物业管理企业在社区建设中定位

物业管理企业在社区建设中定位

浅谈物业管理企业在社区建设中的定位

文/马象林

随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断加快，越来越多的集约化居民住宅区应运而生。作为现代城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，居住小区的物业管理越来越具有社区建设的发展意义。在国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中，明确提出要将物业管理融入到社区建设之中：在划分物业管理区域时，应当考虑到社区建设的因素；在日常管理活动中，要求物业管理企业在做好社区房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理的同时，还要对社区内的治安、环保等公共事务做好服务。

一、将物业管理纳入社区建设的重要性

社区建设的内容主要包括两部分，一是建设具有社区硬件设施的人居环境，二是建立有一定社区管理职能的组织并做好社区的日常管理工作和文化营造工作。前者是政府和房地产开发方的责任，后者则更多地要依赖于行政组织和其它社会组织的界入和管理，同时也是所有工作和生活在社区中的人的责任。

物业管理的主要任务就是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适便捷的社区环境，使所管物业发挥最大的经济效益和社会效益。物业管理工作做到位，不仅可以确保物业功能的正常发挥，实现保值、增值的目的，而且有利于提高现代城市管理的专业化、社会化和现代化水平。将物业管理工作纳入社区建设是现代城市建设和社会管理的重要方面和必备条件，同时也是物业管理行业良性发展的长远之计。

二、物业管理企业在社区建设中的定位及工作重点

1、接受监督指导，处理好物业管理企业与政府部门的关系。

物业管理公司作为一个为业主提供有偿服务的社会经济实体，与政府行政主管部门之间的关系，主要就是在日常管理服务工作中接受相关部门的指导、帮助，并在一定范围内协助政府部门处理好社区公共事务。

根据《条例》规定，国务院建设行政主管部门（建设部）负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。建设部的监督管理主要是制定物业管理企业资质管理办法并负责一级资质证书的颁发和管理，配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法并监督费用的收取，以及对物业管理活动中的违法行为进行查处等等。房地产行政主管部门的监管职责主要包括负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，指导业主成立业主大会，撤消业主大会和业委会作出的违反法律法规的决定或责令其限期改正，配合价格主管部门监督物业服务收费，处理物业管理活动中的投诉，对物业管理活动中的违法行为进行查处等。

此外，由于物业管理的涉及面广、系统性强，物业管理活动的顺利进行，还需要相关部门和单位的大力协作。例如，北京市人民政府在《北京市居住小区物业管理办法》中就同时规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。”

2、和谐互助，处理好物业管理企业与社区居民自治组织的关系。

居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织。居委会的广泛民主性，使它具有坚实的群众基础，可以在维护社会治安、组织社区服务等方面协助政府开展工作，并有传递居民意愿、调动居民进行自我管理等方面的社区管理作用。

在

篇2：社区建设中业委会物业管理企业相处之道

互信互利和谐共存

—浅议社区建设中业委会与物业管理企业相处之道

文/李中石

在当前新的历史条件下，“构建社会主义和谐社会”是党和政府在城市工作中的重要任务之一。随着房地产业的不断发展，社区成为构成我国现代城市社会的基本要素。因此，社区成为社会主义精神文明和物质文明的重要阵地，社区建设在构建社会主义和谐社会中发挥着举足轻重的作用。

我所在的重庆大正小区属于新的商住小区，共有A、B、C三座大楼，从一到七层是大正商场，八、九层是写字间，十层以上是住宅。住宅业主共有近300户，有购买产权的，有房管部门的拆迁户，也有租赁户等等，产权关系十分复杂。从我连续担任两届业委会主任的实践中，我深切感受到：只有业委会与物业管理企业协同配合、相互理解、相互支持、齐心协力，共同搞好社区建设，才能共建和谐社区，从而使业主的物业保值增值，使物业管理企业品牌得到提升，实现“双赢”，进而实现党和政府“构建社会主义和谐社会”的历史要求。

探索“双赢”秘诀

业主委员会成立后，针对小区的特殊情况，分别组建了商场经营户业主委员会和住宅业主委员会两个下属分会。物业管理公司也相应设置了市场管理部和住宅管理部。凡是与整个小区有关的事，两个业委会就坐在一起研究；只与商场或只与住宅有关的事则由各分会自己处理。这样有合有分，各司其职，与物业管理公司相应部门密切配合，使小区各项工作逐步走向规范。

在实践中，业委会清醒地认识到，业主群体与物业管理公司是两个不同的利益集团。业主聘请企业管理自己的物业，总是希望付出较少的代价，获得最优质的服务；而物业管理公司作为一个企业，总是需要支出一定的成本，获得一定的利润。两者之间有矛盾是正常的，如何解决这些矛盾，需要双方共同努力。我们认为，坚持按程序办事是业委会和物业管理公司必须做到的。业委会按照章程定期召开会议，作好记录，出席会议的人数必须符合法定人数。对会议决定的事项，坚持先民主后集中，参加人员在决定上都要签字，以表示负责。几年的实践证明，由于双方都坚持事先协商、沟通，再按程序办事，业委会和物业管理公司从未发生过大的矛盾。业主选举出业委会，总是希望我们能够尽量维护业主的利益。当然这种要求是合法、合理的，但是不能以损害物业管理企业的利益为前提。企业也希望我们能够成为与业主沟通的桥梁和纽带，协助做好物业管理工作。因此，尽管双方经常发生各种各样的矛盾，但在管理好小区这一点上，双方又是一致的。

住宅业主入驻不久，业委会就接到业主投诉，反映商场空调冷却塔噪声污染，影响休息，要求物业管理公司进行整改。业委会认为商场空调冷却塔噪声污染是过去开发商遗留的问题，完全由物业管理公司负责整改，显然不恰当。于是与物业管理公司商量，请他们联系开发商，尽快拿出治理办法。企业负责人没有推委、搪塞，而是积极与开发商一起，找环保部门对冷却塔噪声进行检测，提出治理方案，与开发商协商分担整改治理所需费用，对风机更换成低噪声轴承，加装降噪隔音装置，使冷却塔噪声降到环保规定范围内，这一问题很快得到解决。

在业委会的密切配合下，经过物业管理公司的精心运作、管理、服务，几年来大正商场成为重庆朝天门数一数二的热门商场，营业额一直名列前茅，无论是业主，还是经营者，都赚满了腰包，租金节节上涨，业主的物业价值得到很大提升。物业管理公司也声名鹊起，成为重庆物业管理的著名品牌之一。业主与物业管理公司在社区中互惠共赢的局面初步形成。

范本是这样诞生的

20**年，大正小区业委会和物业管理公司共同完成了在重庆物业管理界引起轰动的一件大事：大正商场空调系统大修改造终于成功！这不仅是重庆物业管理界的创举，更为全国提供了一个大修改造资金筹集、工程组织的范本，同时也是业委会和物业管理公司密切合作的范本。

事情是这样的——

10年前，重庆物业管理刚刚起步，对物业保值增值必需的大修基金没有提取，给后来的物业管理留下了隐患。这不仅是大正小区面临的问题，也是全国老旧物业项目普遍存在的问题。经过10年的运转，大正商场的空调制冷设备系统越来越达不到使用需要，造成制冷效果不理想，商场内闷热、空气流通不佳，顾客

篇3：探索物业管理为社区建设服务新道路

探索物业管理为社区建设服务的新道路

文/段洪义袁永友

近年来，武汉百步亭花园社区先后荣获“全国创建文明社区示范点”、“中国人居环境范例奖”、“全国城市物业管理优秀示范小区”等100多种奖牌和称号，笔者所在的百步亭花园物业管理有限公司（以下简称百步亭物业）创造的服务于社区建设的物业管理新型模式日益受到行业内外的关注。

一、“亲情服务”是物业管理为社区建设服务的出发点

面对社区居民的多种服务需求，百步亭物业建立了物业服务与社区公共性服务、福利性服务、个性化服务和商业服务的良性互动关系，创立了以亲情服务为特色的服务品牌。

“亲情服务”首先体现在全方位、全天候和全过程的优质服务。全方位就是把居民的需求作为第一信号，除全力做好物业管理的本职工作之外，对社区居民提供从就业到医疗保健、文化教育、家庭生活等各方面的服务；全天侯就是一天24小时随时为居民服务；全过程就是把服务贯穿到居民人生的整个过程，从婚姻介绍、幼儿教育到养老送终，都能做到难有所帮，周到服务。公司成立了以居住在百步亭社区的员工为主，由专业性比较强的员工组成的抢险应急分队，下设治安应急分队、水电抢修应急分队、环卫保洁应急分队3支队伍，应急分队成员保证24小时通讯畅通，凡发生水、电、气及其他设施设备故障，或出现火险、交通堵塞等情况和突发事件影响和干扰居民正常生活时，应急分队成员能够在5分钟内赶到现场，迅速、有效地排除故障和异常情况。

“亲情服务”还体现在“首问责任制”上。公司承诺对居民反映的问题，做到“小事不过夜，大事不过天，事事有记录、件件有回音”。公司在社区设立了信访中心，按照谁接待谁负责的原则，对居民反映的任何问题，都要求做到热情接待、认真记录、耐心处理。社区居民亲切地把公司称作是自己的“红管家”，物业服务费实现了100％收取。

二、“理性利润”是物业管理为社区建设服务的结合点

物业管理是我国第三产业中极其重要的产业，但作为市场主体，许多物业管理公司处在两难境地：公益服务没有政府补贴，高价服务没有业主支持。百步亭物业深刻认识到：作为民营的物业管理公司，如果没有社区这块平台，就难以进行市场化服务，反过来，如果没有物业管理公司的积极参与，社区建设也会失去动力和活力。物业管理公司在“社区居民利益为最高服务原则”的思想指导下，通过整合服务资源，找到了为社区建设出力的最佳结合点。

“理性利润”的突出表现是物业管理公司不把自身利益的最大化放在首位，不计较眼前的微利和无利，追求企业的长远利益和“多赢效应”，不断推动社区的可持续发展和建设。公司每年都从物业服务费总收入中提取一定的比例作为社区建设经费，密切了物业管理公司与社区组织的合作关系，巩固了“共建美好家园”的基础。“理性利润”的表现之二是物业管理公司与社区服务中心联合办公，采取“一门式”、多窗口便捷服务。物业管理公司与社区服务组成了一条“无间隙”的完整链条，把对物的管理和对人的服务有机结合起来，完善了社区服务网络，方便了社区居民，提高了社区服务的质量和效率，降低了自身的运作成本。“理性利润”的表现之三是推动社区服务的系统化和社会化，不断满足社区居民日益增长的服务需求。物业管理公司和社区服务中心的服务范围最初包括公安、工商、交通、城管、司法、民政、就业、生育、教育、家政等方面，随着社区的扩大和居民服务需求的增加，服务的种类逐步明晰化、专业化、社会化，使优质服务能延伸到社区居民最需要的地方，实现了服务的深入和效率的提高。

“理性利润”使物业管理公司在社区建设中发挥了主观能动性，使企业真正从管“物业”过渡到服务人，从经营企业过渡到经营社区，从纯经济组织过渡到既是经济组织又是社会组织，从物质文明建设者过渡到三个文明建设者。

三、“以德为魂”是物业管理为社区建设服务的增长点

百步亭社区率先在全国房地产行业创立了“建设、管理、服务”三位一体的管理模式，这决定了物业管理公司作为管理和服务的主体之一，具有不可缺少和不可替代的作用。如果物业管理服务只见“物”，不见人，只把社区居民当作被动的服务对象，就会忽视社区建设中人的主体性和创造性。为此，百步亭物业提出了“以人为本，以德为魂”的社区建设理念，为打造和培育社区文化和社区精神发挥了积极作用，实现了经济效益和社会效益的良性互动。

环境怡人和环境育人的有效结合。作为武汉市五星级社区，公司为创建百步亭花园安全、整洁和温馨的环境付出了艰辛的劳动，而环境美和心灵美的完美结

篇4：物业管理手册:社区文化活动控制工作程序

物业管理手册：社区文化活动控制程序

1、目的

积极开展社区文化活动，努力创造文明、和谐的社区氛围。

2、适用范围

适用于对开展社区文化活动的控制。

3、职责

3.1管理部指导、策划社区文化活动计划。

3.2物业服务中心根据要求组织或配合开展社区文化活动的开展。

4、程序

4.1社区文化活动的分类

4.1.1便民服务：包括家政、医疗、修理、咨询、中介、便民购物等活动。

4.1.2文体活动：为开展健身、健美、娱乐、知识讲座等活动创造便利的条件，提供场所和设施。

4.1.3宣传活动：利用各种媒介手段，如宣传栏、刊物、报纸、媒体等宣传报道社区的良好形象，提升物业品牌。

4.1.4管理部组织各部门与其他物业小区的工作交流、重大活动的参观、考察等活动。

4.2社区活动的计划、策划和实施

4.2.1根据公司要求，物业服务中心协助小区业主委员会订立精神文明建设公约，并自觉遵照执行。各物业服务中心每年12月1日前应编制年度社区文化活动计划报管理部。

4.2.2管理部根据公司的管理方针和目标，按照《服务实现的策划程序》的要求，制定社区文化工作方向和目标，于12月15日前制定公司的社区文化活动计划。报管理者代表审核、经总经理批准后实施。

4.2.3各部门要把本年度社区文化策划方案的内容，落实到部门年度和月份工作计划中。

4.2.4社区文化活动的实施

4.2.4.1管理部负责公司大型活动的策划、组织，负责对各物业服务中心举行的各种社区文化活动进行指导、配合和跟踪。

4.2.4.2相关部门在每次社区文化活动之前确定实施方案，经管理部审核后，公司领导批准后实施。

4.2.4.3各物业服务中心根据年度计划，每月25日前制订出下月社区文化计划及费用预算，报管理部，管理部结合公司的下月活动计划，于当月的28日之前整理出公司整体的社区活动计划，报公司领导批准后执行。

4.2.4.4相关组织部门大型活动应至少提前15天、小型活动至少提前7天发布活动的信息。发布的方式可采取条幅、海报、宣传单、公告栏、短信等形式进行，