国家宏观政策对房地产市场的影响分析报告

国家宏观政策对房地产市场的影响一、重大政策回忆1、金融政策：◆央行频繁加息（至今已经有5次）。3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也对应调整。5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也对应调整。8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也对应调整。个人住房公积金贷款利率对应上调0.09个百分点。◆历次存款准备金率调整：调整时间调整内容调整幅度1月15日存款准备金率调至9.5%0.5%2月25日存款准备金率调至10%0.5%4月16日存款准备金率调至10.5%0.5%5月15日存款准备金率调至11%0.5%6月5日存款准备金率调至11.5%0.5%08月15日存款准备金率调至12%0.5%0存款准备金率调至12.5%0.5%10月25日存款准备金率调至13%0.5%2、税收政策：◆1月25日，国家税务总局下发的《全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增长持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。◆国家税务总局公布“有关房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的告知”，规定从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。◆财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出告知，针对从1月1日起◆调整商品房转让环节营业税。为深入克制投机和投资性购房需求，从6月1日起，对购置商品房局限性5年转手交易的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税；个人购置一般住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非一般住房超过53、土地政策：◆土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局公布“有关房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的告知”，规定从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。◆国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿日前，国土资源部为深入深化土地市场治理整顿工作，增进房地产市场用地秩序主线好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作：①对房地产开发用地进行一次全面清查。②科学编制年度供地计划，深入调整土地供应构造。③坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，深入规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。④深入严格控制土地出让的地块面积。⑤深入加大土地批后监管力度。⑥继续严厉查处违法用地案件，曝光一批经典违法案件。4、其他方面：◆国六条：针对近一种阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“深入搞好房地产市场引导和调控，要坚持贯彻和完善政策，调整住房构造，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别看待。”在这样的指导方针中，虽对此前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不一样的整改理念，而“国六条”对应措施的提出，更显示出政府准备把处理房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。国六条中的“90/70”政策，明确新建住房构造比例。"十一五"时期，要重点发展一般商品住房。自6月1日起，凡新审批、新动工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米如下住房（含经济合用住房）面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70％以上。“国六条”详细内容为：(一)切实调整住房供应构造。重点发展中低价位、中小套型一般商品住房、经济合用住房和廉租住房。各地都要制定和实行住房建设规划，对新建住房构造提出详细比例规定。(二)深入发挥税收、信贷、土地政策的调整作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调整住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制都市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)深入整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止私自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加紧城镇廉租住房制度建设，规范发展经济合用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有环节地处理低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产记录和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、精确地公布市场供求信息，坚持对的的舆论导向。◆建设部：小产权房不能办理房产证等合法手续。在都市房价高涨刺激下，城镇结合部的“小产权房”也日益热卖。但走俏的背后，尚有着一系列法律问题的困扰。6月18日，建设部表达，非集体经济组织组员购置此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。◆《物权法》颁布-----住宅建设用地使用权续期有法可依。3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》已于10月1日施行。物权法中与房产有关的6个重要规定是：①住房满70年后使用权自动续期；②小区车位车库应首先满足业主需要；③小院露台出让不得损害他人权益；④会所依约定确定归属；⑤建筑区划内绿地业主共有；⑥物业服务用房属于业主共有。二、宏观政策对房地产市场的影响1、金融政策：金融政策是政府调整市场常常运用的手段，体现了从紧的特性，首先为了减缓房地产投资的增速，另首先也是从减少金融风险角度考虑的。央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但几次总的影响却不容忽视。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者均有影响，重点在于克制投机行为。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势。对于购房者，利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息使得房地产开发商资金成本增长，不过短期内对其资金成本的影响非常有限。对购房者而言，虽然加息将增长其购房的利息承担，不过整体而言增长的幅度较小。尽管短期内加息对整个行业的资金面影响不大，不过假如未来央行持续加息，整个行业将面临非常大的资金压力。2、税收政策：物业税的开征正在争论当中，征收目的是配合90/70政策，开发更多小面积经济型的户型以满足更多有住房需求的群体，同步防止大户型过度涌入市场，导致土地挥霍，形成腐败奢华等不良作风，目前物业税各项详细规则仍然在草拟当中，详细实行时间未定。土地使用税在一定程度上增长了开发商的成本支出，而开发商又会将这部提成本支出转嫁给消费者，消费者成了最终的买单者。营业税和加息对房地产投资导致一定的影响。调整住房转让环节营业税将对投资性行为有一定克制作用，物业的转让成本增长，用于出租的投资目的将愈加普遍。而央行的频繁加息将增长购置物业还贷的压力，在一定程度上减少了投资收益回报，增长了投资物业的风险。清算土地增值税，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经所有或大部分销售完毕后才进行的，因此，告知的出台在政策上不会额外增长房地产开发企业的税收承担，也不会加重购房者经济承担，其信号作用远不小于实际效果。3、土地政策：国家出台的一系列土地政策，目的调整土地交易过程中不规范的利益关系，保护耕地，有效运用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。土地严控措施的出台，将会对土地市场有一定影响，规范土地运作，开发期限的规制会给开发商带来一定压力，但依赖实行细则的掌控。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，在时间上给项目的开发增长了压力。而土地增值税的征收加大了开发商的成本，为了保证利润，开发商必然会提高房产价格。4、其他方面：90/70政策详细实行是按照土地出让条件规定来执行，该政策未来将在贵港严格执行，大户型产品将成为市场相对稀缺的产品。小产权房不能办理合法手续也使一部分原本打算购置小产权房的购房者转到商品房市场，但由于这部分人较少，不会对