浅谈如何做好房地产工程质量管理(定稿)

《浅谈如何做好房地产工程质量管理》工程管理培训交流材料青岛公司工程技术部二零一五年十一月二十日

各位领导、同事大家好！很高兴能借本次培训的机会同大家一起就工程管理方面的一些经验进行交流和学习，下面我就结合青岛公司在质量管理方面的做法和想法向大家做一下汇报。

新形势下房地产开发市场已经进入品质和价格竞争阶段，产品质量的好坏将直接决定一个楼盘的成败，特别是大盘，这一点，在我们身边的项目上已有所体现，因此，提高产品的质量，通过业主的口碑相传，反过来促进产品的销售，这是工程质量管理的------最终目标。浅谈如何做好房地产工程质量管理◆

质量出现的问题主要体现在以下四个方面：■安全性：1、基础工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题6、……

■功能性：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、……浅谈如何做好房地产工程质量管理

■观感性：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、……

■适用性：1、动静不分区、干湿不分离2、交通流线有干扰3、通风、采光不好4、私密、公用安排不合理5、保暖、隔热、隔声效果不佳6、……浅谈如何做好房地产工程质量管理■新形势下工程质量管控的重点1、从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设，形成适合企业需求的质量控制标准；2、从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系；3、管理深度不断向精细化发展，传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点；4、从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，对施工工艺和施工工序进行对位管理。浅谈如何做好房地产工程质量管理■质量管理的基本原则：预防质量通病的发生■质量管理的总控原则：确保过程精品

如何做好工程质量管理，从以下三个部分入手：

◆

第一部分：事前预防

◆

第二部分：事中控制

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第三部分：事后验收总结浅谈如何做好房地产工程质量管理第一部分：事前预防

■一、制订《工程建造标准》

■二、编制《工程管理策划书》

■三、从设计源头抓起

■四、强化团队建设

■五、制定《工程质量管理标准》

■六、技术管理前置

■七、样板引路

■八、重视工程交底

■九、参与技术交底

■十、加强监理单位管理

■十一、重视质量通病防治

■十二、合约中明确第一部分：事前预防

一、制订《工程建造标准》

为控制工程质量，打造产品的舒适性和适用性，提高产品品质，优化工艺措施，使设计和施工处于受控状态，杜绝设计常见的“错、漏、碰、缺”等问题的出现，结合质量通病易发点和业主的关注点，通过对以往开发项目中经验和教训的总结提炼形成满足市场要求

并适合本企业的《工程建造标准》，形成

工程设计和建造的纲领性文件，指导设计

和施工管理。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理二、编制《工程管理策划书》

◆为确保项目的工程质量的实现，建立全面完善的质量控制体系，应提前编制《工程管理策划书》。

◆其中工程质量管理规划部分应包括：项目质量目标、工程质量标准、项目质量保证体系（以工程部（项目）为核心的，包括参建各方的质量管理体系）、客户敏感质量问题控制措施、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施、图纸深化设计计划、材料设备工序工艺样板计划、分户验收计划、成品保护方案等质量管理文件；质量通病防治措施制定等。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理三、从设计源头抓起

◆优秀的设计是工程质量有效保障的第一关，施工图设计的质量管理是防止质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷，导致返工处理，设计质量的管理主要体现在对施工图纸的审核。

◆

要明确设计审查要点，重点审查设计完整性和设计深度、与国家、企业建造标准的一致性、多专业交圈的一致性，杜绝“错、漏、碰、缺”等现象；重点关注防渗漏、防开裂等质量通病易发点的材料、构造做法、节点等设计细节，另外聘请咨询公司和专家对设计成果进行审查和优化。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■设计阶段质量控制的主要内容：◆1）设计文件的正确性和完整性。◆2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。◆3）设计方案的先进性和合理性。◆4）设计单位质保体系，专业交底及会签制度。◆5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。◆6）设计方案的经济性，设计方案的可行性。◆7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。◆8）设计方案工艺实现的可行性。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理四、强化团队建设

1、思想认识上层次，首先是要让每一位管理人员认知质量管理的重要性，强化质量意识，通过实际案例和市场形势的分析让参建人员真正从思想上、从内心深处深刻认识到质量在新形势下对房地产的重要性，只有思想认识到位，质量管理动作才能到位。

2、坚持职业素养培育，以业务知识、业务技能和管理技能培训为主要内容，以员工成长和企业持续发展为目标，全面与重点相结合、理论与实践相结合、当前与长远相结合，充分利用内外部各方资源，促进员工综合素质和能力的提高。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理

3、时间安排：每天下班后45分钟4、学习内容：工程管理办法；国家、地方专业技术规范、标准；工程建造标准；集团相关技术标准、制度、工作指引；质量通病预防措施；施工工法；案例教材；管理学基础、沟通管理、计划管理、时间管理等。

5、学习形式：集中授课、集体讨论、共同学习第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理五、制定《工程质量管理标准》

1、《工程质量管理标准》的用途：

用于一线工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求；审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准；用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准和施工单位在进行质量活动时的使用标准。

2、

《工程质量管理标准》的主要内容：◆第一部分：分项工程的流程图◆第二部分：分项工程的质量标准◆第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺）◆第四部分：分项工程的施工质量通病防治◆第五部分：分项工程的成品保护◆第六部分：工程部、监理公司的工作重点◆第七部分：《物料、工序检查一览表》第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理3、工程质量标准的框架地基基础分册土建主体分册装饰分册精装修分册四新技术分册防水分册园建分册部品分册土建篇电气篇水暖篇第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理4、《工程质量管理标准》编制侧重点：■分项工程的质量标准分四个方面：1、原材料－招投标的技术标准2、设计规定3、施工过程（包括进场验收）4、成品标准（验收标准）

源于国家标准又高于国家标准来自一线，又回到一线企业关注的质量控制点规范没有明确规定设计、施工方面的成熟的经验强调成品方面的验收标准供项目部工程师和监理工程师随时检验使用第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■

分项工程的技术措施（施工工艺）

◆强调施工的操作过程◆

强调工序样板和工序交底

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提供推荐和可选的施工方法■的质量通病防治

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提出质量通病的种类◆提供防治质量通病发生的环节的控制点◆工程经验的总结第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理六、技术管理前置

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技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。

◆技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行，坚持“要施工、先要有方案”的原则，并参照方案对施工工程进行监督，防止出现“方案编一套，现场做一套”的现象。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■专项施工方案一般包括：

◆桩基施工方案。◆围护设计和施工方案。◆土方工程专项施工方案。◆幕墙设计和施工专项方案。◆外架和承重架专项技术施工方案。◆大体积混凝土专项技术施工方案。◆大型设备吊装施工方案。◆防水专项技术施工方案。◆保温专项技术施工方案。◆“四新”技术及重大技术专项方案。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理技术方案要求技术方案报备技术方案审批甲方抽检监理验收专检验收班组自检质检过程检查监理旁站批准全面施工实体样板验收实体样板施工样板工艺交底样板工艺审批样板验收样板验收样板验收技术交底第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理七、样板引路

◆样板引路是工程质量控制的重要手段，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍实物交底的基地和质量验收标准，是设计图纸全面、细致的检查过程，通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题，也是检验和纠正设计缺陷的最后一道关。

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每道工序首次施工前,施工单位必须在书面交底基础上先做样板，经验收合格后方能全面施工。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■样板内容包含但不限于以下清单内容：1桩头处理，地下室防水、后浇带处理样板2模板工艺样板按照股份公司《模板及支撑》制作3梁、柱、墙、板、楼梯钢筋和混凝土成型各一4墙体砌筑、抹灰、栏杆、扶手样板各一5网布铺设等防开裂措施样板6楼梯成型、进户门、铝合金门窗安装样板7公共部位装修样板≥1标准层8交付标准成品样板间≥1间9不同套型卫生间和厨房管道安装平面布置和空间布置各一10不同套型水、电、煤气、综合管线和控制开关预埋布置各一11地下室和公共部位综合管线集中排布区域样板各一12外墙排水、空调冷凝水样板13各类防雷安装样板第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理八、重视工程交底

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充分强化工程质量事前控制，使每个现场管理人员都更加了解质量管理的目标和标准。

1、交底范围：技术交底按土建、安装、室内装修、景观、市政、幕墙等专业分别进行总体技术交底、分部分项工程技术交底及专题技术交底。2、交底时间：总体技术交底必须在工程开工前10天完成；分部分项工程技术交底必须在动工前5天完成。3、交底组织：由工程部组织，工程部、监理单位、施工单位相关人员参加，全面介绍产品营造品质要求、质量标准、工艺工法以及质量通病防治措施等。在满足国家规范、行业规范的基础上，对每一个分部分项工程、每个工序节点进行细化、强化、标准化说明。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■甲方应组织的工程交底包括但不限于以下几方面：◆合同中规定的施工范围、质量、工期和安全质量目标；◆工程特点和设计意图；◆主要质量标准和保证质量的主要措施；◆项目的施工工艺、质量标准和精品工程认定技术标准；◆质量控制点交底；◆施工节点及细部交底；◆工艺样板计划；◆技术资料、监理规定；◆分部验收办法、竣工验收办法。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理九、参与技术交底◆由项目经理部组织，技术负责人负责交底，项目部相关施工管理人员、班组长和新进场的全体班组人员参加，工程部管理人员和监理管理人员参与并对对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督。◆原则：每一批新进场的班组都要经过技术交底后方能上岗，甲方工程部在日常的巡视监控过程中，随时抽查交底内容，如施工工人不能明确回答施工方法及要求的，应立即通知施工单位负责人，限期整改。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■技术交底包括但不限于以下几方面的内容：◆施工图纸的解释；◆操作方法、成品保护、保证质量安全的措施；◆甲方质量标准和认定办法；◆技术要求与技术检验；◆施工方案措施。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理十、加强监理单位管理

1、在监理单位开展工作前，工程分管人员应组织现场监理部全体人员进行精细化管理文件和工艺工法的学习。2、为保证监理工作连续性，监理单位原则上不得更换监理部总监理工程师，工程管理部可对监理部未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理单位撤换；当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲方管理费。3、用管理制度来约束监理的工作，用标准来衡量监理的工作成绩，对监理单位的考核每月进行一次。考核完毕后由工程管理部发考核通报，并抄送监理单位总部。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理十一、重视质量通病防治

建筑工程质量通病是指建筑工程中易发生的、常见的、影响安全和使用功能及外观质量的缺陷。为提高产品质量，克服建设工程质量通病，在项目施工以前需编写《工程质量通病防治方案》。详细对质量通病发生的原因及预防措施进行阐述以解决涉及业主切身利益的热点、难点质量问题。

第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理

■通病专项治理内容：

（一）现浇混凝土楼板裂缝；

（二）填充墙墙面裂缝；

（三）混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝；

（四）外墙外保温墙面裂缝、渗漏；

（五）外窗渗漏；

（六）有防水要求的房间地面渗漏；

（七）屋面渗漏；

（八）栏杆、扶手施工不符合要求；

（九）安全玻璃施工不符合要求；

（十）室内标高和几何尺寸超差；

（十一）地漏安装不规范，水封深度不足；

（十二）散热器安装不规范，散热器支管渗漏；

（十三）地面辐射采暖安装不规范；

（十四）通风、空调风量达不到设计要求；

（十五）卫生间局部等电位联结做法不规范；

（十六）金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠；

（十七）新型电气金属导管机械联结不良；

（十八）电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺；

（十九）户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患。

第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理