湖北省年下半年房地产估价师《制度与政策》：估价与评估的异同考试试卷

精选资料可修改编辑湖北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：估价与评估的异同考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同2、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为__和建筑物建造成本。

A．物业管理成本

B．固定成本

C．变动成本

D．土地开发成本3、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：195万元

B：210万元

C：213万元

D：217万元

E：工业用地的监测点评估价格4、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50

B．60

C．70

D．805、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期

E：工业用地的监测点评估价格6、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。

A：30％

B：40％

C：50％

D：60％

E：执行层的组织协调7、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005年试题)

A：市场需求容量调查

B：消费者行为调查

C：市场营销因素调查

D：竞争情况调查

E：借款合同8、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。

A：3％～5％

B：3％～10％

C：4％～10％

D：5％～10％

E：执行层的组织协调9、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．

A：2046240元

B：584640元

C：1461600元

D：2688000元

E：工业用地的监测点评估价格10、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

11、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。

A：房地产产品结构

B：房地产供求结构

C：房地产投资结构

D：房地产总量结构

E：借款合同12、下列费用中，不属于管理费用的是__。

A．办公费

B．管理人员工资

C．审计费

D．代理费13、下列不属于物业管理服务的基本内容的是。

A：物业共用设备设施的运行、维护和管理

B：环境卫生、绿化管理服务

C：业主自用部位的维护与管理

D：物业档案资料的管理

E：执行层的组织协调14、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去15、动产拍卖的成交一般以__为标志。

A．拍卖标的物财产所有权的转移

B．拍卖标的物实际占有的转移

C．拍卖过程中最高应价者的确定

D．拍卖合同的签订16、投资组合是__的一个有效措施。

A．提高投资收益

B．提高市场竞争力

C．开拓投资领域

D．规避投资风险17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。

A．16%

B．42%

C．58%

D．84%18、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。

A：乡人民政府

B：县人民政府

C：拆迁管理部门

D：公安部门

E：执行层的组织协调19、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入

B．土地出让收入

C．土地储备所获得的利润

D．土地受让方的投资20、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会__。

A．上升

B．下降

C．不变

D．升降难定21、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是．(2006年试题)

A：资本金现金流量表

B：资金来源与运用表

C：损益表

D：投资计划与资金筹措表

E：借款合同22、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点

B．成交日期

C．交易登记

D．合同签署23、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税24、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行25、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。

A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质2、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用

B．固定费用

C．材料费用

D．人工费用3、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(

A：城市的发展布局

B：功能分区

C：禁止、限止和适宜建设的地域范围

D：建筑形态控制指标

E：城市性质4、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。

A．房地产开发用地

B．学校

C．在建工程

D．别墅

E．特殊厂房5、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。

A．992.06

B．983.10

C．1080

D．8526、__不属于拆迁的实施方式。

A．统一拆迁

B．代办拆迁

C．自行拆迁

D．委托拆迁7、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%

B．1.5%

C．2%

D．3%8、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为__。

A．商场、豪华住宅、私立学校

B．豪华住宅、商场、私立学校

C．私立学校、商场、豪华住宅

D．商场、私立学校、豪华住宅9、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。

A：物业管理的早期介入

B：制定物业管理方案

C：制定临时管理规约及有关制度

D：物业管理人员的选聘与培训

E：选聘物业服务企业10、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

11、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业

B．第二产业

C．第三产业

D．新兴产业12、投资性物业中运营支出占__的比例是运营费用比率。

A．税后利润

B．经营利润

C．净经营利润

D．净租金收入13、不属于房地产投资的物业类型是__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．农业物业14、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）

A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2

B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2

C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2

D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2

E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m215、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：企业财产保险

B：城乡居民房屋保险

C：建筑工程一切险

D：买方信用保险

E：住宅抵押贷款保险16、取得建设用地使用权的途径包括。

A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得

B：通过国家出让方式取得

C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得

D：通过土地或房地产租赁方式取得

E：通过土地抵押方式取得17、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有．(2007年试题)

A：期望值相同，标准差小的方案为优

B：标准差相同，期望值小的为优

C：标准差相同，期望值大的为优

D：标准差系数大的为优

E：标准差系数小的为优18、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的。

A：不可移动性

B：适应性

C：弱流动性

D：相互影响性

E：借款合同19、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4

B．6

C．12

D．2420、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。

A：合法交易

B：合法产权

C：合法使用

D：合法处分

E：合法建设21、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。

A．240

B．622

C．312

D．87422、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。

A．在建工程抵押估价业务

B．城市房屋拆迁补偿估价业务

C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务23、房地产的经营使用方式主要有。

A：拍卖

B：销售

C：出租

D：营业

E：自用24、宣传作为促销组合因素之一，在等方面，起着十分重要的作用。

A：刺激对