成都某项目可行性报告

四川**发展有限公司**花园项目可研报告二ＯＯ七年八月“**花园”项目可行性研究报告第一章项目概况.........................................................................3杠第妖二项章腿射项侮目斧投温资虾环知境划及镜市拌场摄分侧析俩.饿.唤.哄.痕.伸.窗.绸.明.假.抄.劳.躁.经.杂.墓.延.群.亩.振.悄.幅.肢.敏.肿.劝.珍.签.傍.局.脚.窗.只.骑.时.沙.芝.煎.孩.汉.蜓.德.时.床.画.签6拴开第百三划章胖格项为目烫区绍域纹房导地薯产聋市嚷场氧及职竞疫争林分盗析四.终.牺.查.歌.羡.原.猛.透.鸭.营.选.乡.膜.橡.敏.闷.妨.寄.皮.摔.披.冰.爪.订.骡.丈.拿.鼓.替.锋.皮.含.竟1料4装峡第樱四膨章配佛项任目柴S触W婶O射T暑分顷析弯与障定猪位泊.策.摔.干.梨.众.晶.读.盟.栏.品.务.怠.叉.秆.怠.句.春.棍.黄.由.吓.骄.熊.但.衣.腔.蝶.岗.偶.陪.倚.村.敬.庄.坚.淹.驻.虑.支.多.日.圾.帆.形.询.散.第.敏1暗7蚀辰第紧五冈章鞋百项征目搅开胜发吩建翠设脸及朗经孩营僚的纸组银织粮实督施贡计演划稿.芒.特.端.改.失.含.椅.贤.商.淡.匹.体.残.浮.价.索.属.址.列.有.坊.休.龄.汗.松2份2呈劲第贡六狭章渗伤项三目裂投相资莲估困算孝及捷资胃金脂筹界措瞒计氧划圣.浮.犬.糕.午.道.微.夕.滤.虏.瞒.腰.个.属.钟.赌.张.轿.蔽.脸.编.暖.鞋.码.弊.寻.作.牙.伶.呜.冈.龙.醒.辆.监.旱.裕.更2滚5臣夜第饲七招章腾限项筛目绵财霜务租效若益瞎评烛价住.迁.罚.榨.让.枣.敬.竟.胜.炒.悬.哑.亭.届.傍.占.终.场.趣.易.鉴.歌.帖.滔.辫.仓.猎.笔.往.位.望.虎.自.驻.参.桌.妥.考.猴.膛.珍.搂.步.隆.启.现.慢.传.驾.师.员.齿.掉.扛.田.萄.寄.密2气9膏钥第放八粪章考裤不洗确打定灰性锅分振析择.茅.窃.完.久.搅.跟.呈.江.炊.预.捧.祥.兴.膨.乱.横.气.衡.吉.杆.冻.掀.近.麻.利.的.证.芳.泪.拆.袭.滑.州.巾.纹.同.般.壤.丈.玩.拼.怨.笑.卷.坊.流.弄.宝.可.赛.股.游.剖.祸.柜.粉.萌.模.口.葡.许.基.袭.叉.且3滚0拆贺第汇九蛮章够宾风特险封分软析节.装.农.搬.馆.黎.岔.挖.咬.篇.吩.树.胃.蚁.兵.缴.灯.嗓.姨.沟.恶.学.从.先.芹.眼.搞.纽.团.奴.涉.乌.勉.于.酒.笋.六.婆.教.五.横.是.恨.论.妥.昂.塘.治.房.醒.窗.玩.宴.撤.非.假.挡.旷.哭.定.瞧.坟.酿.元.舌.迹.傍.茎.腹.娱.踩.厅.讽.贡.两3裹2列玻第尖十肠章睬袜分您析阶结吹论纤和誓建讨议速.迷.策.悟.敬.管.年.婚.庄.宵.以.芝.鸟.薄.短.胁.猴.塑.背.执.灾.稳.缸.贿.贺.典.牌.夸.其.拦.蜻.丢.传.枯.抓.缩.缎.材.奋.均.稼.供.餐.意.斤.爽.胸.著.喝.勿.阁.旬.昂.世.骆.链.削.宰.腰.扫.曲.边协3刚2树第沾一挪章惕愧项归目公概法况恭一遥、懒项赶目因主佣办丛单尤位畅概旷况夸茂（壮一环）堵、过开我发躬商鞠名童称务：劣四调川爹*料*身发抚展池有构限篇公辉司煌堆（帆二风）辫、司法矮定惜代卖表忽：尚*吧*骨（颂三腾）患、挺法畜定呆地菌址懒：招（型四颤）盐、持注益册吵资甜本谁：愈人刃民小币省陆斤仟总贰虫佰覆万辈元葱整喘放（骆五是）炸、著经培营雁范诞围税：磨房粒地列产纠开栏发疮、恐经涌营先羽（早六直）迟、故房移地睡产约开虑发挺企含业弓资伸质比：激二效级割资抗质阳桑四责川贱*污*魄发轿展帜有卫限裂公机司糖是蚁经漠四维川宿省收工忧商利行洲政箭管灰理壳局尊批享准望成涨立粘的诚有荐限骂责三任签公剂司令。妖注猴册斩资破本眼人每民酬币炕6休2印0头0匪衬万浸元搏，醒现言有雕股特东桥为耕：懒*至*温投董资皱有摄限严责详任撞公把司叼投分资规比话例钱占创8素0杨.团6误0盛%纪；薪四严川哀*快*套有粉限龄公驾司把，劈投拾资波比鸽例驶占疮1休0漏%炎；泽X头X帜，功投茄资央比略例串占俗9谣.悬4红0获%尤。赠公距司捆成贤立歉于捉2秃0凉0美0纷究年视3西艺月谁2写1尸狂日挂，脸主换要通从境事扁房真地茫产槐开缎发泛，夜房粘地亮产周开捡发珍资饰质恰为洗二艰级质，西经繁营葱住言所租位蔑于浓成捎都外市厦人来民挣南停路慰四唉段泼，包法辽定舅代钓表横人股为胸*阻*索。福茅公调司柴自搭成廉立告以做来优，救主衣要生开亡发烫项点目储有策邛丽崃榜市盛东披森隶花斜园里、瓦双优流终县硬棠吃湖浑帝善景合、碎成怀都岔*贫*国酒肤店枝管睁理慢有搅限光公营司嫂的挑“何西扁蜀娘人蚀家钟”折、景“朵锦路绣多城偶”扎三澡星主级党园那林选式际酒忽店历等浇，犹状*互*插公爸司代目汁前礼聚惩集邻了条一存大助批杯年稠轻蚁有暖活树力惭、摆锐楼意龟进烛取成的疏专规业陪团重队冻和稀企揉业被管袄理弯团缠队孩，够公虫司火核终心菜骨龄干谨3遭8导穿人厉，回其张中甚高停级滩职希称端5佛唱人羡，绪中模级帮职阀称最2雕0鸽汤人临。免（烈七堆）愤项口目皱公含司尺母梯公谜司趴四锅川危省静*朽*鸭集周团惭介蜓绍皂四傅川袖*颜*宵集阿团分是唱一蜜家钟以脊房里产维开抵发热、虫酒庆店地餐去饮铸为须核冰心蹄，棉涉犁足唇工熊程忍建佣设活、供园腿林华绿煎化橡、俯物艇业腿管宗理才、歌商射品麦砼衡材贵的花同氧心植多促元雁化河、返产主业池纵于深贡一玻体钟化蓝发占展努的艘民英营屿企耐业发集省团供，它目东前辣集桥团狐注企册鞭资叙金饱2泼.狂5捐亿课元听，盾集固团确在蝶总苍体群上障实绍施计成汤本别集倒中亩化震和锣差膏别圈集嫂中常化雪的谣联逢合缝战迹略树，点努共力赛挺夏进醋蓝衣海蝇战救略场市昆场疏。途集陕团敌整住体宿机瑞动棚灵免活那，浙集吧中默优鸽势史资鼠源绪，慢以均差鹿异墓化驰、学专乳业割化合和宽规灿模窜化柿为拼指岔导炼，膜找贿准已目晒标缺市旁场愿，莫做选强皮做遮大谢。纱目评前晃集跳团掌正疲全季力毅进浮行灶产茫品竞、艺项抗目辟优陵化练升冻级肤，芝以重凝绕聚肚更拦大镇的描产闸业驳发污展鱼优当势悔，尺把泡建允设平产茄业笛集母群属作都为斑调付整奸产敲品赠结冷构个、霉项写目慰结高构裁、燥提帐高秆经刮济瘦效原益摧的哪重缩要馆战淹略哪，贫对倾产妙业苏链蓬和落产郑业境布伍局丝进婆行膀战效略伸整孩合原，愁以我增遭强存产翁品斤之通间梨、宋项辣目加之纠间车的才关菊联狠、习配慨套论与前协睬同廉效戒应艺。头要集昆团悠自杆成锈立吗以恩来违，饥先断后递成修功盈开挂发寻了杨多插个友优奖质品项踩目肯，委有洁以膜“伶东棋森错花个园凝”小、菌“奴蜀则郡蜜”裙、国“锯棠齿湖拔帝纯景守”得为董代促表桶的伸房斥地凳产未项报目脂，最有蔬以锋“卷西防蜀平人边家伏”轻、摧“盲锦禽绣疯城屿”尽为牌代洪表死的灵旅壤游悔餐纷饮线项替目宿，振这圆些仅项诞目串都紫为沿集喉团送公富司驱的潜发眨展糖带流来置了勺巨脂大率的瞒社昨会转和汉经粗济球效刺益鹿，哄为犬集迁团衰的估发联展暗做次出猪了警巨合大乐的涛贡肾献君。碗未针来精，段在鄙政愚府援的专大筛力趟支基持宣下翁，惭集杯团午将速争奇取挺用续乡主村变酒令店里连面锁欧经鼓营妹资滩产腔来捡上姑市竿，汇募犯集挎的葛资坐金接全齐部求投机入退乡猎村鬼酒坚店抗建日设乒，塑把蹦乡展村归酒嫂店单打膝造营成甜为绿双结流文的口一网个帜品难牌讲，棋成缓都棵的适一辣张获名子片帝。氧超二蠢、纷项玉目忆概围况射及汁背愤景浪奴1者、喘项痛目材位佳置油：糊市“睁*磁*然花旺园雪”搞项速目合位经于尺*劝*选县谱*射*益镇号，扯地虎理寺位绞置月优府越披。嘉北散临滚*臂*曾城把与元*算*旨城习联驾系碍的毛重斑要萄城诱市央干滴道怎，挨西备临闷城驶市攻规陕划匙的杰中木央晋森忙林浩绿洁地起，蝴南唇临今城吵市赛规前划害次广级革中奋央赚森伏林氏绿叔地该，歼东遮临纯城攻市恭规毅划汪次鬼干释道岁。裹用典地愁面水积佩约迹2翠2哥5暮.胁9米亩裹。咽该饰地竹块本地袄理绣区棕位我置钓较易优书越壳，劝交踩通啦方致便丝，贱北轰部期可邀便猜捷茄联排系猎成柔都亚绕协城齐高美速河。治同部时迟，腰依尸托筐城副市荡干留道状与蛛其嗓他近重仆要秘城轿市俊相烛连托。未2使、润项武目奏用睛地加及士现流状尸：恋幕“户*笋*银花彻园促”鹊项挖目复用缸地涨位沃于杏东皮升迟镇翁西认北怖部惑的滩新让城称区咸内总（光一跳杆须旗腿北扰段领S财L蹦G基-游（爱2池0斯0潮7扰）梯-穴0貌2播号菜地油块叼）居，她规页划助总认用逗地零面出积前1钞5县0忽6排0虹0导平僻方货米赵。充炉用截地艰现牺状小：少已款与杠政绿府柜部券门恩签急订毁有团关誓协遗议墙，羽2舒0直0杆7置年蜜7祝月梅2时0牙日苦动杯工跳。居。萝培3衫、丑项虑目领规业划璃简品介宗：谋叉“趋*断*众花米园嘉”奖项起目笋总妹体省规颈划揭的映背晶景衡立炕足菌于句成惭都犁市滨总坟体育规至划序的只战捕略子构胶想霸。斗该垫规朱划悼明年确狂提炮出傍了踏成暖都鉴向煮东葡向右南极的砌发邻展形方嫁向靠，夕而稻双葬流县位堤于弊成亡都爽南寸面碌近鱼郊赴，股地驰理窃位翻置李优淹越下，筹双帜流常县心城前未蝶来展2贞0怖年割角灶色飘定墨位柏是刃：纪建监成持一胀流秋的乒空乒港解园帝林义城郑市善，挺按愿照贴双石流情最坑新舟的图规膨划折，柔到赤2脏0住2帅0伞年破，姜双锤流辈将龟建道设耳成友为扑城激南膝一创个呜城枣区需面笔积淹9逗5辣平抛方档公细里毯左渴右惧，猪城编市苗人爱口叙近秆1柱0拨0泊万求的赵中脂等吐城衬市质。划这世就须意垒味计着榜从甩现童在退开汗始得，三双假流泄城耻区装面糊积狡年精平基均戒扩役大冬3捏个觉多井平失方垄公爷里临，喝年牵均逗新浪增般人份口体4葬万态。舌在揭这睬个车南上部只新弃城侄的闹规工划袍中锋，抚将当形戴成洪以木居根住镰商符业欣金蜜融结行狮政止办揪公毫文晕化茎娱扩乐菠为边主飘的宵城赴市战综帆合白发溉展两区聋。膝打壮造睁双蛛流瞧新店城拦区男基即础李设匹施伍完苏善稠信致息否网天络考发裕达抽产燃业枕支恐撑晚有轻力最环圆境览清材闲尊优但美借具岂有撑现你代恒气景息洞的迁生秧态文型桂数弱字辅化育园恶林深式余H摧R雪D辩（肯健荣康胀宜料居芬）梨城侵区茄。师双川流征新尊城薄区端规艰划盖为邀A岂B胜C滴D才四眨大社城啄市颂组蚕团宋，远其蛛中熔称B嫂组玉团幅位那于分东腰升锹新性区今的竟西济北翁部碧，婶绕坛城来路覆穿铅越命该掀组锡团颈，琴交椅通袄条信件亩使捎利资。绩双歼楠零大插道遭与夹绕仇城技路僚交升接考处宴为互组谷团常门惠户刃景喇观擦区如；形绕乌城挪路谅西距侧浊地霞理宁中之心考邻叨弧么形核干垫道环设垮置顶组料团啦中渐心泥区挖，斤景心区匀轴忽由性门淡户雾景景观祥区根至忧组乓团叨中平心球区讲渗房入徐中键心茫绿悄轴燕。句本旬项六目挣即尸位埋于桐B掠城乳市迎组畅团证内耳，亚利蓬于扫分乒享雾城柔市陵发斥展问前灯景疼所腹带抬来么的殿机英遇代。含本墙项编目夺在附设焰计粪理稀念美上属，碧注讯重划景羽观等互逮为袄渗密透贤的偿空俊间盒体福验脖，贿采丸用绕都总市罢绿肾岛阿生金态疑型律规受划长手亿法锐，井强负调贺功湿能术配沉套榆与婆整虫合文，岂强露调启城语市终景挖观具的涉完蕉整墓性骡和拌协万调胀性瓶一毙体而化搁。搞在弟细告节僻上逮，寒注君意惠高行效蒜的的交摆通样流费线杰方班式暮及吩节聪能挂高舌效厨的雄统症一寸。替将烦本抽项靠目盘打菌造按成当反荐映译双哪流倾地正域吩文县化壁和索现求代早感忧强醉烈徐的逐城粉市膛都永市板建斤筑床群志。至4存、适项臭目享周蜜边坚配乌套奖：编钻项弟目塔地过处概双喷流番县做城烦东轻升摔镇下西译北暮一怀杆很旗怪，守区煌域统道洋路延通愈达慕，铃配貌套培设论施管日梅趋尺完锦善熊。率东江升贡是森川诚藏皮路建新行双用楠姓大陈道阵等翁多外条贯交聪通雁要雨道斧的峰过固境怨地晴。皇双既楠诱大雕道折、繁新筐大占件搜路司、狼拆府建非后还的证大弹件捎路盾、蜻机氏场霉路兔、砍机乔场嫌高慎速产、盖成裁雅善高镰速捡均匠通洲达南双北流多，掠未锻来付的光地爸铁梢线宵和棵城与际杰快过速总交孕通技线紧通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加强，市场交易行为在一定程度上将更加规范和理性。4)品牌竞争日渐成熟，产品向个性化、精细化方向发展。在国家宏观调控下房地产业将实现新的整合，一些资金实力不雄厚、业绩不够好的中小型企业将被淘汰，房地产业的品牌竞争更加激烈。随着房地产市场的日趋成熟，土地获得的难度和成本加大，迫使开发企业更加重视楼盘品质、自身品牌的塑造，产品向着精细化、个性化方向发展。预计2008年产品之间的品牌竞争会愈加明朗与激烈，坚持楼盘的品牌化、品质化将是成都房地产企业未来发展的必由之路。5)外地企业与投资者来蓉置业持续升温。近两年，越来越多的外地经济组织和个人来蓉置业，纷纷看好成都市场的巨大潜在需求和未来的投资升值前景。近年来成都房地产吸引外来投资迅速增长，成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地，国内外知名地产商如香港九龙仓、菲律宾顶峰集团、菲律宾SM、阳光100、国建集团、深圳华侨城地产、中航集团、重庆龙湖集团、新加坡盛邦、吉宝置业、仁恒等在成都直接或间接地拿下房地产项目。而先期进入的万科、中海、深长城，远大、华润置地、和记黄埔、上海绿地、融创、厦门滕王阁地产等也在扩张领地，向纵深发展，固定品牌地位。外来企业的扩张战略，向成都本土开发商提出了挑战，加剧成都楼市争。预计2008年后的几年中外地企业与投资者来蓉置业会持续升温。6)房地产市场“外移”日趋显著，二环路外区域成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着“外城市化”与房地产市场的发展逐步形成。目前，成都二环路以内的土地资源已剩余不多，城市的未来的经济社会发展必需向外转移。近年成都市区出让的国有土地中，90％以上土地面积分布在二环路以外区域，二环路以内仅占不到10％。过去两年，随着向东、向南发展新规划公布，房地产市场已经呈现出向外发展的明显特征。近两年，二环路以外的商品房供应面积和交易面积占市区总量的比例已均上升到70％以上，房地产业发展中心向外转移的趋势已经相当明显，二环路以外的房地产市场在市区的地位进一步加强。随着成都城市圈建设的步步推进，成都房地产面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动成都第三产业的发展，形成新的城市区域。7)机遇与挑战并存上文中对成都房市的不利因素进行了分析，在存在未来国家会加强楼市宏观调控的预期的同时，成都房地产行业发展也面临巨大政策面的机会。根据规划，成都市快速轨道交通网由1号线(南北方向主干线)、2号线(东西方向主干线)、3号线(东北-西南向骨干线)、4、5、6、7号线填充线辅助线，以及6号线支线等7条线路组成，线路总长度274.15公里，设车站146座。从近期来看，成都房地产行业发展面对“地铁效应”体现在贯穿南北的地铁1号线上，主要对其沿线现有房地产项目销售有一定的促进作用，以及对南郊和北郊毗邻地铁区域房地产发展有带动作用。另外，成都成为国家新的特区，也会促进外来投资增加和外来人口涌入，这将为成都楼市注入新的强大的购买力，同时物流、商贸的进一步繁荣也会加强对商业地产的需求，总结：随着经济持续增长，居民收入不断提高，住宅需求趋于稳定增长状态，一直处于警戒线以下相对较低的住房空置率水平，代表了四川特别是成都市的市场需求具有较强消化力。住房分配的货币化，将有效引导住房消费观念的转变，使部分购房潜能转化为现实市场购买力。旧城改造的推进也创造出大量住房购买需求。值得一提的是成都市稳中有升的理性的房价水平也促进了一个良性发展的房地产市场健康成长。另外随着成都市“五路一桥”全面建成通车及贯彻实施2020年整体规划，周边县城加快城市化进程逐步形成以中心城为核心与周边卫星城串联融合为大都市的城市格局，更给成都市周边区县的房地产开发带来了无限商机。第三章竞争分析1.纯住宅项目竞争分析：2007年7月12日针对双流一些在售楼盘进行了市场调查，有关资料如下。楼盘调查表（2007年7月12日）楼盘名称御苑枫景国栋南园五星城锦镇信达银泰花园位置双流东升镇白河路双流广都大道双流藏卫路北一段155号成都市临港路三段26号开发商四川贵通建设集团有限公司四川国栋建设集团有限公司四川置都房地产开发有限公司成都福地物业发展有限公司产品形态多层(6跃7),洋房15层电梯公寓(两梯6户),国栋国际大酒店一座叠拼别墅联排别墅户型区间(平米)一期100-190,,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等户型)50-180220-270320-450总户数一期800多户1550户一期共316套.二期(400户)尚未动工.合计700余户一期107套,加上二期共240多户剩余套数340套50套左右,可售46套中已售20多套均价一期多层3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600开盘时间2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得预售证开始意向登记,同年10月开盘.2007年5月31日容积率1.53.9981.040.698绿化率70%绿地率33.4%68%绿地率45%占地面积110余亩87亩240亩150余亩其它信息2008年3或4月交房公摊15-18%一期220平米户型已售完;7月16号一期拟提价至5500元/平米公摊3%2。产权式公寓竞争性分析：7月20日针对在售的小户型楼盘和较大楼盘中所含的小户型进行了调查，在各个调查楼盘中，鸿阁一号，书香尚品和罗曼星城代表了双流目前仅有的极少数以小户型为主的楼盘，其它楼盘以90-130平方为主力户型，混合有一定比例的小户型。楼盘名称：鸿阁一号地点：成都市人民南路南延线开发商：四川晋元实业有限公司均价：4600元面积区间：一期40-80，二期尚未开盘（均为80平米以上）开盘时间：2006月6月总户数：一期470户，共1158户容积率：4.89绿地率：33%楼层：24层占地面积：总建筑面积：11.8万平米其它：2009年3月交房。此楼盘为成都大城南区域独有的以小户型为主的高层低密度景观社区）。一期只剩7套。楼盘名称：书香尚品地点：西南航空港长城路与临港路交接处开发商：成都市加贝置业有限责任公司均价：3200面积区间：一期50-90，二期70-100开盘时间：2007年3月总户数：581户容积率：4.2绿地率：30.4%楼层：14层占地面积：36亩总建筑面积：5万平米其它：50平米的已售完。12层以下已基本售完。12-14层均价3600元。楼盘名称：罗曼星城地点：西南航空港川齿路356号（民大旁）开发商：成都渝佳房地产开发有限公司均价：未定面积区间：30-92开盘时间：2007年8月总户数：581户容积率：4.5绿地率：16%楼层：15层占地面积：5亩多总建筑面积：其它：楼盘名称：东升国瑞地点：双流长冶路二段开发商：成都瑞耀置业有限公司均价：3500元面积区间：89-130开盘时间：2007年3月总户数：562户容积率：2.5绿地率：16%楼层：11层占地面积：6万平米总建筑面积：5.8万平米其它：60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套楼盘名称：久居福地点：成都航空港(神仙树南路9号)开发商：四川和为贵实业有限公司均价：4000(二楼起价3600,每上一层加50元)，其中80多平米的户型起价4020元。面积区间：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大户型））开盘时间：2006年11月总户数：3000多套(其中一期1000余套)容积率：3.98绿地率：45%楼层：17+1高层电梯公寓占地面积：230亩总建筑面积：45万平米其它：83与88平米的户型占一期供应总量（1000余套）的近70%。一期分为三个批次销售，现正在进行一期二批次的销售，剩余房源约100套。在实地调查的同时，还通过网络杂志等媒体了解了其它楼盘如翰林南城、新航印象、盛世名居、齐盛艺境等的供应与销售情况（06年11月开盘的盛世名居与新航印象已全部售完，06年10月开盘的翰林南城的小户型已售完）。由实地调查情况及通过其它渠道对双流楼盘的初步调研可见，目前双流小户型商品住宅供应较少，市场需求旺盛，销售速度较快，具有较大的开发前景。因此对本案的产权式小户型公寓，应该有较大的市场机会。3.酒店与商业项目竞争性分析：3.1酒店项目竞争分析略。3.2商业项目竞争分析：双流集中型商业项目调查表项目名称开发商物业类型建成时间销售价格（元/㎡）租赁情况（元/㎡）车位情况弘民商城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺1996年未售50—90沿街停放弘民缔煌城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2001年未售1F：50—1502F：25地下车库，不卖只租弘民商业广场四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2003年1F：11800—158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下车库，不卖只租弘民美食城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2004年1F：5300—71802F：28883F：18881F：252F：153F：10内街免费停放双流步行街不详商铺1998年当时6000，现8000—1000045—75无棠湖一号不详购物广场2004年均价15000不详地下车库由上表可见，根据商铺总价等于20年租金的定价原则（按静态回收期计算），商铺定价在6000元/平米的均价水平是合理的。另对成都写字楼租金价格进行了抽样调查，数据如下：成都写字楼租赁价格抽样调查表（2009年8月23日）项目名称物业形态楼层面积（单位：平方米）价格银谷基业写字楼·电梯67845城市之心写字楼·电梯17115.52105川信大厦写字楼·电梯2512095国栋大厦写字楼·电梯2919565由于双流目前写字楼较少，商务办公区尚不发达，有关调查数据尚不翔实，故仅抽取部分成都写字楼作为样本进行参照。第四章、项目SWOT分析与定位1、优势（S）：·项目定位准确，填补了区域内高端酒店的市场空白，利于打造品牌形象，实施品牌战略，从而降低营销费用和加快销售速度；·项目规划具有差异化特色及产品创新优势（如酒店采用传统建筑风格与现代设计的结合；商业办公与住宅三部分的景观共享；酒店式小户型公寓的6+1电梯公寓等），增强市场竞争力；·项目处于双流县极具发展潜力的城区，市政及基础设施配套即将完善，道路通达、交通便利；·项目西、南两侧均为生态绿化带，景观环境极佳，这一城市的绝版地块，有利于提升景观式住宅和生态型酒店的居住与商用价值·区域房地产市场连年稳步上涨，为地块带来了较大的升值潜力。·地块面积较大，便于规划设计，并且利于产生大盘效应，减小营销压力。·商业、酒店与住宅联动开发，便于为住宅打造综合配套设施，提升楼盘品质。同时，这种城市广场型的复合型项目，具有满足人们居住、集会、交往、休闲、娱乐、餐饮、交通等方面需求的功能，有望成为双流的地标性建筑。·已与双流县政府签订投资协议，县政府已同意将建成后的酒店作为政府公务接待酒店和会议中心。项目地址位于未来以流县政府的对面，这客观也也有利于项目分享行政中心地段的区位优势。2、劣势（W）：·项目尚处在动工伊始阶段，外观形象无法完全打造·双流本地的经济与商业尚不发达，酒店的品牌与吸引力尚难与成都市区的高星级酒店相比。·区域内人居与商业气氛尚不成熟，市场承接力有限，商业区的繁荣对该地区人口增长的依赖较大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影响，因而为保证酒店经营效益，公关与营销成本可能较大，商业区的招商费用可能也较高。·纯住宅建筑面积为23.6万平米，商业住宅达10.5万平米，如果定位不好，二者之间可能互相产生竞争，且住宅体量总计达34万平米，市场难于在短期内消化。·本案包含商业与住宅两类物业，可能部分购房者会认为商业区会影响其居家环境，从而影响其购买意愿。·商业住宅部分，其土地使用年限为40年，比之纯住宅项目的土地使用年限70年而言存在一定劣势。·写字楼入驻率不仅依赖于项目品质，也依赖于周边商业办公气氛和配套设施的完善。投资者可能出于对断租率较高的担心而影响项目销售。对开发商而言，；写字楼等商业物业的利润回报尽管比商品住宅高出许多，但也存在投资回收期较长，资金压力较大的问题。应对策略：·实施企业品牌战略和相关广告宣传，以企业品牌支持项目品牌形成。·加强营销力度，树立区域市场的知名度。·加强项目招商，引进适合本地消费与经济发展水状况的商业业态。·做好项产品设计与项目定位，优化项目策划方案并保证有效的策划执行，充分把握市场需求，以利项目建成后的快速销售。·根据开发经营的重要时间节点严密科学地安排资金投资计划，做好现金流量预测。尽快上马住宅项目如小户型公寓，以期快速销售和快速回笼资金，支持后续的商业物业开发，减轻资金压力。·加强招商策划·宣传和执行工作，争取吸引成熟的，有品牌号召力的企业入驻，从而打开后续市场。·对写字楼采用灵活的运作方式，如租售并举，带租约销售等，化解只售而销售乏力的风险。3、机会（O）：·近期内区域住宅房地产市场供需平衡购销两旺，价格平稳增长，市场前景看好。·随着旧城改造力度的加大及农村人口城镇化进程的加速，区域内人口数量和对房产的被动性需求会迅速增加，同时由于区域市政配套设施的更新及完善，本案的产品性价比会大幅提高。·在健康宜居城区打造健康生态概念的楼盘，符合现代人的生活观念。·根据目前经济发展和全球经济一体化的形势，从长远来看，越来越多的外企和合资企业会涌入成都这个西部最大的中心城市，而主城区高昂的商业办公成本，将使其中的不少企业选择在不久的将来成为成都次中心的双流安家落户。另一方面，许多中小企业尤其是发展中的民营企业进入双流购买办公用房的数量会越来越多。4、威胁（T）：·国家宏观调控政策形成房地产行业系统性风险，特别对投资类客户心理因素影响较大。·片区内住宅在售项目较多，市场竞争激烈，可能造成部分客户分流。应对策略：加快开发速度与效率，以占领市场先机，也规避了未来时日久长后可能加大的政策面风险。不过，从目前发展态势来看，并结合市场自身规律，只要不发生不可抗力因素影响，在未来三年内，房地产业不会出现大的波动。即使国家出台严厉的打压措施，由于地价的坚持和不断走高，房价基本无出现大幅下挫的可能性。五、项目定位分析1．购买人群分析据统计目前在双流购房人中，50%来自县外，而在东升镇，外地购房者比例也在50%。在双流及其东升镇居住生活的比较优势，将会吸引越来越多的外地购房者。另一方面，在双流宏观经济面不断向好的前提下，随着双流本地人口的增加及其购买力的增强，本地人的住房消费也必将会水涨船高。同时，由于近年来双流大力加强旧城改造与拆迁力度，由此产生的被动性购房需求也将进一步推动双流房价的上涨。根据实地询问发现，有相当部分的农民家庭户在获得数套政府安置房后，会选择留一两套自住而将多余的房源以较低的价格卖掉（因政府安置房属集体产权），而在资金流入后，如果没有找到更好的投资渠道，也会考虑选择购买具有公开产权的商品房作为投资，另外，也不乏因对政府的安置房的品质、配套、地段不满意而选择将其卖掉换买地段更好、品质更优、配套更完善的商品住宅的。所有这些因素的合力将对双流房产开发带来巨大的影响。目前以双流小户型楼盘的购买人群主要由三部分人构成，一是本地居民，近年来双流经济超常发展，本地人经济实力有较大提高，但相比成都仍有一定距离，而目前双流较好地段的房价与成都郊区的房价差别已不大，多数本地人还是难以承受，因而选择购买此类楼盘总价便宜，可以承受。二是外地来此居住或投资的人。双流将逐步成为城市副中心，与成都经济圈融为一休，居住环境与条件不断改善，距成都不远，交通非常便捷，许多希望在成都安家落户但无力购买成都较高房价商品房的外地人选择在双流买房居住。另外，也有许多看好双流未来发展前景的人在这里投资置业，一可增值保值，二也可自己居住，而低总价、低首付、低月供的小户型成为其投资的首选。三是因工作关系租住在双流的白领阶层，兼有投资或自住两类。这部分人多数年龄比较年轻，虽然收入较高，但积蓄不多，同时由于年轻，有一定的投资眼光，往往选择小户型作为其过渡性的居住物业。除此之外，还包括年老后从外地返乡的本地人，以及短期投机的炒房者等。根据抽样市调资料，将有关购房者来源情况列表如下：双流东升楼市物业消费者来源分析主要来自区域大概比例主要构成主要特征代表楼盘东升镇本地60%私营业主、企业管理人员与白领、公务员、教师、投资者本地收入较高者，对居