邯郸丛台区项目产品定位110p课件

邯郸项目定位报告2010.10.30把本案塑造成邯郸的城市名片，地标性建筑；借势产品创新，吸引本地的中高端客群，引领新城市生活，树立公司及项目在邯郸市地产的品牌度和市场美誉度；追求资金回笼速度的前提下，追求利润最大化；开发目标：树立开发商品牌、实现项目利润最大化目录项目自身优劣势研究分析项目本体研究项目客群研究分析周边在售项目市场调研市场研究项目客群分析产品规划建议项目产品规划初步建议项目市场定位项目市场定位研究营销策略建议项目营销策略初步建议项目面临核心问题邯郸中高端市场购买力有限，如何挖掘市场机会点，实现定位突破？潜在开发量巨大，如何拓展客户渠道，提速销售周期，保证稳健现金流？拆迁量极大，产品线如何组合，实现物业价值最大化，进而利润最大化？市场研究宏观经济及政策邯郸房地产状况首次置业的首付款为30%，普通住宅实行优惠利率改为0.85倍。第二套房首付比例为50%，利率为基本利率1.1倍限制第三套房贷款，非本市居民贷款购房需要提供当地社保及完税证明项目面临的金融政策形势-市场分析房地产金融调整

——促使中国整体房地产市场短期（1-2）重新进入震荡期邯郸房地产状况宏观经济及政策邯郸房地产市场综述2010年1-6月，邯郸房地产市场继续升温，住房需求旺盛，成交面积和成交价格持续增长。随着一些高端项目的入市，部分楼盘单价已经突破6000元/平方米，价格也在攀升创历史纪录。商品房销售面积共为81.2万平方米，平均价格达3800元/平方米。未来房地产供给与需求研究2008-2012年规划建设各类住房14万套，总建筑面积1222万平方米。目前完成约为580万平米，约为6万套，未来2年将有近8万套住房，642万平米进入市场。根据房管局调查资料显示，被调查人口中19.91%的人在未来五年内有购房意愿，户均面积为85平方米。以此预测需建房（120万人口）X20%/3.298

X

85/5X

2=234万平方米，再加未来二年新增人口114.06-95.58/5X

2=8万人，按每人30平方米计算，新增建筑面积为：8X30=240万平米；因此，2011-2012年住房总需求为：（234+240）=474万平方米。由上可以推断，未来二年内城区每年大约需要237万平米住宅，按照供略大于求的原则，供需比例按1.05：1（参照全国平均水平）计算，每年需要大约248万平米，与2011-2012年规划中每年约321万平米供应量相比，呈供大于求态势。区域市场研究连城别苑丰通国际星城国际

本案安居东城星城国际

开发商：河北鑫港房地产开发有限公司物业地址：滏河北大街与联纺路交叉口北行

800米路西物业类别：普通住宅建筑类别：高层（毛坯房）19栋容积率：3.00绿化率：45.12%建筑面积：48万平米物业费：1.20元/平米·月均价：5500元/平米开盘时间：2007年12月15日户型：109-165平米丰通国际开发商：河北丰通房地产开发有限公司

物业地址：联纺路与滏东大街交叉口东南角物业类别：公寓、写字楼建筑类别：高层当前价格：起价：4500元/平米均价：5200元/平米开盘时间：2010年4月主力户型：二居、三居71、98、150平米开发商：邯郸市恒兴房地产开发有限公司物业地址：滏东大街与从台路交叉口东行200米路北物业类别：普通住宅建筑类别：高层建筑面积：172155平方米

均价：6200元/平米开盘时间：2009年1月

主力户型：130-180平米连城别苑

安居东城物业类别：30栋33层高层住宅物业地址：联纺路与滏东大街交叉口东南角售楼地址滏东大街158号销售大厅售楼电话积率：3.00绿化率：35%停车位:1：0.6占地面积:35万平方米

建筑面积:120万平方米，其中住宅面积约70万㎡、商业面积约50万㎡

开工时间:2010-12-01

竣工时间:2013-12-01户型主要为二室二厅一卫、三室二厅一/二卫、四室两厅两卫；面积为100㎡、130㎡、150㎡、170㎡240㎡、260㎡。龙湖御景

开发商：邯郸市三胞房地产开发有限公司物业地址：滏东大街与丛台路交口东南角物业类别：普通住宅建筑类别：高层，2栋25层（1-3层为商铺，4-25层为住宅）物业现状：准现房建筑面积：38788平米均价：6800元/平米入住时间：2010年1月1日小结：

1、本案周边未来中高端住宅潜在少，后续竞争较小。2、普通住宅市场上供应户型产品线较单一，畅销面积区间在80-100平米、110-130平米的二居和三居为主力户型，基本没有一居产品。高档项目竞争压力小，升级空间大。大户型畅销区间主要集中在以连城别苑140-180平米三居，产品相对稀缺。3、周边中高端项目高层毛坯均大多在5300-5500元，电梯洋房产品大多在5800－6200元/平米，较去年价格增幅较大。4、目前区域内的项目大多为现代风格，外立面色彩度较单一，欠缺质感，风情味不足，对于本案而言存在较大机会。5、星城国际到目前今年销售面积约5万平米，以此来预估本案的去化周期约1年左右。6、除连城别苑诉求的产品相关亮点较为出众外，其它项目产品附加值亮点较少。其他个案在项目本身的塑造方面优势不够突出，集中表现为产品性价比偏低，项目本身的可塑性、空白点、增值点较多。目前一些项目的亮点可供借鉴：如连城别苑外立面材料、全明户型等。7、物业服务方面，项目多采用发展商自营的方式，高端项目采用知名物业管理公司正逐渐增多，好的物业服务正成为项目营销过程中必不可缺的诉求点。8、竞品项目中市内客户为绝对主力，乡镇购买客群有逐渐增加的趋势；投资客比例较低。市场主流仍将以增加居住面积和居住升级为主要改善目标。随着大盘的纷纷入市，客群消费观念逐渐成熟，渐渐由过去只关注价格和户型过渡到注重项目环境、配套、物业管理和项目附加值等综合软性因素上。9、中高端客群则主要以政企高层及私营业主（小生意人）部分乡镇公务员及私营业主为主，高端客群由于购买不到适合自己的高端住宅需求旺盛，高端产品存在极大市场空白。小结：项目本体分析项目概况项目地块位于近邻联纺东路，滏阳河西侧，属于城市富人区。地块北侧会展中心形成国际商务区。地块建设指标：容积率约为3.5，建筑密度约25%，绿地率约30%。建筑面积：回迁房约为5万平米，商品房及商业面积约为4万平米。（与实际容积率有出入）项目概况配套周边高档居住区优势（Strength）区位优越，位于城市传统富人区，周边生活配套齐备，有教育资源二十五中，第一医院，高档餐饮娱乐及未来将建设百货；地块临主要交通干道联纺东路，交通通达性极佳；紧邻滏阳河及丛台广场，周边自然景观较好。劣势(Weakness)拆迁量较大，回迁房对项目品质有一定影响；地块规模较小，产品规划设计难度大；项目拆迁大，可售面积少，成本高，未来项目单价较高，销售难度加大。机会(Opportunity)

城市的河道景观治理及生活配套逐步实施有效提升项目品质；地缘客户有区域认同感，提供高端客源多。中高端项目竞争压力小，产品提升空间较大。威胁(Threat)

宏观政策调控加强，房价处于波动期；潜在供应量大，市场竞争加剧；高端项目开发难度大，销售周期较长。最大优势：自然景观、交通配套

最大劣势：成本高小，单价高、销售难度大最大机会：城市发展、产品升级

最大威胁：政策调控房价波动、市场供应量大地块SWOT分析领导者—垄断价格—产品有不可重复性—稀缺资源追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中小规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者本项目定位方向：具备市场挑战者的条件

对于本案而言，产品创新是关键依托区域的未来完善规划，未来成熟的配套，高形象为战略导向、打造新城市中心高端住宅典范项目市场定位必须做市场的挑战者，新城市生活的谛造者传统的产品主义开发思路不但不能实现项目的价值相反会增加项目的市场风险高端项目，创新是必由之路以高端项目的开发思路，引领区域的整体发展充分挖掘项目景观及配套的优势，实现项目价值最大化开发战略思路和竞争策略、营销包装的全面领先，成为区域价值的风向标从与城市共同发展，适度超前、成长累积的开发理念。本案位于以COD核心圈内，未来周边将主要规划为城市配套与高尚居住。对于核心区和政务官员和周边企业职工而言，能够恰到好处地平衡其工作与生活的距离。便捷交通路网有规模的居住区与CBD相对分离景观环境的利用和协调居住环境舒适宜人生活配套齐全COD六大核心开发要素本案如何定位，以何支撑？打造邯郸市富人区样板社区商业街区+城市高层水景豪宅本案初步市场定位亚太花园连城别苑本案优势：地段、现代风格产品败笔：人车不分流、物业管理、豪宅户型、产品创新等优势：园林、电梯洋房、大户型、设备设施产品败笔：产品创新、营销单一？萌芽成长超越邯郸市中高端住宅发展历程立足点：现代风格、园林立足点：电梯洋房、自然景观立足点：？项目客群分析目标客群基本特征年龄在30-50岁之间以政府官员及公务员、周边企业员工、私营企业主等为主，其次为乡镇官员及公务员生意人等购买力旺盛，周边富人区亚太花园等客户群。二次置业为主非常注重房产品交通、配套、园林环境、欧式建筑、户型舒适度、项目口碑等综合品质客群定位：邯郸新贵阶层目标客群锁定：核心客群政府中高级、事业单位职工及中层管理者银行、电信、电力、开发区等大型企业职工及中层教师公务员等的高收入阶层物流、娱乐、建材等私营企业中层商贸类私营业主与个体工商户媒体及广告私营业主等。重点拓展客群周边乡镇公务员、官员、私营业主中高层收入客群产品规划建议目标：制定有领导力和竞争力的产品1、高层产品创新，高端标签2、打造高附加值产品，厅、花园、LOFT作为创新点3、面积范围80-100二居及130-150平米三居，140平米三居以上舒适性产品为主，满足目标客户需求。4、进行大平层户型创新，并适度增加低密度产品，填补市场空白，引导高端客户需求。5、注重产品附加值提升，居住品质升级。产品定位的策略—一线品牌—项目具有无可复制的资源—产品创新—垄断价格标杆，引领市场潮流—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值挑战者领导者+整体以高档产品展示社区形品质，突破区域价值;本项目产品建议由高层和LOFT、沿河商业组成。高层大户+LOFT产品

+沿河商业

分摊容积率顺应市场需求增强竞争力和人气扩大影响力项目价值最大化提升项目品质快速销售保证资金回笼创新性高利润性高端性提升项目品牌含金量实现：品牌、利润、速度三大开发目标产品定位建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划产品方案户型创新配套设施规划布局分析鉴于当地人置业较关注风水、吉祥等寓意，由地块优势及“水景豪宅”的定位，我们联想到“龙形”的美好寓意，建议在设计概念中加以引用。新增路网建议交通布局分析停车建议主要为地下停车结合地面停车。地面停车可以利用组团间道路或红线退距当作地面停车场；地下停车主要为纯地下停车场。考虑到未来生活水平提高及社区高端定位，车位比建议为1：0.6。人流出入口车流出入口人车分流借鉴地下停车场示意物业布局分析高层商业电梯洋房商业商业高层LOFT高层LOFT高层平层高层平层小高层11层回迁高层回迁高层物业布局分析项目北侧适合以高层为主，以凸显项目形象。中间南部区域之间相对私密安谧，适合分布电梯洋房。保证商业的均好性。临两条路处夹角处适合布置区域级集中式商业。临河可开发商业街提升项目利润。项目南北两栋楼建设LOFT产品增加产品建筑面积（不算容积率可销售面积）。会所设置应考虑对外经营性和对社区内业主的有效辐射范围，考虑同商业的互动。商业商业高层LOFT高层LOFT高层平层高层平层小高层11层回迁高层回迁高层各期物业配比建议项目分布建筑面积（万平米）可销售面积高层平层高层5.01万（回迁4万平米）商业1.21.2万平米特色产品高层LOFT1.53万平米电梯洋房0.50.5万平米合计8.25.7万平米项目建设高层为主顺应市场需求（客户认为高层就是中高端产品，可以凸显项目形象，适合分布一部分电梯洋房为拉升产品价格做准备）。项目建设时市场高层产品竞争较激烈，此时期建设LOFT产品可以避免直接竞争又可以偷出面积，配合电梯洋房产品，获取更高利润）。物业配比住宅类型产品户型面积所占百分比产品类型住宅高层80-9010%小二居90-10020%大二居110-12020%小三居120-14040%大三居140-18010%四居小计

100%

建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划物业发展建议户型创新配套设施

现代与欧洲建筑简约元素运用结合，突出休闲风情元素。主打异域风情高端楼盘，集合国内流行的地中海风格。

建筑风格建议建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划户型创新配套设施物业发展建议园林风格建议现代风情园林突出文化、国际化、大气的感觉入口—社区精神堡垒家的精神依托采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造一定高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。微地形利用—坡地建筑，立体景观无所不在的十足水意水系以浅水系为主，宜结合硬质铺装地面考虑，经济节水，充满情趣，冬天白雪覆盖也是种风景。在园林中点缀体现创意的雕塑，成本投入不高，但可以有效的提升环境的品质感，也能显示项目的整体格调，强化人文氛围。以精致小品点缀组团景观中心，表达自然意趣提升社区高尚人文氛围，使客户产生共鸣。让小品成为小区的艺术代言人建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划物业发展建议户型创新配套设施本项目户型设计与创新方向(高层)物业类型凸窗倒凸窗错层露台入户花园空中花园阳光房客厅挑空两房紧凑型★★★★舒适型★★★★三房紧凑型★★★★★★舒适型★★★★★★四房复式结构舒适型★★★★★★★户型设计原则：1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引入创新元素。入户花园、空中院馆、LOFT、客厅挑空『创造者的空间欲望』，充分满足人们的想象空间和创作欲望。你可以将4.88米高的空间随意分割出若干个功能区域，实现彻底的动静分区，使工作、休息、会客、用餐、居住虽然发生在同一个大的空间内，却又各得其位，互不干扰。『高性价比的产品力』通过装修，可获得双倍甚至更高的实际使用面积。此外，每户还将获赠一个面积约5平方米的飘窗，可以作为阳光室或者观景台，在匆忙的岁月深处，聆听夜莺的歌声。50平米示意LOFT小户型空中别墅，超高性价比LOFTLOFT小户型空中别墅，超高性价比户型创新价值点1——运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣户型创新价值点二——赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度180度外飘窗，景观主卧2房2厅1卫270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。65平两房两厅一卫倒凸窗产品策划5首层创新价值——高层类洋房产品送地下半层，同时增加设计因景而生的空间形式——下沉式私家花园，使其景观价值最大化，增加首层产品品质。私家花园建议增加户型功能创新之三——首层创新类洋房建议增加户型功能创新之四——一梯一户大平层入口玄关,形成空间收放概念,以小衬大;独立客卧与主卧区东西相隔,互不干扰;豪华客厅下沉设计,彰现豪宅本色；独立阳光早餐厅,空间功能完整;北向次卧一步圆弧阳台,导入户外美景。采用国际豪门大户的三区布局概念：[工作区]——包含佣人房及卫生间、大型厨房、洗衣房与工作阳台，与主客活动区分开。[接待区]——豪华客厅与大阳台空间相连，室内形成多个休闲与接待区，互不干扰。[主人区]——引入主卧“区”的概念，居住更舒适，更添生活情趣。

160平米建议增加户型功能创新之五——高层270°观景阳台建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积。在阳台下做一个较低的平台，这个“低台”可以打掉。此面积作为赠送面积提高产品性价比和舒适感。建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划物业发展建议户型创新配套设施本案设计一个2000平方米左右的集中购物超市(引入家乐福或乐购)，地上三层。单层面积控制在800左右。集中商业之——超市超市规划F1-F2品牌超市

F3餐饮、电玩。小型商业中心图片具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要；具备购物功能，能提供主、副食，生活用品具备餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐；具备综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等建议临河商业街与住宅分开，如果不分开，建议设置转换层。临街商业建议设置为一层临街加部分一拖二商铺，满足各种业态的需求。一层商业有独立面脸，便以日后销售。面宽设置4－5米，进深8－10米，单个铺位面积控制在100平米左右。建议本项目设置一个私人会所所处位置会所类型主要功能设置主要服务对象面积与商业街结合运动会所健身房中青年人游泳池从儿童到老人台球室青少年及成年人乒乓球室从儿童到老年人社区诊所从儿童到老年人会所建议建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划物业发展建议户型创新配套设施物业管理生态科技系统绿色环保社区系统物业管理及智能化建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管安保服务信息服务生活服务公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件客户为中高端客户，对安全性、社区环境和设施维护以及停车管理比较关注医疗保健：必备的服务设施/业主健身档案家政服务：“遥控服务”、“定制服务”——轻松料理的家住宅托管：每栋楼设置一名管家,解决客户的后顾之忧菜单式委托装修：轻松置业、轻松入住、轻松生活物业服务特色建议

设立中央智能控制中心电梯身份认证服务出入口智能管理远程家居控制安防系统全光纤架构成就顶级家居智能化小区高效保温隔热外墙体系断桥铝合金中空LOE玻璃外遮阳系统顶棚辐射采暖制冷系统置换式全新风系统地源热泵系统卫生间后排水成套系统吸尘排污系统常年恒温恒湿、健康新风、隔音降噪、防污抗染、节能环保。混凝土顶棚辐射制冷制热系统健康新风系统核心设施和设备主要为地源热泵和采暖制冷系统，视地质条件，设备加安装大约每平米增加200-300元成本，水源热泵约为150-200元成本。3-7年客户可回收前期投入成本。生态科技型住宅，可应用于后期产品升级。建议本案物业管理将委托知名物业管理公司来进行顾问或管理，通过高品质的物业服务可以提高本案的附加值和竞争力，可成为本案的重要销售卖点之一。物业费收费标准参考周边项目，物业费取费标准建议为1.5元/平方米·月左右。物业管理公司建议：国贸物业、高力国际、中澳达文。物业公司建议营销策略建议整体营销战略高端形象活动造势体验营销样板先行整合资源深入挖掘高端形象活动造势：通过高水平的营销活动，营造形象、气势，确立项目高端形象，占领市场制高点。体验营销配套先行：销售中心、样板间情景展现，以体验参与刺激客户，促进销售。整合资源深入挖掘：整合项目资源，立足产品，深入挖掘，不断制造市场亮点。营销推广销售执行营销战术营销战略四位一体全新营销策略品牌营销公关营销体验营销圈层营销核心营销思路充分利用世界级设计大师，打造邯郸水景豪宅。富人区概念的升华和提炼，LOFT产品的塑造，打动邯郸。品牌营销——品牌的建立提示；先找到意见领袖，造成蝴蝶效应，再结合葡萄藤营销窜连。针对我们设定的高尚客户群分析不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。譬如：高新技术开发区；银行贵宾卡；也可利用现场空间进行体验营销，如样板区域销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；在媒体策略上，我们研究了目标客户的接受信息的途径和方式，以专业刊物和兴趣性刊物为主。

圈层营销诠释项目豪宅力量，展示气势销售现场——营造星级酒店管家式氛围，打造销售现场服务。建议从销售体、门童、保安服饰体现酒店管家式特色。建议设置水吧服务员、门童、保安保洁、停车引导员等岗位。现场包装体验营销79餐饮服务配合服务安保服务管理人员物业人员置业顾问全方位皇家服务为宗旨销售执行80入口设立明显的项目形象展示标志安排工作人员进行客户相关问题解答确定客户身份通知接待中心，做好接待准备做好项目的指引系统安保人员负责\业务部相关人员迎接带您的孩子识欧洲；欧洲文化艺术展；世界级欧洲藏品邯郸行；让孩子踢到欧洲；公关营销营销推广销售执行营销战术营销战略案名建议主推案名：龙湾辅推案名：天鹅湾、碧水湾畔软性新闻炒作网络广播报纸杂志口碑户外现场包装数据库短信直投公关活动推广渠道以活动为主线，户外、数据库与软文为主要通路，硬广与网络等配合，全面展开宣传攻势。更多的人关注更多的人到场更多的人购买因地制宜，巧妙拦截沿线户外广告灯箱道旗、工地围档项目内外部指引在唐山市区及至项目沿线设置户外，展示项目形象，拦截竞争对手客户；应用策略：户外报广化、户外异型化、户外电影化。户外与导引直效行销

以短信和DM直投为主要手段，数据库资源、展会相配合短信与DM推广成本低，客户资源针对性强，有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。短信邯郸市中高端业主、银行卡客户、车主客户、企业主等短信发送数据库市中心企业、银行卡客户、车主客户等的DM直投等看房团巡展展会选择区域写字楼和高端商场进行定向巡展，参加媒体组织的看房团，参加房展会扩大受众群体。直销行销报纸配合活动节点进行宣传炒作，树业界口碑报纸硬广，较适合树立项目形象和项目价值点传播，可选择与竞争对手阶段性同媒体投放。加大软文投放力度，持续保持项目热度。报广以形象塑造为主，与信息告知相结合网络广播空中传播，立体覆盖网络：搜房网及项目网站建设广播：音乐广播台、交通文艺广播台根据本案目标客户的职业特征，考虑充分利用网络的传播优势，丰富项目网站，投放搜房类专业门户网站。

销售接待营造氛围氛围营造

营造休闲、尊贵、讲究品味、品质的私人会所生活氛围1、售楼处、样板间内部装饰用品及饮品等体现休闲私人会所氛围、讲究品味、品质。2、售楼处及样板间的营销及服务上体现五星级私人会所尊贵的服务。3、销售工具（楼书、折页）设计制作及礼品设计制作需要与五星级私人会所休闲生活氛围相互匹配，需要讲究品质、品味的销售道具。私人会所装饰及设备接待物品——私人会所形象

统一视觉形象口碑传播增强与业主沟通，促进以老代新结合工程和销售节点，对项目地域、产品价值、活动事件等编制客户通讯，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老代新”客户奖励政策，节假日通过电话、短信、邮寄贺卡等祝福形式，提升老业主满意度，促进口碑宣传。增强老代新刺激力度，促进成交，保证客户对项目的持续关注度。营销推广销售执行营销战术营销战略市场比较法采用市场比较法加权平均后再进行价格修正，最终确定项目价格。价格定位比较项目项目类型均价星城国际高板5500元/平米连城别苑洋房高层洋房6200元/平米高层6000元/平米丰通国际高层高层5200元/平米计算公式本案价格确定

根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式：X=M*/A*B*C*D*E*F*G其中：

X为本项目计算价格

M为各参考项目的平均价格

A为各参考项目的地理位置系数

B为各参考项目的楼盘本体系数

C为各参考项目的自然景观系数

D为各参考项目的产权年限系数

E为各参考项目的内部娱乐系数

F为各参考项目的工程进度系数

G为各参考项目的噪音影响系数价格定位销售价格产品类型价格高层平层及电梯洋房6300元/平米（均价）高层LOFT10500元/平米（建筑面积价格）销售计划

根据工程进度,结合市场条件及销售证件办理情况,建议2011年7月份开盘，销售周期一年,2012年7月结案,高调亮相，抢占先机。