房地产开发成本构成及各成本比例共

房地产开发成本构成都有哪些？分别占总成本的比例？开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。

其中：

1.(土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等

3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等

4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。

5.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。

6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。房地产开发成本的组成内容

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。探秘房地产开发成本“戏法”利润监管亟待加强许记部者抢进爬行凡了步一吓番档采途访遮，统了包解贱到幼房剃地冰产稠开琴发从“塌成军本锅戏医法紫”总的塔某普些于奥错秘垮。凉东土故地其成双为夜“弦虚犹增吨成妙本送”糠道聚具浑膜纪房禁地闻产想开跌发稻离咸不喜开迷土跌地抛，纲国慎家撤对瑞土诞地扮实么行筑“炕招独拍式挂较”肯的鹿初境衷吓，哗在罩于产体努现锁市捕场赠公终平柴，躁提干高虹价润格有透帽明臭度踏。和但祖记变者酬在摊广记西揪、刷湖得南它等塞地病了柱解疫到楼，冻“笑招顾拍捐挂吗”谜反配而搬成诊了筑某略些炼开辫发帮商济虚勉增宝成弹本为的督道眠具宅。续阳顾统规回模表较面小判的迫项条目藏，底某夕些驱开早发根商背在正招钟投妨标恢过翠程迹中形可砌以强通怠过赚“绵内旬部雾渠超道驻”短了亿解骆政忆府萍方扛面术的萝土沙地匪价栗格鸽“讽底债线键”敞“辜上扑限沈”狸，脏与本有肿可婶能烛参秀与肚竞朋标迁的赶同慧行楚，患在翅茶翁楼军酒漆肆垂或洽者味会刑议熄室缺里其组亩成摊“售价台格慧同目盟直”幼，凑由虾一元家毒公妇司俭以隶较苍低星的安价爱格意竞慈拍碎下真来摔后毫，痛其睬他皮公灯司丰共永同海建胆设根，何但丙楼炭盘淘销壶售椅价牵格遍参猜照牢周俊边呢楼叉盘鹅价骂格偷定佩出严高唇价纠。模线越雅对缝于嘱规症模花涉掘及萝几搂百铺亩正土萄地荡的珠项慨目向，漠土碑地车连胃片脾开穿发鞋就筐需躲要室通钟过络集紧体胞“爬围谱标爪”饱的玩方刮式架来做实师现漠对递土泄地镇的迎掌竖控办，悼开慎发童商东往只往泡事恰先犯做腊好申评延估面部难门葱、耳招述投匆标毫审叶委洲会惯的欢“战工课作坚”壁，饮通捕过都招益投徒标记“冻评珠估拖”秧方滔式梅，旱排栏挤蚁一喷些毙外森来见的遇竞雪争衬者背，把通方过档打念压婆对舱手本，哀减猜少揪竞拉争雷压女力痰“话夺榆标阵”佣。迫胀雄室此滨外忠，跑在质掌令握鸦从尊政梢府眠部踩门常漏复出封的春“惕风守声效”全后窑，坚开附发乔商饱在载未富来标的停黄虚金矩地飞段佣抢亭先迈“岩圈昂地饺”必。明如蚂政沿府亲搬园迁屿、捉城据市拘发溉展驻规居划饱等联出伍台塞前膀夕慎，作开暖发嫁商康就都会跨连虎夜漏“情跑炮马狐圈傍地饮”零，负因框为定这拦时悟候创土戒地宗价余格贵最捡低匹廉柴。火尺斜友通汽过锤上肝述制三带个绸办针法少拿揪到厘土咏地针，龄都量能视降陈低筛成阅本蝇。嗽但绿为酸什敏么纺末浮了冷地慢价翻成次本母又哈都金上圈去停了粱呢蛋？塑挣砖舅“券这暮就神是燕手约段赖了村！教”福广或西床熟窑悉今房馆地效产蹄行协业鹅会连计唤内饥幕馒的罢人晋士肌江昆海鄙强赚说登，忍“掌招洒拍佩挂匹”阳之祝后育，赚大棵部斯分顿房困地烛产加企尸业造不某会紫立备即选上挽交阅所邀有惰款榜项晒，歪往趣往韵会赢申离请童延遮期姨交荡款灾。败根重据差国比家残规距定南，抓相赴关也职烂能正部前门正应奇向怨企寄业棒收献取足滞猾纳粘金养，偏但耻滞碑纳狸金歼数蹦额午由彻职交能次部宪门桑说赏了妙算吐，条这挂就腾留幅下耻了挠“拐操什作筐”迷空苍间逢。感“阴职痕能留部渡门仇要没求羡收冲取盖的虫滞垄纳乡金乡、柳罚骗款让，丧到逐企捆业吓成倾本辩账顿里置就家提植高筐了费好祸几贼倍葬。校”么缴建耍材嫌、孟“敞人餐头染”覆和吃规悠划胜都驼能垮做斥“酸成皆本部文岔章瑞”稿蒜螺建祥筑本材露料雨是惑开堡发趁商挂成纲本注控鼠制欺的常重付要予筹专码抢。铅钢僵筋杏、乡水寇泥或、盯板熔材茫、迈管费线徒等致，达某炭些赤开无发极商拉善摄于酒“期恰棵到洞好睡处闲”犹地不在吨几攻乎逗所昏有恩不嚼影亡响垫工平程凡质溪量夜安摄全攀的络环晌节尿上驳使逐用掩价聚格天相磁对绣低带廉拿的坝产健品沿。鸡“牙尽浩管庸这乎部馒分尸材断料瑞成瘦本守低傍廉盲，来但嫩我摧们联要思求碰供剂货讽商窜填滩写歉的千发吉票庆是杆原取来坚价浑格江的焰2谦倍玩至醉3筐倍朵。苹”献一墨些掌房此产批公炸司勒工冈程好部回门千人菜员伪私卷下荣说财。健辉甜妹凑认人乐头培数博也亮是卡一宫个票“堆绝变招禁”因。搁某湖些各开型发漆商扭搞浓来赢亲歇戚测朋摘友缘甚决至膝整药村稠整妇族显人历的风身蜓份着证寻来钱制慈造雷使政用没大马量替“胀农究民灯工庆”穿和塔“茄技筑术柔工惨程裕师蚀”舟的呜假常象桐。病在嘱某凯些给项厘目节，培农分民拦工现的眠工盆资吧甚竿至器可径以盾开化到棍每笋月经2储0赚0奥0挣元宰至客3移0匆0耳0订元掌，边拿吸不岭出宜任谁何阀资锁质肌证缠明俱的耀“鸦技核术敬工趴程立师残”漏，唐每护月反开堡出减的士工侨资切也兄达岔到盯8轿0袍0拆0椒元州甚汽至脸1桌0挠0押0当0身元阔，驼大舟量循的层虚肆增洁成膏本棕开纳支绿从某此愉而磨来闹。跳寇汤惰此连外贤，谅修顽改尘规级划放和剖楼娇盘历面纽积拍测林量验是载实沃现忘楼蓝盘诚后烛期扛“庆利金润俯增宣值深”颂的穷核忠心谈，毁但伍这谈也进是筹实妇现宝“劣成好本仙飙馋升张”唐的般重戴要唉环赖节谁。呈一床般荒来贡讲墙，蒜大今户扬型娃利兄润唯比卖中评小却户缩型异高涂，诊所稳以奸在妻楼税盘班建庸设灭过披程盆中后，陆开竭发眼商吧有代意蜻将庭大陈户碍型举面药积顿进泪一材步么加糕大蛾，饭将衬中茄小背户骡型绕面著积搬进题一夏步绪压桂缩担。敢竣图工荡后荡在明测素量巧过栗程倾中铲，绒通怖过迈有址“瞧内葵部丢关漂系捉”吸的火职道能菠部稻门俱，家将信这揪种寒同跃一衰楼旧盘第不小同谎户赵型的面络积爷“格乾权坤豪大写挪出移证”失，唉对予外要宣梅称宰在芽楼愧盘层开拉发狡过锐程普中弓，首根刚据尽建亲筑鸽实腔际填情信况渐进饮行按的胃修堡订自。波这挥样往一雨来泉，雄交桨房忙时涉大摩户呢型终的栏面馒积扮一惊般车都遥要搏比往原林来躁多壶5纸%甚以秧上央。衔夕渗劲房砍开甜商朝李态萍蹈告养诉胆记绕者盏，栽如浑果合是晨同丰一泰房后价焰的户大蛋小躬户拔型谨，附由泳于坐减黑少腹了恳水每电夫管右线粮、们钢涨筋栽水个泥绩的鸣投筑入山，犁大滤户美型贡的泽成仗本贸也值比计中戏小谁户盼型嫌要愉低德1瓦/盘5宣左啦右蛛；洒而护市树场他上棉往鞋往兵大赤户症型俯的牧售俗价炼要扇比研同冶一漂地区段樱中餐小罢户届型痰价敏格边高蒜出属1斩/暖4寿-胳1朽/蒙5枣，弱大冰户闭型厘的里利岭润刊空母间什会鞋更酿大森。取纺粘胞在家上权报肆测拔量阻的郊过软程杰中泡，合通蔑过浪中籍小魄户暑型阻扩余大哑大逆户授型月的羡成吹本废，容通万过策大哄户再型援的奸实沾际越销构售仿来挤获汉取旗利墨润器，攀成骑为乎开月发润商差赚者取拴高穴额样利仔润深的偿主盆要疏手腊段捡。踏一针位身地使产矿业务内追人折士捎说衣，抽某供些滤测腥量固评坑估足单许位意因浩为馋面果临模市岔场污竞傅争苏压迎力定，膨往播往涌在洽测垄量爆开评发产商坊房汗屋涨面淡积歇时久睁挎一夏只胳眼嗽闭堡一知只仿眼救，胡部待分典开嗽发醋商诵玩拾弄顾成炼本屠增员长白也恶就候成嘉为士轻舒而略易彩举念的缩事粉。刻纳成铲本身转践移兵＋献透表支胳＝狼亏枯损抽假说象苗尽司常辞年徒从浙事票房家地够产药开英发柜的杠业据内吼人陡士油陈士宗蓄海钉说浸，享目提前候大渔部泥分梨房杀地颜产催企升业础都肆办湾了趁物馆业岁公渡司风，喂而些开瓦发抓商舒往廊往渗通届过俩将望物摊业蹈公纽司独、卸其螺他鸟楼管盘伯成偷本陪集荒中欠到菠即趣将状验正收央的浴楼米盘燥上沿来店，青用佳“淋东旅墙科成梅本锡西耍墙兄贴舟”扮的宽方湿式表，悟造歉成拜房飘地假产绑成杆本贩高旬的用假预象崇。亭一笔些扯在胆东请部踏沿亮海御和脂中兆、孤西贵部凤省烧区街同横时长都般有吐楼季盘涌开暑发掩的君开华发嫂商撑就算更贡容骡易举转兆移扣成祖本奔，雪极定少扩遇紫上罗监巨管牲部尼门或跨求地酒域蛛核冤实峡。拼浮秘发广璃西蝴金诞虹浑律学师兆事碎务垄所右律惕师认吉限昆老峰坝认堵为充，谁某队些停地咽方槽政获府串在军房趣地揭产禾“聋虚圈亏株实嘴盈糠”匠格段局阵中尾也千扮南演衡着惩不叔光饼彩理的剃角容色柔：赏为麻了察体承现去政瞎绩阅，悼实牺现让“何财姑政鞭年饰年辫增折收蒸”寇，辛很偶多擦城模市聪下健辖贼的章区尸级购政苏府络鼓据励胜房倒地漂产仰企业业榜提捐前板缴利纳累来动年泼甚曲至蜻未秩来军几蹦年汗的晋税北收知。气长序沙段市踢一稍位勤部籍门沫负坛责尚人雾说天，帐这充样仆做闯实肤际多上跌将漂多动期抽房于地咽产睡开婶发蚂税唉负贞集劫中偶释包放株，赛增勒加害了吉当说期别开笨发狡成枯本捡，唱进鸭而闷也殿就卷刺扮激直了孝当福期掩房宵价驱。象而赛开借发律到幻了捆二勉期蒸、惑三玉期览，妨税优已桐缴但完奖，啊成目本虽越党来姑越仓低察，犯房依价释反六而皮随才着广大植环赶境腰越务卖条越酸高脊。肉筐寒总深糠圳系平厘石弃投谣资珠公刚司更资忽深疮专据业仅人留士教张升天施运语等剩人跨认都为绸，春政才府版要广确轻保度对乓房豆地吃产涨的午调蹲控忆能祝力虹，愁除敌了艰运屡用匹金老融坛杠拖杆奇，靠还令必清须橡一亦方悄面勤加编强滑对档开浑发谋商转各痰类岛成泥本决的明详哭细寒统切计才、脸评妹估臂，盛将欢这调些欲细泡节垄纳融入随房偏价辟是剪否貌虚杰高烈的惧考俩察古体嚷系植中嘴；点另格一筒方冬面起，持政点府并相帅关正职碍能游部恳门快应搜该泡向果购酸房港者图公狡开扭相遮关略成版本糕信倡息馋，惑这遭样冬才雾能耕实处现辛房尝价秤的元有羞效盯回铜归哪。糕蚁傲透张芝天普运少认黄为脖，剖地拔方充各批级勒政蹄府惨乃沃至造县浮区错政亏府守，标完疼全库能扁够晓根屡据朽当拢地愈房鹅地奖产盲价昌格驳和地各划种精成皱本携因定素郑作迅出森评止估凡，辟核偏定扫房其地唇产予行贡业大在免本雁地察区谎的示平厚均躲利写润朽率愤，饥向走房块地毙产检开跨发债商戏强笛制句征万收要暴呆利莫税少，缺并玉在痕下求一挣次脚招墙投馅标躬过醋程上中干设逮置死严软格樱的录利禁润持门帖槛扒，倡才懂能药确固保斯房拢地薯产撑调爹控声落暑到谱实独处妈。林业灯内被人杯士侄曝摸光垃房膨地嘴产怪开扰发着成光本谋清耍单努跨回壤报夕率辅近吧1聋0峰0慕%壁昨躺日辟，脾一州位股杭冻州役的秀房挽产毕业填内松人盛士粥向日记孙者摆传枯递畜了傲一默份支房湿产径开滚发秘成遭本寇清华单卡(奔表拔一嫁)玻。判从丽这倒份恐清学单哲上赏看习出漂，维该拖开代发仓商洲凭末借垒该详项荣目婚共败赚询取男了劣5赵.维8帽亿肆元队的饮毛饺利滩润各，妹相渗对采其处6祸亿饮的璃成炕本决来庙说卵，赞回释报朗率诚近揭1稀0型0唇%邮。适奇讯挠相驼倒纺府红耐起竟表型1观：录杭得州嘱某鲜楼篮盘仍成截本貌清寨单兴吸余芬项得目蛛名勉称轰

买固计镰算幻式管

贺金笛额芽(资万贴元群)俭运品倦一拒土敌地脖面倚积欠(缓出士让贪面是积弄)衡然1矩4屡1群.镜1舅9吨亩送(晨9卷4厘1始3妻3沉平扯方诸米坏)誓盼淡洲二志可舌建财房景面证积阵(菌主滑要覆部除分录)览摘刷耐多联层现公志寓朝吹9牌4倡5展6自0筋平运方逆米预占队6吩2数.纲7诸8政%花叛前叉小棋高云层渔公泳寓靠株4纹0诵0伞0俗0吓平陆方驴米董占劳2孝6泡.推5脂6跑%凡送蒙追沿细街君商查铺涛蚕4希0狮0海0总平帽方山米慰占抗2露.侦6才6糕%陪董搬贡半姐地亿下汁汽狂车翼库协放1偶7图2国8疲0战平雀方料米动袍哀叔小彩计泛婶1饲6抹7喝8新9站0梯平死方茄米仔剂炕沟三啊容概积鸣率群尾1茅.姨6露挡呈护四勇销伪售还额容穷编猜多芹层衬公蔬寓暮乎7胡8汇0圆0冒*辜9陶4驶5贿6箭0顶祥7锋3丈7居5肥6首.泥8浩以留忙小笋高猫层摇公嚷寓滨气8否0秒0取0压*乘4轨0它0桶0闲0从浓3游2朱0绝0杜0园琴拥适沿殃街乖商只铺鱼肿1甘2共0兆0汉0换*颈4臣0恢0践0羊束4秒8幸0朴0半瓜膀斤汽翁车绝库攀馆8拉1爬0圈0隶期雹百小榜计振亏1右1卧8蜻6歪5暂6偿.沿8毫搞朝誉五凯项朝目匪成行本奥(浊万或元点)貌既脉耻1叙、迅地拍价话投场标挣价健1晓6祥5家万饲/轧亩多浇2压4盏1语3扑6勤末峰勺2筋、反配醋套姜费绸声3印7护9美3幅众柱吗3片、版建墙安粘工喘程妥造命价暑嘱1念7型1绍9总8条卫翅摄4笑、城建昼设泼与鸡准内备奋费马皂1纯9轰6羽2废瑞州咱5盘、活财杀务犁费倡用扣弹2鼠6腰8摄8命想诉猎6毕、逢销框售冻广治告捏费估兴1鞭1痰8回6鞋5涉6察.呆8误*占2卷.丘5胞%个逮2估9锋6房6暗.秋4依2衔笔航报7毕、研营嗽业幼税活幕1宏1苗8搂6锤5花6竖.厉8爪*味5践.斧8裕5般%隆棋6奏9粒4撑1各.基4柄2缘桌绑洁8阁、絮不摔可华预勉见村费尺搂5跳4欧8图3匠1物*蚀1嘉%攀本5勤4俯8陡.劫3技1应但劈村项育目址成刷本赔合捏计伞绞6久0在2贺3补2床.艺8计4竹跟域绳六初利短润财戏1野1椅8昆6土5稀6均.留8懂-之6常0元2覆3梅2掘.细8辆4厚笨5嫁8沫4吸2盯3忙.种9伟6躺撑济沫七死所先得则税仁构5伴8肤4狡2闸3稀.跪9咱6协*纯3冤3窝%朋-愚1跳9筒2颜7汇9炒.盏9皂库络熟八员净宝利块润恨衬5的8棵4沿2赴3垃.扭9酒6乏-茄1劈9曾2婚7斥9妇.盗9磁配3芝9屈1姥4丰4辅.询0冬5则进耽伞表州2斯：品上护海情Z丑H恐房沟产糊成建本沈清假单膊之哭抱一席期萌A唱块健利纹润宿测仙算惩：充见蓝绝一掏期部A棚块紧建么筑劲面颜积短5跨.驾1杨万已元稿/男㎡许：川商鼻铺抛7换0向0灭0婚㎡图，退住穿宅午：伙4裳4各0震0画0圈㎡如布衔绿(慧1扎)摇成瞒本购:旧动撇迁界成并本方：味2有.爹5维亿看元今，团楼验面茂价故4狼9读0室0口元身/晌㎡前；锤御再语建器安哨成肯本诞坚2僚0油0闹0枪元恼/努㎡狠赴肌中配苹套诊费雄用芒逆1叠5被0衰0百元割/朱㎡肠(旷组萄成此：观规馅费艺：速3公0泳0惑元送/形㎡伙、饶设疮计你、造环义境贺费色：干1榴0冈0堆元窗/跨㎡坝、阻管漫理哑费刮用谎：糖2僻0泛0县元痕/胶㎡粱、仗广值告杂费樱用钓1糖0狸0土元淹/扰㎡圆、记资追金轿成存本更6洞0精0照元渣/饿㎡发、驰小抛区岸配年套逃1割0行0每元馆/碌㎡您、哀不岂可纲预豆见甚费燕用绑娱1脉0苦0狭元伍/渡㎡帝)佣许欺捏成费本牺=舍(览4削9糊0谅0问/裕㎡牲+曲2跪0侨0药0芳元衬/见㎡藏+造顿1赠5错0第0天元猫/展㎡卖)宪×疲5早.讲1符万腥元刊/桂㎡严=裁4蜓.搅2鸽8是4乡亿像元测奥炊取(讨2凉)作销妇售侨收睬入栋：张商爽铺赶售之价掘3亚万三元具/绿㎡确；皮住跳宅反售千价傅1诞.挠5帜万繁元祸/回㎡激.枪家迷叹销蛇售毕收梦入心=凉7绣0患0葛0决㎡伙×积3锦万菠元捧/疾㎡倦+骑4矮4届0特0支0啦㎡掉×塌1敞.成5滑万娘元脚/奏㎡夕=轻8显.坐7斗亿烘元话问房弄地维产史清演单嚷，突这伐组鹿本俩该传透膝明增、告公嫂开塌的础数损据侧却个是景记引者疫通障过便复笔杂娃的亭途音径目辗坦转鸦得专到谢的耽。难怖能(架3蹄)岩毛厕利释：纵8丑.韵7势亿童元锄-端怨4茅.再2煎8霸4扣亿搜元批=仰爹4粉.白4喉1侧6拒亿秘元葬侨浅肤议惨集惠团爱房戏地维产雁开奸发价企享业丰成暗本驴管当理剧2猜0柳0孩8滨-贺0键1鹊-往0影3因降1案7泽:住0章7浅议集团房地产开发企业成本管理WTO的加入，将促进国内市场与国际市场的接轨，国外巨额资金涌入国内市场，规模过小、力量分散的企业必将经受不起这样的冲击，即使规模效益显著的集团企业生存压力也将增大，必然要求降低各项成本。集团总部与其子公司之间在成本管理上各具所长，二者相互促进，会更好的发挥作用。集团总部在成本管理中扮演着指导者、监督者的角色。而各开发企业则可以依据不同的地域特征、政策环境等充分发挥自己的灵活性，利用总部总结的先进经验，更加有效的管理。一、集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。二、开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。三、成本监控集团应建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度，如招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度；费用控制制度；材料设备管理制度。集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：◆开发产品成本计划（按完全成本口径）；◆期间费用计划；◆降低成本技术组织措施计划。各开发企业也应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。四、房地产开发环节的成本控制1.立项环节的成本控制各开发企业新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：◆成本费用估算和控制目标及措施；◆投资及效益测算、利润体现安排；◆税务环境及其影响；◆资金计划；◆《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；◆投资风险评估及相应的对策；◆项目综合评价意见。2.规划设计环节的成本控制总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发企业依据各自的特点灵活处理。由此可见，集团总部的成本管理工作大部分集中在前期，而监控整个过程，总结各阶段成功的经验，提供给各房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

第一部分

征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

第二部分

勘察设计和前期工程费的控制

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；

勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。

工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。

设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

第三部分

建安工程费的全程控制

一、决策阶段的难题和对策：

1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。

2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：1)

保持项目功能不变，降低项目投资；2)

投资不变，提高项目功能；3)

投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；4)

降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)

运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。

二、规划设计阶段的成本控制要点：研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

1、成立成本评估审核部门：

公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。1)

通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；2)

按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；3)

通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4)

加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。

2、对设计单位限额设计：

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。

4、尽量避免设计变更带来的成本增加。

三、招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

四、施工阶段的成本控制：

1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。

2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。

3、处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。

4、保证工程进度。第四部分

基础设施建设费建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。

第五部分

管理费用

根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。

一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。

二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。

三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。

四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。

第六部分

财务费用的全面控制首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。

二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。

2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：1)

前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：

对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。2)

施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：

根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。3)

销售阶段的时间控制：

销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。

第七部分

税金的控制

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。

方案设计阶段的成本控制流程

一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。

二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。

三、做好建筑方案的征集选择

完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：

1、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，对绵阳目前而言，尤其要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。

2、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。

3、建筑风格的策略：建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VI的作用。良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：

1)

建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；

2)

目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；

3)

建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，尤其是“欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。

4)

应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。

4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资平主苗要顽是垂做饮好翼基墨础胳及打结率构催的驰选撑型榨工约作绘。素

勿

料

勺

态

段

冠5救、坑在端预谊定悬概苗算辨限楼额裤内胞做奖好需施闹工净图晨设蚁计凑：弟

鄙

判对梅不瓜同画设拉计写及遇材掘料追进摄行吓成催本摆研瓣究毫，膝向丙设谎计船人呆员追提非出经成糕本祖建狂议专，工协串助世他溜们紫在煤投妇资牲限冻额宰范穷围勒内饲作蕉好渴施苦工君图脾设斗计硬。骡6炊、益做搁好所施差工羊图石纸期的颠会逮审皱工弓作俗，深将闻图湖纸岂中潮的嫩质竞量演隐夺患租消谦灭匠于男萌姑芽换状场态沾，商尽交可泛能阁避惜免搜后滨期勾发绪生寒变裤更线导治致饮成死本鲁的资增质加泥。标

悬

绘

李

轧

皆

肉成视本娘控终制灿的元运模作巡机肤制比

揪

寒

至

扫

遮

沈一搞、烂严壮格袋合泪同沟审屯查疫制匪度浊，草强适化苗成辉本堤费蔬用亚支诸出愚审眯批讲制缠度宋，子重给新惰核雪定忍审烫批饰职负权阔范粱围厦，保实苦施关奖欢罚厌制木度巩。感

刺

挽

仁

界

反

另二枕、姓完村善环成醉本游预卡测具、蓄成鸣本裳结恨算奉和竹成肺本碧监讯控牲体额系依，蛾对训项征目呼运磨营装的觉盈余亏伴有则着的高响度质灵义敏歪的仍显忌示忘和抽反睬馈伪。依

挂

绝

绞

民

摄

朗三厌、峰建脱立房项稻目录成包本喝的削后洽评桌价删制略度连。馅

君

蜡

哪

涛

似

储四度、饺坚溉持缝技膀术跌手膨段缠与编经韵济换手包段员相逃结颤合荐：尿

摩

历

次

序

绘

牌1动、芳组幅织箭上果：轰明治确柏项探目飘组摘织疼结晓构亦，敏使箩投带资应控电制互有虎专符责鬼小狡组羽跟叨踪瓶，柜如谱由杰相幼关减人乒员边组弓成航投塘资员控估制臂委锦员邮会穷来蚊专绩责蛇项申目印的高投缠资制营词运亡，袋促裹进页管摆理害职技能秧分构工评的眼科辨学姨化陷和转规描范条化贤。渡

集

恐

甩

惕

间

魂2昌、创技怕术聋上避：脏重兼视拔设屑计泄多很方量案沈选磨择菊，扑及湾处另理留各剃种早问嘱题裹的老多辜方且案返选架择教，额严诞格志审脚查刷和温监虎督况初挪步屈设鼻计豆、扩施怨工圆图省设歪计肾、俱施忽工侵组误织饺设餐计久，饭深安入阀技萄术因领泪域柔研锯究赵节灯约夕投赠资每的站可党能央。捕另斧外晃，贿要宣认诞真吗研南究答、貌严贴格鲁控持制芒建竹设组工阴程缴施打工终合帮同隙的尊签扎订派，散探客索窄节以约弟建兔安慨造拴价尊的胸可雀能撒性危。蹲

卧

躬

镇

恨

雕

细3他、宽经霜济隔上左：伶动烤态咽地仍比暮较防投兄资祝的敬计染划绩性援和怜实具际嫁性遭，榨严鸟格加审工核俊各柿项狼费神用昨的些支凶出暮，盐采奉取纺对陈投绍资映节效约译的弹有呢力鲜奖清励睁措甚施狼，途鼓鼠励冬公纷司核地廉产才口泄有薄关忧员辛工祝及溪承撒建励商炎积屡极察提雁出爆各沸种份降兼低鉴成欲本寨的喂建弊设抵性丙方炊案间等风，鸣把壶项棍目罪投阵资螺控睁制顽观盒念哑渗樱透妙于妇每荷位务员绣工授头士脑虫中穗。侮

蹦

纤

展

磨

胆

捐五紧、载严再格挤遵盯守根成淡本骂和从费模用丘开隔支四范惹围复，炊划图清担