物业管理实施经验

物业管理实施经验依照深圳市住建局下发的《绿色物业管理导则》，我市物业行业将逐步导入资源节约、环境保护理念，推进绿色物业管理工作。这实在是利国利民的好事。虽说"绿色建筑、绿色物业'导则的试行起点已大大落后于发达国家，美国自上世纪七十年代就开始引导建筑行业采取节能降耗措施，因为他们从中东战争中看到了石油资源的危机，及至20**年开始强制推行"LEED'认证，并打造成全球性行业标准。甚至对比国内的其他行业也算后知后觉，家电制造企业于20**年开始实施"中国能效标识'，用户可以根据耗能的高低选购产品，迫使厂家推出低能耗、高科技的产品，以海尔为代表的企业，目前已在环保要求颇为苛刻的欧洲攻城略地，全面推动了我国白色家电企业的发展和超越。但是建筑与物业管理行业毕竟迈出了重要的第一步，且不说全国在建、待建的海量建筑物已经开始实施"绿色建筑'标准，单就深圳在管的4亿平方物业面积，如果做好节能、节水、垃圾分类等措施，其对资源利用与环境保护的贡献也是巨大的。

纵观世界经济版图，东亚、欧盟、美国经济总量稳居前三强，即使近年来欧美有衰退迹象，但其对高端产品的需求仍无区域可替代。当下中国正面临经济转型，传统的初加工、低附加值的产品也面临更多的"反倾销'调查，要想到20**年实现GDP总量赶超欧美，就不能仅在服装、鞋帽、玩具上标注"MadeinChina'，产业升级已势在必行，但欧美国家又在环境保护方面要求较高，就算中国购买的是空客生产的飞机，仍然要强制征收"航空碳排放费'，所以今后需要出口的电子产品、建筑机械等势必面临更严苛的"碳核查';之前中国一直对美国在主导的"TPP'声言反对，因为其内容中强调"清洁能源、知识产权保护'等，这恰恰是中国当下的弱项，不过近期舆论显示，中国似乎有态度转变的迹象，因为政府也需要借助更高标准的国际贸易规则，来推动国内的改革。其实促使中国政府重视，并下大力推动清洁生产、环境治理，包括经济规划部门正考虑把碳排放限额纳入20**-20**年的"五年规划'、深圳启动试点碳交易市场等，主要还是因为中国的环境污染、恶化(雾霾、风沙、工业废水对土壤与水体的污染、资源枯竭等)已到了触目惊心的地步，不仅直接影响人民的满意度与幸福指数，也会严重伤害经济的进一步发展。在如此严峻的形式下，政府会陆续在条例约束、经济导向、法律保护等方面出台更多政策，也要求各企业、行业有充分的认识与应对。而物业管理行业，其管理范围几乎涵盖城市的每一栋建筑，服务对象是全体市民，节能降耗的基数很大，措施得当则成效也较可观，同时做好对业户的环保宣传，让更多人的参与进来，在促进行业发展的同时，其善莫大焉!

话题再拉回绿色物业之上，"天街小雨润如酥，草色遥看近却无'，或许是当下绿色物业推行的现实写照。一方面是几乎所有的物业公司都在努力实施节电、节水等措施，力争降低运营费用。另一方面则是对绿色物业的认识较为含混，能系统表达出其定义与内涵的人恐怕寥寥。也许有人会说降低能耗的结果比名称定义更重要，那他一定忽略了"公众参与'这一缺失的环节，正逐步压制能耗降低与环境改善持续向好的趋势。而垃圾分类处理、污染处理也更多停留在有名无实的阶段。取得对绿色物业的统一认知、继续完善相关政策法规、迅速推广实施是我们当下要做的。

.-物业经理人

绿色物业管理的主要内容是节能措施、节水措施、垃圾处理、环境绿化与污染防治五个部分，相较于垃圾处理等后三项，目前节能与节水属于各物业公司都在下力气做的，成效也最显著，究其原因，这两项节约下来的就是收益，而污染防治等部分的投入与产出就没那么直接。这种情况下，物业公司纷纷在变频设备、LED照明、冰蓄冷等项目上进行改造更新，有钱的直接投资，更多的是与人合作采用收益分成方式，而日常管理也强调人走灯关、分时控制等措施，总之这些年基本将公共用能控制在一个相对较低的水平。节水措施在物业管理范畴内也得到了大力挖潜，早期的住宅楼盘开发，总喜欢设置水景观，从后期的使用与维护来看，不仅水质养护、池底渗漏等让物业公司叫苦，而安全问题时有发生则让业主心生不满，这些现象必定影响了开发、设计单位，现在除了一些临湖、沿河等有水源的高档楼盘，一般的住宅区在设置水景方面都很慎重，也就免除了后期一个大的水源浪费。另外节水型马桶、按压/感应式水龙头的普及使用，喷雾、滴灌技术也在绿化浇水方面逐步推广，都使得物业公司可以拟定"三年内，用水指标逐年降低5%'这样的目标，当然雨水的收集利用目前做的还不够，因为涉及到管网改造与场地要求，推行起来难度较大，恐怕需要在绿色建筑相关篇章里加入此项，强制要求建设单位实施，后期物业管理阶段才能有的放矢。

绿色物业真正需要着力，同时也是待解的难题是降低业户单元用能、垃圾分类处理、污染防治，这三项恰恰都需要公众参与。从单个项目看，公共用能与业户用能之比约为3:7，虽说业户用电比重较高、节约空间大，但存在用能分散、无大功率用电设备的问题，要想做好千家万户的节能降耗，功夫在细致耐心地宣传、节能小贴士的推广，再加上日积月累。这其中写字楼、酒店、商场、住宅等类型不同，节能的措施也不尽相同。以办公楼为例，管理处可将业户用能的数据做成曲线图，通过与上年份同期对比，让业户直观的感受到变化，再通过测试办公区域照度是否超标来增减灯具，多向业户宣传开空调的同时需关窗、下班后关闭电脑、打印机、饮水机等设备，朝阳处的幕墙区域加装幕帘等来逐步降低用能。垃圾分类处理的宣传在若干年前就很普遍，户外到处可见分类式垃圾桶，但到底成效如何呢?笔者家里有一罐废旧电池存放了几个年头，至今不知道该交到哪里处理?电池个头小还便于放置，像日光灯之类的也就只好扔进垃圾桶，所以《绿色物业导则》里也注明了，城建、城管、环保、卫生、交通及街道等相关部门需要协同处理，共同做好垃圾处理。据相关报道万科的金色家园小区，目前在垃圾分类处理的宣传、实施、业户参与度等方面做得很好，先期有万科集团出资，在住户楼层放置三个垃圾桶，分别收集厨余垃圾、可回收垃圾、其余垃圾(有害)，然后再进行垃圾无害化处理，厨余垃圾变成有机肥料出售，部分收益以小奖品的形式返还给参与的业户，形成可持续进行的一项环保措施。无独有偶，万科集团也是"住宅精装修、产业化、绿色住宅'的孤独倡导者，虽说这条路走的挺艰难，但看到大量隔墙被装修业户砸掉，然后变成垃圾掩埋在青山绿水间，我们在痛惜的同时，不得不敬佩万科的理念、文化与坚守。污染防治涵盖水、大气、噪音、固体废弃物与光污染等，这些类别也正是当前中国最主要的环境危害(食品安全问题除外)，虽说工厂、矿区目前还非物业管理的重点，但物业区域内的装修噪音抑制、雨污分流、油烟过滤、固体废弃物的收集与运输、广告灯光等环境因素还是要做好监督与管理，一旦发现有用户偷排污水、乱倒余泥渣土等要及时举报，用企业的制度、管理与良知为环境保护尽一份力。

综上所述，无论是对地球的资源保护，还是从经济发展、国民幸福来看，对环保重视并投入是每个企业都需要面对的。物业管理行业对此的认识与措施落实已稍显滞后，所以更应该将绿色物业的概念、管理架构、制度要求、技术要点等细则快速、全面地向全行业宣贯，培训更多的企业、从业人员，借他们之力向全社会宣传、动员，若能使绿色物业之风遍吹，祖国大地必将芳草萋萋。

篇2：绿色物业管理实施经验谈

依照深圳市住建局下发的《绿色物业管理导则》，我市物业行业将逐步导入资源节约、环境保护理念，推进绿色物业管理工作。这实在是利国利民的好事。虽说"绿色建筑、绿色物业'导则的试行起点已大大落后于发达国家，美国自上世纪七十年代就开始引导建筑行业采取节能降耗措施，因为他们从中东战争中看到了石油资源的危机，及至20**年开始强制推行"LEED'认证，并打造成全球性行业标准。甚至对比国内的其他行业也算后知后觉，家电制造企业于20**年开始实施"中国能效标识'，用户可以根据耗能的高低选购产品，迫使厂家推出低能耗、高科技的产品，以海尔为代表的企业，目前已在环保要求颇为苛刻的欧洲攻城略地，全面推动了我国白色家电企业的发展和超越。但是建筑与物业管理行业毕竟迈出了重要的第一步，且不说全国在建、待建的海量建筑物已经开始实施"绿色建筑'标准，单就深圳在管的4亿平方物业面积，如果做好节能、节水、垃圾分类等措施，其对资源利用与环境保护的贡献也是巨大的。

纵观世界经济版图，东亚、欧盟、美国经济总量稳居前三强，即使近年来欧美有衰退迹象，但其对高端产品的需求仍无区域可替代。当下中国正面临经济转型，传统的初加工、低附加值的产品也面临更多的"反倾销'调查，要想到20**年实现GDP总量赶超欧美，就不能仅在服装、鞋帽、玩具上标注"MadeinChina'，产业升级已势在必行，但欧美国家又在环境保护方面要求较高，就算中国购买的是空客生产的飞机，仍然要强制征收"航空碳排放费'，所以今后需要出口的电子产品、建筑机械等势必面临更严苛的"碳核查';之前中国一直对美国在主导的"TPP'声言反对，因为其内容中强调"清洁能源、知识产权保护'等，这恰恰是中国当下的弱项，不过近期舆论显示，中国似乎有态度转变的迹象，因为政府也需要借助更高标准的国际贸易规则，来推动国内的改革。其实促使中国政府重视，并下大力推动清洁生产、环境治理，包括经济规划部门正考虑把碳排放限额纳入20**-20**年的"五年规划'、深圳启动试点碳交易市场等，主要还是因为中国的环境污染、恶化(雾霾、风沙、工业废水对土壤与水体的污染、资源枯竭等)已到了触目惊心的地步，不仅直接影响人民的满意度与幸福指数，也会严重伤害经济的进一步发展。在如此严峻的形式下，政府会陆续在条例约束、经济导向、法律保护等方面出台更多政策，也要求各企业、行业有充分的认识与应对。而物业管理行业，其管理范围几乎涵盖城市的每一栋建筑，服务对象是全体市民，节能降耗的基数很大，措施得当则成效也较可观，同时做好对业户的环保宣传，让更多人的参与进来，在促进行业发展的同时，其善莫大焉!

话题再拉回绿色物业之上，"天街小雨润如酥，草色遥看近却无'，或许是当下绿色物业推行的现实写照。一方面是几乎所有的物业公司都在努力实施节电、节水等措施，力争降低运营费用。另一方面则是对绿色物业的认识较为含混，能系统表达出其定义与内涵的人恐怕寥寥。也许有人会说降低能耗的结果比名称定义更重要，那他一定忽略了"公众参与'这一缺失的环节，正逐步压制能耗降低与环境改善持续向好的趋势。而垃圾分类处理、污染处理也更多停留在有名无实的阶段。取得对绿色物业的统一认知、继续完善相关政策法规、迅速推广实施是我们当下要做的。

绿色物业管理的主要内容是节能措施、节水措施、垃圾处理、环境绿化与污染防治五个部分，相较于垃圾处理等后三项，目前节能与节水属于各物业公司都在下力气做的，成效也最显著，究其原因，这两项节约下来的就是收益，而污染防治等部分的投入与产出就没那么直接。这种情况下，物业公司纷纷在变频设备、LED照明、冰蓄冷等项目上进行改造更新，有钱的直接投资，更多的是与人合作采用收益分成方式，而日常管理也强调人走灯关、分时控制等措施，总之这些年基本将公共用能控制在一个相对较低的水平。节水措施在物业管理范畴内也得到了大力挖潜，早期的住宅楼盘开发，总喜欢设置水景观，从后期的使用与维护来看，不仅水质养护、池底渗漏等让物业公司叫苦，而安全问题时有发生则让业主心生不满，这些现象必定影响了开发、设计单位，现在除了一些临湖、沿河等有水源的高档楼盘，一般的住宅区在设置水景方面都很慎重，也就免除了后期一个大的水源浪费。另外节水型马桶、按压/感应式水龙头的普及使用，喷雾、滴灌技术也在绿化浇水方面逐步推广，都使得物业公司可以拟定"三年内，用水指标逐年降低5%'这样的目标，当然雨水的收集利用目前做的还不够，因为涉及到管网改造与场地要求，推行起来难度较大，恐怕需要在绿色建筑相关篇章里加入此项，强制要求建设单位实施，后期物业管理阶段才能有的放矢。

绿色物业真正需要着力，同时也是待解的难题是降低业户单元用能、垃圾分类处理、污染防治，这三项恰恰都需要公众参与。从单个项目看，公共用能与业户用能之比约为3:7，虽说业户用电比重较高、节约空间大，但存在用能分散、无大功率用电设备的问题，要想做好千家万户的节能降耗，功夫在细致耐心地宣传、节能小贴士的推广，再加上日积月累。这其中写字楼、酒店、商场、住宅等类型不同，节能的措施也不尽相同。以办公楼为例，管理处可将业户用能的数据做成曲线图，通过与上年份同期对比，让业户直观的感受到变化，再通过测试办公区域照度是否超标来增减灯具，多向业户宣传开空调的同时需关窗、下班后关闭电脑、打印机、饮水机等设备，朝阳处的幕墙区域加装幕帘等来逐步降低用能。垃圾分类处理的宣传在若干年前就很普遍，户外到处可见分类式垃圾桶，但到底成效如何呢?笔者家里有一罐废旧电池存放了几个年头，至今不知道该交到哪里处理?电池个头小还便于放置，像日光灯之类的也就只好扔进垃圾桶，所以《绿色物业导则》里也注明了，城建、城管、环保、卫生、交通及街道等相关部门需要协同处理，共同做好垃圾处理。据相关报道万科的金色家园小区，目前在垃圾分类处理的宣传、实施、业户参与度等方面做得很好，先期有万科集团出资，在住户楼层放置三个垃圾桶，分别收集厨余垃圾、可回收垃圾、其余垃圾(有害)，然后再进行垃圾无害化处理，厨余垃圾变成有机肥料出售，部分收益以小奖品的形式返还给参与的业户，形成可持续进行的一项环保措施。无独有偶，万科集团也是"住宅精装修、产业化、绿色住宅'的孤独倡导者，虽说这条路走的挺艰难，但看到大量隔墙被装修业户砸掉，然后变成垃圾掩埋在青山绿水间，我们在痛惜的同时，不得不敬佩万科的理念、文化与坚守。污染防治涵盖水、大气、噪音、固体废弃物与光污染等，这些类别也正是当前中国最主要的环境危害(食品安全问题除外)，虽说工厂、矿区目前还非物业管理的重点，但物业区域内的装修噪音抑制、雨污分流、油烟过滤、固体废弃物的收集与运输、广告灯光等环境因素还是要做好监督与管理，一旦发现有用户偷排污水、乱倒余泥渣土等要及时举报，用企业的制度、管理与良知为环境保护尽一份力。

综上所述，无论是对地球的资源保护，还是从经济发展、国民幸福来看，对环保重视并投入是每个企业都需要面对的。物业管理行业对此的认识与措施落实已稍显滞后，所以更应该将绿色物业的概念、管理架构、制度要求、技术要点等细则快速、全面地向全行业宣贯，培训更多的企业、从业人员，借他们之力向全社会宣传、动员，若能使绿色物业之风遍吹，祖国大地必将芳草萋萋。

篇3：物业管理节能降耗经验心得分享

物业服务公司为什么要节能降耗

国家能源政策

国家能源现状

物业用能现状

中国能源资源虽然丰富，但按人口计算的可采储量远低于世界平均水平。

除常规能源外，中国的新能源资源例如原子核能、太阳能、地热能、风能、潮汐能等亦有广阔的利用前景。

第二部分物业服务公司怎么节能

第一节建立业主参与机制，鼓励业主参与

物业节能降耗工作是社会化活动，涉及物业范围内的各家各户。对物业服务企业、业主、社会来说，节能降耗是一项"多赢'事业。因此，不仅要激励物业员工积极参与，还要鼓励广大业主主动参与和配合。

1、根据物业性质，区分对待业主情况;

2、维护业主节能知情权、参与权和监督权;

3、提高业主节能的道德动力;

4、提高业主节能的主动性;

5、提高物业服务公司管理能力，规范业主用能自觉性

第二节物业服务公司节能机制与考核奖罚

一、机制

物业服务公司应该在公司本部成立公司节能降耗领导小组，由物业服务公司总经理或总工程师任组长，成员为公司高层、各职能部门经理和各管理处经理、专业工程师等组成，常设机构放在公司工程部或总经办，公司设专职能源管理员一名，对物业服务公司的节能负责。

小区能源管理机构应以管理处经理挂帅，由管理处各级职能部门人员和专业人员组成节能降耗领导小组。设兼职节能管理员一名，一般有工程主管兼任。

管理处各部门(工程、保洁、秩序、绿化等)成立自己的节能小组，有各部门主管任节能小组的组长。

各级节能领导小组的组长是本级节能降耗工作的第一责任人。

二、建立节能降耗标准和目标

建立企业标准一方面要参照国家和地方的标准;另一方面，要横向按本行业先进物业服务公司同性质的物业项目为参照，纵向按照本公司上年同期水平实际消耗水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。

对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核减定额目标。在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，公司还要定期动态地调整定额，使之不断适应本公司的需要。

三、建立节能降耗管理责任制

公司制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。要层层分解到各管理处的最基层部门和个人，与年度、月度经济效益挂钩，使全体员工完成自身的节能降耗小目标，从而完成公司的整体节能大目标。

四、对节能降耗目标的实施过程进行控制

要求公司各个部门及管理处认真做好能源消耗的原始记录、建立能耗台帐，并按规定向公司报送能耗定额考核情况;用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因，并按规定向公司报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗;

公司要进行严谨的财务日常核算，采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的办法。

要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考核，必然能调动各级各部门对节能降耗的高度重视。

在具体实施过程中应注意到，物业服务公司属于服务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业服务公司一定要建立相应的制度和标准。

五、建立激励机制

物业服务公司节能降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、主管、班长和员工。因此，公司对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为公司的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。通常情况下，可以拿出节能降耗经济效益金额的10%--50%对相关做出贡献的人员予以奖励。

六、组织节能降耗培训

公司应当把员工节能降耗培训列入公司人力资源管理的一项重要内容。

七、建立开发节能降耗工程项目管理办法

1、制定节能降耗技术选择和判别标准;

2、制定节能降耗工程项目的实施程序;

3、建立节能基金。

第三节质量体系文件完善节能内容的必要性。

一、节能管理

1、能源计量器具配备和管理

2、设备管理记录

3、能源统计管理

4、能源消耗定额管理

5、节能运行制度

6、能耗监测系统

7、物业空调系统节能

8、供水系统节能

9、电梯系统节能

二、节水管理

用水分户计量

用水分类计量管理

节水器具

节水运行制度

节水措施

节水效益

三、节能的行为引导与公共参与

行为引导设施

装修、用材引导

活动组织

节能管理成果展示

公众参与评价

四、创新鼓励

从可持续性居住、能源消耗、材料消耗、舒适度提高、污染降低等方面鼓励创新或引进节能新举措、新技术和新方法的应用。编制并提交节能创新的总结报告，详细说明节能创新技术和管理的主要内容，并评估实施效益、推广应用建议。

第四节物业前期介入时期的节能。

一、房地产开发过程中普遍存在的节能问题

在项目的营销策划阶段，开发商往往以零耗能、自然生态循环之类的节能、环保为主题对外销售宣传，但是很多物业只是采用单种节能技术或设备，没有进行整体的配套设计。

在建筑总体规划时，市政配套和主体建筑设计脱节，造成设备机房选址和室外管线设计布局不尽合理。

空调冷冻机组、供水系统选配不合理，未能使大、中、小设备搭配，大马拉小车。

共用设备、公共区域能源计量器具设计不到位，公共区域设计照度和实际使用存在很大差异，未考虑节能需要设计分路控制。

门窗设计时考虑形式、成本及美观较多，考虑节能较少。

二、物业服务公司在前期介入阶段可做的节能工作

规划设计阶段的节能

施工阶段的管理节能

相关设备卡、设备台账建立

什么是合同能源管理?

合同能源管理是EMC公司通过与客户签订节能服务合同，为客户提供包括：能源审计、项目设计、项目融资、设备采购、工程施工、设备安装调试、人员培训、节能量确认和保证等一整套的节能服务，并从客户进行节能改造后获得的节能效益中收回投资和取得利润的一种商业运作模式。

合同能源管理机制的实质是：一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。

其特点是：企业零投资、零风险、EMC公司负责运作节能项目，并保证节能率，产生节能效益后，与企业一同分享，以此取得投资回报并滚动发展。因此，EMC公司不是节能产品销售商或节能项目工程商，而是节能服务商。

三、合同能源管理的几种商业模式

效果验证型

项目采购型

效益分享型

运行服务型

四、合同能源管理项目的实施流程

能源审计

节能改造方案设计

能源管理合同的谈判与签署

项目投资

施工、设备采购、安装及调试

人员培训、设备运行、保养及维护

节能及效益监测、保证

节能效益分享

五、合同能源管理项目的运作模式

1、节能量保证支付模式

节能改造工程的全部投入和风险由EMC公司承担，在项目合同期内，EMC公司向企业承诺某一比例的节能量，用于支付工程成本;达不到承诺节能量的部分，由EMC公司负担;超出承诺节能量的部分，双方分享;直至EMC公司收回全部节能项目投资。

2、节能效益分享模式

节能改造工程的全部投入和风险由EMC公司承担，项目实施完毕，经双方共同确认节能率后，在项目合同期内，双方按比例分享节能效益。

3、能源费用托管模式

EMC公司负责改造企业的高耗能设备，并管理其用能设备。在项目合同期内，双方按约定的能源费用和管理费用承包企业的能源消耗和维护。

4、改造工程施工模式

企业委托EMC公司做能源审计，节能整体方案设计、节能改造工程施工，按普通工程施工的方式，支付工程前的预付款、工程中的进度款和工程后的竣工款。

5、能源管理服务模式

第五节水电计量、统计与分析。

一、水电计量、统计与分析步骤

对物业住宅小区、办公建筑和大型公共建筑各用水，用电点进行排查，以行政单位为基本单元列出水电计量统计明细点。

对排出的明细点计量状况进行调查统计，确定计量点性质。

对属于必须结算的点定为计量收费结算点，对属于用电统计分析的各点定为计量统计点。

对各计量点装表情况进行统计。

物业公共能耗部分必须尽可能安装水电表。

对确定安装计量表记的点组织安装计量表计，并按计量结算;计量统计两大类列出计量点明细表。

根据计量点安装水表**块，其中住户**块，商业**块，公用**块;安装电表**块，其中住户**块，商业**块，公用**块。

建立两个台账：水电收费计量点统计台账、水电统计计量点统计台账。

每月对两个台账进行分析。

电子式定时开关是一个以单片微处理器为核心配合电子电路等组成一个电源开关控制装置，能以天或星期循环且多时段的控制家电的开闭。时间设定从1秒钟到168小时，每日可设置20组，且有多路控制功能。一次设定长期有效。适用于各种工业电器，家用电器的自动控制，既安全方便又省电省钱。

采用主动红外方式，主动红外探测器由红外发射机、红外接收机和智能控制器组成。分别置于收、发端的光学系统一般采用的是光学透镜，起到将红外光束聚焦成较细的平行光束的作用，以使红外光的能量能够集中传送。红外光(大于760nm)在人眼看不见的光谱范围，当无人或无车时候，灯具亮度只有正常亮度的1/4左右，功率仅为1.6W左右，可以满足正常的监控照明。有人或车经过这条无形的封锁线，必然全部或部分遮挡红外光束，接收端输出的电信号的强度会因此产生变化，从而启动控制器开启全亮照明模式。

第六节错峰用电与节能。

郑州市错峰用电的时段

从郑州市供电局查得，尖峰平谷计量时段分别如下：

尖值计量时段：18：00-22：00共4小时

峰值计量时段：8：00-12：00共4小时

谷值计量时段：24：00-8：00共8小时

平值计量时段：12：00-18：00、22：00-24：00共8小时

郑州市错峰用电的各时段电费计价标准

目前尖峰平谷各时段电费计价经计算约为如下：

尖值电费计价：0.7912*1.77=1.400元/KWH

峰值电费计价：0.7912*1.57=1.242元/KWH

谷值电费计价：0.7912*0.5=0.3956元/KWH

平值电费计价：0.7912元/KWH

其电价比例为：1.77：1.57：1.0：0.5。

第七节照明节能。

一、采用LED灯是照明节能的最佳选择

二、加强照明节能控制，提高节能效能

三、加强照明管理，杜绝照明浪费

电机节能主要从以下方面进行节能：

一、电机产品本体节能

二、开关磁阻电动机驱动系统

三、变频调速节能

四、电机系统节能

五、低压电容器补偿节能

六、电机节能装置

电梯节能的主要途径：

1、改进机械传动和电力拖动系统

2、采取永磁同步技术

3、采取能量回馈技术

4、更新电梯轿厢照明系统

5、采用先进电梯控制技术

6、采取综合监管措施

7、电梯机房空调节能

第八节中央空调节能。

建筑给排水节能措施：

1、采用分流制排水，积极利用中水

2、重视对生活给水管道的减压节流

3、给排水系统的改造节能

建筑智能化节能要点：

1、采用建筑智能化技术实现建筑机电设备(包括空调、照明、供配电、电梯、给排水等设备)的优化控制，提高设备运行效率，以达到节能目的。

2、采用建筑智能化系统集成平台实现切实可行的节能策略，达到精细管理的目的，不断挖掘建筑节能潜力，提升建筑节能管理水平;

3、运用建筑智能化技术实现建筑能耗计量及设备能效分析的研究，为提供科学的管理策略以及制定建筑的节能标准提供更加科学的依据。

建筑智能化节能措施：

1、进行全面的用电量监测是实现管理节能的前提。

2、应将电力监控管理系统与智能建筑的内部局域网相连接。

安防监控节能体现在两方面，一是节能型产品的开发应用，二是通过改变供电方式实现产品节能。节能型产品可以理解为低功耗产品，通过降低产品功耗，从而达到节能的效果。而供电方式的转变即是通过利用风能、太阳能等可再生环保能源所发出的电力，降低传统能源投入成本，达到环保节能效果。

节能措施：

1、用无功补偿来挖掘柴油发电机的发电潜力。

2、提高柴油机冷却水的温度。

3、保持最佳供油角。(如供油角偏移，会造成供油时间过晚，耗油大增。)

4、保证机器不漏油。

5、油料用前进行净化。

6、改变"大马拉小车'适当加大柴油机皮带轮，在柴油机降速运行的情况下提高水泵转速，使流量、扬程增加，达到节能目的。

7、调整喷油器的喷油压力。

太阳能是由内部氢原子发生氢氦聚变释放出巨大核能而产生的能，来自太阳的辐射能量。太阳能既是一次能源，又是可再生能源。

目前对于太阳能利用主要有如下两种方式：

1、光伏：光伏板组件是一种暴露在阳光下便会产生直流电的发电装置，由几乎全部以半导体材料(例如硅)制成的固体光伏电池组成。

2、光热：现代的太阳热能科技将阳光聚合，并运用其能量产生热水、蒸汽和电力。

"中水'主要指生活和部分工业用水经一定工艺处理后，回用于对水质要求不高的农业灌溉、市政园林绿化、车辆冲洗、建筑内部冲厕、景观用水及工业冷却水等方面的水，由于其介于上水(自来水)和下水(污水)之间，故称为中水。

中水利用的范围：对于中水的利用范围，按照建设部《城市中水设施管理暂行办法》的规定，主要用于厕所冲洗，绿地、树木浇灌、道路清洁、车辆冲洗、基建施工、喷水池、设备冷却用水和工业用水以及可以接受其水质标准的其他用水。

雨水利用的好处：可缓解水资源的日趋紧张，一方面社会总需求的超大量用水;另一方面水资源自身补给能力不断减小，使得水资源良性的生态循环遭到破坏。雨水以其处理成本低廉，处理方法简单等优点，而成为一种新的可利用水资源。

城市雨水利用的主要途径和方法：

1、屋顶花园雨水利用系统

2、屋面雨水积蓄利用系统

3、地面雨水截污渗透系统

4、小区水景对雨水的利用

5、道路雨水利用技术

第三部分正商物业节能成效

1、能源管理：积极推广节能措施，20**年上半年与20**年同期对比减少用电88万度，共节约电费约69.86万元;

2、对四个管理处的商业电价计价方式进行了变更，上半年节省电费支出约23万余元;

3、7月初试点对一个管理处的公共用电计价方式进行了变更，下一步准备推广。预计全部推广后年节电300万元以上。

篇4：商业物业管理节能经验

物业管理在节能工作中扮演着很重要的角色。建筑常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，都可以通过物业管理人员的技术革新、节能改造、巧妙运行等管理方式在运行中取得显著的节能成果。

实施科学技改，节能成效显著

由于秦皇岛商城空调系统制冷机配套设施取消后，新冷水机组制取的冷水温度低，冷水量大，造成各楼层出风口下温度偏低、噪音大，影响了购物环境的舒适度。为了解决这个问题，笔者所在秦皇岛金原物业服务有限公司工程技术人员进行了课题攻关。首先把空调机柜解体，对空调机组的内部结构进行熟悉。之后，根据电力拖动教程中风机的转速与从动轮直径成反比，与电动机功率的3次方成正比的原理。反复计算、论证、修改，最终将电动机一侧的主动轮直径确定为300毫米(原主、从动轮直径均为340毫米，转速比1：1)，转速比调整为1：0.88。改变转速比后，运行功率大幅下降了，原额定功率30KW的电动机，出现"大马拉小车'的现象，大大增加了电动机的能量损耗。攻关小组通过测算，决定将电动机由原来的三角型接线方法改为星型接线方法，把额定功率30KW、运行功率25KW的电动机，改为额定功率17KW、运行功率12KW。这回不但解决了"大马拉小车'的问题，还能降低能量消耗。改造后，风速和噪音下降了，室温适宜，购物环境大大改善。

经试运行，一台电动机节省机械功率13KW，节省电功率18KW，按日运行10小时计算，可节电180度。年节电(按7个月计算)37,800度，如对商城需改造的10台空调柜电机改造完毕，年节电量将达到378,000度，节约电费约26万元，节能效果非常明显。

金原广场的空调冷水(夏季)/热水(冬季)循环系统的定压系统原设计采用2台15KW离心式水泵，给定水压1.18兆帕，取样1.18兆帕，水泵每天工作24小时，连续运行工作频率在25-50赫兹之间自动跟踪1.18兆帕的压强，浪费了很多电能。通过技术攻关小组的深入研究，由PID控制程序改造成应用宏ABB标准型控制方式。改造后经过近两个月的试运行，效果非常明显，完全能满足金原广场16万平方米空调系统压力的需要。经实际记录数据推算年节约用电6万度左右，可节约费用41,000多元。

采取设备设施的经济运行，巧妙用电

空调制冷机组和循环水泵是最大的能耗设备，通过合理调整机组及附属泵类的开启台数，可以达到科学用电。目前，我公司有45KW的循环水泵16台，75KW的循环泵12台，90KW的循环泵7台。根据水温和负荷情况及时关停机组和水泵，如减少一台机组，就能降低能耗1,300千瓦。

目前，我公司管理的6个商场项目和1个写字楼项目均实施变压器的经济运行，当变压器负荷减少到不需要两台变压器同时供电时，退出一台变压器，以减少变压器自身的损耗。同时采用改善功率因数，降低电能消耗，提高供电设备利用率。上述7个项目共计变压器21台，如一台变压器有空负荷现象，每天将浪费电900度。根据各项目实际负荷进行及时调整，每年均为公司节约大量电费。

合理加装节电器，大大降低用电能耗

由于商场内部分扶梯使用率低，电梯全速运转会浪费大量电能。为了避免电能浪费，技术攻关小组决定在32台电梯电机(其中10台5.5KW，22台8KW)上加装节电器。即在原有控制系统上加装一套变频控制系统，在没有人乘坐时，自动扶梯以慢速10HZ运行，有人乘坐时以50HZ快速运行。小组自行设计改造图纸，并购置变频器、上下行继电器及运行接触器等设备。按照设计图纸在上下入口安装感应探头，安装完毕后，运行成功。改造后的运行状态并未干扰原系统，在乘客较多时可随时进行变频与正常运行时的切换。改造后，很大程度减少了电梯配件的磨损，节约了大量电梯配件的购置费用，同时改造后电梯变频运行大大节约了电能。经统计测算，此项目实施后年节电约30万度，节约电费约20万元。

加装变频器，经济又节能

对空调冷却水塔风扇电机加装变频器。我公司物业管理区域内空调冷却水塔共有24台2.2KW的电机，只要制冷机在开机状态，水塔风扇电机都在工频下全力运转，每年耗电15.2万度。为了经济运行，技术攻关小组通过长时间地跟踪记录水温及天气情况变化，在制冷机冷却水出入口端加装了水温探测头，进行温度取样，温差控制在5度以上，在电机控制回路上加装应用宏ABB标准型控制方式，温差每减小一度，水塔风扇增加四台。改造后年节电60%，约9万度，共计6.4万元。

我公司管理的货梯原控制系统为交流双速调速，存在运行不平稳、舒适感差、故障率高，不能随电梯载重实时改变输出电流，且起动电流较大的情况。技术攻关小组把原有接触器继电器控制的控制柜换成了变频及电脑板控制系统，并且在电机轴头上加装了旋转编码器，将原有复杂的井道信息用一个平层感应器全部替换，将原有内选外呼系统改成了串行通讯系统。同时，在运行过程中，通过旋转编码器信号输入测定轿箱载重，根据轿箱载重变化适时改变变频器输出频率，从而改变电机输入电流大小，降低了电能耗。且电机发热情况得到改善，延长了曳引机的使用寿命。电梯采用变频控制系统后，货梯运行平稳且舒适感较好，换速平稳，且能随货梯起动及载重大小情况实时改变输出电流大小，大大节约电能。

加强管理，实施节水改造

为加强用水系统的管理，我公司除做好日常节水工作外，还加强了水消耗较多的设施设备如冷却塔等的巡视力度，增加清理冷却塔布水器次数，以减少冷却塔溢水流失，从而降低水耗。由于冷却塔特殊的内在结构和管道走向，制冷机在停机时，水塔有大量水外溢，排到雨水管流失。采取措施对冷却塔溢流水进行回收，加装集水箱将水回送到制冷系统，并对水箱水位、水压严密控制，最大限度地防止水箱溢水。通过此项改造，经数据对比每年能节约大量水消耗。

物业管理在节能工作中起着越来越重要的作用，物业管理人员需要在做好基础物业管理的同时，认真做好节能减排。在节能管理工作中，管理和技术创新是关键，这其中的每一项工作要求既要有管理意识又要有技术水平的推陈出新。在以后的工作中，我们还应加强协作研究，建立管理和技术创新协作机制，积极开展各种创新研究，建立有效的新技术推广交流平台，积极推广创新成果，增强节能建设的积极性，打造节约型企业，通过节能减排为国家节能，为环境减负，为企业增效，创造一个经济效益、社会效益和环境效益多赢的局面。

篇5：物业管理节能减排经验心得