棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

#第^一章投资估算与资金筹措一、投资估算（一） 编制依据《市政工程可行性研究投资估算编制办法》 （试行1996年）；《安徽省建设工程工程量清单计价规范》 ；《安徽省建设工程消耗量定额》；《安徽省建设工程消耗量定额综合单价》 ；某某市信息价；本次确定的项目建设内容及规模；不同年份的价格材料均调至2010年价格水平（二） 编制原则及方法1、 本项目投资估算建筑安装工程采用类似工程指标法进行计算。依据本可行性研究报告提出的各项技术参数、数据，以安徽省和某某市定额标准为基础，根据某某市近期工程造价水平估算。2、 其它费用：建设单位管理费：根据财政部财建[2002]394号文件的有关规定计算。勘察设计费：勘察设计费根据国家颁发的工程勘察、设计收费标准和项目实际估算。工程监理费：本项目监理费按建筑安装工程基本费用的相应比例估算。（三）项目建设投资估算1、总投资估算：投资估算：项目估算总投资426691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9万元，工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元），基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。总资估算表如下：单位：万元小区名称总投资工程基本费工程其它费基本预备费建设期利息清流31942.326636.22316.41447.61542.0同乐22684.718969.81648.2969.01097.7飞翔18717.815820.41135.0847.8914.7创北20694.217156.21594.2937.51006.2龙蟠75946.364363.35106.02778.83698.2扬子103844.587887.96790.74149.35016.7中苑53774.245668.53489.72015.52600.5西涧66974.959041.22216.42450.33266.9定远32112.627504.41884.11175.51548.5合计426691.4363047.926180.716771.420691.42、分小区投资估算2.1.清流人家单位：万兀序号工程名称单位数量单价合价备注-一一工程基本费用 :26636.2（一）主体工程1棚户区改造安置房m21284000.16621314.4含地下人防及车库:2商铺m210541.00.151581.1占总投资比例：5.3%小计m2138941.022895.5(二)公辅工程 :1道路和场地硬化m26420.90.04256.8含室外停车场2围墙m1500.00.0460.03给排水管道元/m271343.6(.006428.14供气元/m271343.6(.006428.15配电房 —座120206线路架设元/m271343.6(.002142.77消防设施200

8亮化盏500.5259绿化m226111.80.041044.53>6.6%绿化率10美化 :20011信息化套11010监控、消防设施小计2815.1（三）涨价预备金925.6-二-工程其他费用2316.41土地征用费1284.2占总投资比例：4%:2勘察设计费266.43建设单位管理费319.64招投标费100.05工稈监理费346.3三预备费 「1447.6四建设期利息1542.0总投资31942.322同乐苑单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注-一-工程基本费用18969.8（一）主体工程1棚户区改造安置房m‘1031400.15415883.56含地下人防及车库2商铺m‘5635.60.14789.0占总投资3.7%小计m2108775.616672.5（二）公辅工程1道路和场地硬化m24046.90.04161.9含室外停车场2围墙m1000.00.0440.03给排水管道元/m244965.60.005224.84供气元/m244965.60.006269.85配电房座120206线路架设元/m244965.60.00289.97消防设施1508亮化盏400.5209绿化m216457.40.04658.336.6%绿化率10美化10011信息化套11010监控、消防设施小计1744.7（三）涨价预备金552.5二二二工程其他费用1648.2土地征用费809.4占总投资比例：3.6%勘察设计费284.5建设单位管理费227.6招投标费80.0工程监理费246.6预备费969.0四建设期利息1097.7总投资22684.7

23飞翔转盘单位：力元序号工程名称单位数量单价合价备注丄程基本费用15820.4（一）主体工程1棚户区改造安置房m2844200.16313760.46含地下人防及车库2商铺m22422.30.16387.6占总投资2%小计m‘86842.314148.0（二）公辅工程1道路和场地硬化m22009.60.0480.4含室外停车场2围墙m800.00.0432.03给排水管道元/m225119.80.005125.64供气元/m225119.80.006150.75配电房座120206线路架设元/m225119.80.002562.87消防设施1008亮化盏400.5209绿化m29193.80.04367.836.6%绿化率10美化8011信息化套11010监控、消防设施小计1049.3（三）涨价预备金623.1-二二工程其他费用1135.0土地征用费452.2占总投资比例：2.4%勘察设计费237.3建设单位管理费189.8招投标费50.0工程监理费205.7三预备费847.8四建设期利息914.7总投资18717.824创业北苑二期单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注-一-工程基本费用17156.2（一）主体工程 :1棚户区改造安置房m2764600.17813609.88含地下人防及车库2商铺m25977.60.171016.2占总投资4.9%小计 「m282437.614626.1（二）公辅工程1道路和场地硬化m23693.70.04147.7含室外停车场2围墙 —m1000.00.0440.03给排水管道元/m241040.60.0055225.74供气元/m241040.60.006246.25配电房座120206线路架设元/m241040.60.0025102.67消防设施1508亮化盏400.5209绿化m215020.90.04600.836.6%绿化率10美化15011信息化套11010监控、消防设施小计1713.1（三）涨价预备金817.0

-二二工程其他费用1594.2土地征用费828.0占总投资比例：4%勘察设计费257.3建设单位管理费 :205.9招投标费80.0工程监理费223.0二预备费937.5四建设期利息1006.2总投资20694.22.5.龙蟠单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注 一工程基本费用64363.3（一）主体工程1棚户区改造安置房m23768000.14353882.4含地下人防及车库2商铺m222795.70.1353077.4占总投资：4%小计im2399595.756959.8（二）公辅工程1道路和场地硬化m210012.30.04400.5含室外停车场2围墙m2500.0:0.04100.03给排水管道元/m2143032.7「0.0055786.74供气元/m2143032.70.006858.25配电房座1[20206线路架设元/m2143032.70.0025357.67消防设施3008亮化盏200P0.51009绿化m252350.0[0.042094.036.6%绿化率10美化20011信息化套11010监控、消防设施 :小计5226.9（三）涨价预备金2176.5-二*工程其他费用5106.0土地征用费2574.6占总投资比例：3.4%勘察设计费836.7建设单位管理费772.4招投标费150.0工程监理费772.4二\预备费2778.8四建设期利息3698.2总投资75946.32.6.扬子路单位：万元序号工程名称单位「数量单价合价备注-一一工程基本费用87887.9(-)主体工程1棚户区改造安置房m24277500.16671006.5含地下人防及车库2商铺m241840.30.156276.0占总投资：6.0%小计m2469590.377282.5（二）公辅工程1道路和场地硬化m217573.00.04702.9含室外停车场2围墙mP2500.00.04100.03给排水管道元/m2195255.60.00551073.94供气元/m2P195255.60.0061171.5

5配电房15050.06线路架设元/m2195255.60.0025488.17消防设施3008亮化盏3000.51509m‘71463.50.042858.536.6%绿化率10美化30011信息化套p1030监控、消防设施小计7225.0（三）涨价预备金3380.3-二二工程其他费用6790.71土地征用费3514.6占总投资比例：3.4%2勘察设计费878.93建设单位管理费1054.74招投标费200.05工程监理费1142.5三预备费4149.3四建设期利息5016.7总投资103844.52.7.创业中苑二期单位：万元序号工程名称单位数量「单价合价备注——一工程基本费用45668.5（-）「主体工程1棚户区改造m22734700.14339106.21含地下人防及车库2商铺m211644.60.141630.3占总投资3%m2：285114.640736.5（二）公辅工程1道路和场地硬化m26771.80.04270.9含室外停车场2围墙m:2500.0:0.04100.03给排水管道元/m296740.6「0.005483.74供气元/m296740.60.006580.45配电房座〒P20206线路架设元/m2P96740.6:0.0025241.97消防设施1508亮化盏2000.51009绿化m235407.10.041416.336.6%绿化率10美化10011信息化套〒1010监控、消防设施 :小计3473.2（三）涨价预备金1458.9■二二工程其他费用3489.71土地征用费1741.3占总投资比例：3.2%；2勘察设计费（[一]X1%456.73建设单位管理费548.04招投标费150.05工程监理费593.7预备费2015.5四建设期利息2600.5总投资53774.2

2.8.溪涧路单位：万兀丿予号丄程名称单位数量单价合价备注丄程基本费用56805.0（一）王体丄程~1棚户区改造2661000.17745237含地下人防及车库2商铺m226699.00.174271.8占总投资6.8%小计292799.049508.8（二）公辅丄程道路和场地硬化11373.80.04455.0含室外停车场才m2000.00.0480.03给排水管道兀/tf126375.90.005631.94元/m2126375.90.006758.3~5~配电房~座~6线路架设兀/tf126375.90.0025315.97消防设施8亮化盏2200.51109绿化m246253.60.041850.136.6%绿化率1018011信息化套31030监控、消防设施4591.2（三）涨价预备金2705.0-二二工程其他费用4412.91土地征用费2274.8占总投资3.4%2勘察设计费568.13建设单位管理费681.74招投标费150.05工程监理费738.5三预备费2490.0四建设期利息3266.9总投资66974.92.9.定远路单位：万元工程名称数量单价——-主体工程27504.4（一）棚尸区改造1509000.15423238.6含地卜人防及车库1商铺m210714.80.141500.1占总投资4.7%2m2161614.8:24738.7（二）公辅工程1道路和场地硬化m23857.30.04154.3含室外停车场2围墙m1500.00.0460.03给排水管道元/m242859.40.005P214.34供气元/m242859.40.006:257.25配电房■座120P20-6线路架设元/m242859.40.0025107.17消防设施1008亮化盏750.5137.59绿化m215686.50.04627.536.6%绿化率10美化12011信息化套11010监控、消防设施小计1707.9（三）涨价预备金1057.9 二工程其他费用1884.11土地征用费771.5占总投资2.4%2勘察设计费1275.03建设单位管理费330.14招投标费150.05工程监理费:357.6三预备费1175.5四建设期利息1548.5总投资「32112.6二、投资分析1、 90〃以上房型约占总建筑面积的26.67%；2、各小区商业性投资占总投资的比例均在 10%以下（详见各小区投资估算表）3、各小区土地征地费比例均在 15%以下（详见各小区投资估算表）4、项目资金筹措中，资本金比例为25.8%，以上各小区均符合有关政策标准三、项目融资及资金使用计划序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金252865银行贷款316680合计426691.4棚户区和旧住宅改造安置房项目总投资 42.67亿元。按照市、区两级政府帮扶政策，由某某市国家安居工程开发建设中心，统一组织项目的融资活动，承担融资责任和风险。根据某某市国家安居工程开发建设中心财务整体状况考察融资后的偿还能力。四、资本金筹措某某市国家安居工程开发建设中心， 该项目资本金来源主要有:序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金25286合计110011.4五、债务资金筹措本项目债务资金主要通过信贷融资解决，计划银行贷款共计31.668亿元。银行贷款在建设期内根据建设进度分年到位， 2010年到位19亿元，2011年到位12.668亿元。按照银行贷款还本付息期 8年，不含宽限期2年，贷款年利率5.94%。六、融资方案分析（一） 融资结构分析项目总投资426691.4万元，其中项目资本金110011.4万元，银行贷款316680万元，土地出让金23913.4万元，拆迁户自拿资金25286万元。资本金占总投资25.78%，银行贷款占74.22%。（二） 融资成本分析1、 资本金融资成本分析资本金占用费参照银行同期利率加风险系数计算。按三年以上贷款年利率5.94%计算。2、 债务资金融资成本分析债务资金融资成本由资金筹集费和资金占用费组成，贷款年利率按5.94%计算，利率计算方式为固定利率， 宽限期2年，还本期为8年。（三）融资风险分析该项目主要融资风险有四：一是资本金不能按计划实现，二是银行信贷资金不能落实，三是拆迁户不能拿出资金，四是土地不能如期转让。1、 资本金来源可靠性分析资本金有二个来源：（1） 省财政资金：根据项目申报和国家对棚户区和旧住宅改造安置房项目重视，对于本项目自筹资本金 25192万元完全有可靠保障。（2） 某某市财政预算内资金主要来源于税收收入和土地出让金收入，2009年全年完成工业增加值228.0亿元，完成财政收入68.32亿元，同比增长22.9%，根据发展趋势按经济不景气的 2010年保守增长率预测，近3年项目总财政收入为277.9亿元为某某市可支配收入，本项目可投资资金为36812万元。2、 债务资金可靠性分析债务资金的来源拟申请银行贷款解决。项目法人与多家银行有多年的合作经历，相互之间已经建立了信任。目前，国家扩大内需，重点棚户区和旧住宅改造项目建设，银行表示了对本项目贷款的意愿。3、 拆迁户自拿资金：近年来，房价持续攀升和某某市人均收入的提高，有力的保证了拆迁户积极的拿出资金。4、 土地不能如期转让：随着某某市的有声有色的开展，大大地改变了某某市的硬件设施，各商家都积极踊跃的来某某投资，使某某市的房地产行业呈现历史上最火爆的场面。5、 融资风险的防范措施为了防范风险，项目法人采取的防范措施还有：（1） 加大招商力度：某某市在高起点、高水平规划的基础上，将进一步加大对外宣传的力度，扩大新区的影响，制定优惠政策，采取有力措施，坚持政府招商和企业招商两条腿走路的方针，扩大招商成果，吸引更多的客商来投资，以促进土地变现。（2） 积极努力争取市政府制定倾斜性政策；目前，市政府已经就本项目表示了给予政策大力支持。第十二章财务和社会效益评价一、财务评价㈠编制依据1、 国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版（2006.7颁布）2、 国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》（2002年元月颁布）3、 中国金融出版社《项目评估实务》（2004年5月版）4、 国家现行的税收政策和会计制度5、 项目确定的各项技术经济指标㈡主要财务指标分析1、基本数据（1） 项目计算期2010年某某市棚户区和旧住宅改造项目建设从 2010年至2011年，项目计划建设期为2年，拟定贷款偿还期为 8年，项目经济分析计算期从2012年至2019年，共计10年。（2） 经营期收入测算根据规划设计的土地用途、容积率和某某市房地产市场行情，采用假设开发法，进行预测计算，以确定待出让的宗地价格。根据《某某市控制性详细规划》，该项目置换的土地面积。项目出让土地、房屋收入及市财政补贴收入估测表序号小区名称棚户区拆迁剩余安置房商铺销售土地出让收入市财政补贝占出让总金额（万元）面积（加）单价（元）金额（万元）面积（加）单价（元）金额（万元）1清流人家14179.457803000173471344237302317836P9422.42同乐苑9512480430001441357838091363213796708.03飞翔8230.844554000178217944815864311305584.84创业北苑8539.435373000106135683732133289226146.45龙蟠31944135543000406613409392152584469722620.06扬子路36893.4121330003637890227662462890230794.47创业中苑二期22467145003000435071663077220517915159128西涧路29719.2154004000616089004000356012459519999.29定远路10271.8196840007870027144:9484.8合计17175765211250185445120067302520126672（3）项目总成本费用估算项目建设费用成本由政府划拨集体用土地，并投资建设项目的所有基础设施，计入该项目的建设费用成本中，包括建筑安装工程直接费、工程间接费和建设期银行利息。固定资产折旧、无形资产摊销费用某某市棚户区和旧住宅改造项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用。项目运营管理费用某某市棚户区和旧住宅改造项目建设和运营、贷款还本付息期间，某某市国家安居工程开发建设中心机构设置 10人，参照某某市平均工资标准，将工资及福利费定位3万元/人，年均30万元；将相关机构的办公费、差旅费、低值易耗品摊销、招待费等计入管理费用，按人均1.5万元/年，年均15万元估算。财务费用财务费用为某某市本项目工程项目完工后支付的贷款利息。本报告按银行贷款利率 5.94%总成本费用85368.4万元，总经营成本360万元，财务费用84648.4万元。成本费用的分项与计算详见附表 3:总成本费用估算表利润估算详见附表4:项目利润及利润分配表2、财务评价指标表：指标名称单位数值备注财务基准收益率%8项目投资财务内部收益率（所得税）%11项目投资财务净现值（所得税前）万元8682.8投资回收期（含建设期/所得税后）期7.2总投资收益率%5资本金净利润率%17.2最大资产负债率%45项目总投资万元426691.4流动资金万元0达产期销售或营业收入万元21469.6达产期营业税金及附加万元0达产期总成本万元10626达产期经营成本万元45达产期利润总额万元10485.8（三）财务评价1、现金流量分析根据附表：项目投资现金流量表计算，财务内部收益率为 11%,财务净现值为8682.2万元，静态投资回收期为 7.2年2、贷款偿还分析通过对附表：借款还本付息计算表的分析，考察项目计算期内各年的偿还能力；从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付的还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有 69726.3万元的结余，完全能够满足金融机构还贷要求和期限。3、市棚户区、拆迁安置建设工程项目 ，符合国家产业政策，该项目的建设是非常必要的。通过财务分析，各项指标均较理想，项目有较强的抗风险能力。各项指标的计算结果表明该项目财务效益是可行的。详见《财务评价报表》二、社会评价㈠社会效益分析1、随着我国城市化步伐的加快，全面解决住房问题日渐成为关系到人民生活水平提高和社会经济稳步发展的战略问题。 为解决这一问题，自1995年起，我国政府从国情出发，以百姓为本，实施了“安居工程”，以实现加强住宅建设，改善居住环境的任务。在实施“安居工程”的过程中，为了切实解决老百姓的住房困难，让中低收入家庭真正获得实惠，“安居工程”制定了一系列相关的优惠政策，特别是在价格上给予倾斜，兴建了一大批质量优良、美观实用、配套完备、环境优雅，而价格低廉的经济适用房。城乡住房建设的步伐明显加快。“安居工程”圆了普通百姓的住房梦，使他们的生存状况和生活质量都得到了极大改善，达到了居住条件的 "小康"水平。近几年，“安居工程”已经取得了良好的社会效益，同时中低收入家庭和拆迁户解决住房要求，带动建材装饰、家电家具、城镇公用设施建设、金融等相关产业的发展，扩大了内需，促进了消费，促使我国产业经济结构向更加合理化的方向发展。同时， “安居工程”还为社会提供了数以百万计的劳动就业机会， 缓解了社会失业压力。这些对解决我国经济发展中的难题，对推动社会经济协调发展具有重要意义。“安居工程”是一件造福于民的德政工程。 它的实施符合人民群众最根本的利益，满足了人民群众物质生活的最基本需要。一幢幢拔地而起的高楼充分证明了党全心全意为人民服务的决心，是真正实践“三个代表”的无字丰碑。2、 拆迁安置小区类房屋建设工程，实际上是“安居工程”又的一种形式。他既是城市化发展的必然要求，也是全面达小康的重要举措。小区加快了城市化步伐，充分利用了土地资源和市政设施资源，增加了城市亮点。本项目可解决直接解决棚户区和拆迁安置等居民居住问题，并形成了许多辆（含非机动车辆）停车车位。3、项目的实施形成了一定的经济“乘数效应” ，拉长了产业链，增加了就业和经济规模。上游的建材工业和建筑工业，以及为之服务的金融、交通和运输等第三产业全部“波及” ，形成了联动发展。㈡社会影响分析

项目对社会影响分析简表序号影响因素影响的范围可能出现后果措施建议1居民收入某某市及周边无正常建设2居民生活水平质量某某市及周边提高居民生活质量加速建设3对居民就业的影响某某市及周边增加居民就业加速建设4对不同利益群体的影响某某市及周边，促进群众健康向上加快建设5对脆弱群体的影响某某市及周边无正常建设6对地区文化、教育、卫生的影响某某市及周边促进文化和卫生事业的发展加快建设7基础设施、社会服务容量和城市化进程某某市及周边加快城市化进程增加城市亮点加快建设8少数民族风俗习惯和宗教某某市及周边有利于民族团结构建和谐社会加快建设第十三章工程招标管理一、 编制依据1、 《中华人民共和国招标投标法》（ 2001年1月）2、《工程建设项目货物招标投标办法》（国家“ 1委、5部、1局”第27号令，于2005年1月18日公布）3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》 （国家发改委2000年5月）4、 《工程建设项目勘察、设计招标投标办法》（国家发改委2003年6月）项目是拆迁安置房小区建设工程，以地方政府投资较大，并申请银行贷款，同时项目工程规模也很大、技术要求高，根据国家有关建设施工项目招投标有关法规，项目工程施工必须招标。二、 发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成，包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行、采购等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。由于本项目属于拆迁安置工程，工程规模较大，专业性要求较强，较为复杂，因此采用工程内容总承包方式较为适合。三、 招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评