房地产企业的风险控制与对策

房地产企业的风险控制与对策序言风险控制的背景风险控制研究的目的项目投资风险与评价产品策划与定位失误的风险中介代理机构失误的风险演工肺程葵管倦理粮的叔风世险件成呆本企管缸理愚的河风垦险能公夕共里关损系宜的索风歌险与风晨险跟控等制溉与跃对碍策产策处划薄定枕位奸风船险盈控捆制庭与页对弃策谎中钢介宿代鞭理晋的香风器险心防器范峡与缓对肆策余工瘦程掩管誉理锐的巴风竞险欢控瞧制芽与疾对翻策华成备本饱管拣理笔的耽风黎险姿控秤制模与果对免策辣公姜共彼关晴系吼的圈风识险抽控禁制涛与腥对讲策壤结竟束若语喷本示文吨已晓在珍国睡家名级巨刊允物锡发巴表雀，常上抢传暮与爷同冻行忧共摘讨梯论邮作抖者台：历X虚X锤地艘产棵（辛福澡建羡）腿有眨限排公额司钻钩阵鞭员纺工余房据地锻产熊企颗业业的掩风豆险封控帽制增与忙对颠策掀序赛言眠风北险睬控程制淘产杏生好的谅现喝实符背眯景云房躬地趋产弯行葬业丢属很高半投问入挤、兔高伙风悟险刻行嚼业桃。膏房渴地恭产踏行杜业超的亭资涝金父投术入趋风傅险求高辈已哭为打人席们耻熟零知皂。精众口多艇的静房红地榜产懂企巴业引在材决帆定富投催资瞎开盘发幕项杏目艳时宗仅解仅催凭匙借帝经晒验玉或蛇短乡暂肉的很市某场庙调锋研步，愁以觉较浪肤械浅税的音投烤仓宵促炉“味估顽算谊”道便姜进我入凳土训地饺有比形肿市记场屿抢趴拍容到将土偏地悉的艳开脏发厘权性，跑前街期剧投治入抚资被金毅少婆则致百喉万土多见则衣千米万发，棉而驼对桥开森发遵过禁程迅的颂风誓险词未惊能拥加宾以结重母视荐，案以政至染使惨开棚发笑商墨在慨土领地东到的手花后之再开重拼新芬审藏视庄自序己裤原尸有证的谨“聪可费研罢报沟告供”欠才饲意仅识扩到腊开傅发云的咳风油险爷严究重打性言。现而秃在吃开泪发惕过狮程防中要有盲的懒开胸发矛商租则滚遇散到阁风津险偶的扣重稠重门包格围汁，颤诸苍如冲在诱施卵工名过坏程京中馒合霸同拳纠筐纷谷、讯产斗品栽定闲位谅不野清跨与梅中嫂介喉代靠理捡公治司尸的膀纷乖争金等群等长。朽在差经私过研漫坦长赏的碌风舟险迎纠验纷界的酿解捉决界、守妥恒协鸦后禾随追之裂又方有银公爹共别关黄系段危事机尘的事产钞生厉；泡即酷有抢的快企相业兼又施面烫临棕着柱业婶主配的拥种包种秒指标责榜与姻投昆诉宜。政于暂是脾乎估初衫进燃房谨地戴产赞行恭业招的算开楼发亏商挨感波慨历万享千渠、廉惊辞叹烂不灾已秩“纸原压来铅房传地娱产盼行愿业点处希处肯充布满蹈危苦机足与教风妈险室，泄每池前且进右一术步停如裹履秀薄会冰魄”愤。斩的怕确超开必发兔商散的突感羡慨暖是疾不推无惩道渐理恳的膨，倡风岔险隙是隔客御观陕存午在轧的梨，筑我波们改的键开瓦发墙商牲面校对亭风缓险份应棚该菊学完会原如填何损规椅避区风夹险寒、做防蹄范荐风殿险变。鲜为美此职，宾研撒究眯和王预美防或开红发水风摸险滚就桶成汉为矩每锄一厉个井房混地上产窑开明商臂必幻然耳要谨考统虑吸的元一鸣个浅重替要骆问腰题溜。勇风蔑险充控施制暴研但究楼的田目灿的厌风孟险抄产桨生责的波原暖因愈可谎分锦为鲜自壁然欠原熟因效与晋人名为的原笼因疼，满自免然兰原竿因伞大舰多商属脱不尊可忆抗吹力值原侨因密，费本馆文朱暂状不奇讨棒论蜡。遵笔肆者筑主乒要容探停讨禽房港地张产郑企衣业如在宪开徒发堆项传目乖过截程宽中设人喇为勤原钱因梅造四成瓶的插投殖资是风锯险捡。尿房牧地探产备项睁目桃开仔发埋过半程糊中巧的闷风古险莫总崖体宾可选概句括另为汉五削大欧风膀险框因全素雹：名第朵一含风牲险震因罪素染：永开童发拼产百品是策历划划与桑定冷位洋失纱误拦风鼓险察。厨第绩二吩风烂险今因骆素韵：揉中似介误代直理部失洒误顷的态风翅险惩。扬第异三视风滔险惕因眼素盈：研工岛程姿管膏理稀过片程城的止风金险瞎。鼠第济四后风刑险灿因莲素植：愁工否程桶成槐本原管厕理座失大控稼的辨风佛险吉。需第图五趴风盟险怪因遍素联：产公每共装关怖系葛的敬风痕险夹。玉研伍究燃以缩上嫂五禽大粗风叙险铅因服素辜的里主足要薄目崇的脏是纠旨豪在宏对猜房处地扣产沟企级业萌的扯投侮资扒开炸发鸡过慧程脉中普所秀遇律到译上款述讲风悠险请加晕以签规某避尖，株对卧出述现层的创风献险疮因绳素禽进挪行悼防匪范柄制深订匠对顽策骨。枣以忽减引少洪房贩地桥产校企免业键投适资席的械风边险庆性登和著开渠发樱的猴盲辜目藏性泡。地项蛛目汁投范资坛风牌险玩与倾评种价够产校品个策浊划核失页误石与惑产供品睡定逼位坡失摆误彼风烟险天产披品鞭策鼠划鸣失衡误溉与会产展品京定续位妄失邻误悉风传险誉不婚仅扩局散限纱于狠产伶品桃的互宣咳传洁策捏划隔、龄行劝销带策碌划悠上辛，洗产闹品殊策托划朵失铃误译与殿定孕位衡失民误峰是丑直过接壳影液响图产难品招的元销戚售架。扶传穷统坛的个产唇品般策扎划币着产重冬于末产漆品利的射包扣装丈、同推蜂广斯模怀式辜的沉创援新膊、趁创洒意钓的辣变台革秧。坏这渐其傍中话包端含辉着想楼器宇符案如名弄的瓶几铜番秋变里迁命，猫由剖早只期察的荷小驱区筑、盼花信园虫、叼广布场戴变劲迁猴为杜今据日解的逐诸驱多押品霜牌近立约意趣。脸有江取速自骑于辛古经代蒜经寸典惯、愉取论之后于黑浮逃华铸之六词成、浅华妇丽嚷之智词雀，慎有硬则潮至管取同国齿外男洋百名振。温大吩多渔数叹皆加仿碍自特港辟澳态地由区锯的接案抚名秩。好有透的仁开骡发怒商茫则娇为鸟自药己菜的筛产尿品胡的供案汤名落选寨取舅大封伤欠脑链筋制，话你神会惜“铅横夏空黎出即世茫”皇我哀来红“吴天卧外发来管客牢”而，捏你倘会效“债君血临皱此楚地映”妈我碎会阅“济帝贪王买之怜家搞”宣，猪互颜相豆暗黄地艺里名竞率争丙较塘劲按可华谓膊激捆烈斗。弦开畏发肠商站在砍案宾名叠上吸的急竞鞠争灵可笑乐匠坏手了美一易些僻善图于杂取聚“企案齿名超”沫策批划由的改代养理奉公团司隙，搅于牌是士乎排案允命剪测全字朝选区取南，满案拣命下的用风否水每选什取致乃爷至殊案勺命常与鱼开户发让商浑老么板短的呆生黄辰罗八乏字曾都赢要变有鼓机饰结归合扣，首案怠命货选照取陈走报入柳误附区房。数而通此盗时鲜，勇聪它明膝的聋开验发烘商订则袋考弃虑后自奇己时产顿品搞案私名洽选来取惊的活长壁远肥策裁略酷，煌案倦名贤以充系寄列她品写牌庆联弹系迫在悼一拘起尺作妻为薪企次业次的植长啦期高发爽展归的思一悠条蛋战察略粒方璃针布。织以加案堵列错品伙牌纺来展积勤累痛企惰业承无歌形赖的届资假产环来称推阴广饮企帆业猾的颜社乐会去形海象电。避产拼品娘的忧策漂划衣是胀应针注锯重渡产尼品声从脆立暮项横至遥交氧付尼使顷用尾全总过厅程聋的亭推阵广武策驶划熄。月从堆今垦年轻的震房话交柳会湾上布可艺以践看岩出吵众瞎多挥开殃发卵商欲的送策僵划毁观铜念晋发量生粪了抖很遮大赵的冶变情化青。盗有宪的衰开违发苹商张推念广蕉产竹品蜂的溉生哭态讲品辟牌庆，施有威的战开澡发彻商狱则匀根蹄据捏产兵品尸定缘位魂标滩准损与松产屑品难位贡置睁推举广揪自房己榴的挪水恼岸辰生热活漂。柳这劈一毙切拳均捷表扬明食了敬众瞒多孟开洁发城商田已泄经途意困识惧到赚了池产馆品傅的补策捐划逼定孩位蓬的烤风遵险男，精在萌国仍内牲开心发膨商稠被位业晌主欺指代责妖其先宣糊传听品土牌秀名育不视符肤实自或贪误克导冷消去费瓣的珍策携划蓝宣邮传柏也坝频筐频膏发颗生娱，测甚桶至响开鲁发夕商治由页于丢上轻述蛛原稀因凑被姓业瓶主跑推拔上槐被辜告衣席勤也购不挽在宇少恨数帽。衬为贪此干，劫房圈地楼产缴开屯发之商仍应岗充窗分嫌认的识吼到屋产暑品蛛策铲划昌的猜风雄险穿性稠，羊产宝品探策尸划撤是妹“肃双越刃弹剑总”坛，洪要鞋严朗防煤伤足着帜自含己饶。忆对厨于第产锁品辞定波位胀，幼开鸟发趋商失应偿注牵意吊产差品顿开忆发陪“持可劫研短报将告萌”援的夫广秧度凶和促深汗度市（英可夏研牺报线告苗广奉度利与汁深非度袋在数另册外仙文扣章宁中仅讨螺论农）作。习根旧据云“私可颠研老报胀告饥”融中璃产李品权的闲定坝位字进躲行设优维化荣确丧定棵，秘产在品票定检位阴的裹失粱误辈，混意豪味隙着壮经棒营券风宋险坑的棍加版大辞，恳对犯房输地两产仓企怜业令来尤说镰，誓认骗真默细滑分物市仇场详需乖求旷固化然态是口有丑必阴要裤，团但弃对窃企质业园而闯言喂面斤对旋众沈多距市馋场冈不泉同熊的族客冠户漫群黎体糟自速身归产权品偶定优位粉必哑需天十痛分民准旬确往，蜘义福无旋反鞭顾则为疼自糊己霉的滨目封标为客德户失群妈“扑量裤身坐定雹制栋”交产玻品托，渗而稠非条盲梅目子追扰逐达流匙行咱、辉追帐逐量卖太点立。奇产坛品钳定干位幼与废产辽品板策僵划炒的怪核色心蓝基造础领应驳是誉否陕符名合槽市巾场田需观要婚，离在叫需虎求义的斯基女础知上侵，的以舞具故有攀一次定咏前峰瞻敌性石的祸设毅计趴去胡提浸炼译、钩充做实每、剩丰候富译真炎正太意跌义约上厨的岸“船买个点灯”仔，鲜以嗓优雾秀港的传设鸟计拴赢盏得梨顾今客眨青味睐日；锣以油顾神客工的智需呢求奸推碎动撤更呀新供的远“号创娃意型”深不轧段涝调央整姓优裂化登自稠己于的悄产让品骗定榜位扫。隆我碑们谈开秧发永商虎应部该活清毒醒凭认丛识秩到锤购敬房绸者输的矩消身费蕉心鸣态菜已眨趋誓向尘理潜性早对极于匀无甲实项质并意标义等的惜“脖卖个点呈”袭炒欧作俊是跌不持会说轻耕易花让剂他瘦们号掏端出申钞犯票宋的妨。猎当愚然贱，跨在摧面纽对枯瞬搬息政万融变鞠的漫市拖场及需傲求献企票业槽有逗必姻要利不仙断泰地嘱调硬整为优弃化鸭自丘己秒的火产弦品老定散位腔但泰必逗需跃从设优没化溪调婚整躲的下角逃度些出辛发球，派切肌忌姑用匠主施观性意田志姥改挂变平正桐确汉的晕产畅品秘定若位篮从选而快加哨大黄产叔品切定耳位叨失民误潜的杰风阅险才。瓦要供知优道锯市踩场常是禽的巨无榴情怖，往开蚀发暮商倦应温注疗重刻产雾品犯的洗定巾位恨的斜风挎险绝要牲防歇范呜风似险持，馋规歪避去风贤险检。哲中练介直代井理侧机虫构骑操渣作镜失菜误袜的岸风萄险刮中疑介撒代帐理牌机玉构霸在糊房爆地按产宇行推销沈推附广崭、肃产屡品作策宜划悬定解位房宣水传滨上叮起遣过茄重敌要疾的堆作准用球。岩它衫弥催补晕了寒多撕数挂中雪小深型挥房睡地亚产碍企故业谱在汪这浸方弯面甲的山行吊销悠策断划秀推浊广棕人阴才乱的绿不液足宗，碗充哲分斗发成挥苏了唇中牧介熄代算理谷机耗构屈的恋人陷才栽资掘源应优有势匆。昂有斗的费中技介痕代俘理烦机虹构额有散其睛独啦特佛的肌策号划祖行检销姥理痕念轧，采从尸产载品狸包均装锣宣孝传鱼到康行鬼销绝推节广稼，区有榨自保成性一肠派铃的睡体妨系醒。采但食纵怠观钟中垫介部代扎理沿机术构吹多非数令独扬缺饮产险品德全响过卖程使的暴策茧划肾代间理驾。访所患谓筛“让全瞒过越程铸”央策爷划胜代完理执是毙指辆为块开础发态商污从携产粥品俭“竹可望研馆报峰告牧”手的性形踏成畏，哗帮陶助胸开朱发宇商谅产求品和定较位稳决匆策缓直听至楼工山程伍发英包疤决逮策其，组工腐程厅成摘本桂监斧控彼直月到贵产退品菊最溜终瘦形诞成供推译广序的鼻全抖过辨程需。散产扛生锣策婚划号代浓理丝机朝构田无榜法猛为青开腰发粮商塌提薪供撇“叮全泥过烛程竹”团服移务锅的搞主敲要逼原激因厦是坚策员划呜代可理抛机招构厨缺籍乏脾工朗程敞技尤术红、徒经身济俗人蛋才碍。寿从旺现叫状帝看冰工眨程匀技毕术汇、嫌经置济档人淡才苦基吃本缴分啦布决于杆施右工敢企兰业进、尺房织地估产矮开雪发初企吹业健。控中项介继代矛理过机煮构撑大艰多咱数当是镜善驾于瓣从订事秀广蜻告难策猎划侮、盟广简告池宣收传语。抵工哪程蒜技点术钳、题经尽济台人测才滨相端对寒缺谅乏口。跟这咬就荷形扑成衬了肠开迟发陕商萄欲慕向滚中感介愧代数理泽机椒构养咨臭询应诸转如巩在巾工我程首管贷理滥中学应冻注携意探的劈事伍项硬以饼及航要嘉如涌何泳规智避贵订触立拼工怎程奶承耀发头包摆合特同饲的服风翅险群等籍问查题音时俊，享中励介贵代芹理梁机访构睬都闯是太无煌言额以菠对剑。链究杂其边原首因亩，链是阅这狮些烟中堪介蹄代亚理仰机省构脱都督无嚷意认识蛋到进对厌房第地羡产美企松业祸提副供白“亏全绳过绳程归”激服搁务楼的台重要要滩性忆，坝行猪销衰代辽理功仅士仅耗局俊限腹于德广米告裂的家策月划通和疗宣谈传沈。果开邮发绿商拖面揭对灵中倘介控代洽理柴机俭构慈的赠风严险剃最赤严傍重驳的愉是睬有鸣的虹中部介悬代誓理郊机增构就由他于桨上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败代价策划失败后果营销失败后果广告失败后果全程服务失败后果成功失败权重成功失败权重成功失败权重成功失败权重分析评估分析评估分析评估分析评估结论结论结论结论开发商按以上评估方式进行全方位风险评估时应慎重理论定性，理论定性要有前瞻性、要有充分依据。定量分析应从技术经济角度出发，充分应用经济数学进行分析，特别是要重视数学模型的应用。以上风险评估同时亦是开发商项目可研报告中一个重要内容。开发商进行科学风险评估后制订相应防范风险措施，有效地降低中介代理的风险。3．工程管理的风险控制与对策工程管理的技术风险控制已被众多开发商所重视。开发商技术风险控制方面投入是较大的，这包括各类专业技术人员的投入和各方面技术保证措施。目前，房地产开发企业在工程管理的风险控制方面最薄弱之处是管理者失误和技术管理人员失误。管理者失误的风险控制主要通过企业实现职业经理人制度加以解决完善。职业经理人制度的实现从很大程度上克服了企业“老板三个说了算”（即：1。一切老板说了算2。下属当有不同意见时，还是老板说了算3。就是你的意见实践证明是正确时，还是老板说了算。）所带来管理上弊病。职业经理人制度在克服了企业管理者“一言谈”家长式管理弊病同时又带来一个难以解决的问题。这就是职业经理人对上层有时难以招架来之企业股东方的无形压力，这些压力包括隐形误导、各种暗示、打招呼。对下属不同观点、意见难以果断取舍。由于上述问题客观存在，职业经理人承受心里压力是巨大的，有时导致决策时左右为难，不断权衡利弊，甚至委曲求全和采取集体会议决议形式进行决策。现代企业管理制度是建立以职业经理人为核心的管理制度，特别是民营房地产开发企业，要建立以职业经理人（总经理）为核心“三总师”管理制度。建立以职业经理人（总经理）为核心“三总师”管理制度是房地产开发企业规避投资风险的必备措施。职业经理人（总经理）要注重合理的企业组织构架设置，完善管理体制。提倡在“三总师”管理构架下直线式分权管理。合理用人特别是工程技术人员，提倡专业技术人员的“专”与“精”和专业协作精神，制定“游戏规则”分权管理、实施监督是管理工程技术人员的精髓，同时亦是管理者避免决策失误有效的管理方式。对于民营房地产开发企业要从个体家族式的管理转换为现代企业管理模式，实行企业内部股份制改造是必要的。为此提倡民营房地产开发企业对职业经理人及骨干技术人才进行持股管理。进行持股管理后加以配套的管理体系、制度在很大程度上避免了管理者失误的风险。技术管理人员失误的风险。避免技术管理人员的失误风险管理者首先着重应对工程技术人员综合素质考察，专业技术水平、道德品质是关键，注重工作能力而不是学历。对于工程技术人员要专业明确、职责分明。要避免工程技术人员什么都管的管理弊病，特别是从事现场管理的工程技术人员应十分注重工程项目质量、进度和工程项目的时时监控，不宜分心关注如内部材料采购、施工议标、合同订立等问题。因为如内部材料采购、施工议标、合同订立等属操作性、政策性、专业极强且最容易产生纠纷、产生许多问题、最不易控制的敏感性项目。对于上述敏感性项目管理者应通过制定管理规则、发挥各专业优势互补以专题论证解决。为此，有条件的企业可以考虑组建“技术经济部”专业进行上述复杂项目及合同的管理。要避免技术管理人员失误的风险，根本出路仍在于建立起以职业经理人（总经理）为核心“三总师”现代企业管理制度。有条件的企业可以建立“项目下放管理、时时跟踪审计、重大责任追诉”制度进一步规避技术管理人员失误的风险。4．成本管理的风险控制与对策成本管理的风险控制是房地产开发企业管理中的核心问题。要规避投资成本管理的风险开发商首先应明确投资成本的构成，要建立企业成本管理体系，特别是要制订企业《成本管理制度》，对各成本细项进行全程跟踪监控。房地产开发企业中投资成本的确定来源于项目可研报告中“投资总成本表”。单项投资成本是限额成本，是指导各单项资金流出的极限标竿。在预测各单项资金流出将突破极限标竿时企业应及时进行分析评估，建安工程成本控制与对策：建安工程成本是许多开发商在实际操作中最难以有效控制的科目。建安成本之所以难控制根本原因有两点：其一开发商未真正建立起成本管理体系，相应成本管理制度不建全。其二实