房地产开发与经营题

《房地产开发与管理》试题与答案（一）1、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万m2。

A、450

B、475

C、490

D、500

2、在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为()。

A、未来值

B、终值

C、时值

D、现实值

3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。

A、半个月

B、一个月

C、一个半月

D、两个月

4、从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。()

A、对

B、错

5、对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()

A、对

B、错

6、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。

A、风险因素

B、资本化率

C、通货膨胀率

D、投资利润率

7、在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()

A、对

B、错

8、下列有关利润的含义说法不正确的一项为()。

A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润

B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利

C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配

D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次

9、通货膨胀风险会()房地产投资的实际收益率。

A、提高

B、降低

C、无影响

D、以上答案均不准确

10、收益性物业的经营费用包括()等。

A、人员工资

B、办公费用

C、抵押贷款还本付息

D、保险费、房管税

11、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，()投资风险更大。

A、物业甲

B、物业乙

C、一样大

D、无法判断

12、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。()

A、对

B、错

13、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，()又是中央政府财政收入的一个重要来源。

A、农业经济税收

B、工业生产带来的利润

C、商业经济经营带来的巨大财富

D、与房地产有关的收入

14、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是()。

A、在固定的预期收益率下使风险最低

B、使收益率最高

C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化

D、减少投资

15、()是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫

B、房地产市场中的过度开发

C、房地产适度经营

D、房地产过剩

16、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的()。

A、前期工作

B、初期工作

C、前提工作

D、项目可行性研究

17、()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场

B、生产要素市场

C、服务市场

D、潜在市场

18、按固定资产的使用构成，投资可以分为()。

A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用

B、基本建设和房地产开发投资

C、土地投资和房屋投资

D、国内投资和外商投资

19、属于利息的计算方式有()。

A、单利计息

B、连续复利

C、间断复利

D、复利计息

20、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括()。

A、收入的变化

B、对未来的预期

C、政策变化

D、可替代商品价格

21、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。()

A、对

B、错

22、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。()

A、对

B、错

23、在房地产市场调查的过程中，()是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、座谈

B、问卷

C、观察

D、实验

24、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是()。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期

B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的

C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量

D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生

25、产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(EP)。以下关于E和P关系描述正确的是()。

A、若E=P时，消费者满意

B、若E>P时，消费者不满意

C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

26、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用()。

A、单元估算法

B、单位指标估算法

C、工程量近似匡算法

D、概算指标法

27、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。()

A、对

B、错

28、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。()

A、对

B、错

29、针对不同用途的收益性物业可分为()。

A、写字楼物业管理、商场物业管理

B、承租人管理、租赁市场管理

C、工业及货仓物业管理、人事管理

D、商场物业管理、财务、人事管理

30、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，()是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A、发起者

B、影响者

C、决策者

D、购买者

31、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。()

A、对

B、错

32、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。()

A、对

B、错

33、长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求()。

A、上升

B、下降

C、不变

D、不确定

34、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是()万元。

A、755.54

B、772.84

C、1400.88

D、1433.90

35、工程成本控制的主要对象是()。

A、主要费用中的固定费用

B、主要费用中的变动费用

C、次要费用中的固定费用

D、次要费用中的变动费用36、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。

A、保证

B、抵押

C、质押

D、名誉

37、开发项目全部投资的内部收益率表明了()。

A、项目投资所能支付的最高贷款利率

B、将未来收益或收入转换成现值的收益率

C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

38、由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。()

A、对

B、错

39、零售商业物业的租金是以()为基础计算的。

A、每一个独立出租单元的总出租面积

B、以每月每平方米

C、以每平方米可出租面积

D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额

40、下列关于写字楼分类的描述正确的是()。

A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务

C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美

D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低

41、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()。

①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;⑤政治制度的变迁

A、①②

B、④⑤

C、①③

D、③

42、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是()。

①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

43、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是()。

A、政府的财政收入

B、土地出让收入

C、土地储备所获得的利润

D、土地受让方的投资

44、要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括()。

A、固定的投资市场

B、房地产市场是房地产权益的交易市场

C、要求高素质的专业顾问服务

D、易于出现市场的不均衡和垄断

45、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

46、属于利息的计算方式有()。

A、单利计息

B、连续复利

C、间断复利

D、复利计息

47、房地产开发商在融资过程中的成本主要是()。

A、中介费

B、承诺费

C、利息

D、评估费

48、金融机构在融出资金时，要遵循()的原则。

A、政策性

B、流动性

C、安全性

D、盈利性

49、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。

A、-41.8

B、200

C、-166.1

D、-200

50、在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”，用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。()

A、对

B、错参考答案

1、C2、C3、A4、B5、B

6、ACD7、B8、C9、B10、ABD

11、B12、A13、D14、AC15、B

16、D17、C18、A19、AD20、BC

21、A22、B23、B24、AC25、ABC

26、ABCD27、B28、B29、A30、A

31、B32、A33、A34、D35、B

36、ABC37、A38、B39、A40、AC

41、ABD42、D43、B44、A

45、提示：此题为2005年试题

(一)解法一：

(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元

P1=10万元;P2=(25.2-10)=15.2万元

(2)N=15×12=180月

=4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)

A1=P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]

=764.99元

Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]

=1352.66元(按照0.57%)

=1349.62元(按照0.567%)

=1349.31元(按照0.5667%)

A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)

=2114.61元(按照0.567%)

=2114.3元(按照0.5667%)

(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)

=6041.74元(按照0.567%)

=6040.86元(按照0.5667%)

(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：

P1=5万元n=(15-3)×12=144月

A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]

=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]

=509.94元(按照O.57%)

=508.98元(按照0.567%)

=508.89元(按照0.5667%)

从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)

(二)解法二：

(1)～(3)与解法一相同

(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月

(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：

P3=132630.40-50000=82630.4元

A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72

(6)该家庭第4年初的月还款额为：

A1+A2=764.99+842.72=1607.71元

注:主观题答案仅供参考

46、AD47、C48、BCD49、A50、B《房地产开发与经营》试题与答案（二）1、房地产市场结构包括()。

①总量结构;②垂直结构;③区域结构;④产品结构;⑤供求结构;⑥投资结构;⑦消费结构

A、③④⑤

B、④⑦

C、①③④⑤⑥

D、①②③④⑤⑥⑦

2、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。()

A、对

B、错

3、房地产投资的物业类型包括()。

A、普通住宅、别墅和公寓等

B、居住和商用

C、工业和特殊

D、办公和写字楼

4、商业物业的购买者大都是以投资收益为目的，靠物业出租或出售经营的收入来回收投资并赚取投资收益，另一部分是为了自用的目的。()

A、对

B、错

5、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用()发包。

A、专业工程

B、建筑工程全过程

C、分部工程

D、分阶段

6、下列不属于资本价值风险估计不准确的原因的一项是()。

A、政府法律和金融政策方面的影响

B、新功能的发展

C、宏观经济形势的影响

D、房地产交易的不可比性

7、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括()。

A、收入的变化

B、对未来的预期

C、政策变化

D、可替代商品价格

8、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过()得来的。

A、近期交易物业的租金或售价进行比较

B、市场上交易物业的租金或售价进行比较

C、类似物业的比较

D、市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较

9、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括()，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A、详细的预期收益估算

B、允许的空置率

C、经营费用

D、物业管理费

10、以下几种情况中，房地产开发商倾向于自行销售房地产项目的有()。

A、房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资欢迎

B、大型的房地产开发公司在进行物业销售时

C、房地产开发商有特定的销售对象

D、高档的房地产开发项目

11、敏感性分析是一种()。

A、动态不确定性分析

B、动态分析

C、静态不确定性分析

D、静态分析

12、一种产品差别值开发的前提条件包括()。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性

A、①②④

B、①②③④

C、⑤⑥⑦⑧

D、⑤⑥⑧

13、()反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A、资金来源与运用表

B、损益表

C、资产负债表

D、现金流量表

14、房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。()

A、对

B、错

15、兴建写字楼项目、要研究当前写字楼产业的销售情况，还要考虑到研究项目所处地段的交通方便程度。()

A、对

B、错

16、可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和()等方面情况进行深入细致地研究。

A、自然

B、技术

C、经济

D、社会

17、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。

A、自我消费

B、房地产保值

C、房地产增值

D、开发利润

E、出租收益

18、房地产投资最重要的一个特征是()。

A、能从周围社区环境的改善中获得利益

B、附加收益性

C、位置的固定性或不可移动性

D、不一致性

19、房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()

A、对

B、错

20、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为()。

A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的

B、对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间

C、以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论

D、当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益

21、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是()。

A、2.0

B、3.0

C、4.0

D、5.0

22、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是()。

A、可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程

B、提高房地产开发的收益能力

C、实现项目决策的科学化管理

D、降低房地产开发的成本

23、下列有关房地产市场分析描述正确的是()。

A、房地产市场分析是将参与者与房地产市场联系起来的活动

B、房地产市场分析的目的是将风险降至最低，盈利升至最大

C、房地产市场分析首先要从房地产市场的微观入手

D、不同市场分析目的对市场区域的确定影响不大

24、目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。()

A、对

B、错

25、一投资者向某房地产产业投资100万元，假设在同一时间段内，无风险资产的回报率为10%，市场的整体平均回报率为30%，而资产的系统性市场风险相关系数为1.2，求在这一时间段内，投资者获得多少预期回报?

26、公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。()

A、对

B、错

27、建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。

A、总包合同

B、包工包料合同

C、计量估价合同

D、包工不包料合同

28、以下关于房地产供给的描述，正确的有()。

A、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性

B、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛

C、由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性

D、由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性

29、以下属于房地产市场的运行环境的是()。

①社会环境;②区域环境;③经济环境;④资源环境;⑤技术环境;⑥软环境;⑦法律制度环境;⑧金融环境;⑨政治环境;⑩国际环境

A、①③⑦⑩

B、②④⑤⑥⑩

C、①③④⑤⑦⑧⑨⑩

D、①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

30、一般来说，标准方差越小，各种可能收益分布就越分散，投资风险也越大;反之，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。()

A、对

B、错

31、目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是()。

A、机构投资者

B、商业银行

C、个人投资者

D、国家财政

32、下列有关名义利率和实际利率的描述，错误的是()。

A、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大

B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

C、当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等

D、当每年计息周期数m>l时，名义利率小于实际利率

33、房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。()

A、对

B、错

34、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。

A、第一阶段

B、第二阶段

C、第三阶段

D、第四阶段

35、投资的作用()。

A、投资是国民经济增长的基本动力

B、投资可以促进人民生活水平提高

C、投资有利于国内稳定和国际交往

D、跨国投资影响本国投资经济稳定36、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用()进行衡量。

A、资产负债率

B、成本利润率

C、投资收益率

D、开发利润

37、流动比率()，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A、越低

B、越高

C、不变

D、无法判断

38、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。()

A、对

B、错

39、以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是()。

A、房地产投资具有相对较高的收益率

B、房地产投资变现能力强

C、房地产投资回收快

D、房地产投资能够得到税收上的优惠

40、()是指在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

A、投资机会研究

B、初步可行性研究

C、详细可行性研究

D、项目的评估和决策

41、以下物业类型，属于经营性物业的有()。

①别墅;②写字楼;③购物中心;④仓储用房;⑤高尔夫球场;⑥酒店;⑦出租商住房

A、①②③⑥⑦

B、①②③④⑥⑦

C、②③⑤⑥⑦

D、②③⑥⑦

42、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

A、204.8

B、356.72

C、508.91

D、666.67

43、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是()。

①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

44、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取()方式供地。

A、协议出让

B、招拍挂出让

C、行政划拨

D、行政划拨兼协议出让

45、在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的()来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。

A、土地供应计划

B、城市规划

C、国民经济发展计划

D、土地需求计划

46、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会()。

A、减少

B、增加

C、不变

D、同步递减

47、以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是()。

A、潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入

B、净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流

C、税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金

D、实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入

48、在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有()。

A、流动性原则

B、安全性原则

C、物资保证原则

D、盈利性原则

49、房地产市场分析报告大纲主要包括摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析和市场占有率分析，其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点，它包括()。

A、了解每一细分市场下使用者的愿望和需要

B、描述计划建设中的竞争性项目

C、描述已建成或正在建设中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)

D、按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建设项目应具备的特色

50、研究房地产项目融资方案，首先应该明确融资主体，由于融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式()。

A、既有法人融资

B、新设法人融资

C、企业法人融资

D、自然法人融资参考答案1、C2、B3、BC4、A5、B6、B7、BC8、D9、ABC10、ABC

11、A12、AC13、A14、A15、B16、BCD17、CDE18、C19、B20、A

21、B22、C23、AB24、B

25、根据题意有公式：E=rf+bf[E(rm-rf)]=l00×l0%+1.2[100×30%-lOO×lO%]=10+1.2×20=34万元注:主观题答案仅供参考

26、A27、C28、ABD29、C30、A

31、B32、A33、B34、B35、ABC

36、CD37、B38、A39、AD40、B

41、C42、B43、D44、C45、A

46、B47、BC48、C49、BC50、AB《房地产开发经营与管理》模拟试题及答案（三）1、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括()。A、项目基本情况

B、开发商资信水平

C、市场分析结果

D、财务评价指标

2、下列计算公式正确的有()。

A、有形长期资产=固定资产净值-待处理固定资产净损失-未弥补亏损+长期投资

B、实有资产净值=资产总计-负债总计-待处理经资产损失-未弥补亏损-潜亏

C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x100%

D、流动比率=(流动资产/流动负债)x100%

3、购买房地产投资信托公司的股份属于直接房地产投资的范畴。()

A、对

B、错

4、房地产开发商在融资过程中的成本主要是()。

A、中介费

B、承诺费

C、利息

D、评估费

5、在房地产市场的分类中，一级市场是指()。

A、土地使用权转让市场

B、新建商品房租售市场

C、土地使用权出让市场

D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

6、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是()。

A、20%

B、30%

C、40%

D、50%

7、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是()元。

A、1005.56

B、1010.56

C、1110.56

D、1115.56

8、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是()。

A、80%

B、120%

C、171%

D、200%

9、开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。()

A、对

B、错

10、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是()。

A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷

B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求

C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小

11、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。()

A、对

B、错

12、房地产投资信托公司的类型，包括()。

A、权益型房地产投资信托

B、收益型房地产投资信托

C、混合型房地产投资信托

D、抵押型房地产投资信托

13、可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和()等方面情况进行深入细致地研究。

A、自然

B、技术

C、经济

D、社会

14、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为()元。

A、50.6

B、60.6

C、34.8

D、44.6

15、流动资金贷款是指()。

A、以企业进行建筑、安装、更新改造和中小型基本建设等固定资产投资为对象发放的投资性贷款

B、向企业发放的供生产流通中周转性使用的贷款

C、主要是单位在构建住房或从事房地产开发经营中取得的贷款

D、自然人取得用于构建自用住房的贷款，其性质为消费性贷款

16、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()。

A、社会平均利润率

B、资金成本

C、通货膨胀

D、资本供求状况

17、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.23

18、()是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。

A、时间控制

B、安全管理

C、质量控制

D、进度控制

19、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于()元。

A、605

B、600

C、650

D、550

20、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是()。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲乙两个物业投资风险相同

D、无法判断

21、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A、基础设施状况

B、人口数量和结构

C、居民思想观念

D、宏观金融政策

22、房地产开发建设项目的招标方式包括()。

A、公开招标

B、开标

C、邀请招标

D、决标

23、以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是()。

A、房地产投资具有相对较高的收益率

B、房地产投资变现能力强

C、房地产投资回收快

D、房地产投资能够得到税收上的优惠

24、关于空置和损失不正确的是()。

A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入

B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时

C、空置虽然减少收入，但不是损失

D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等

25、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越()，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越()。

A、大;小

B、大;大

C、小;大

D、无法判断

26、()是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A、成本利润率

B、投资利润率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

27、除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为()。

A、某些战略群体内存在激烈竞争

B、资源稀缺，导致不同群体间的竞争

C、某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体

D、顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别

28、()就是从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

A、风险估计

B、风险评价

C、风险辨识

D、风险分析

29、以下情况能引起房地产市场需求增加的是()。

A、未来预期收益的增加

B、收入水平的提高

C、边际税率的降低

D、土地供给的减少

30、现金流出和现金流入之差称为现金流量。()

A、对

B、错

31、房地产项目的建设过程是指()的持续时间

A、房地产开发全过程

B、获得土地后到全部工程竣工

C、从工程开工到全部工程竣工

D、从工程开工到项目租售完毕

32、()是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A、经营成本

B、开发产品成本

C、期间费用

D、开发项目总投资

33、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑()。

A、可能的面积组合

B、寻租者经营业务的性质

C、寻租者经营水平

D、寻租者将来扩展办公室面积的计划

34、房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者涉及()。

A、房地产的开发建设过程

B、房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程

C、房地产的交易过程

D、房地产的销售过程和使用过程

35、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的