重庆瑞坤置业瑞坤石桥铺项目营销策划案

呈：重庆瑞坤置业开展瑞坤石桥铺工程营销筹划案二零零九年八月四日专业提升价值汇报内容：1、明道-取势：市场接口和工程定位2、工程优化建议3、营销推广策略明道研究市场、分析市场、了解市场取势寻找和挖掘市场空白点和时机点目的：为本工程定位寻找市场依据和现实支撑点1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍宏观市场分析——区域特征分析沙坪坝二郎、彩云湖石桥铺杨家坪大坪本工程距离10——15分钟1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍中观市场分析——竞争市场分析1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍石桥铺的由来石桥铺始建于清朝乾隆五十一年〔1786年〕。在今石桥铺正街东段建有两孔石墩桥一座，并在此建有街铺。石桥铺因有此石桥和店铺故而得名。石桥铺的过去1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍1984年的石桥铺华宇老街印象石桥铺的现在1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍数码IT、交通枢纽、高新区石桥铺关键词：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍八一建材市场至巴山一线的旧房拆迁已经纳入高新区近期拆迁方案重庆啤酒厂将于2021年底整体搬迁从科园一路路口至西部商场一侧规划打造重庆首个数码IT步行街，转盘环岛内华宇老街印象规划为民俗文化步行街；石新路〔石桥铺至二郎段道路〕由现在的双向四车道拓宽为双向六车道在“树语城〞工程西侧规划建设的32米宽次干路科威支路，将下穿成渝高速路，与二郎科技公园北侧的科城路连接。石桥铺的未来：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍对本工程将产生积极意义晶蓝公馆老街印象南方苹果派大城小爱花漾四季一期晶蓝公馆在售楼盘预告楼盘在售楼盘预告楼盘大城小爱花漾四季一期枫丹树语城老街印象本工程区域主要在售楼盘分布情况1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍顺盛雅苑南方苹果派楼盘名称总建面容积率户型区间目前阶段后续产品套内均价晶蓝公馆近6万方431-78㎡预计2009年7月底A栋高层开盘B栋和C栋高层未开盘大城小爱15万方5.840—67㎡正在进行基础建设、售房部和样板房装修总共有15万方的体量，6栋高层，一栋小高层未开盘枫丹树语城16.8万方3.1030-105㎡项目一、二、三期已经交房入住预计今年9月份加推1号楼小户型33—59㎡4300元/㎡老街印象12.9万方7.7224—60㎡销售6号楼2单元，项目全面交房无6200元/㎡兰花丽景3.1万方3.527－75㎡一期已经售完，正在交房预计今年底二期产品将为面市5400元/㎡沛鑫四季香山27.1万方3.4237—88㎡一期4栋高层已经售完二期预计7月份面市3380元/㎡顺盛雅苑4.5万方3.9941—82㎡2号楼还剩少量大户型尾房无4050元/㎡南方苹果派 6.6万方2.5739—106㎡一期4栋高层已经交房入住后期23万方预计明年入市4500元/㎡花漾四季7.9万方3.2665—89㎡一期基本售罄二期预计在今年8月底9月初面市4200元/㎡区域主要楼盘数据比照1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍区域主要楼盘数据比照1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍区域主要楼盘数据比照1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍项目名称户型区间户型种类户型类型面积比例本项目29—70㎡4种单配29㎡20%一房41㎡20%二房62—70㎡60%晶蓝公馆31—71㎡7种单配32㎡25%一房47㎡12.5%二房53—57㎡37.5%二房半67—69㎡25%老街印象24—52㎡8种单配24—25㎡30%一房34㎡30%二房46—52㎡40%枫丹树语城33—59㎡6种单配36—38㎡30%一房46㎡30%二房57—65㎡40%花漾四季32—89㎡8种单配（板式小高层）32㎡100%二房（高层塔楼）53—71㎡67%三房（高层塔楼）83—89㎡33%区域代表性楼盘户型比照1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍区域主要楼盘户型配比情况1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍区域楼盘供给户型比例两房所占比例最大为40.6%，单配32.4%，一房占14.6%，三房占12.3%；楼盘名称近期推出楼层梯户比外立面小区配套本项目A栋、B栋33层3梯10户深灰+浅灰+白色和深棕色线条——晶蓝公馆A栋32、33层2梯8户浅灰色+深蓝色+黄色线条篮球场+羽毛球场+乒乓球室+幼儿园+游泳池+泛会所+3000㎡社区商业枫丹树语城1号楼25层3梯9户浅棕色超市+游泳池+羽毛球场+1万方风情商业街；老街印象6号楼2单元32层3梯10户灰黑色超市+茶餐厅+美容美发+家政中心+娱乐中心+洗衣房花漾四季1号楼板式13层塔楼32、33层4梯13户2梯6户白色儿童游乐场+恒温游泳池+篮球场+网球场+超市区域代表性楼盘立面、配套比照1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍楼盘名称总体定位核心卖点主推广语主要推广渠道本项目————————晶蓝公馆全新的高品质小户生活特区户型晶钻生活，小户蓝本外卖场+户外大牌+公交站台枫丹树语城高新区大型纯净生活社区绿化城中静土，林中漫步户外大牌+移动电视+灯杆旗+路牌导视老街印象新都市主义小户特区地段老街在变，印象不变报煤+楼体广告+户外大牌+网络花漾四季为小太阳家庭定制seasonhome产品版主就该有自己的地盘报煤+户外大牌+移动电视+网络区域代表性楼盘营销推广比照1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍楼盘名称投放量产品构成户型区间入市时间晶蓝公馆近6万方3栋32、33层高层31-71㎡预计2009年8月底A栋高层开盘大城小爱15万方6栋高层1栋小高层40—67㎡预计2009年10月底一期面市枫丹树语城四期近1万方1号楼25层公寓33—59㎡预计今年9月份加推1号楼小户型花漾四季二期1.8万方————二期预计在今年8月底9月初面市兰花丽景二期19万方6栋高层——预计今年底二期产品将为面市南方苹果派二期23万方————后期预计明年下半年入市四季香山二期18万方约9栋高层——二期预计7月份面市83.8万方区域潜在楼盘未来放量分析1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍中观市场分析结论：区域楼盘都是中小体量、中小户型楼盘，在规模和形态上趋于同质化；在售楼盘多进入销售后期，预告楼盘集中在今年下半年和明年初入市；因地段和产品类型不同，房价差异较大；户型结构上，两房比例为40.6%，单配32.4%，一房占14.6%，三房占12.3%；户型设计中赠送面积成为流行做法；小区配套上运动游乐设施成为标准配置，其中普遍设置了游泳池和羽毛球场；户外大牌成为各个楼盘最重要的推广渠道，网络广告也逐渐受到重视；外立面色彩主要以黑白灰为主色调，材料主要为外墙砖，极少使用涂料、石材；区域未来1年内潜在市场放量约84万方，市场竞争非常剧烈；1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍带给我们的启示：工程定价必须依据市场行情和工程自身情况，要让客户觉得物有所值；未来市场竞争更加剧烈，工程如果没有鲜明特色和卖点将面临巨大风险；户型配比应该迎合市场主流，以降低工程销售风险；在小区内部配套上考虑篮球场、健身场所等小型的适合年轻人的运动设施的设置，增加卖点；赠送面积的做法不可行之后，户型设计上必须另找卖点；市场上定位独特，包装手法精致个性，推广手段新颖有趣的楼盘是个空白；1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍在产品本身上做差异化和创新难度较大，只能从营销推广上寻找出路：发现卖点或者制造卖点，〔比方：阿布呵布的2梯14户，依托优秀的广告推广，到达畅销和提价的效果〕；1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍微观市场分析——工程自身分析工程分析——地块位置1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程地1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程分析——地块现状1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程分析——地块分析地块南面和东侧为规划城市道路。地块南北长140米，东西宽75—115米。地块面积狭小但地势较为平坦。地块现状平均标高为320.60米。东侧和南侧规划道路建成后，场地现状标高和东侧道路高差约为9—13米，临南侧道路高差约为7.5—9米。城市规划干道城市规划干道9—13米7.5—9米140米工程地赛博电脑城直线1.39公里步行1.77公里工程分析——地段并非石桥铺中心位置，位置为难1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍交通：有去往朝天门、南坪、李家沱、杨家坪、中梁山、沙坪坝、双碑等14条公交线路生活：周边无大型超市和农贸市场比较缺乏医疗：巴山医院、高新区人民医院教育：石新路小学、沙区名校联合外语小学工程分析——配套1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程分析——环境处于几大建材市场中间，周边环境现状较差，周围无良好的自然景观可以利用1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍总体印象户型区间：29—70㎡紧凑型小户型两栋住宅塔楼之间距离较短，50%的户型存在严重对视景观绿化面积小外立面设计不够新颖和时尚大面积的商业对住宅影响和干扰较大A栋建筑距离规划的城市干道较近，存在噪音干扰和粉尘污染工程分析——规划布局非高档品质居住区1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程分析——户型设计户型设计有许多优化和改进的空间61㎡两房70㎡两房29㎡单配41㎡一房41㎡一房70㎡两房61㎡两房61㎡两房61㎡两房29㎡单配D2户型未设置在景观、朝向最正确的位置，客厅开间3.6米较小，双卫的设置实用性不强，赠送面积难以改造为一个独立房间D1户型厨房位置不合理，没有餐厅位置，存在暗卫X2户型厨房面积过小〔3.42平米〕，卫生间和餐厅位置不合理，进入次卧要经过客厅和阳台，动静分区不合理卧室尺寸和面积相比区域内市场供给主流户型仍然偏小1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍房号户型面积户数比例D2两房两厅两卫双阳台70.72㎡128户20%X2两房两厅单卫双阳台61.59㎡256户40%X1一房一厅一卫单阳台41.75㎡128户20%D1单间配套29.22㎡128户20%户型面积区间29—70㎡，以两房为主力户型户型选择面太小〔4种户型〕面积跨度太大，缺少30—40㎡，50—60㎡两个区间段的产品两房比例占60%显得过大，与一房、单配的户型比3:1:1不尽合理工程分析——户型配比户型配比与目前区域市场主流情况有较大区别1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程SWOT分析SW优势：1.中小户型设计，总价低2.公交线路多，交通出行方便劣势：1.生活配套较为缺乏2.建材市场内部周边环境较差3.工程居住品质不高4.户型配比和设计存在问题时机：1.石新路的拓宽改造将大大提升工程的通达性和形象档次威胁：1.未来市场放量巨大竞争剧烈2.赠送面积的做法不再可行3.不可预计宏观调控政策〔近期二套房贷收紧〕OT1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍劣势多余优势，威胁大于时机！1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍我们如何在未来市场竞争十分剧烈，同时工程本身又缺乏突出优势和卖点的情况去赢得市场？1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍定位思考本工程不适合定位于针对二次置业和改善性置业的购房人群！市场上小户型供给量和需求量都比较大，青年人群逐渐成为购房主力应该且只能针对区域内首次置业的青年人群1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍外部条件内部条件他们是怎样的一群青年人？1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍他们有怎样的一种特质?80后青年群他们年龄在20—29岁之间，普遍受过高等教育他们个性独立、思维活泼、消费能力强，多数是月光族和白骨精他们对于电脑和的依赖远远超过其他他们多数不会下厨做饭，要么吃方便食品要么下馆子他们骄傲又孤独，自信又敏感他们正在热恋或者刚刚分手他们即将面临失业或者正在考虑跳槽他们好面子、爱虚荣、怕麻烦……他们在哪里？1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍他们在哪里?他们多数来自重庆周边各个区县他们大学毕业后在石桥铺周边单独租房住他们主要从事IT、网络、通信、广告等行业他们在电脑城、写字楼、出租屋、公交车……他们在漂泊、在奋斗80后崇拜偶像：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍80后精英人物：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍80后生活状态：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍他们有想法，有目标他们面临生活和工作的巨大压力他们处于事业的起步阶段他们还在奋斗的路上他们渴望解压、渴望发泄、渴望玩乐1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍他们不想住在狭小的出租屋内面对讨厌的房东1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍他们不想住在家里天天面对唠叨的父母他们渴望有个属于自己的独立空间他们有着强烈的置业愿望1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍他们是在石桥铺区域内工作和生活的，一群个性鲜明，同时拥有强烈置业需求的80后青年群！目标人群总体定位：产品定位：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍地段——石桥铺、巴山之间，位置为难环境——建材市场内部，环境较差配套——生活配套较为缺乏我们必须借势！工程现状1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍怎样借势？向石桥铺借势，往石桥铺中心靠拢，旗帜鲜明的宣言我们是石桥铺中心的楼盘！产品定位：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍只有定位于石桥铺中心的楼盘，才能——1.提升工程的整体形象和档次2.弱化工程周边环境不佳的劣势3.弥补工程生活配套缺乏的缺陷产品定位：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍在产品上定位中高端，在形象上定位高端，中档建设，高档包装要以打造石桥铺地区具有代表性的、最好的小户型楼盘为目标因此我们必须：产品定位：石桥铺中心29—70㎡青春精致小户地段属性产品属性目标人群特征1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍但是，石桥铺中心29—70㎡青春精致小户。这只是一个产品定位，也是一个功能性的定位。而小户型，适合青年群体购置的房子，在石桥铺周边的各个楼盘都有相应的户型配比，而且每个楼盘都有自己的优势与价值。那么本工程，作为一个体量不大的青年社区，对于石桥铺地区的青年群体而言，到底有怎样独特的生活价值？1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍检视工程方方面面的质素与优势，地段、交通、配套、户型……我们具备满足青年生活需求的全部要素，但是，任何单一的卖点都缺乏以与竞争楼盘抗击。均好性楼盘=没有特点从产品的物理属性本身，缺乏以形成鲜明观点。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍因此，我们再回过头来看消费者1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍25－30岁购置力不一定很强，适合两房户型的选择；对都市生活配套的依赖性较高，已经成立小家庭，或准备成立小家庭，深知肩负父母家人的期望，已经不是小屁孩可以玩非主流。希望给家人和自己一个舒适的生活环境。正在积累资历创造财富，明白好的生活环境必须靠自己努力奋斗。石桥铺工作或生活的青年群体高新区石桥铺所有的中小户型楼盘，都在瞄准他们。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍仅仅定义他们为“80后青年群体〞是不够的，因为太泛。泛，那么靶心不够精准。知己知彼深入洞察他们的心理需求与生活状态，才能找到最有效的打击点！和他们沟通什么？1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍年轻人的两大精神需求沟通享乐VS开展从“开展〞的角度去检视产品力，我们认为项这群青年人工作和生活的压力已经很大，与他们沟通开展和奋斗的主题会让他们感到压抑，容易产生排斥，如果从这个方向去找一个观点，不容易激发市场共鸣。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍那么让石桥铺的年轻人尽情的享受快乐吧谁都无法阻挡年轻人追求快乐、活力、新鲜的脚步。即便是正处在奋斗阶段的目标消费群。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍这是一群——贪图享乐的奋斗群体他们的生活态度——努力工作，享受生活1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍产品力生活利益消费者个性/关键词中心世界以我为中心自信/自我交通便捷快速节约时间快捷/惰性配套享受石桥铺大配套丰富/贪心户型一29—70㎡精致小户轻松/舒适本工程的“享乐〞指数天天享乐总体定位：重庆首座青春享乐主义

生活场唯一的或最好的人群定位精神诉求生活圈层1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍案名定位：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍我们楼盘取怎样一个名字？才能既洋气响亮、与众不同，又能让人轻易记住，还能符合我们目标客群的性格特征呢案名定位：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍本工程的案名必须表达以下几个原那么：表达区域、工程、目标人群这三个方面的特点小巧、精致，便于记忆，易于传播能够充分表达本工程的核心卖点〔地段和户型〕独特、新颖、个性、与众不同是目标客户群熟悉和易于接受的事物案名定位：石桥铺全市数码IT中心高新区核心目标人群高学历高素质学习吸收能力强每天用电脑超过2小时工程特点规模体量小〔缺乏6万方〕户型面积小〔29—70㎡〕数码产品体积小功能强吸收能力强案名定位：

瑞坤·U盘时代瑞坤·优盘时代瑞坤·YOU盘TIMES案名其他表现方式：1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍LOGO设计展示户外广告现场导视旗围墙包装传播价值50㎡的U盘享乐主义1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍瑞坤·U盘TIMES系列文案〔一〕无趣的人生，是一道单项选择题。U盘的人生，却像一道多项选择题。50M2，有多少肆意享乐的可能？瑞坤地产2021压轴力作/U盘TIMES限量发布执意纯粹的50M2青年领地，体验青春享乐主义以下利益选择题，皆可不分你我，资源共享。A、高新版块，IT中心，6万M2城市中心，城市真的很美B、29—70㎡精致户型，只属于你的私有空间C、轻轨1号线、14路公交，就在你的家门口D、石新路小学、沙区名校联合外语小学，子女入学不再愁E、紧临石桥铺大商圈，便捷生活应有尽有F、篮球场、羽毛球场、游泳池……运动设施一应俱全1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍瑞坤·U盘TIMES系列文案〔二〕平淡无奇的生活，据说无色无味。多姿多彩的生活，据说不需要解释。50M2，有多少享受多少利益？据说无边无界。瑞坤地产2021压轴力作/U盘TIMES限量发布执意纯粹的50M2青年领地，体验青春享乐主义以下利益选择题，皆可不分你我，资源共享。A、高新版块，IT中心，4万M2城市中心，城市真的很美B、29—70㎡精致户型，只属于你的私有空间C、轻轨1号线、14路公交，就在你的家门口D、石新路小学、沙区名校联合外语小学，子女入学不再愁E、紧临石桥铺大商圈，便捷生活应有尽有F、篮球场、羽毛球场、游泳池……运动设施一应俱全1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍瑞坤·U盘TIMES系列文案〔三〕优客来了。80后来了。70后也来了。为什么可以不分信仰不分圈子？因为享乐主义的号召，是相同的追求。瑞坤地产2021压轴力作/U盘TIMES限量发布执意纯粹的50M2青年领地，体验青春享乐主义以下利益选择题，皆可不分你我，资源共享。A、高新版块，IT中心，4万M2城市中心，城市真的很美B、29—70㎡精致户型，只属于你的私有空间C、轻轨1号线、14路公交，就在你的家门口D、石新路小学、沙区名校联合外语小学，子女入学不再愁E、紧临石桥铺大商圈，便捷生活应有尽有F、篮球场、羽毛球场、游泳池……运动设施一应俱全1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍瑞坤·U盘TIMES平面表现(一)瑞坤·U盘TIMES平面表现(二)瑞坤·U盘TIMES平面表现(三)瑞坤·U盘TIMES平面表现(四)备选案名：青年沸城1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍数字城堡青春之歌新路标1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍产品优化建议1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍为什么要进行产品优化？因为现有建筑设计方案不适合区域内80后青年人群的定位要求，需要在诸多方面进行改善和优化！1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍怎样进行产品优化？以区域内80后青年群的性格特征和置业特点为优化依据和改进标准，量身打造和包装他们喜欢的楼盘偏好40—60㎡的中小户型，面积不必太大，但功能必须齐全看重户型设计，对户型面积浪费非常敏感对小区环境和周边配套要求高，交通方便是第一位考虑的楼盘新颖独特的外立面往往能左右其购房决定对小区内运动设施的重视程度超过单纯的园林绿化不看重价格多少，但看重是否物有所值，性价比才是王道喜欢个性新颖和有艺术气息的广告，排斥商业味道过浓的广告多数购房选择首付低、还贷时间长的按揭方式，不想买房后生活质量大幅下降他们购房置业特征?买房从实际需求出发他们不求花哨，信奉性价比才是王道A栋往小区内部移动，减少规划中城市干道的噪音影响；加大两栋塔楼之间楼间距，增大中庭绿化面积，弱化对视问题；考虑将一栋塔楼改造为L型，降低建筑高度，增加标准层面积；小区住宅主入口该在东侧城市干道上，以增加这一侧的人流，提升这一侧商业价值。住宅主入口建筑布局调整建议1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍户型配比建议户型比例建议面积区间要求三房10%75—85㎡面积控制合理，不能有明显硬伤两房舒适性20%60—65㎡必须有高利益点，户型选择面大紧凑型30%50—58㎡一房20%35—44㎡相比竞争对手不要太次即可单配20%32㎡以内根据我司对石桥铺地区消费者购房特征和竞争对手情况的调查，结合供给市场和需求市场两方面的特点，建议本工程以紧凑型两房为主力户型，一房和单配为辅，满足局部投资需求，同时配置少量三房以解决本工程没有“二变三〞户型而可能导致流失的局部自住客户。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍外立面设计建议1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍外立面设计建议现代、时尚、年轻、符号化、标示性、唯一性1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍小区配套建议1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍U盘TIMES独家发布：梦想泛会所涵盖个性四区，给你一个开放、共享、时尚的共赢平台，衣食住行全方位的完美合一，时刻以最佳状态去追逐梦想。梦想会所区：24小时刷卡健身房，三人篮球场/羽毛球场/乒乓球场接头区：留言板/点唱机/电子许愿墙……轻松乐趣大不同花园区：慢跑径/宠物恋爱区/植物所……生活更舒畅无忧区：代送洗衣/代送报刊牛奶/代缴水电气费/钟点服务，家庭式妥帖照顾：以最佳状态追逐梦想！小区配套建议小型游泳池不能去海边，一样可以穿比基尼小区配套建议三人制篮球场成不了科比，一样可以单手上篮小区配套建议啤酒肚越开越大了腰上赘肉越来越多了没时间健身？这里有24小时智能刷卡健身房小区配套建议许愿墙我希望周末不加班我希望出门有艳遇我希望能遇到白马王子……小区配套建议宠物恋爱区小鸟恋爱了，蚂蚁同居了，苍蝇怀孕了，蚊子流产了，蝴蝶离婚了，毛毛虫改嫁了，青蛙也生孩子了，怎么就你还单身？雕塑小品排排坐吃果果我们就是这样长达的！罗纳尔多就是这样踢球的！社会竞争激烈，要时刻吸收新知识！虽然竞争很激烈，但我总比别人快一步亲爱的，让我们一起努力奋斗把！1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍营销推广建议1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍总体营销策略：快——缩短销售周期,快速回笼资金准——精准锁定目标客户，进行精准化营销稳——推广节奏稳、价格提升稳省——在营销费用有限的情况下，在推广渠道选择上考虑本钱低、针对性强、见效快的方式1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍主要推广渠道：外卖场：本工程地段通达性差，自然来访量小，必须在石桥铺中心地带设置外卖场户外大牌：这是目前区域内各楼盘主要的推广渠道之一，也是最有效、最直接的渠道；网络：成立工程网站，通过“病毒式转播〞到达宣传目的，借鉴阿布阿布；公交站台：公交车作为本工程目标客群的主要出行工具，其广告到达率和覆盖率很高；群众主流传播手段目的：树立工程形象，传递工程精神内涵，引发市场关注，主要用于工程前期蓄势期和开盘强销期1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍次要推广渠道：现场包装：营销推广之根底，以现场的营销气氛来打动目标客户；人员推广：针对核心目标区域进行地毯式派单宣传；小众传播手段目的：控制营销费用，保持工程持续关注度，主要用于后期推广，促进后期工程销售1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍推广阶段安排阶段时间点推广方式目标诉求重点蓄势期2010年1月—4月外卖场、户外大牌、公交站台、现场包装引发市场关注，积累客户享乐主义精神主张开盘期2010年5月—6月外卖场、户外大牌、公交站台、现场包装、报纸、网络项目热销，实现开盘销售目标精神主张，项目卖点持续期2010年6月—11月外卖场、现场包装、短信、派单、夹报维持热销局面，逐步实现销售任务青春小户、项目形象尾盘期2010年12月—2011年1月现场包装、派单、短信、夹报完成滞销户型销售高性价比，促销信息1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍销售中心开放至少2个月的客户积累时间〔或者外卖场开放2个月，销售中心开放半个月的积累时间〕实体样板房开放现场示范园林开放现场及周边宣传包装到位工程入市标准1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍工程入市时间基于五个方面来考虑：开发商资金尽快回笼设计方案定稿和报批的时间工程的工程进度是否有重大事件影响市场情况具体时间暂定为：2021年5月1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍销售阶段划分外卖场开放一期A栋开盘商业开始销售结案2021.22021.42021.82021.92021.1销售周期及重要节点预计全案销售周期为8个月二期B栋开盘售房部开放2021.51.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍争取银行支持提供更优惠的金融政策：如不分几次置业提供固定首付和利率的政策提供灵活的付款政策，如：首付分期，签合同时付一成，首付款其余局部在交房前付清，降低置业门槛引进多家按揭银行，使其提供更优质周到的效劳灵活多变的销售政策销售政策制定1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍如何确保销售的完成？工程高性价比的营造工程入市标准确实保产品入市时间的保证推广渠道的精准化耕夫营销团队的强大执行力包装策略1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍不得不说样板房1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍我们楼盘宣扬的青春享乐主义，是一种抽象的概念，因此需要一个具体的产品来表达这种精神诉求，我们需要为这局部80后青年人群造一个梦，造一个可望可及的青春之梦。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍包装策略样板，是用来营造价值感的不只是样板房，更是样板生活样板文化1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍包装策略型工程总共展示2个样板空间60平米两房1个理由：工程数量最多的主流产品；29平米单配1个理由：户型格局相对较差，造梦要求最强烈。1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍包装策略包装策略包装策略包装策略包装策略包装策略包装策略售房部选择地点样板房选择地点1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍包装策略定价原那么——结合市场动态，确保快速回笼资金，有利于销售为终极目标定价方法——市场定价法与本钱定价法结合定价策略——“低开高走〞+“高性价比〞迅速实现工程销售保证利润最大化价格策略1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍提价小步快跑：〔不定期屡次提价，小幅提价〕——保证工程稳定的销售速度和现场人气，防止大幅提价带来的销售抗性——买涨不买跌，促使下定——保证最终实收均价1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍价格策略项目因素细化因素本案老街印象花漾四季枫丹树语城顺盛雅苑地域因素环境升值前瞻02-1-10生活气氛01-110人文气氛01-100自然环境（噪声）0-2-10-1治安状况0-1000区域印象01100交通步行交通01-2-11公共交通01-211配套学校、幼儿园0-111-1菜场、商场、超市01-100医院、银行01-110楼盘个别因素规模（显示配套、空间及社会影响力）0111-1户型的市场接受度001-2-2设备（电梯、智能化、消防等）00100装修（地面、厨房、卫生间、门窗）00000外观（大堂、会所、外立面）011-1-1景观0-1110新技术、新材料运用00000发展商实力02110物业管理品牌0110-1收费、服务水平0-1-100工程形象进度潜在风险（工程进展）01111营销市场时机、营销包装01-1-2-1合计010-21-5市场比较定价法1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍比较楼盘老街印象花漾四季枫丹树语城顺盛雅苑本案销售均价（元/㎡）6200420043004050综合分值10-21-5修正后价格5636.364285.714257.424263.15影响权重%20%25%35%20%权重值（修正价格×权重）1127.271071.421490.09852.634541.43考虑本工程在2021年上半年开盘时的市场情况，在设想市场行情不发生大的波动情况下，预计本工程的实际开盘价格区间在4200—4600元/平方米市场比较定价法1.市场研判2.工程定位3.产品优化4.营销推广5.策略表现6.团队介绍价格策略时间2010.5月2010年20