衫低叨、使品收质恰感京、所价抹值器感诱相辉对都较黎高末的残优棵势值对现独衣栋筹别猛墅姿市瞎场衰形已成蠢一匆定使的疾冲料击祸。从第成恭交锯结育构乒来奥看穴，嫌独径栋舅别伐墅惰、摘双为拼即别凶墅衡成御交串量喷大悦幅避度士下剂滑久，纤房盲地悠产含市各场减淡穗市鞠中喂，肆高鼓总叙价增、缘瑞高塘单损价窗的吹产拦品佩成甩交腰阻块力主较何大跟，微而亚性族价铅比麻较耽高卸的狐联飘排屈类肿物唐业形异伟军肌突填起召，戏成挑交宣量匹逆懂势忽上声涨傲。调登控葱政咽策齐坚纯守府不烛变践，讯金甩融喘政述策皆略兔显闭放暖松迹，箭经悲济颠形贫势税逐超步秧好爪转绘。把猜握敢好春宏置观取调来控炕的拢方湿向射、补力肉度税和右节处奏容，娘更翻加锈注意重问政约策灶的英针励对散性跟、甘灵毛活板性肢和仙前正瞻更性旨，剃适笼时抄适穷度耀进伴行先预锡调成微欠调然。2贪0煌1裤2年孝房洲产约政择策御调束控悄基狼调众坚借持皇不欲变拾，鉴房璃地告产狠市杯场腹持稼续冰深啄度休调漂整员。经乳济班增左长伟需林要爸龙质头肿行阳业歇支葬撑毯，棒金窃融盈政蜂策杂略撤有源放尺宽卡，升金跑融那市咽场弓资劣金尖再厌度辟充钥裕宿。高厅端昼商没品焰房铸市恐场良竞赠争唇激犁烈遗，族独稳栋饮别懂墅拳产打品上供夺应冰持必续高减角少测。购密房蔑者好观戴望竟情本绪名浓东厚枕、躲受像当街前纹舆管论除影今响港对紫房绵产藏市惊场且发知展团预窝期腾利建空轮。2邻0敢1膜2年镇行眯业捆的截黎觉明蓄中痛曙扬光痛初些显糊地害产搏行沟业凶在啦“冲萝蛛卜般”浙与李“狭大昨棒妖”各中屈大较步绞前故行贫。营帽销绿关狼键赶点执涝行照方斤案营析销菌战贷略项约目膀核偏心套竞佛争读力推蜡广衔战夜略营凡销饮体湖系推钳盘稿节赔奏销室售能目角标回包款厚计宣划工爬作收排滤期费努用烤预载算推扇广事渠秃道项围目墨营里销满推炕广御策警略史思滤维旺导岛图2办0头1败2年瓶营鞠销剧关何键昆点提涛炼月归喘纳相项携目咽价善值音点辣、凝重恒塑搅品挨牌皆，渔提腐升疮形槽象石，咳扩卧大驾市幼场付影责响思力急。通征过颜园跪林播景穷观恳改悟造味提膛升颂、妹庭火院废房汗屋岩精祥装盟修菌提慌升狂产煌品吸价龙值目。全垫员园营材销廉策跌略创，祖利弄用农销氧售市代么理手公筹司诞、掌高倚端够俱忠乐困部村客加户溉资葵源低，胸其气他男高锁端房诚项盗目爆客叹户灵资衔源庸，伤扩嫂充至项斩目漠客炊户糊来荡源余，蜓以性提携升只客榆源贯基序数怨带沙动蓄项茎目沾成荐交桨。灵煮活旺的蝇销姨售候策量略淘，腔根蕉据锁市昌场株及扁客看户绿情梨况拣适塔时激调禁整浅价红格纸策葬略片及飞优役惠殃措既施卷。减答少港大争众振推符广泥、弄多桶进床行剥线阴下僻推冬广戏，某以缺圈幅层乐活锅动锹、饼高滥端卸客哄户些数上据延库监等背精多准撇锁鲜定掘客振源续，隆最两大腾限浮度直提免高樱推罗广套有辆效贼性骡。本玻案茂核衫心胜竞往争候力哪且些敢方悟式日能喉打扯动们客原户冻？A、“区位配套资源”——距T3近，顺义城区内，周边滑雪场、高尔夫、水上公园、教育资源等配套齐全。B、“景观”——潮白河畔湖畔、园区内双湖水系（北方城市水晶资源紧缺、水岸别墅较少）。C、“情感”——亚洲别墅，世界华人（华裔）在国内（家乡）专属社区。

D、“产品”——一层半建筑、U型围合（合院），7面采光，奢华尺度（450—650平米）、近千平米多重庭院。E、升值潜力——05年停批别墅用地后，70年产权别墅稀缺，目前市场中产品多为公建、商业用地项目，产权年限短。项目自身属性已成为有利竞争优势。

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(万元)137013702740411054806850411027404110548041100销售额58%42470本月回款(万元)548795134321372932372628771836213729322630739.8最终回款累计回款（万元）54813432685482277541148114358161931833121262238932463324633附：2012年5月份计划销售目前余量现房5月26日开盘销售新组团，暂定全年销售均价为28000元/㎡，平均面积490㎡/套，则总价约为1370万元/套，按照预完成全年4.247亿元的销售指标，年度销售任务为31套。回款金额的计算依据为当月实现销售总价金额首付的40%，余款60%以按揭方式取得，计入下月的回款金额，次月按揭放款额度为上月尾款的50%，剩余50%按揭款因考虑到客户个人资信无法达到银行要求可能产生的滞贷问题，计入第三个月回款按30%预估，估算即2.46亿元。工图程据节肚点销贵售扭节蔑奏推兴广差手顶段活卡动浪配烛合启围动围期蓄柱水万期开司盘品期热踢销辛期时吉间龟轴1月加潮推旷期2月3月4月5月6月7月8月9月1草0月1察1、1泻2月1曾9自9样混板勾间尼园谅林泽精烤装焦完午成去、恐二释期扇销靠售狗接偶待裤中枕心修交旧付来使恋用F户喇型志、2玩0梦1样河板慰间宇交城付放使京用宪、悼样遣板巾街怒区烘交哈付湾使炉用二抛期桥现固有禽尾劳房帽销呆售三劝十现八泊栋蓄新屯开输房疏源优销凑售正（制大糖龙6围9中剩）加浅推2窗3栋（案视糊销冷售蔬情佩况抚而免定甚）异睬地粘推晕广令为爷主婚，再覆敬盖抖香蜓港扎、仁澳甜门棍、亿台观湾旨等怨地项谁目批网去站尺维产护倚更扇新粥、也短变信境、趋户精外辟、蒙网甜络坏、倒杂蒜志男、棵软禽文舰等采持旗续搬轰月炸产垃品起推谊介扔会科、甲老铁客桥户曾活练动书、窑香暗港抱台行湾盲等沉地锯巡居展跨活倒动开蔑盘关活铺动异跌地持客上户烛现恩场叨接晶待隙、品暖宵场虏活斤动抗、塘客封户君联膨谊锯活收动二鲜次素开师盘根活扯动物鄙料始准油备工参作交排猜期I配P轻A回D、卵工的装巡漆展赛资霜料句（萌宣兰传赖册烟、滥户芽型打图挡、秃楼来书慌等漏）网忆站卸、染宣杜传乎片加像印存资扫料加愁印身资头料计健划2抢0并1僵2年贤度堂总逼销性额服为4乏2狡4楼7衣0万切元胃，贞推册广亡费叮用起按驼照3太%计铸算估，散全益年妹推厨广劣费花用剪为1权2即7材0万爱元跌。根罩据牛市圆场邪情驼况回与1剧2年揭度蔑销冈售宿任馒务翁对雄推间广词费包用让分潮摊僻进督行郊从健新态分贵配甜，故全棋年歇推衔广体以份公扮关剃活某动震及深户玩外咱拦属截鹿、物指亭示矛牌们为铲主汽，贺拓刮展方客外户梅接合触菜面楚、冻有龟效静拦奇截接竞商品禾项廉目迅客联户烈。根款据助营教销货推顶盘抹节牲奏鞋，1销2年3数.策4也.乒5月炮是参项评目婆推唤广狸集喘中今引蒸爆墨期钢，9待.放1串0月弃是梳传午统眉销见售摆旺剃季贸再拐次声加练大趴推脖广樱力虫度相。年搅度别推偶广臂费晌用呢明姑细目的项目实施手段1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月费用预算

（万元）项目费用（万元）案场销售道具楼书、户型册、折页等销售道具印刷厂执行

10.010.010.0

5.0

5.0

10.0

50.070.0形象营销案场指引系统围挡及广告换画面喷绘

5.0

5.0

5.05.0

20.0项目宣传片&网站案场影音体验

5.030.0

网络纸媒开盘期蓄客及业内高端客群纸媒及杂志三联、中国之翼及安家等相关杂志

10.010.010.0

10.010.0

50.0185.0各大纸媒软文发布

（参考消息、证券报、经济参考、北青、新京等）

5.0

5.05.0

15.0业内及目标明确型客户网络新浪和搜房网通栏、文字链等

10.020.020.010.010.010.020.020.0

120.0户外项目形象树立及到访引导户外项目围挡、指示牌5.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.060.0287.0竞争项目拦截拦截广告

20.020.020.020.020.020.020.020.020.020.0200.0道旗

3.03.03.03.03.03.03.03.03.027.0短信传播楼盘信息手机短信定向发送，重大节点发送

15.015.020.015.010.015.020.020.015.0

145.0145.0公关活动拓展高端客群公关活动产品推介会

30.030.0

30.0

90.0405.0高端活动

5.05.05.020.0

15.0

15.065.0持续暖场+资源类活动

5.05.05.05.05.05.05.05.05.05.0

50.0同行（单位）合作

20.020.020.020.020.020.020.020.020.020.0

200.0广告公司服务费广告公司月费

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