房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究汇报 (模版)目录第一部分：项目总论1.1项目背景1.2项目概况1.2.1 项目名称1.2.2 项目建设单位概况1.2.3 项目地块位置及周围现实状况1.2.4 项目规划控制要点1.2.5 项目发展概况1.3可行性研究汇报编制根据1.4可行性研究结论及提议第二部分：市场研究2.1宏观环境分析2.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产市场分析2.3.1 本市房地产市场现实状况2.3.2 本市房地产市场发展趋势2.4板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况2.4.2 区域内供应产品特性2.4.3 区域市场目的客层研究2.5项目确定位方案2.5.1 可类比项目市场调查2.5.2 项目SWOT分析2.5.3 项目定位方案第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.2规划设计分析3.3产品设计提议3.4项目实行进度3.5营销方案3.6机构设置3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算4.1.1 投资估算有关阐明4.1.2 分项成本估算4.1.3 总成本估算4.1.4 单位成本4.1.5 销售收入估算4.1.6 税务分析14.1.7 项目资金预测4.1.8 现金流量表4.1.9 自有资金的核算4.2融资方案4.2.1 项目融资主体4.2.2 项目资金来源4.2.3 融资方案分析4.2.4 投资使用计划4.2.5 借款偿还计划第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选用5.2财务评价（方案1）5.2.1 财务盈利能力分析5.2.2 静态获利分析5.2.3 动态获利分析5.2.4 偿债能力分析5.2.5 综合指标表5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析6.2.1 变动原因一成本变动6.2.2 变动原因二售价变动6.2.3 变动原因一容积率变动6.3风险分析6.3.1 风险原因的识别和评估6.3.2 风险防备对策第七部分：综合评价7.1社会评价（定性）7.2环境评价（影响及对策）7.3企业资源匹配分析第八部分：研究结论与提议8.1结论8.2提议第九部分：附录9.1附件：9.2附表：9.3附图：调查人员申明我们郑重申明：1、我们在本调查汇报中陈说的事实是真实的和精确的。2、我们根据XXXX企业统一的《房地产可行性研究汇报模式》进行分析。3、形成意见和结论。24、撰写本可行性研究汇报。5、我们已（或没有）对本汇报中的拟建项目进行了实地查勘（在本申明中应清晰地阐明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、（其他需要申明的事项）参与调查人员签名：企业领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分重要应阐明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地论述。阐明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作状况及其成果、重要问题的决策和决策过程等状况。在论述项目发展概况的同步，应能清晰地提醒出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1 项目所在区域发展状况都市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地区在该都市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2 项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3 项目投资的必要性①项目启动对企业未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在企业发展中的地位（与否关键项目）；②企业进入重点区域市场、项目合理布局，对企业提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力的作用；③从企业未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2项目概况1.2.1 项目名称1.2.2 项目建设单位概况1.2.3 项目地块位置及周围现实状况①地块位置地块所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该都市的区位图，标识出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府的关系）。②宗地现实状况3）四面范围；）地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；）地面现实状况，包括宗地内与否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的原因，并计算因此而损失的实际用地面积；）地面既有居民状况，包括详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、动工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度的影响；）地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护的历史文物古迹、可运用的构建；）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；）地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。附图：平面地形图，标识四至范围及有关数据；地形地貌图，重要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③项目周围的小区配套）周围3000米范围内的小区配套及交通状况（a）公交系统状况，包括重要线路、行车区间等；（b）宗地出行重要依托的交通方式，与否需要发展商自己处理；（c）既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括既有和未来规划的都市公共交通和迅速捷运系统；教育：大中小学及教育质量状况。医院等级和医疗水平大型购物中心、重要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，详细位置、距离。）宗地周围3000米外但可辐射范围内重要小区配套现实状况④项目周围环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安状况空气状况噪声状况污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）周围景观风水状况近期或规划中周围环境的重要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。其他4⑤大市政配套（都要阐明距宗地距离、成本、接入的也许性）道路现实状况及规划发展包括既有路幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：既有管线、管径及未来规划和实行时间。污水、雨水排放：既有管线、管径及未来规划和实行时间。通讯（有线电视、电话、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：阐明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增长的状况。1.2.4 项目规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并辨别经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他1.2.5 项目发展概况①已进行的调查研究项目及成果②项目地块初勘及初测工作状况③项目提议书编制、提出及审批过程④研究工作进展状况1.3可行性研究汇报编制根据在可行性研究中作为根据的法规、文献、资料、要列出名称、来源、公布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究汇报的附件，这些法规、文献、资料大体可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设规定所下达的指令性文献；对项目承接单位或可行性研究单位的请示汇报的批复文;。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文献;国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和搜集的设计基础资料。（1）《都市居住区规划设计规范》（2）《A市都市拆迁管理条例》（3）《都市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》52.2.32.2.22.2.1（5）《住宅建筑设计原则》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置原则》（7）《都市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》1.4可行性研究结论及提议1.4.1 市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与提议1.4.8重要技术经济指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一种国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观原因如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析行业政策市场供应与需求行业发展趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观原因还不够、还必须对项目所在区域进行原因分析，这是由于：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不一样，对有的区域影响大，有的区域影响小；另一方面，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现实状况往往要通过一段长时间后来才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1 本市房地产市场现实状况整体竞争格局，供求现实状况、近三到五年商品住宅市场发展状况：动工面积、竣工面积、销售面积、销售额。、量值描述市场状况：当年市场重要指标：土地批租量、动工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。、各类型产品的市场特性：价位辨别、各档次市场比例、发展趋势、产品特性、分布区域等。、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、动工量、竣工量、销售量、多种档次楼盘的销售比重、平均价格等。6（2）各区商品住宅分布特性：供应量、销售量变化和发展趋势等。、当地都市近、中期规划发展方向描述都市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅亲密有关方面。6、重要发展商状况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商近来3年的动工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。、热点区域的表述和特性，热点产品的表述和特性、客户的购置偏好、购置关注的要素、重点楼盘描述备注：需要完毕都市发展及房地产市场调研汇报（汇报格式及内容另附）2.3.2 本市房地产市场发展趋势①需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为根据，运用科学的措施，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。②供应预测供应预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为根据，运用科学的措施，对某类物业的市场供应规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供应状况（预测措施：一般可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4 板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述,形成时间,各档次住宅区域内分布状况,购置人群变化.②区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5年）,动工量/竣工量,销售量供需比,平均售价.③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.4.2 区域内供应产品特性①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特性 ,尤其研究与本案类似档次物业的特性 ,平均售,开发规模,产品形式,平均销售率,平均容积率,物业在区域内分布特性.③区域内体现最佳个案状况附图：项目周围楼盘个案分布图，其中某些具代表性的未来重要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内的机会点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势,本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力,本案在开发中的营销焦点问题.2.4.3 区域市场目的客层研究7①各档次产品目的客层特性及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特性上）②结论：本案目的人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和重要的关注点、诉求点。2.5 项目确定位方案2.5.1 可类比项目市场调查 ,序号 比较原因 经典楼盘分值 权重拟建项目分值 备注（详细.）1 地段位置10040%110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施10010%115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化规划设计10010%110规划水平、理念物业管理10010%95保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；与否人车分流；物业管理商资质交通状况1005%80大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度楼盘规模1003%100建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；产品外观1005%105与否醒目；与否新奇；与否高档；感官舒适程度；户型设计10010%105户型布置与否合理，与否有暗房，实用率与否高发展商信誉1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌销售手法1005%110其他方面如对方