资产评估第四章

资产评估第四章一.单项选择题最佳使用是（）必须考虑的评估前提。［单选题］*地产（正确答案）房屋建筑物企业资产资产基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。［单选题］*地理位置和交通条件个别因素和市场转让条件（正确答案）容积率和覆盖率特别利害关系和特殊动机假设开发法属于一种（）。［单选题］*加和法积算法类比法倒算法（正确答案）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（）元。［单选题］*850001263172369（正确答案）12369计算建筑期利息的工期应按（）计算。［单选题］*合同工期额定工期（正确答案）协商工期实际工期待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。［单选题］*10480001910000（正确答案）148000019100000待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。［单选题］*6166792500078995058041（正确答案）残余估价法属于（）中的一种具体方法。［单选题］*收益法成本法市场法（正确答案）功能价值法有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为（）元／平方米。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z10001500（正确答案）21002800若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。［单选题］*建筑总价格/土地总面积土地总价格/土地总面积房地总价格/土地总面积土地总价格/建筑总面积（正确答案）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加1万元。资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于（）万元。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z205429633（正确答案）690待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（）万元。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z110618049（正确答案）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为（）元。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z100012000（正确答案）40002000某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（）万元。［单选题］*A.140157141（正确答案）148如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于（）。［单选题］*9%12.5%7.5%（正确答案）5%被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于（）万元。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z8687（正确答案）9085已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10%，该房地产的土地年纯收益最接近于（）万元。［单选题］*506080（正确答案）10018.假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该房地产的评估值最接近于（）万元。［单选题］*28（正确答案）322530被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于（）［单选题］*0.96590.9481.1521.054（正确答案）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）。［单选题］*土地的非再生性土地位置固定性土地用途广泛性（正确答案）土地利用永续性某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的1/4，问该土地每平方米应负担利息为（）元。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z51.7530.7589（正确答案）71.25某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为（）元。［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z86008800（正确答案）900012000某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。［单选题］*1728（正确答案）190015001000元在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（）。［单选题］*房地产税金管理费利息（正确答案）保险费某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的（）［单选题］*A•供求原则替代原则最佳使用原则（正确答案）贡献原则某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（）［单选题］*A.100/115B.85/100C.115/100（正确答案）D.100/85某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（）万元［单选题］*A.400B.392（正确答案）C.402D.390某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为（）万元［单选题］*A.120B.80（正确答案）C.60D.100某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）［单选题］*建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米（正确答案）建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米30•某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按1%的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（）万元［单选题］*TOC\o"1-5"\h\z77146116（正确答案）193二.多项选择题影响地价的一般因素有（）。*行政因素（正确答案）区域因素社会因素（正确答案）经济因素（正确答案）人口因素（正确答案）影响地价的社会因素主要包括（）等几个方面。*政治安定状况（正确答案）社会治安程度（正确答案）税收政策房地产投机（正确答案）E•交通管制影响商业用地土地价格的区域因素有（）。*商业繁华程度（正确答案）环境优劣度（正确答案）规划限制（正确答案）公有设施完善度交通便捷度（正确答案）影响地价的个别因素主要有（）。*位置因素（正确答案）地形地质因素（正确答案）面积因素（正确答案）地块形状因素（正确答案）土地利用因素（正确答案）市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（）。*繁华程度（正确答案）交通状况（正确答案）基础设施状况（正确答案）环境质量（正确答案）土地使用年限评估建筑物需考虑的因素包括（）。*产权（正确答案）用途（正确答案）建筑结构（正确答案）建成时间（正确答案）装修质量和水平（正确答案）建筑物应在（）方面符合政府规定。*建筑结构建筑用途（正确答案）容积率（正确答案）覆盖率（正确答案）外形设计我国房地产评估的标的物一般包括（）。*土地使用权（正确答案）土地所有权建筑物及其权益（正确答案）建筑物中的水暖设施（正确答案）建筑物中的办公设备假设开发