天津汉沽项目可行性研究报告

“:///“天津汉沽工程可行性争论报告二OO七年八月“:///““:///“目 录第一局部：工程决策背景一 天津概况二 的根本状况和远景规划三 汉沽区进展战略与规划其次局部：工程及周边概况一 宗地位置二 宗地现状三 周边环境分析四 大市政配套第三局部：土地取得的方式及优劣分析一 常用模式二 其他模式三 本工程土地取得方式的初步设想第四局部：市场分析一、天津市商品住宅市场总体分析二、汉沽区房地产市场分析：三、区域内供给产品特征四、汉沽市场目标客户层争论和市场定位第五局部： 一 规划概念二 规划设计要点第六局部： 工程及销售打算〔待定〕第七局部： 投资收益分析— 的计算依据：二 工程本钱测算三 收入及利润测算四 敏感因素的影响：五 税费说明六 现金流量及内部收益率第八局部： 一 工程优势二 工程风险因素三 防范对策四 结论及建议“:///““:///“第一局部工程决策背景天津人口众多、交通便利、经济根底雄厚，具有进展住宅工程的优越根底；滨海区被国家确定为重点综合改革试验区，被称为＂特区中的特区＂，面临历史性的机遇，进展前景不行估量；汉沽地区地理位置和交通条件优越，前期与当地政府的沟通状况较好，为本工程下一步操作打下了良好的根底。一、天津概况河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到2023年底，全市常住人口为1011.3万人。天津自然资源丰富。全市土地总面积为1.19万平方公里，其中耕地面积48.56万公顷，占全市土地面积的40.7%120多平30多种。其中锰、硼不仅为国内首次觉察，也为世界所罕见。已探明的石油储量为10多亿吨，自然气储量100亿立方米。还觉察10个有勘探和开发利用价值的地热特别区，热水总贮量1103.6亿立方米。37所，自然科学争论机构150多个，自然科学和社会科学各类专业技术人才近50万人，每年都有一批科研成果到达国内和国际的先进水平。0强，2023年港口货物吞吐量达1.62亿吨，集装箱超过300万标箱。天津已根本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。铁路和200万平方公里的宽广腹地，对外与170“:///““:///“多个国家和地区的300多个港口通航。天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心，目前已开通国内外航线40多条。二、滨海区根本状况和远景规划2270153公里。包括天津港、天津经济技术错误！未找到引用源。三个功能区和塘沽区、汉沽区、大港区三个135183平方公里。15代化海滨城。到20231000013.5%，工业总产240005000“:///““:///“－－滨海区规划空间布局：滨海区总体空间布局为“T”“高技术产业际港口大都市标志区和生态宜居的海滨城，构成滨海区的核心区。－－7车、生物制药、能源、材料的103258050物流区的100平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的102平方公里的临空产业区；7514“:///““:///““:///““:///“－－滨海区居住区将来布局规划：－－滨海区交通系统规划滨海区人流、物流、资金流往来不断增加，并带动经济快速进展。“:///““:///“441.50平方公里，323018万，13万。汉沽享有“中国玫瑰香葡萄之乡”、“中国刻字版画之乡”和“中国东方对虾之乡”的美誉。区域工业经济持续安康进展，“两水一牧”特色农业格局得到进一步稳固。房地产异军突起，旅游及相关产业蓬勃进展，消费品市场持续富强活泼。京山铁路、汉南铁路、机场、港口乃至东北腹地。依据滨海区进展规划，区域功能定位，汉沽区初步规划“四区两带”产业布局，在范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。“:///““:///““四区”为：自然优势，规划建设海滨休闲旅游度假区。今后几年将吸引投资100亿元，建立核心区2040多个国际旅游工程，2023年初具规模，为迎接北京奥运供给一流的80035亿元。产业为主导，提升和适度调整化工区的产业层次，构建绿色化工及海洋产业区。洁产业聚拢的循环经济示范区，形成“发电、海水淡化、制盐、节约土地资源、废弃物资源化再利用”的产业链。打算投资260亿元的北疆电厂工程已开工兴建，规划建设410040万吨海水淡扮装置。按发电设备年利5500110亿度电。4整个用电负荷需求。该工程近日已被列入了国家第一批循环经济试点工程。加工、存储、配送、渔船修理和渔需补给等功能于一体，构建水产品集散中心渔港区。“两带”为：加工、巡游观光景区，与滨海旅游核心区互动进展；“:///““:///“广力度，提高科技含量和深加工水平，形成特色水产品养殖、加工基地。该区初步拟定的进展目标为，2023年实现全区生产总值100亿元，年均增长20%，人均生产总值超过6000美元，财政收入8.8亿元，年均增长15%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长10%总值能源消耗比“十五”期末明显降低；城市绿化掩盖率45%，城市化率90%，城区面积3030万人。的重要组成局部，要建成国际旅游目的地，天津市的海滨休闲旅游区。该休闲旅游区的规划面积为150平方公里，其中陆域面积和海疆面积各为75平方公里，投资金额为166亿元人民币。将以航母游乐港为龙头，带动沿海旅游观光带和沿合效劳区。该旅游度假区将于明年开建，估量将在2023年初具规模。另外，14公里双向8车道的海滨大道将开工建设，将为沿海旅游观光带向游人开放打下根底。进展及汉沽区大量的可开发土地优势业，规划建设一座＂生态城＂。这将给汉沽的进展带来前所未有的机遇。其次局部工程及周边概况一.宗地位置“:///““:///“沽火车站、北靠唐津〔唐山天津〕高速大路，东临文化街及高速大路出口，有大丰1宗地位置图：二.宗地现状本工程土地由两局部组成：360亩，为汉沽治理区一分场十四队家属区，约有农场职工350户左右；现40000〔主要为一层平房171〔这一局部在土地挂牌出让后可马上交地189〔待居民拆迁安置后交地。“:///““:///“另一块地紧临第一块土地西侧，为原唐山恒昌水泥制品用地，面积约88亩，现已平坦,摘牌后可马上交地。三、周边环境分析域〔原为一些已停产或倒闭的小型工厂用地〔有两块面积18763亩的土地已挂牌出让，马上开工，工程东南面有一在建楼盘600〔规划方案已通过〕，已〔天津最大的房地产开发企业〕整体作前期开工的预备工作。本地块紧邻老城区和规划中的城区，远离南部的工业区，是将来汉沽城区中居住的抱负之地。四、大市政配套本地块虽隶属河北省唐山市管辖，但因其地理位置的特别性及历史渊源的缘由，其“:///““:///“入汉沽区的使用范围。A110KV双回路高压线从本地块四周经过，政府负责接至本地块边缘；现有供电条件可满足临时施工用电的要求。B供水：可由汉沽管委会协调接入天津汉沽区自来水管网〔接口距本地块仅几十米，还可在小区内打自备井，进展双路供水。C2号自然气管道从本地块边穿过〔大丰路。D供暖：可由管委会协调从天津汉沽区其次供热站的暖气管线接入〔最近接口距本地块仅几十米。E排水：可由汉沽管委会协调接入天津汉沽区污水管网〔接口在对面东风路和西边的开路，然后排入汉沽污水库〔污水处理厂正在建设。F通讯：可直接接入汉沽通讯网〔现汉沽治理区均属于天津电信网及移动网范围。G教育：治理区政府承诺在小区范围内由政府出资兴建小学和幼儿园各一所，本地1公里范围内有汉沽一中〔天津市重点、汉沽八中及试验小学等学校。1公里范围内有超市两家，百货商场三家〔源泽百货、金佰汇商厦、华山商贸城。门，地块旁即有唐津高速、省道202、省道316及汉沽外环、京山铁路〔北京 山海关〕的汉沽车站；区内与汉沽区有开南路、大丰路、东风路、文化街相联结，有多路公共汽车经过。第三局部土地取得的方式及优劣分析— 常用模式地转让价格越高越好，当地政府综合多种因素对投标方案进展评价后打算取舍。〔事先确定，由主持人当场拆封核对，不对外“:///““:///“权。税、城市根底设施配套费等均含在成交价款中。开发马上可以实施，削减了很多不确定的因素。但对开发商资金要求比较严格。二、其他方式竞争状况下取得工程土地。三、本工程土地取得的初步设想施，最大限度确保公司利益，并具有可操作性是至关重要的。以拆迁还建为核心条件，辅之以其他配套设施建设如小学幼儿园、少量市政道路建设等条件〔这一局部内容须依据工程总体规划布局确定充抵工程土地出让金，其好处在于：一，通过对还建房建设进度的把握，到达对整个土地出让款项支付时间的把握；二，工程整体或分期开发的时间确定，我公司就有了主动性，宏观经济状况和当地市场条件需要的状况下，可以马上或尽快进入开发状态，市场依据这一思路，通过还建房的垫资建设〔依据需要还可附加其他建设内容〕，锁定续根底完成后需办理土地证时支付。另外，土地证分块办理也是争取的目标。在取得土地后，依据市场状况和公司进展战略具体制定工程的开发时机和贮存时间，牢牢把握主动权。“:///““:///“第四局部、市场分析一、天津市商品住宅市场总体分析：〔一〔一、全市商品住宅销售状况分析1、2023上半年成交数据成交套数〔套〕成效面积〔万㎡〕平均价格〔元/㎡〕成效额〔万元〕市内10679127.897323.3793.66郊区县21426234.674544.04106.63合计32105362.565524.41200.292023年上半年全市商品住宅共成交32105套，成交面积为362.56万平米，其中市127.8935.2%234.6764.7%93.66亿元，市内六区成交额占全市的46.8%，郊县占53.2%。全市成交均价5524.41元/㎡，7323.37元/4544.04元/㎡。2、2023、2023年同期成交量、成交价格变动状况年份成交套数〔套〕成效面积〔万㎡〕平均价格〔元/㎡〕成效额〔万元〕2023年32105362.575524.82023125.92023年34564390.534784.11868306.9变动幅度-7.11%-7.16%15.48%7.22%2023年较2023年同期成交套数下降了7.11%，成交面积下降了7.16%，其中市内六区成交面积下降了26.6%，而郊县则上升了8.5%，由此，市内成交量的下降带动了全市成交量下降。在市内六区和郊县共同带动下，成交价格则上升了15.48%，其中郊县价格的上涨高出市内六区8.1%2023年上半年成交额较2023年上涨7.22%。20232023年上半年各月成交量走势，根本一样，2023年由于市场供给渐渐放大，成交量稳步增长，612023年。7月份以后，市场还将有大量增工程，下半年成交量将持续走高。“:///““:///“3、2023年上半年成交状况21月份下降了52.11%，2.5%3成交价格涨幅明显，6115.9%。(二)、下半年推想综上，2023显，郊县地区成长快速，成交量占全市成交量64.7%较2023年上涨了近10%。价格也明显提高。特别是重点郊县地区，价格涨幅将近30%，个别地区突破40%。主要由于环和购置力双重作用下，各区域价格差连续削减，平均价格水平持续上升。1、下半年成交量持续增加，重点仍是环外四区和塘沽区。从2023年两次公布的土地供给打算上看，将来居住重点区域郊县区域，将来上市量超过500万㎡，市内六区大幅土地将集中在河东、河北、红桥地区，和平、河西、南开区均为金融、商业用地。2023年下半年，估量将有24个开工程，分布在四个中心城区和全部重点郊县地区。其中塘沽区6个，河西区4个，上市量的增加给成交量稳步增长奠定了根底。下半更加快速。2、房价保持增长，涨幅回落。和平、河西价格上涨难度较大，鉴于区域价值，这些区域的价格涨幅空间有限。前已处于高位运行，下半年涨幅将随供给量的增加得到确定把握。“:///““:///“3、市区住宅品质将进一步升级。值的提升，市内工程将面临品质的全面升级，高档精装修工程会不断涌现。二、汉沽区房地产市场分析：工程在开发区的“遍地开花”，使得汉沽区的楼市也渐渐呈现出了群雄逐鹿的吵闹局面。汉沽区面积为350平方公里，人口为18万，以蓟水道为界，可以将它分成河东片商品房工程有12个，河东片区就占据了9个，可谓分走了汉沽楼市的大半“江山”。相3个。4500元左右，而河东片区的均价到达了4700元左右。受地理位置的优劣、楼房品质、配套设施、期房现房等方面因素的影响，各个商品房工程的价格也不尽一样。截至目前，均价最高的两个楼盘也都坐落在河东片区的核心地带。其中，于今年3月份开盘的位于开北路18层的高层住宅楼，是汉沽区现有最高的建筑。作为面对中高端客户群的大盘工程，它在双电梯的使用、水景花园的设置等配套方面都成了汉沽4900元左右，最高售价到达了550043004000元左右，最高价格是4800元左右，这明显比河东片区最高价格5500元左右低了很多。不同地段商品房工程价格的拉开，为不同需求的购房者供给了更多的选择空间。202322001100元左右的水平，近两三年的涨幅显而易见。据业内人士分析，汉价格上相对而言具有更大的上扬空间。其次，拆迁带来的房屋市场刚性需求的增大。汉“:///““:///“力气，增加了汉沽区商品房真实性需求。同特点是，几乎都是以两室70平方米左右至100平方米左右的小户型为主力户型，140至150平方米左右的大户型不多，而几十平方米的一室小户型则更为稀缺，一般没有或者只有少量供给。以位于汉沽东部的一个工程为例，两室100平方米左右的小户型占到了总套数的90%以上，工程最大的户型也不过112平方米，且数量极为有限。而位于汉沽区核心区域的高档工程〔海尚濠庭100平方米左右的两室小户型，与前者不同的是，这个工程的最大户型到达了150平方米左右。同开发区大户型较多的中，出于改善居住条件目的的比较多，占到了50%左右，而购置婚房和养老房的也不在少数。购置者一般都是为了自用，用于纯粹投资目的的购房者很少。面貌。从相关部门人士处了解到，目前，汉沽区的建工程中，以12层到18层小高层90%中最高的到达了18层，在可估量的将来，24、25层左右的高层建筑将被建筑，成同工程的高层价位要更高一些。“:///“三、区域内供给产品特征

“:///“的中高档产品是市场空档。2、区域内直接竞争对手及本工程竞争优势一点是，本工程的开发本钱远比这些楼盘低，本工程地价本钱约500----600元/㎡，其他100----200元/㎡。四、汉沽市场目标客户层争论和市场定位〔一〕〔待补充〕1、对购房区域的选择方面2、购房价格分析3、价格与购房面积4、房型与购房面积5、建筑类型与房型配比建筑类型房型配比〔二〕目标客户层的推断：区域内有意向的集团购房者是潜在客户。在客户群。〔三〕产品定位与建议〔待补充完善〕1、产品定位：区域内大规模、高品质的中档住宅；2、产品建议：户型

70~90平米为主，90~130平方米、130~160平方米依次为辅70—90平方米的二室二厅、90—130平方米三室二厅、130—160平方“:///““:///“价位

米四室二厅的构造为主力户型。需求。初期定价为3600元/平方米〔均价4000~4300元/平方米〔均价〕第五局部、规划设计初步分析一、规划概念天津作为环渤海地区经济中心，人口众多，经济根底雄厚，进展前景宽阔，人民生活水平较高。是继珠三角、长三角后我国又一经济增长极。滨海区进展机遇凸现，大批工程云集此地，必将带来财宝与人员的聚拢，住房需求呈逐步扩大之势，住宅价格持续攀升。汉沽地区虽然起步较晚，起点较低，但具有较大的进展空间。针对当地住宅市制造经济效益。具体规划思路为：氛，供给良好的销售环境，然后分期分批逐步开发。以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚拢人气。80~9090~110平方米为主，户型尽量多样化，待销售后看市广。道路将小区划分为几个居住组团，以组团为单位进展封闭式治理的居住模式。“:///“二、建议规划设计要点：

“:///“1、建筑形式：格统一，通过颜色的变化和局部的立面变化增加可识别性。2、景观设计：为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可赏识到秀丽的景观。环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进展不同的处理。每个组团形成主题空间，各主题空间将设有与主题相关的花园、喷泉或雕塑，并设花架和座椅，供户强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座、花坛及景墙等。并利用具有特色或温馨等主题气氛。道之间，以削减噪音、遮挡不良的视野。功能要求，又能制造出悦目及舒适的地面景观。式的动态活动，如集体、运动及消遣活动等。3、户型比、户型面积：22厅65~70%70~90㎡32厅20%90~130㎡42厅5~10%130~160㎡复式或错层：5%160~200㎡4、商业及配套设施：和小区内主要市政道路布置商业设施和会所。商业设施 20230~30000㎡综合性超市： 1~2个 2023~3000㎡“:///““:///“酒楼、快餐店：4~5家3000~4000㎡肉菜市场：1个2023㎡银行：3~4家300~500㎡邮电所：1个100㎡证券营业部：1个800~1000㎡酒吧、咖啡屋：3~4个1000~1500㎡西饼屋：1~2个100~200㎡洗衣店：1~2个50~100㎡便利店：2~3个150~200㎡电讯营业所：1~2个50~100㎡装修公司：3~4家150~200㎡医疗所：2~3个300~500㎡建材店：2~3家200~300㎡五金窗帘店：2~3家80--100㎡美容、美发店：2~3家300~500㎡像店、书店：2~3家50~100㎡花店：1~2家30~50㎡文具店：1~2个50~100㎡药店：2~3个50~100㎡照相店：1个50㎡电器手机店：1～2个200㎡杂货店：3~4个150~200㎡早餐店：3~4家100~200㎡网吧：2~3家300~500㎡会所：1500~2023㎡酒吧：1个100~150㎡阅览室：1个60~80㎡健身房：1个100~120㎡棋牌室：5个100㎡乒乓球室：1个150㎡影视厅：1个60㎡多功能厅：1个600㎡羽毛球场：1个800㎡ (室外)篮球场/排球场：4片2023㎡〔室外〕网球场：4片2600㎡〔室外〕“:///““:///“游泳池：

1个 1800㎡〔室外〕1个 200㎡〔占地3000㎡〕文教设施：

1所〔9班〕1800〔3000㎡〕小学 1所〔18班〕6000㎡ 〔占地10000㎡〕4、交通组织：原则，以限制区内车速、噪音，确保小区内的安静及交通安全。根本实现人车分流。5、住宅环保节能及产品技术的运用：想有：渗透性地砖无动力烟道排烟生物分解有机垃圾处理技术6升节水洁具、陶瓷阀心龙头宽带网、智能化技术„„集中供热系统变频加压水泵技术车库照明承受低照度分散照明及节能灯具先进的分布式模块化小区灯光照明智能把握系统垃圾分开收集。住户的生活垃圾通过物业公司上门收集，集中运往垃圾中转站。心所欲地在局域网和INTERNET网上漫游，搜寻一切所需的效劳及信息。社区可通过局域网公布社区电子公告栏，加强与住户之间的联系，准时供给周到的效劳。智能型中心监控系统：将社区电力、照明、给排水、音乐喷泉及公共监视和住户安ICIC卡感应门系统。住户还可持IC卡在社区消费、购物。既维护了社区的安全治理，又使得住户生活得更加冷静。“:///““:///“24小时连接至治理处。第六局部：工程及销售打算〔待定〕第一期〔 万平方米〕200年月底签订土地出让合同并开头规划设计200年月开工200年月底封顶200年月中开头内部认购〔均价 元/平方米〕200年月正式预售200年月入伙200年其次期〔 万平方米〕月完成设计200年月开工200年月预售〔均价 元/平方米〕200年月入伙200年第三期〔 万平方米〕月开工200年月预售〔均价 元/平方米〕200年月入伙第七局部：投资收益分析一、投资分析的计算依据1、容积率：1.8“:///““:///“2、总建筑面积：55万平方米；其中商品住宅47万平方米，4万平方为还建房，0.783.223、可售面积：49万平方米；二、工程本钱测算1、土地本钱：500元/㎡〔1.8计〕2、规费：50元/㎡3、工程费用：1230元/㎡〔1〕三通一平、围墙20元/㎡〔2〕规划、设计、勘探费30元/㎡〔3〕建安工程费850元/㎡小区配套工程〔水、电、气、暖等〕 200元/㎡小区道路排水、绿化工程等 100元/㎡(6)建设治理费30元/㎡4、治理费用：50元/㎡5、财务费用：30元/㎡6、销售费用：50元/㎡7、税金：400元/㎡8、不行预见费：30元/㎡9、其他费用〔修理基金、交易费、登记费等〕30