欢乐谷资产证券化-中信证券方案

欢乐谷主题公园入园凭证

专项资产管理计划推介材料二零一二年十一月2本次推介的所有说明和承诺以公布的《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）为准。中信证券股份有限公司作为计划管理人，确认截至《计划说明书》封面载明日期，《计划说明书》不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。计划管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产，但不保证专项计划一定盈利，也不保证最低收益，对专项计划未来的收益预测仅供受益凭证持有人参考，不构成计划管理人、托管人、推广机构或代理推广机构保证投资本金不受损失或取得最低收益的承诺。专项计划优先级受益凭证获得联合信用评级有限公司给予的AAA级评级。该评级并不构成购买、出售或持有专项计划优先级受益凭证的建议，且评级机构可以随时修订和撤销有关评级。投资者购买本期专项计划受益凭证，应当认真阅读《计划说明书》及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。主管机关对本期专项计划受益凭证发行的核准，并不表明对本期专项计划受益凭证的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期专项计划受益凭证的投资风险作出了任何判断。申明第一章交易概要第二章交易结构第三章基础资产第四章原始权益人简介第五章担保人简介第六章投资价值分析第七章风险揭示与缓释目录34第一章交易概要交易简介产品特点证券要素目录欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划概要介绍如下：中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”、“计划管理人”）设立专项资产管理计划，将专项计划资金用于向原始权益人（包括：深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)，以及其子公司北京世纪华侨城实业有限公司(以下简称“北京华侨城”)和上海华侨城投资发展有限公司(以下简称“上海华侨城”)）购买基础资产，即原始权益人根据政府文件，因建设和经营欢乐谷主题公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证在每一个初始核算日，若在前一个特定期间内，某个欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则由对应的原始权益人进行补足。华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”、“担保人”）为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为华侨城1-华侨城5五个品种（信用评级均为“AAA”）；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购华侨城A是大型央企华侨城集团的核心子公司，为深交所上市公司；华侨城集团是大型央企，主体评级AAA；原始权益人和担保人均实力较强，主体信用资质优异专项计划的预期收益支付和本金偿还方式采用优先级/次级支付机制，按照本金比例计算，优先级受益凭证可获得由次级受益凭证提供的5.41%的信用支持

1.1交易简介5项目类型专项资产管理计划产品类型资产支持受益凭证监管机构证监会主要法律法规《证券公司客户资产管理业务试行办法》法律结构资产管理计划（委托关系）合格投资者无限定交易平台深圳证券交易所综合协议平台产品给予投资者充分的流动性溢价尚处在试点阶段不能参与回购交易，只能在交易所综合协议平台交易产品给予投资者充分的试点溢价通过产品设计实现信用增级，优先级受益凭证为AAA信用水平1.2产品特点6证券分层优先级次级华侨城1华侨城2华侨城3华侨城4华侨城5次级规模（万元）29,50032,50034,50037,50041,00010,000规模占比15.95%17.57%18.65%20.27%22.16%5.41%信用等级AAAAAAAAAAAAAAANR预期到期日【】【】【】【】【】【】预期期限（年）12345-投资者回售选择权---投资者有权在专项计划成立满3年后按面值回售给华侨城A投资者有权在专项计划成立满3年和4年后按面值回售给华侨城A-欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划产品基本结构1.3证券要素7证券分层优先级次级华侨城1华侨城2华侨城3华侨城4华侨城5次级原始权益人赎回选择权---华侨城A有权在专项计划成立满3年后，在华侨城4和华侨城5的回售量均达到其发行量的50%时，选择按面值赎回全部华侨城4和华侨城5华侨城A有权在专项计划成立满4年后，在华侨城5的回售量达到其发行量的50%时，选择按面值赎回全部华侨城5-利率类型固定利率固定利率固定利率固定利率固定利率无票面利率付息频率按年付息按年付息按年付息按年付息按年付息按年分配剩余部分本金偿还方式到期还本到期还本到期还本到期还本到期还本到期分配剩余收益欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划产品基本结构（续）1.3证券要素（续）8第二章交易结构交易参与方交易结构图基础资产现金流划转流程现金流分配顺序现金流划转安排华侨城4和华侨城5回售和赎回安排信用增级措施信息披露目录10中信银行深圳分行、交通银行股份有限公司（“交通银行”）北京分行和中信银行上海分行监管银行

中瑞岳华会计师事务所有限公司（“中瑞岳华”）中信证券华侨城A、上海华侨城、北京华侨城会计师事务所计划管理人/推广机构

中国证券登记结算有限公司深圳分公司（“中证登深圳公司”）联合信用评级有限公司（“联合评级”）北京市竞天公诚律师事务所（“竞天公诚”）中信银行股份有限公司（“中信银行”）华侨城集团登记托管机构/支付代理机构信用评级机构法律顾问托管人担保人原始权益人北京中企华资产评估有限责任公司（“中企华”）评估机构2.1交易参与方102.2交易结构图法律关系现金流交易所托管人、监管银行中信证券受益凭证持有人担保人律师事务所评级机构会计师事务所设立并管理《认购协议》《托管协议》《上市协议》欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划中证登深圳公司

《证券登记服务协议》原始权益人《基础资产买卖协议》评估机构受益凭证本金及收益认购资金受益凭证本金和收益《担保合同》基础资产现金流（如有不足，由原始权益人补足）《监管协议》，授权与承诺专项计划募集资金11122.3基础资产现金流划转流程基础资产销售收入划转流程：游客专项计划账户入园凭证收款账户（监管账户）中证登（深圳）账户受益凭证持有人各地欢乐谷主题公园目前的入园凭证收款账户将被设定为监管账户，所在行负责票款的收取及转付欢乐谷名称监管银行深圳欢乐谷中信银行深圳分行北京欢乐谷交通银行北京分行上海欢乐谷中信银行上海分行132.4现金流分配顺序专项计划资产收益构成：包括基础资产产生的现金收入、原始权益人的补足款、华侨城集团的补足款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益分配顺序：专项计划涉及的应纳税负（如有）计划管理人的管理费、托管银行的托管费、监管银行的监管费、评级机构的跟踪评级费和杂项费等专项计划费用当期应分配的优先级受益凭证预期收益当期应分配的优先级受益凭证本金当期剩余资金全部分配给次级受益凭证持有人应纳税负（如有）管理费、托管费和杂项费等专项计划费用当期优先级受益凭证预期收益次级受益凭证当期优先级受益凭证应付本金专项计划账户基础资产产生的现金收入原始权益人的补足款（如有）基础资产收入产生的再投资收益专项计划资产投资产生的收益专项计划资产收益构成与分配顺序华侨城集团的补足款（如有）142.5现金流划转安排专项计划账户计划管理人深交所资金流信息流R-2托管银行R-2R-1R-1R+1中证登投资者划款指令分配指令收益分配报告分配资金兑付资金收款账户游客购买入园凭证款项定期销售基础资产对应的入园凭证款项原始权益人R-8差额支付资金正常情况下如某欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量时购买入园凭证款项三地欢乐谷担保人R-5至R-4担保资金如原始权益人未按约定履行差额支付义务时回售整体安排专项计划成立后第三年末和第四年末，专项计划投资者有权选择是否将所持有的华侨城4或者华侨城5的受益凭证份额全部或部分回售给华侨城A若投资者决定行使回售权，须在回售登记期内进行登记赎回整体安排若第三年末回售登记期结束后扣除回售申报部分后的剩余华侨城4和华侨城5的本金规模均低于专项计划成立时该档受益凭证初始本金规模的50%（含），或第四年末回售登记期结束后扣除第三年末回售登记期和第四年末回售登记期内累计回售申报部分后的剩余华侨城5的本金规模低于专项计划成立时该档受益凭证初始本金规模的50%（含），则华侨城A有权赎回受益凭证的所有剩余份额若华侨城A决定行使赎回权，须在赎回公告期内进行公告回售和赎回后受益凭证的安排华侨城4、华侨城5发生回售和赎回后，华侨城A作为优先级受益凭证持有人，持有部分或者全部的华侨城4、华侨城5受益凭证。华侨城A赎回后，专项计划提前终止回售和赎回资金安排华侨城A应在第三年末将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金、在第四年末将不低于华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，用于应对当期可能发生的回售和赎回若回售和赎回准备金账户中的资金不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，则华侨城A须予以补足华侨城集团为华侨城A支付回售和赎回准备金以及补足回售和赎回所需资金的义务提供连带责任担保2.6华侨城4和华侨城5回售和赎回安排1516回售和赎回的时点安排如下（只针对第三年末和第四年末）：日期事项R-19日该日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第三年末）或华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第四年末）的现金划付至回售和赎回准备金账户R-18日监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》。若回售和赎回准备金账户余额不足约定金额，计划管理人将书面通知华侨城集团进行补足R-17日（或有）华侨城集团在该日16:00前进行补足，以使得回售和赎回准备金账户中的资金达到约定金额R-16日监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》。计划管理人于该日16:00前发布《关于回售和赎回准备金账户金额的公告》，公布回售和赎回准备金账户余额情况R-15日（含）至R-13日（含）投资者可选择将持有的华侨城4或者华侨城5的受益凭证份额全部或部分回售给华侨城A，并在该期间内申报R-12日该日11:00前，中证登深圳公司将向计划管理人通报当期申报回售的华侨城4和华侨城5受益凭证规模。计划管理人须在该日15:00前将当期回售申报情况告知华侨城A2.6华侨城4和华侨城5回售和赎回安排（续）17日期事项R-12日（含）至R-8日（含）若华侨城A决定赎回，则必须在R-8日17:00点前通过计划管理人在深圳证券交易所网站和计划管理人网站进行公告R-7日（含）至R-5日（含）若回售和赎回准备金账户中的资金不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，则华侨城A须在R-5日16:00点前予以补足R-4日监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》；若回售和赎回准备金账户余额仍不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，计划管理人将书面通知华侨城集团进行补足R-3日（或有）华侨城集团在该日16:00前进行补足，以使得回售和赎回准备金账户中的资金足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额R-2日监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》；计划管理人于该日16:00前发布公告，公布回售和赎回准备金账户余额情况R-1日华侨城A授权监管银行根据计划管理人的指令在不晚于该日16:00点前将对应回售和赎回所需支付资金划入中证登深圳公司指定账户R日回售和赎回部分受益凭证在该日完成过户R+1日回售和赎回资金到达投资人账户2.6华侨城4和华侨城5回售和赎回安排（续）18本专项计划对受益凭证进行了优先/次级分层，次级受益凭证能够为优先级受益凭证提供5.41%的信用支持。次级受益凭证将全部由华侨城A认购，从而可以有效防范原始权益人的道德风险优先/次级分层原始权益人补足承诺在任意一个初始核算日，若在前一个特定期间内，基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则原始权益人承诺分别进行补足华侨城集团担保华侨城集团为原始权益人如期足额向专项计划账户划转预期金额的欢乐谷主题公园入园凭证收入提供不可撤销连带责任担保根据预测，原始权益人2013年至2017年特定期间欢乐谷主题公园入园凭证收入超额覆盖预期支出，各期覆盖比率最低值亦达到了1.45欢乐谷主题公园入园凭证收入超额覆盖预期支出2.7信用增级措施19披露内容披露方式披露时间披露机构《季度资产管理报告》；《年度资产管理报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划存续期间每年的4月、7月和10月；专项计划存续期间每年的1月计划管理人《季度托管报告》；《年度托管报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划存续期间每年的4月、7月和10月；专项计划存续期间每年的1月计划管理人《年度审计报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划存续期间每年的1月计划管理人《收益分配报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站每个兑付日前第3个工作日之前计划管理人《跟踪评级报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划成立日起且在存续期间，每12个月至少公布一次计划管理人《清算报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划清算完成之日起10个工作日内计划管理人2.8信息披露20披露内容披露方式披露时间披露机构回售和赎回的相关公告深圳证券交易所网站和中信证券公司网站第三年末和第四年末对应R-20日16:00前，披露《回售登记期提示性公告》；对应的R-16日16:00前和R-2日16:00前，披露《关于回售和赎回准备金账户金额的公告》；对应的R-12日（含）至R-8日（含），披露《受益凭证赎回公告》（如需）；对应的R+1日（不含）后5个工作日内，披露《回售和赎回实施结果公告》计划管理人对受益凭证持有人权益产生重大影响的临时事项深圳证券交易所网站和中信证券公司网站应在知道该临时事项发生之日起2个工作日内向受益凭证持有人作临时披露计划管理人按照中国证监会颁布的《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》（机构部部函[2009]224号）进行披露操作2.8信息披露（续）第三章基础资产欢乐谷公园简介基础资产界定入园凭证历史销售情况入园凭证未来销售预测票款划转流程基础资产的主要优势目录3.1欢乐谷公园简介2005年至2011年，欢乐谷主题公园的入园总游客量年均增长率达到24.95%目前，欢乐谷主题公园已经形成了“东”（上海）、“南”（深圳）、“西”（成都）、“北”（北京）四地欢乐谷遥相呼应的合理布局，已建成项目占地面积约228万平方米。“中（武汉）”部欢乐谷于2012年4月投入运营深圳欢乐谷一期项目于1998年开业，二期、三期和四期项目分别于2002年、2005年和2008年开业北京欢乐谷一期项目于2006年7月开业，二期项目于2010年开业成都欢乐谷一期项目于2009年3月开业，二期项目预计于2012年5月开业上海欢乐谷一期项目于2009年9月开业“中（武汉）”部欢乐谷于2012年4月投入运营欢乐谷四地主题公园年入园总游客量（万人次）地区城市占地面积总投资（亿元）东上海90万平米16（一期）南深圳35万平米17西成都47万平米25（一期）北北京56万平米20（一期）中武汉124万平米45欢乐谷主题公园概况223.2基础资产界定基础资产系指原始权益人根据政府文件，因建设和运营欢乐谷主题公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证，该入园凭证包括各类门票（包括但不限于全价票、团体票、夜场票、优惠票）、各类卡（包括但不限于年卡、情侣卡、家庭卡）及其他各类可以入园的凭证特定期间及纳入基础资产的入园凭证（仅限于在各特定期间内销售，过期失效）数量如下表所示：特定期间入园凭证数量（单位：万张）深圳北京上海2013年5月1日至2013年10月31日1201701252014年5月1日至2014年10月31日1251801252015年5月1日至2015年10月31日1251801252016年5月1日至2016年10月31日1251901252017年5月1日至2017年10月31日125195125233.3入园凭证历史销售情况单位：万元、万张公园科目2007年2008年2009年2010年2011年深圳欢乐谷销售现金流33,486.6031,917.7426,821.0327,968.6432,930.25销售数量301.54272.61240.50249.26282.55北京欢乐谷销售现金流22,749.0120,440.5122,461.6526,418.7430,983.50销售数量179.07176.22182.83202.46224.13上海欢乐谷销售现金流--7,708.3327,684.8029,388.35销售数量--55.09173.43201.07现金流总计56,235.6152,358.2456,991.0182,072.1893,302.10注：上海欢乐谷2009年数据为2009年8月至12月期间的数据各地欢乐谷近年入园凭证销售现金流和销售数量2425欢乐谷主题公园2007－2011年每年5－10月入园凭证销售收入和销售数量情况公园科目2007年5-10月2008年5-10月2009年5-10月2010年5-10月2011年5-10月深圳欢乐谷销售现金流19,412.9218,126.4115,658.9716,525.2220,424.13销售数量171.69151.58137.93140.72167.09北京欢乐谷销售现金流18,617.7915,465.8217,840.4622,063.8425,140.17销售数量139.01124.92137.65164.75183.54上海欢乐谷销售现金流---21,326.1920,170.95销售数量---131.61128.61现金流总计38,030.7133,592.2333,499.4359,915.2565,735.25单位：万元、万张3.3入园凭证历史销售情况（续）2526欢乐谷主题公园2013－2017年每年特定期间入园凭证销售现金流预测公园科目2013年5-10月2014年5-10月2015年5-10月2016年5-10月2017年5-10月深圳欢乐谷销售现金流20,34920,75620,96421,17521,385销售数量143.91146.8148.27149.75151.25北京欢乐谷销售现金流26,54227,76728,58129,41630,279销售数量193.89202.05207.68213.48219.45上海欢乐谷销售现金流22,29722,90922,36622,29522,685销售数量144.92148.74144.97144.85147.23现金流总计69,18871,43271,91172,88674,349资产基础预计现金流入59,47261,66361,73163,09663,839单位：万元、万张3.4入园凭证未来销售预测26273.5票款划转流程购买入园凭证的款项支付分为现金缴纳和转账支付两种方式就转账而言，分为支票支付和刷卡支付两种。游客使用支票购票时，仅当支票款项到达欢乐谷账户后，欢乐谷方可出票；刷卡购票时需按银联刷卡规定执行，信用卡需核对签名，无误后方可出票入园凭证收入现金流转清晰且相对独立（如右图所示）从财务上讲，入园凭证收入对应的会计科目为：“主营业务收入-景区行业收入-入园凭证收入”。因此，从财务上讲，入园凭证收入也是相对独立的各地欢乐谷入园凭证收款账户对应不同的收款银行，专项计划拟聘请各对应银行担任监管银行售票员向游客收取入园凭证价款售票员填写当日《票务收入缴款单》领班核对后售票员将票款收入交至收款室收款室汇总并填写《现金交款汇总表》银行收款车取款，银行核对收入银行将缴款单返回欢乐谷，欢乐谷入账入园凭证销售收入现金款项收缴流程注：各地欢乐谷内部管理使用的具体文件名称略有差异，但是入园凭证收入现金款项的收缴流程几乎完全一致2728符合国家政策导向2009年7月22日，我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》由国务院常务会议审议通过，这标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业。《文化产业振兴规划》在其“重点任务”中明确指出“加快建设具有自主知识产权、科技含量高、富有中国文化特色的主题公园”2009年11月，国务院发布《关于加快发展旅游业的意见》，其中明确提出要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，并要求各地区、各有关部门把旅游业作为新兴产业和新的经济增长点加以培育、重点扶持2011年3月，我国发布《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，其中明确要求“全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游”2011年12月，国家旅游局发布了《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》，明确了“十二五”期间我国旅游业的发展目标，即到2015年，旅游业总收入将达到2.5万亿元，年均增长率为10％；国内旅游人数达到33亿人次，年均增长率为10％；入境旅游人数达到1.5亿人次，年均增长率为3％；旅游外汇收入达到580亿美元，年均增长率为5％；出境旅游人数达到8800万人次，年均增长率为9％。到“十二五”期末，旅游业将初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在转方式、扩内需、调结构、保增长、促就业、惠民生等战略中发挥更大功能欢乐谷是我国最大的民族品牌主题公园，基于欢乐谷入园凭证设立专项计划是对国家文化和旅游产业政策的积极响应，也是对民族主题公园品牌的极大支持3.6基础资产的主要优势2829市场化经营、政策风险小不同于特许经营模式下的自然风景区，欢乐谷是完全市场化运作的主题公园，因此其运营期限、管理制度、入园凭证定价均不受政策干预市场化运作下的主题公园可以更加快捷、灵活的应对市场变化，从而有效的抵御市场风险，并进而有利于提高基础资产现金流入的稳定性地域分散、抗风险能力强深圳、北京、上海四家欢乐谷分布在我国的东、南、北等不同区域，地理位置相距较远，但又均为区域内最发达的中心城市之一，这样的地理分布在一定程度上分散了欢乐谷运营风险，有利于提高基础资产现金流入的稳定性和专项计划的安全性；此外，由于四家欢乐谷主题公园的上述地理分布特点，专项计划由于某一局部地区不可抗力因素造成违约的风险得到降低现金流充裕、发行规模适中2011年深圳、北京、上海三家欢乐谷的入园凭证销售现金流总计约9.33亿元，5月至10月现金流总计约为6.57亿元按照等比例折算预估，2013-2017年特定期间内，基础资产对应部分的入园凭证销售现金流分别可达到5.95亿元、6.17亿元、6.17亿元、6.31亿元和6.38亿元基础资产可产生的现金流较为充裕，正常情况下对优先级受益凭证本金和预期收益的覆盖倍数较高：2013-2017年5年中基础资产现金流对受益凭证本金和预期收益的最低覆盖倍数也达到1.45倍（基于评级机构对受益凭证预期收益率的估计）3.6基础资产的主要优势（续）29第四章原始权益人简介界定历史沿革股权结构主营业务情况财务状况整体优势目录原始权益人为华侨城A及其子公司北京华侨城和上海华侨城4.1界定北京华侨城华侨城A直接65%+间接35%上海华侨城直接29%+间接34%深圳欢乐谷北京欢乐谷上海欢乐谷100%100%100%3132原始权益人历史沿革2314.2历史沿革华侨城A是经国务院侨务办公室及深圳市人民政府批准，由华侨城集团重组部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的、从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司，1997年9月10日在深圳证券交易所挂牌上市在1998至2008年期间，华侨城A先后进行了送股及转增、配股、转增、送股及转增、转增、转股赎回、股权分置、认股权行权、转增等多次资本运作2009年11月，华侨城A向华侨城集团非公开发行股份，华侨城集团以资产认购，从而实现华侨城集团整体上市2011年4月，华侨城A通过转增增加注册资本。10月，控股股东华侨城集团通过二级市场对华侨城A进行增持北京华侨城是根据北京市总体规划要求，由华侨城A、深圳华侨城房地产有限公司（简称“华侨城房地产”）、北京南磨房旅游发展有限公司、华瀚投资集团有限公司于2002年6月共同出资设立的、致力于开发建设北京华侨城旅游主题社区的有限责任公司2003年，新增股东北京四方投资管理有限公司2009年，北京华侨城以未分配利润转增资本上海华侨城是由华侨城A、华侨城房地产、华侨城集团于2006年3月共同出资设立的有限责任公司2009年5月，华侨城A通过整体上市购入华侨城集团持有的上海华侨城的股权华侨城A北京华侨城上海华侨城332华侨城A控股股东为华侨城集团，华侨城集团系中央直属企业，成立于1986年5月，注册资本56亿元截至2011年年末，华侨城集团总资产846亿元、所有者权益232亿元，实现营业收入336亿元、净利润36亿元华侨城集团的长期主体信用评级为AAA4.3股权结构华侨城A国务院国有资产监督管理委员会华侨城集团华侨城A100%56.52%华侨城房地产成立于1986年9月，现有注册资本35亿元，是最早被列为国资委大力扶持发展房地产的全国五大央企之一，目前已发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”上海华侨城华侨城A华侨城房地产上海华侨城100%35%65%北京四方投资管理有限公司注册资本1,150万元，主要从事投资管理、企业管理咨询业务华瀚投资集团有限公司和北京南磨房旅游发展有限公司均为北京市朝阳区南磨房乡农工商总公司控股的企业，主要从事投资及管理等业务北京华侨城华侨城A北京华侨城100%27.03%29.28%北京四方投资管理有限公司华瀚投资集团有限公司9.91%北京南磨房旅游发展有限公司23.42%10.36%70%华侨城房地产33上海华侨城原始权益人主营业务情况上海华侨城所属行业为旅游业，以旅游及其关联产业投资、景区景点策划及管理为主，目前的营业收入全部来源于上海欢乐谷上海欢乐谷自2009年8月试运营，2011年全年实现收入3.29亿元华侨城A华侨城A属旅游服务行业，主要经营主题公园、酒店服务、房地产开发、纸包装等华侨城A在2010年全年以及2011年全年营业总收入分别为173.18亿元和173.24亿元，其中旅游综合收入分别为94.48亿元和63.33亿元，占营业总收入的54.81%和36.45%北京华侨城北京华侨城的经营宗旨是建设一个富有文化内涵，融生态旅游、商住、休闲于一体的超大型高尚旅游主题社区，负责开发经营北京华侨城旅游主题社区北京欢乐谷于2006年7月试运营，2011年全年