主城区别墅市场分析XXXX0519

2011-05-19重庆市主城区别墅市场分析研究报告第二部分重庆别墅整体概述CONTENTS：第三部分典型别墅建材标准分析第四部分竞品别墅营销渠道及客户分析第一部分重庆整体市场分析第一部分重庆整体市场分析商品房市场供需走势一近一年重庆市商品房市场供需总体呈上行趋势，但几次受到宏观调控政策影响，成交短暂回落，市场波动较大。11年1月“新国八条”及房产税出台，2月市场供求大幅萎缩；开发商为规避后续政策，均抢在房交会期间集中放量，导致4月供应量大幅攀升，市场呈现“供大于求”，客户对政策观望心理严重，后市预期堪忧。虽然4月春季房交会如期而至，但对重庆楼市成交拉动不大。4月整体成交同比减少44%。商品房市场价格走势二近一年来成交均价稳步上扬。2011年2月受新政及房产税的影响，主城价格较高的北部新区成交萎缩，以及沙区大量经济适用房成交，拉低了2月整体均价。

2011年4月，更是达到历史最高峰，成交建面单价7374元/㎡，环比上涨6.4%，同比上涨20.6%。目前，虽然价格仍然坚挺，但随着春交会后成交量的持续萎缩，高端产品需求减弱，市场主要受刚需支撑，低价产品将会影响整体市场，未来时间市场价格将可能受到影响，出现小幅下滑。第二部分重庆别墅整体概述2002年之前代表项目：锦绣山庄、中安翡翠湖、龙湖香樟林、比华利豪园2003-2004年代表项目：高山流水、南岭雅舍、蓝湖郡东岸2005-2006年代表项目：蓝湖郡西岸、保利高尔夫花园、棕榈泉花园、绿地翠谷、常青藤人文别墅、加蓝艺墅、清河湾、蓝湖香颂、佰富高尔夫、协信TOWN城、半程中央、坡岭顿小镇、2007-2008年代表项目：中海·北滨一号、首金美利山、东原香山、融科橡树澜湾、江与城、奥山、龙湖东桥郡、龙湖睿城、协信彩云湖一号、上邦国际社区、庆隆蓝山高尔夫、蓝光十里蓝山、协信阿卡迪亚……2009-2010年代表项目：融城华府、富力城、金科太阳海岸、和黄逸翠庄园、鲁能领秀城、万科渝园、重庆国际家纺城、鲁商云山原筑、同景国际城、天景雨山前、晋愉碧怡林畔、金科廊桥水乡、保利江山明珠……2011年——代表项目：万科悦府、润丰水尚、凤凰湾、国奥村、嘉凯城北麓官邸、中冶北麓原……年度主要别墅供应代表项目一览表一西区南区北区随着“重庆向北”政策的确定，北区是别墅供应及成交的主力禁止开发山脉住宅，南区别墅无南山山脉的支撑，别墅项目供应将越来越少大学城随着各大学的搬迁，大学城成为目前开发别墅项目的热点区域陶家、双福区域北碚区域未来市场热点区域区域分布：当前北区是别墅供应及成交的主力，大学城组团成为开发别墅产品的热点，而南区随丰富资源的禁止开发，别墅项目将起来越少；预计未来别墅开发热点区域有大学城区域、陶家/双福区域及北碚区域。重庆别墅区域分布分析二融科橡树澜湾融创勋爵堡万科渝园东原香山逸翠庄园金科太阳海岸远洋高尔夫国际社区同景国际城至德路9号晋愉碧怡林畔保利小泉别墅上邦国际社区常青藤国际社区凤凰湾国奥村万科悦府鲁能领秀城嘉凯城北麓官邸中渝春华秋实约克郡华宇小泉微Villa复地山与城南区北区西区主城区主要别墅项目分布图近一年重庆别墅成交分析三4月份重庆别墅仅有220套的销售成绩，销售套内面积4.46万平方米，占交易比重的3.2%，虽然环比三月份下降仅20%，但同比大幅下降，同时考虑4月份存在房交会的推动作用，实际成交情况并不理想。

目前别墅市场受国家紧缩信贷政策影响明显，除客户三套房已无法贷款外，一、二套房贷的贷款利率也有不同程度上调，且目前银行提高信贷门槛，对相关按揭资料与信贷资质进行严格审查，或要求开发商及客户双向交纳手续费，别墅销售受政策影响严重。区

域价格区间（元/㎡）代表项目渝中区叠加：12000—18000元/㎡协信-阿卡迪亚巴南区独栋：20000—25000元/㎡；联排：6000—6500元/㎡

汇景湾、保利小泉别墅北部新区独栋：16000—20000元/㎡联排：15000—24000元/㎡叠拼：11000-12500元/㎡美利山、逸翠庄园、奥山·伯爵堡、万科渝园、万科悦府、融科橡树澜湾大渡口独栋：16000-20000元/㎡联排：11000-15000元/㎡晋愉碧怡林畔江北区联排：12000—27000元/㎡金科太阳海岸、保利江山明珠、凤凰湾九龙坡区独栋：12540-18000元/㎡联排：8500-10000元/㎡北京城建熙城、上邦国际社区、常青藤国际社区南岸区独栋：28000-30000元/㎡联排：10000-12000元/㎡鲁能领秀城、同景国际城、天景雨山前沙坪坝区联排：11000-15000元/㎡富力城、龙湖东桥郡、金科廊桥水乡渝北区独立：18000-20000元/㎡联排：15000-17000元/㎡双拼：23580-24000元/㎡万科渝园、东原香山、润丰水尚主城各区别墅销售价格：目前独栋别墅价格最高的是28阙，套内价格最高达30000元/㎡；联排别墅价格最高的是北部新区，套内价格最高达24000元/㎡以上，以万科悦府为代表。目前，南岸区别墅相对较少，联排别墅价格在10000-12000元/㎡之间，在市场上有一定的发展空间。各区域别墅市场分析四北区：重庆以北的别墅，由于是传统豪宅区，整体均价列各区域第一。别墅项目多为品牌开发商所打造，产品在地段、景观资源、产品风格、性价比方面各有特色。区域项目体量（万方）容积率风格物业形态面积区间（㎡）当前状态最新价格大西区金科·廊桥水乡150别墅0.7北美联排、双拼220-330在售13860龙湖·东桥郡381托斯卡纳联排、双拼联排190-230双拼265-302在售14550富力城·公园别墅5.740.67英伦联排——在售11770龙湖·U城————伊顿学院高层、洋房、别墅联排200-230别墅未上市——常青藤缇香小镇530.5法式独栋389.99-465.13在售12540北京城建·熙城400.8现代叠拼91-115在售8570大西区：主城以西的大学城板块内的别墅项目，该板块与茶园板块区位属性相类似，属于新兴城市副中心，具有产业支撑，现属价值洼地，别墅产品档次居中。区域项目体量（万方）容积率风格物业形态面积区间（㎡）当前状态最新价格南区鲁能·领秀城150一期0.65中式合院、联排175-240在售产权10800同景·香阁华颂7.850.8英伦中式叠拼、联排叠拼130-140联排155-177在售11300庆隆·南山高尔夫800.6多种欧式风格独栋、联排、叠拼独栋330-434联排238-272当前封盘——蓝光·十里蓝山240.89托斯卡纳目前剩独栋359在售，剩独栋——保利·小泉别墅8.330.25——目前剩独栋300-750在售，剩独栋25000南区：重庆南区板块内的别墅项目较少，主要集中在茶园板块，产品差异较大，早期开发的别墅主要依托南山资源发展中高端别墅物业。分类主力面积主力总价特征代表楼盘独栋别墅400㎡以上600万元以上全明、地上2层设计、开间进深比值接近1，建筑四周花园环绕庆隆南山高尔夫、保利高尔夫花园、保利小泉别墅、天江·常青藤类独栋别墅350-450㎡400-600万元两种类型，A类似独栋别墅产品，B类似联排别墅产品龙湖·悠山郡、中安长岛、常青藤国际社区双拼别墅250-300㎡350-500万元联排别墅社区内景观资源最好位置、开间进深比值小、可调挑空、功能齐全、三面采光、大型花园龙湖·东桥郡、万科悦府、金科廊桥水乡舒适型联排别墅200-300㎡200-400万元面积较大，功能齐全，开间相对较宽，客厅挑空、赠送空间大金科太阳海岸、协信·彩云湖1号、奥山·博爵堡经济型联排别墅150-250㎡140-200万元面积适中、舒适性一般，大面积赠送，窄进深和黄·逸翠庄园、融城华府、·美利山、重庆国际家纺城、同景国际城合院别墅220-260㎡250-300万元多物种结合，大尺度赠送龙湖·东桥郡、万科·渝园、龙湖·悠山郡、龙湖·睿城叠拼别墅120-240㎡80-160万元开间进深比大，叠上送露台，叠下送花园天景·雨山前、协信·阿卡迪亚、协信·彩云湖1号按物业分类一览表按物业分类分析五竞品项目动态分析六重点竞争项目产品介绍一览表类型项目近期开盘价格含地下室价格前期开盘价格去化（括号里为前期去化）经济型项目同景国际城12336

（04-23）8490-864011300

（03-26）100%

（100%）逸翠庄园誉园11350

（04-16）11350——56%城市中心项目万科·悦府双拼28544

（05-03）19600-2100026075100%

（90%）奥山·博爵堡16205

（04-22）——16400

（03-18）67%

（100%）凤凰湾叠拼17173

（04-21）8550-9280——6%保利江山明珠2700018000-2000024500

（2010.10）30%润丰水尚23584

（04-16）联排9100

双拼12900——38%城市副中心项目鲁能领秀城（C区）产权1080010800产权8000-900035%龙湖·东桥郡14554

（05-01）10700-1108014530

（04-23）43%

（36%）金科·太阳海岸12460

（03-26）——130009%万科渝园联排16188

（03-28）9250-10045联排14990

（01-15）43%

（100%）金科·廊桥水乡13860

（04-04）10600——25%融科橡树澜湾——1300012000——东原香山————12000——重点竞争项目近期销售情况一览表从竞品项目近期开盘情况看，整体成交较为惨淡，仅有同景国际城、万科悦府成交依然保持坚挺。具体表现如下：如同景香阁华颂，低单价，低总价，高性价比是其受到客户青睐的主要原因，同时此类产品受房产税影响不大，客户接受抗性较小，持续热销。经济型项目持续畅销如万科悦府出现产品变化，近期推出双拼别墅，价格在28500元/㎡左右，较前期开盘上涨2460元/㎡左右，项目产品品质佳，受品牌支撑，去化较好，但是项目本次开盘蓄客近3个月，开盘当天仅推出10套，说明项目本身是存在一定不利因素，在确定目标客户后，推出少量房源，保证去化。奥山博爵堡、凤凰湾、润丰水尚近期受到市场不利因素影响，成交缩水严重。城市中心项目如金科•廊桥水乡、金科太阳海岸等在中高端项目中表现最不尽如人意，今年以来销售情况一直较为平淡，近期则更显现疲软态势。城市副中心项目4月中高端产品供应虽充足，但整体成交情况不理想，较前期滑坡严重，目前各项目价格依旧坚挺，当前国家调控房地产的信号依然明确，如果货币政策继续收紧，下半年楼市成交不容乐观，今年楼市将出现全年的萎靡状况。第三部分典型别墅建材标准分析竞品别墅项目建材标准一览表1竞品别墅项目建材标准一览表2>>>典型个案用材分析：万科渝园（叠拼）Ⅰ面砖手磨三色混劈开砖手磨拉毛窑变砖手磨厚砖拉毛真砖>>手磨三色混劈开砖>>手磨拉毛窑变砖混色效果亲切自然、与其他颜色兼容性好>>手磨厚砖墙面线脚，门窗上下口竖贴>>拉毛真砖女儿墙、围墙压顶采用真砖花砌，体现手工技术的精细感厚砖、真砖用在重要部位，丰富建筑立面层次万科渝园（叠拼）Ⅱ石材青砂岩芝麻灰>>青砂岩>>芝麻灰花岗岩门前踏石小院入口门前踏石提升仪式感和回家的归属感万科渝园（叠拼）Ⅲ

金属铝合金窗框铝合金栏杆铝合金百叶型钢走廊型钢压顶型钢过梁型钢门拱型钢阳台窗台包边门牌、信报箱、可视对讲彩铝雨水斗、落水管栏杆扶手、立柱、推拉门拉手等铝合金型材均有型材厂家为万科首次开模，为万科独创，体现独特气质。钢制构件的节点形成1-2cm尺度上的精细节点，极大丰富立面层次，表达古典的韵味。万科渝园（叠拼）Ⅳ

木材小院入口木门型钢走廊、拱门木质格栅>>小院入口木门>>型钢走廊、拱门木质格栅万科·悦府指标名称内容结构形式框架结构保温做法外墙保温墙体加气混凝土砌块、页岩砖外墙做法面砖、涂料、铝合金格栅，石材屋面做法屋面瓦小院围墙面砖、涂料、石材、绿篱等主体部分指标名称内容入户门地上钢木复合门配置高级电子密码锁地下钢质防火入户门户内厅、室地面细石混凝土找平墙面腻子面层顶棚腻子面层外墙门窗普通铝合金型材，配双层中空镀膜玻璃厨房地面细石混凝土找平墙面水泥砂浆找平顶棚结构面外墙门窗普通铝合金，配双层中空镀膜玻璃排烟直排防水聚氨脂涂膜防水卫生间地面细石混凝土找平墙面水泥砂浆找平顶棚结构面外墙门窗普通铝合金，配双层中空镀膜玻璃通风有外窗卫生间直接通风，无外窗卫生间设置DN150通风管作为浴霸排风接口防水地面聚氨脂涂膜防水，墙面JS聚合物涂膜防水地下车库地面金刚砂耐磨混凝土地面墙面及顶棚防霉涂料户内楼梯联排户型室内负一层至一层及地上部分为钢筋混凝土楼梯，安装简易护栏；车库到室内地下负一层的入户楼梯为砖砌楼梯

双拼户型室内负一层至一层及地上部分为钢筋混凝土楼梯，安装简易护栏；车库到室内地下负一层的入户楼梯为简易钢制楼梯阳台、露台地面细石混凝土地面栏杆铝合金栏杆或铝合金玻璃栏杆或实体栏板小院覆土，播洒草籽居室部分指标名称内容电气有线电视配置光纤进户接入弱电箱，配高清机顶盒1个电话/网络配置光纤进户接入弱电箱室内可视/安防报警配置配置彩色可视对讲分机1台、紧急报警按钮1只、红外探测器2只、煤气泄漏探测器1只；彩色可视对讲分机交房时由物管统一提供，其他设备均全部安装到位安防系统（户外）a.周界防翻越系统。

b.闭路电视监控系统。

c.彩色可视对讲系统。

d.智能电子巡更管理系统。

e.车辆进出管理系统。弱电每户设置弱电箱一台，户内预留弱电管路并接入弱电箱强电每户独立设置三相计量电表一个，配置强电箱一台，三相电源入户，户内预留普通照明供电管路并接入强电箱交付时，赠送日立牌变频多联式空调室外机（不包括空调室内末端设备，室内末端设备由买受人自行购买、安装）给排水给水入户，一户一表燃气安装燃气表配套设备凤凰湾指标名称内容结构形式框架结构保温做法外墙保温墙体烧结页岩空心砖外墙做法面砖、真石漆、石材（内天井为涂料）屋面做法陶瓦小院围墙面砖、铁艺栏杆、石材主体部分指标名称内容入户门地上双开实木门地下品牌防火门户内厅、室地面细石混凝土找平墙面腻子面层顶棚腻子面层外墙门窗断桥木铝复合门窗，配6（玻璃）+12（中空）+6（玻璃）单面low-E玻璃新风系统机械排风厨房地面细石混凝土找平墙面水泥砂浆找平顶棚结构面外墙门窗断桥木铝复合门窗，配6（玻璃）+12（中空）+6（玻璃）单面low-E玻璃防水防水涂料，墙面防水高度1200mm卫生间地面细石混凝土找平墙面水泥砂浆找平顶棚结构面外墙门窗断桥木铝复合门窗，配6（玻璃）+12（中空）+6（玻璃）单面low-E玻璃防水防水涂料，墙面防水高度1800mm地下车库地面彩色环氧树脂地坪漆墙面及顶棚涂料户内楼梯钢筋混泥土楼梯阳台、露台地面细石混凝土地面栏杆铁艺栏杆小院覆土，播洒草籽居室部分指标名称内容电