房地产项目可行性研究报告

房地产工程可行性争论报告 (模版)名目第一局部：工程总论工程背景工程概况工程名称工程建设单位概况工程地块位置及周边现状工程规划把握要点工程进展概况可行性争论报告编制依据可行性争论结论及建议其次局部：市场争论宏观环境分析全国房地产行业进展分析本市房地产市场分析本市房地产市场现状本市房地产市场进展趋势板块市场分析区域住宅市场成长状况区域内供给产品特征区域市场目标客层争论工程拟定位方案可类比工程市场调查工程SWOT分析工程定位方案第三局部：工程开发方案工程地块特性与价值分析规划设计分析产品设计建议工程实施进度营销方案机构设置合作方式及条件第四局部：投资估算与融资方案投资估算投资估算相关说明分项本钱估算总本钱估算单位本钱销售收入估算税务分析1工程资金推想现金流量表自有资金的核算融资方案工程融资主体工程资金来源融资方案分析投资使用打算借款归还打算第五局部：财务评价财务评价根底数据与参数选取财务评价〔方案1〕财务盈利力气分析静态获利分析动态获利分析偿债力气分析综合指标表财务评价〔方案2〕财务评价结论第六局部：不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析变动因素一本钱变动变动因素二售价变动变动因素一容积率变动风险分析风险因素的识别和评估风险防范对策

第七局部：综合评价环境评价〔影响及对策〕公司资源匹配分析结论建议附件：附表：附图：调查人员声明

第八局部：争论结论与建议第九局部：附录1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2XXXX公司统一的《房地产可行性争论报告模式》进展分析。3、形成意见和结论。24、撰写本可行性争论报告。5、我们已〔或没有〕对本报告中的拟建工程进展了实地查勘〔在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建工程进展了实地查勘〕。6、〔其他需要声明的事项〕参与调查人员签名：公司领导签字：注：形成全都意见后，附后存档。工程背景

第一局部：工程总论这一局部主要应说明工程的发起过程、提出的理由、前期工作的进展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性争论的工作根底。为此，需将工程的提出背景与进展概况作系统地表达。说明工程提出的背景、投资理由、在可行性争论前已经进展的工作状况及其成果、重要问题的决策和决策过程等状况。在表达工程进展概况的同时，应能清楚地提示出本工程可行性争论的重点和问题。工程所在区域进展状况城市进展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。工程发起人及发起缘由工程渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。工程投资的必要性〔3—5年〕，在公司进展中的地位〔是否核心工程〕；②公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场掩盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司将来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；工程概况工程名称工程建设单位概况工程地块位置及周边现状①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔//政府的关系〕。②宗地现状3〕四周范围；〕地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；〕地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；〕地面现有居民状况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；〕地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下/构造等，地上地下都要留意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；〕土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；〕地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③工程周边的社区配套〕周边3000 米范围内的社区配套及交通状况〔a〕公交系统状况，包括主要线路、行车区间等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；〔c〕现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量状况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、消遣设施公园银行邮局附图：生活设施分布图，具体位置、距离。〕3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状④工程周边环境〔依据个案特性描述，没有的可以不写〕治安状况空气状况噪声状况污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕危急源状况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕周边景观风水状况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大/超市的建设等。其他4⑤大市政配套〔都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性〕道路现状及规划进展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时间。通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增加的状况。工程规划把握要点规划把握要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他工程进展概况①已进展的调查争论工程及成果②工程地块初勘及初测工作状况③工程建议书编制、提出及审批过程④争论工作进展状况可行性争论报告编制依据在可行性争论中作为依据的法规、文件、资料、要列知名称、来源、公布日期。并将其中必要的局部全文附后，作为可行性争论报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个局部：工程主管部门对工程的建设要求所下达的指令性文件；对工程承办单位或;。可行性争论开头前已经形成的工作成;国家和拟建地区的政策、法令和法规。依据工程需要进展调查和收集的设计根底资料。《城市居住区规划设计标准》A市城市拆迁治理条例》《城市居住区公共效劳设施设置规定》《住宅设计标准》5《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计标准》《高层民用建筑设计防火标准》可行性争论结论及建议市场争论开发方案投资估算与融资方案财务评价不确定性分析综合评价争论结论与建议主要技术经济指标表

其次局部：市场争论行业政策

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进展房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。全国房地产行业进展分析2.2.12.2.2

市场供给与需求2.2.3 行业进展趋势本市房地产市场分析一般来讲，工程所在国内部地区之间的进展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅争论其宏观因素还不够、还必需对工程所在区域进展因素分析，这是由于：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济进展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的进展产生影响，有的地区反响快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必需加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状、近三到五年商品住宅市场进展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特征、分布区域等。、各行政区市场比较：量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。6各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和进展趋势等。、当地城市近、中期规划进展方向描述城市进展规划、功能布局、根底设施建设等与工程开发和居民住宅亲热相关方面。20名进展商最3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征、客户的购置偏好、购置关注的要素、重点楼盘描述备注：需要完成城市进展及房地产市场调研报告〔报告格式及内容另附〕本市房地产市场进展趋势①需求推想需求推想就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进展分析和推想，从而推断出将来市场对该类物业的需求。②供给推想供给推想就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进展分析，从而推想将来市场上该类物业的供给状况〔推想方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。〕板块市场分析区域住宅市场成长状况,,,购置人群变.②区域住宅市场各项指标成长状况〔近 3-5年〕,开工量/竣工量,销售量/,.③区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势区域内供给产品特征①各档次产品供给状况②各档次产品的集合特征,尤其争论与本案类似档次物业的特征 ,平均售价,,,,,.③区域内表现最好个案状况附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还要配置现场图片。2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内的时机点,本案所在位置的价位区间,,本案在开.区域市场目标客层争论7①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围〔建立在本区域参照工程的阅历争论及全市的趋势特征上〕②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。工程拟定位方案可类比工程市场调查,序号比较因素典型楼盘分值权重拟建工程分值备注〔.〕地段位置10040%110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；配套设施10010%115 城镇根底设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化规划设计10010%110 规划水平、理念物业治理10010%95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业治理费；是否人车分流；物业治理商资质交通状况1005%80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度楼盘规模1003%100 建筑总面积〔在建及未建〕；总占地面积；户数；产品外观1005%105 是否醒目；是否颖；是否高档；感官舒适程度；户型设计10010%105 户型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高进展商信誉1002%90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品